初心者が最初に一棟マンションを買うとこの世の地獄が待っている！

おぉ、良介君。
こちらの方は友人ですか？

そうです。
友人のさとしです。

一棟マンションの話を聞きたいって言うから連れてきたのです。

よろしくお願いいたします。

2人とも若いのに、不動産投資なんてエライね。
将来、大物になりそうな気がするわ。

良介は、もう6部屋も持っているから僕の中では不動産王です。

ははは。
だが焦りは禁物じゃ。
焦れば、ワシみたいに地獄を見ることになる。

おじさんが一棟マンションを買ったきっかけは、いったい何だったんですか？

きっかけは不動産投資のセミナーだった。

その不動産投資のセミナーでな、『不動産投資の成功者』と言われている人たちが紹介されていた。

その成功者たちは、みなキラキラしていてな。

服やカバンや時計は、全てブランド物。
タワマンに住んで、車は高級外車。
会社も退職して、セミリタイア生活を送っているみたいだ。
毎晩、銀座や六本木で飲み歩いいてるという。

ワシは彼らが羨ましくて、一棟マンションが欲しいと思ってしまったのだ。

なるほど。
成功した姿を見せられてしまったということですね。

具体的な物件は、セミナーや個別相談会で提案されたのですか？

そうそう、その成功者たちの紹介の後に、個別相談会があってな。
営業マンに、埼玉の4階建て一棟マンションを紹介されたんだ。

それって、何回目の不動産投資セミナーでしたか？

5回目くらいかな？
一応、利回りとかの基本知識は知っていたぞ。

提案された日のうちに、買う事を決断したのですか？

恥ずかしながら、その通りじゃ。

提案された時は、成功した人生を想像して。正常な判断ができていなかった。
頭の中は『とりあえず早く一棟マンションが欲しい』となってしまっていた。

物件のスペックを、冷静に見れてなかったな。

買われた埼玉の一棟マンションは、どんな条件だったんですか？
利回りは？

鉄筋コンクリート造で、ファミリー20部屋。

1億,2000万円で、利回りは9.5％。
満室想定では毎月95万円だった。

購入時の入居率は20分の12部屋だった。
ただ、空室8部屋は半年間の家賃保証が着いていた。

融資条件、キャシュフローなどは？

融資は、1億3,000万円のオーバーオーバーローンが出た。
当時はただのサラリーマンに、1億3,000万円も貸すなんて銀行は積極的だったな。
今では、頭金1～2割と諸費用が必要だから、3,000万円くらい無いと買えないな。

ローン返済は、毎月65万円だった。
その他に、管理費は近隣の不動産屋に10万円。

購入当初のキャッシュフローは、毎月20万円だった。

住環境はどうだったんですか？
あと、地方なら駐車場とかは世帯分ありました？

コンビニまで車で20分、
オオガタスーパーまでなら車で1時間かな。

小学校も中学校も、自転車で数十分ほどかかる。

あと、駐車場は、ファミリー20世帯に対して、駐車場20台分あった。

悪くなさそうな条件ですけどね。

だが、初心者ならそれでも良く見えてしまうんだ。

『この物件を買えばセレブ生活だ』なんて思ってしまったら、冷静に考えられないんだよ。

家賃保証は半年でしたっけ？
購入後は、順調に入居者で埋まったんですか？

いや、それが全く埋まらなかった。

で、さすがにおかしいと思って、マンションの部屋を見に行ったんじゃ。
初めて部屋に入ったんだが、それはひどかった。

マンションの部屋が、どうひどかったんですか？

廃墟みないた状態だった。

玄関は、ほこりやゴミや蜘蛛の巣。
キッチンは旧型でボロボロ。

リビングには、壁紙ははがれてるし虫の死骸の落ちている。
風呂場になんて、ネズミの死骸があったな。

ひ、ひどいですね。

ちょうどそのころ、2部屋が退去になってしまって。
それで、元々の空室と合わせて計10部屋をリフォームすることにしたんだよ。

10部屋ですよね？
しかも、ファミリー部屋。

リフォーム代高そう…。

あぁ、結局650万円もかかったよ。

リフォームで650万円！？
めちゃくちゃ高いですね。

あぁ、ファミリー部屋は広いからな。
ただリフォームしなきゃ空室は埋まらないし必要経費だよ。

ちなみに、この時点で貯金は350万円まで減った。
そして、空室保証が切れるまで、あと1ヶ月だった。

それで、入居者は決まったんですか？

それがな、1組も現れなかった。

えっ！？
完全にリフォームしたのに！？

あぁ、フルリフォームだよ！
ただ、その後の3月が勝負だと思って、耐えることにした。

けど、空室保証が切れてな、会社の給料で穴埋めができずに、毎月25万円ずつ取り崩す生活が始まったんだよ。

うわぁ・・・。
地獄へのカウントダウンですね！？

今だから笑えるけど、あの時は精神的にキツかった。

けど、俺よりも妻がキツそうだった。

基本的に、女性って保守的だろ？
貯金が減っていくなんて耐えられない生き物なんだ。

な、なるほど。

だが、さらに追い打ちをかける事件が発生したんだよ。

ある土曜に、管理会社から電話があって、『102号室の上の部屋から、水が勢いよく漏れてきているらしいです』って連絡が入ったんだ。

うわぁ、最悪ですね。

で、すぐに車でマンションまで行ったんだ。
2時間かけて、北関東まで行ったんだよ。

物件まで2時間は遠いですね。

その時、物件周辺は大雨でな、
多分雨漏りしてきていると思った。

で、管理会社の担当者と102号室の中に入ったんだよ。
じゃあ、部屋の中は水漏れってレベルじゃなかった。
壁や床など、完全に水浸しだったんだ。

えー！？
最悪な状況ですね。

で、水自体は天井から漏れてきていて、上の階を見て回ったんだ。
じゃあ、402号室の天井のある一点から、すごい勢いで水が入って来ていたんだ。

なるほど。
水の侵入箇所は特定できたんですね！

翌日、業者を読んで屋上を確認させたんだ。
そしたら、屋上のコンクリートにヒビができてて、そこから水が侵入したらしい。

もう築30年くらいの古い建物だったから、仕方ないけどな。

業者に、修繕は依頼したんですよね？
あ、水浸しになった部屋も修繕が必要ですよね？

全部修繕したよ。

屋上のコンサート修繕、防水加工、水漏れの5部屋の再リフォーム。
合計で、200万円かかった。

けど、この時ある切り札があったんだ。

火災保険ですか？

正解だ！

俺は、急いで保険会社に請求したよ。
領収書も送って、計200万円請求したよ。

けど、事故や破損なら保険が適用できるらしいが、
経年劣化は保険適用外らしい。

確かに契約書にも、小さな文字で書いてあった。

火災保険の落とし穴ですね。

俺は、突発的な事故だと言い張ったよ。

だが、ずっと屋上防水などの修繕をしておらず、コンクリートが野ざらしだった。
だから、経年劣化としか考えられないとして、俺の言い分は一切認められなかった。

経年劣化が対象が言って、意外に知られてませんね。

結局、保険会社への請求はあきらめざるを得なかったよ。

この時点で、貯金は110万円ね。

うわぁ・・・。

だが、ここで妻が救いの手を差し伸べてくれたんだ。
独身自体に貯めた貯金100万円を、俺にくれたんだ。

『苦しい時だけど、2人で乗り越えよう』って。

良い奥さまですね。

俺は、男泣きしたよ。
何時間も泣いていた。

この時点で、貯金210万円ね。

奥さまも、見守ってくれてたんですね。

あぁ、良い妻だった。
妻の貯金で難を逃れたかと思った。

だがその翌週、一棟マンションの不動産取得税の請求が来たんだ。
その額、180万円。

うわぁ・・・。

俺、その時は不動産購入後に取得税を払うなんて知らなくてさ。
税務署から請求書が届いてから知って、ホントびっくりしたよ。

この時点で、貯金は30万円。

奥さんにも話されましたか？

そのことを妻にも話したが、もう怒りを通り越してた。

翌週、会社から帰ったら、家の中がガランとしてた。
俺が会社に行ってる間に、妻は子どもを連れて実家に帰ってたんだ。

『あぁ、終わったな』と感じたよ。

聞いてるだけで、辛すぎです。

で、その後は、どうなったんですか？

妻には謝ったが、家には戻ってこなくてなぁ。

ある時からは弁護士を通してしか連絡が取れなくなった。
当然、子どもとも音信不通。

え・・・。

で、物件は3月で2部屋入居が決まって、キャッシュフローは毎月マイナス10万円と、少しマシになったんだ。

この時点で、貯金は10万円ね。

いよいよですね。

この頃は、会社にいても仕事が全く手につかない状態だったよ。

ホント辛すぎて辛すぎて…。
まともに飯も食べれなかったな。

で、そのあとはどうなったんですか？

5月になると、臨時的な修繕が発生したんだ。

エアコンの故障、給湯器の故障、そしてトドメが固定資産税。

あぁ、5月に来るやつですね。
もはや、分割払いでも持ちそうにないですね…。

で、その月から銀行のローン引き落としができなくなったんだ。

引き落としができないと、銀行からジャンジャン電話かかってくるんだな。
でも、払えないものは払えないという。

・・・。

で、妻も連帯保証人になってたから、妻にも銀行から連絡がいったんだ。
そしたら、妻側の弁護士が離婚を請求してきてな…。

離婚・・・ですか。

この時は、離婚とローン滞納で追い詰められて、もう死のうかと思ったよ。
今まで、自殺なんて考えたことも無かったんだけどね。

妻から離婚を切り出され、
月65万円のローン返済に追われるとさ、
すぐにでも死にたくなるわなぁ。

ローン返済を滞納すると、どうなるんですか？
取り立てとかすごいんですか？

よく、ドラマで取り立てのシーンとかありますが。

あれは、闇金とかの取り立てでしょ？

滞納しても銀行の取り立てでは怒鳴られはしないけど、一切容赦無しだよ。

滞納すると、どうなるんですか？

1回でもローン返済が滞ると、不動産自体、家賃収入など、全てのお金が差し止められてしまう。

会社の給与も、決まった分以外は止められてしまう。
この時点で、ローン返済が滞納したことが会社にバレる。

ローン返済の滞納が会社にもバレるんですか！？

もうどうしようもない状況ですね。

その次は、物件が売却にかけられる。
まずは任意売却、それでも無理なら競売。

任意売却では、銀行が知り合いの不動産会社に、ローン付きで物件を持ち込む。
不動産会社は、銀行の求める属性の投資家に物件を提案する。

銀行からしたら早く現金化したいと思っている。
だから、当然相場よりも高い利回りが設定される。

銀行は、早めの売却を優先させるのですね。

ちなみに、誰が買ったんですか？

都内の不動産投資家が現金で買ったんだ。

現金なら、ローンの返済に追われることがないからリスク無く運営できるんだな。
俺は、月65万円を払いながらだったから、やりくりが苦しかった。

いくらで売れたんですか？

俺の一棟マンションは、結局利回り14％で買われることになった。
1億3,000万円の残債に対して、価格８,000万円での売却だった。

つまり、5,000万円の借金が残った。

借金5,000万円・・・。
恐ろしすぎる・・・。

で、どうしたんですか？
さすがに5,000万円もの借金は返せないですよね。

自己破産ですか？

自己破産も考えた。
だが、結局自己破産はしないことになった。

え！？
なぜですか？

妻が連帯保証人になっており、俺が自己破産したら債権者は妻に請求することになる。
妻と妻の実家が、それをイヤがったのだ。

妻はまだ30代半ばだったので、再婚の可能性がある。
そのため、自己破産歴だけは付けたがらなかったんだ。

なるほど。
奥さま側の考えも、分からなくはないですね。

そして、俺の両親も巻き込んで話し合いを持った。

妻の親族は、
『俺の不動産投資が原因での借金だから、俺の親族で責任もって借金をキレイにしろ』
と圧力かけてきた。

『自己破産なんてしたら、子どもには一生会わせない』とも言ってきた。

うわぁ、完全に泥沼ですね。

俺と俺の両親にとって、究極の選択だった。
『俺が自己破産してキレイになるが、一生子どもに会えない』
『子どもには会えるが、借金5,000万円を返す』

ちなみに、この時点で妻との離婚が成立した。
妻は完全に戻ってくる気は無かったし。

ご両親は、お子さんについてどう考えておられたのですか？

俺の両親は、孫の事をとても大事にしていた。
正月などに、俺が子どもを実家に連れて行くのをとても楽しみにしていた。

今後も孫に会えないのは耐えられないらしい。
だから、結局・・・

結局・・・？

俺の両親は、実家を売った。
また、退職金を含む老後の貯金を全て取り崩した。

うわぁ。

だが、この時点で4000万円を作るのが限界だった。
謝金1000万円は残ってしまった。

あと1000万円はどうしたんですか？

あとの1000万円は、妻の親族に借金した。
俺が債務者、俺の両親が連帯保証人となった。

最初は、俺の弟も連帯保証人に求められたが、それだけは防いだ。

資産を全て失い、さらに親子で借金ですか。

両親は、老体に鞭打ってアルバイトを始めたよ。

そして、俺は毎月妻に12万円を125か月間（約10年半）払う約束をした。
・妻両親への借金返済：8万×125ヶ月。
・養育費：4万円×125ヶ月。

今も、お金は払ってるんですか？

ちょうど昨年全て払い終わったよ。
借金からも養育費からも解放された。

じゃあ、養育費も借金もキレイになったんですね。

10年半は長かったなぁ。
その間は、給料の半分を払ってたから、生活はめちゃくちゃ質素だった。

まるで、刑務所にいるみたいに、ただ労働と借金返済の10年半だった。

だが、それもやっと終わった。

お子さまは、お元気ですか？

昨年に大学を卒業して、社会人になった。
たまに俺や俺の両親に会ったりしている。

今俺の両親は、いつかできるひ孫を見るのが楽しみに、長生きを心がけている。

あぁ、よかった。
みなさん元気で何よりです。

ご自身を振り返って、不動産投資の失敗の原因は何だと思いますか？

私の不動産投資の失敗の原因は、
『初心者でいきなり一棟マンションを買ったこと』
だと断言できる。

右も左も分からない素人が数千万～1億円の物件を買っても、上手くコントロールできるはずがない。

不動産投資で地獄を見てる人って、だいたいが初心者の一棟マンション投資ですよね。

失敗おじさんは、長いあいだ不動産投資の業界を見ていたと思いますが、成功している不動産投資家ってどうやって規模を大きくしてきているんですか？

良い質問だね。

知り合いには、サラリーマンから家賃収入5,000万円～1億円になった投資家は何人かいるが、そういった大成功している投資家には確かに共通点がある。

それは、
『最初に小規模な中古ワンルームマンションを買っている』
ということだ。

そこで多少なりともキャッシュフローを得て、不動産投資の経験積んでから、一棟アパート・一棟マンションへと規模を拡大している。

そうなんですか！

逆に、初めから大きく勝負に出ると、ほぼ全員失敗している。

初心者のうちは、いきなり大きな物件を買っては絶対ダメだね。
不動産投資は、小さな金額から始めるべきだよ。

事業の基本は、『始めは小さく、徐々に大きく』だ。

確かに、小さい物件から始めるって納得です。
不動産の初心者が、良い物件か悪い物件かの判断なんてできないですよね！

あぁ、まずできない。

例え、本人は必死に考えたとしても、初心者の考える限界なんてたかが知れている。
無知と焦りが重なって、クソ物件を買ってしまうのがオチだよ。

たしかに。
俺も初心者の頃は、頑張っているつもりでも、まだまだ無知でした。

だから、最初は小さい物件で経験を積むんだ。
小さい物件で経験を積んで、資金と経験を高めつつ、徐々に大きな物件に手を出していくべきだ。

免許取りたてで、いきなりフェラーリで時速300キロで運転する様なものですね。
事故を起こすのは分かってるし、被害も半端ない。

最初は、マーチかプリウスで時速60キロから始めるべきですよね。

ちなみに、最初はどんな物件がオススメですか？

今の俺なら、都心の中古ワンルームマンションが良いと思う。
価格は、数百万円～2,000万円程度。

都心なら空室に悩む心配がない。
ワンルームなら、リフォーム代も安い。

万が一失敗だと感じてもすぐに売れる。被害は軽微だ。

まさに今の私ですね。
都心のワンルームマンションを1部屋買いました。

俺は、都心のワンルームマンションを6部屋持ってます。
今後は、一棟モノも視野に入れて考えています。

良介君は理想だよ。

不動産投資の経験も相当高いし、既存の物件からのキャッシュフローも豊富。
一棟モノを買うとして物件選びも失敗しないだろうし、万が一お金が持ち出しとなっても既存物件でカバーできる。

ここまで完璧な下地を作ったのは、良介君の努力の賜物だな。

不動産投資って、地道に頑張っていれば儲かりますよね？
けど、焦れば底なしに失敗するんですね。

まったく、その通りだ。
成功例は、まさに良介君だ。

反対に失敗例は、俺だ。

俺みたいに、初心者のうちに焦って一棟モノなんて買ったら、だいたい失敗する。
貯金が数十万円ずつ減っていく日々、一家離散、実家の家売却、10年間の借金返済の日々…。

失敗例が辛すぎます。

不動産投資は、決して焦らないようにな。
焦って買う物件は、だいたい良いとは言えない。

冷静に考えて、いろんな人の意見を聞いて、じっくり考えるんだ。

わかりました。