年収UPのために参加した不動産投資セミナーで中古ワンルームマンションを提案された！

モテない男がモテるには！？ 第3話

週末土曜の昼、
俺は銀座に来ていた。

決して遊びではない。
デートでもない。

ワンルームマンション投資のセミナーに参加するためだ。
良介からオススメのセミナーを紹介されたのだ。

やはり、セミナーは決意したタイミングで申し込むのが良い。
翌日だったら、面倒になっていた可能性があった。

セミナーの題名は、
『ワンルームマンション投資で副収入を稼ぐ！』
というものだ。

まさに今の俺が求めるピッタリの内容だ。

セミナー会場は20人分だが、ほぼ満席だった。
7割は男性だが、2割は女性、1割は夫婦。

半分以上は40代以上だが、同世代もかなり多い。
30歳前後の人は、全体の3割くらいか？

セミナーの最初は、ワンルームマンション投資の講義が始まった。

不動産投資は手間がかからない。
会社員の信用力の高さを生かしてローンが組める。
貯金より高いリターンをもたらすことができる。

確かに、不動産投資はサラリーマンにとって効果的な資産運用だ。
他の副業だと、時間も体力も消費する。
一方、不動産投資なら物件が家賃を稼いでくれる。

講義で最も印象的だった内容は、
『絶対失敗しない物件の条件』だ。

過去のワンルームマンション投資の例から、
次に4つを満たせばまず失敗しないらしい。

絶対失敗しない4条件か。
興味深い内容だ。

まず1つ目の条件は、
中古物件にすることらしい。

何度も何度も、
『新築ワンルームマンション投資はまず成功しない』
と強調していた。

『新築』というだけで、家賃が高くても入居者が現れるからだ。
そのため、新築は、価格も家賃も、適正相場より高めに設定されている。

そして2回目の入居では、家賃が1万円も下がることもあるという。
そのやって新築でなくなった瞬間、物件の価格が大きく下がる。

なぜ、新築は家賃も価格も高いのか？

それは、日本人は新築が大好きだから、家賃や価格が高くても人気があるそうだ。
中古になって『新築プレミアム』が無くなると、価格が数百万円も下がるというのだ。

2つ目は、『利回り4％以上』とのこと。

利回りは、年間家賃÷物件価格で決まる。
この利回りが、4％を下回る物件はキャッシュフローがほとんど残らない。
ある程度の利益を残すには、4％以上を狙いたい。

もちろん利回りは高い方が良い。
できれば5％台、理想は6%台だ。
だが、あまりにも高い物件は何かしら問題がある。
リスクとリターンの見極めが重要だ。

3つ目は、『東京23区内』とのこと。

東京23区内なら、空室になってもすぐに埋まるらしい。

より狭く設定することも可能だが、もし『山手線の内側』などと設定したら利回りが極端に低くなるらしい。
さらに、最近の不動産投資ブームのせいで、買える物件があまり無いらしい。

そのため、東京23区内で区切っているらしい。
ちょうど、新宿・渋谷・池袋といった巨大ターミナル駅まで電車で15分以内の距離だ。

最後は、『2階以上の18m²』とのこと。

居住階が1階の部屋は、女性だけでなく男性も避けるらしい。
防犯の観点から避ける人が多いが、虫などの草も2階以上なら気にしなくて済む。

広さは、18m²以上が推奨らしい。

ワンルームと言っても10mに満たない部屋から、40ｍ程度の部屋まである。

10²でも入居があるが、すぐに退去してしまうらしい。
10²の家賃を払うなら、キレイなシェアハウスに住めるからだ。

18²となるとリビングに余裕ができて、定着しやすいそうだ。
ちなみに、築30年でも、バス・トイレは一緒でも、全く問題ないらしい。

もちろん、退去後にはルームクリーニングが必須。
壁紙や床が傷みすぎている場合は、張り替えなどのリフォームも必要。

だが、きちんとリフォームすれば何カ月も空室に悩むことは無いのだそう。
都心なら、リフォーム済みの物件なら、今でも入居希望者は途切れないらしい。

最初は参加者の様子を伺いながら話していた講師も、
10分を超えたところからイキイキして話しだした。

声の大きくなり、早口になり、マイクの持ち方も変わった。
ホワイトボードに文字を書きなぐって、ワンルームマンション投資について熱く語っていた。

この講師、不動産投資を語っているうちに、完全に自分の世界に入っちゃっていた。
講師が熱くなりすぎて、ホワイトボードに殴り書きされた文字は半分以上読めない。

まるで、ハイになったバンドグループのボーカルみたいだ。
参加者のことなど気にせず、一人で語り続ける姿は異様な光栄に見える。

時々で参会者に問いかける質問も、なぜか若い女性に集中。
分かりやすい態度だが、それでも男性陣にウケている。

1対1で話す相手としては面倒なタイプだろう。
だが、講師として話してるのを見ている分には飽きない。

また、講義の内容はとても参考になる。
聞いている側としても、納得できる話し方・内容である。

最後に講師が言ってたが、不動産投資の裏話や最新のトレンドは本には書けないらしい。
本だと誰が見てるか分からないから、無難な内容にせざるを得ない様だ。

一方、セミナーでは参加者は多くても数十人。
そのため、セミナーでは講師も思っていることを遠慮なく言えるらしい。

あまりにも熱く語るので、時間が10分ほどオーバーしてしまった。
だが、講義では、ワンルームマンション投資のリアルな情報が得られた。

講義の次は、不動産投資を行っている人の実践例が紹介した。
全員、3年以上も賃貸経営を続けているそうだ。

実践例では計10人ほど紹介されていた。
みな、着実に物件を増やしてきている様だ。

ワンルームマンション投資をしている人を見ていると、いくつかに種類分けできる。

60代以上は、退職金の運用。
40代以上の男性は、家計の足しのため。
40代以上の女性は、将来への不安解消のため。

そして20代30代は、
理想の生活の実現のため。
セミリタイア、モテたい、リッチに暮らしたい。

まさに俺も、今の生活を変えるために始める。
年収を上げて、女性にモテるためだ。

20代30代が稼ぎたい動機など、だいたいみな一緒だ。
目の前の欲を実現するためには、お金が必要なのだ。

だが良介みたいに、
30代で6部屋も持っている人はいなかった。

良介がどれだけすごいのか、
改めて分かった気がする。

あいつの努力は半端ない。
6部屋ももっているなんて、普通の人なら考えない規模だ。

良介のすごさを改めて思い知らされた。

実践者の紹介の後は、
参加者と営業ウーマンの1対1での個別相談が始まった。

俺の担当は、30歳前後の女性だ。
話やすさは感じるが、何よりめちゃくちゃ美人だ。

こんな美人なOL、俺の会社にはいないぞ。
不動産業界、おそるべし。

わざわざ、休日にセミナーに行った甲斐があった。
始めての不動産投資セミナー参加だったが、ワンルームマンション投資についてかなり詳しくなれた。

セミナーでは、講義と個別相談会を合わせて計2時間ほどだった。

講義では、ワンルームマンション投資のコツを聞くことができた。
講師が説明していた『失敗しない4条件』は、常に意識するようにしよう。

個別相談会では、具体的な提案を受けた。

どれも都内のワンルームマンションだが、それぞれに特徴があることが分かった。
投資家目線での考え方が少しわかった気がする。

で、提案された3つの物件のうち、どれにすべきかは迷う。

具体的には、4つの選択肢がある。
3つのどれかを買う選択と、もう一つはどれも買わないという選択だ。

俺は港区のマンションが良いと思う。
俺みたいなただのサラリーマンが稼ぐには、家賃と売却益の両取りを狙うべきだろう。
それに、港区のマンションを買えば、富裕層の仲間入りができた気がする。

だが、まだ初心者の俺が独断で決めてしまうのは危険だ。
かといって、俺一人で考えていても前に進まない。

こうなったら、良介に聞いてみよう！
6部屋もワンルームマンションを持ってるし、
あいつの考え方はきっと役に立つはずだ！

＜＜戻る　　　第4話へ＞＞