不動産投資家ストーリー

年収UPのために参加した不動産投資セミナーで中古ワンルームマンションを提案された!

モテない男がモテるには!? 第3話

週末土曜の昼、
俺は銀座に来ていた。

 

決して遊びではない。
デートでもない。

 

ワンルームマンション投資のセミナーに参加するためだ。
良介からオススメのセミナーを紹介されたのだ。

 

やはり、セミナーは決意したタイミングで申し込むのが良い。
翌日だったら、面倒になっていた可能性があった。

 

セミナーの題名は、
『ワンルームマンション投資で副収入を稼ぐ!』
というものだ。

 

まさに今の俺が求めるピッタリの内容だ。

 

セミナー会場は20人分だが、ほぼ満席だった。
7割は男性だが、2割は女性、1割は夫婦。

 

半分以上は40代以上だが、同世代もかなり多い。
30歳前後の人は、全体の3割くらいか?

 


 

セミナーの最初は、ワンルームマンション投資の講義が始まった。

 

不動産投資は手間がかからない。
会社員の信用力の高さを生かしてローンが組める。
貯金より高いリターンをもたらすことができる。

 

確かに、不動産投資はサラリーマンにとって効果的な資産運用だ。
他の副業だと、時間も体力も消費する。
一方、不動産投資なら物件が家賃を稼いでくれる。

 

講義で最も印象的だった内容は、
『絶対失敗しない物件の条件』だ。

 

過去のワンルームマンション投資の例から、
次に4つを満たせばまず失敗しないらしい。

 

マンション投資で失敗しない4条件

・中古物件
・利回り4%以上
・東京23区内
・2階以上の18m2

 

絶対失敗しない4条件か。
興味深い内容だ。

 

まず1つ目の条件は、
中古物件にすることらしい。

 

何度も何度も、
『新築ワンルームマンション投資はまず成功しない』
と強調していた。

 

『新築』というだけで、家賃が高くても入居者が現れるからだ。
そのため、新築は、価格も家賃も、適正相場より高めに設定されている。

 

そして2回目の入居では、家賃が1万円も下がることもあるという。
そのやって新築でなくなった瞬間、物件の価格が大きく下がる。

 

なぜ、新築は家賃も価格も高いのか?

 

それは、日本人は新築が大好きだから、家賃や価格が高くても人気があるそうだ。
中古になって『新築プレミアム』が無くなると、価格が数百万円も下がるというのだ。

 

2つ目は、『利回り4%以上』とのこと。

 

利回りは、年間家賃÷物件価格で決まる。
この利回りが、4%を下回る物件はキャッシュフローがほとんど残らない。
ある程度の利益を残すには、4%以上を狙いたい。

 

もちろん利回りは高い方が良い。
できれば5%台、理想は6%台だ。
だが、あまりにも高い物件は何かしら問題がある。
リスクとリターンの見極めが重要だ。

 

3つ目は、『東京23区内』とのこと。

 

東京23区内なら、空室になってもすぐに埋まるらしい。

 

より狭く設定することも可能だが、もし『山手線の内側』などと設定したら利回りが極端に低くなるらしい。
さらに、最近の不動産投資ブームのせいで、買える物件があまり無いらしい。

 

そのため、東京23区内で区切っているらしい。
ちょうど、新宿・渋谷・池袋といった巨大ターミナル駅まで電車で15分以内の距離だ。

 

最後は、『2階以上の18m2』とのこと。

 

居住階が1階の部屋は、女性だけでなく男性も避けるらしい。
防犯の観点から避ける人が多いが、虫などの草も2階以上なら気にしなくて済む。

 

広さは、18m2以上が推奨らしい。

 

ワンルームと言っても10mに満たない部屋から、40m程度の部屋まである。

 

102でも入居があるが、すぐに退去してしまうらしい。
102の家賃を払うなら、キレイなシェアハウスに住めるからだ。

 

182となるとリビングに余裕ができて、定着しやすいそうだ。
ちなみに、築30年でも、バス・トイレは一緒でも、全く問題ないらしい。

 

もちろん、退去後にはルームクリーニングが必須。
壁紙や床が傷みすぎている場合は、張り替えなどのリフォームも必要。

 

だが、きちんとリフォームすれば何カ月も空室に悩むことは無いのだそう。
都心なら、リフォーム済みの物件なら、今でも入居希望者は途切れないらしい。

 


 

最初は参加者の様子を伺いながら話していた講師も、
10分を超えたところからイキイキして話しだした。

 

声の大きくなり、早口になり、マイクの持ち方も変わった。
ホワイトボードに文字を書きなぐって、ワンルームマンション投資について熱く語っていた。

 

この講師、不動産投資を語っているうちに、完全に自分の世界に入っちゃっていた。
講師が熱くなりすぎて、ホワイトボードに殴り書きされた文字は半分以上読めない。

 

まるで、ハイになったバンドグループのボーカルみたいだ。
参加者のことなど気にせず、一人で語り続ける姿は異様な光栄に見える。

 

時々で参会者に問いかける質問も、なぜか若い女性に集中。
分かりやすい態度だが、それでも男性陣にウケている。

 

1対1で話す相手としては面倒なタイプだろう。
だが、講師として話してるのを見ている分には飽きない。

 

また、講義の内容はとても参考になる。
聞いている側としても、納得できる話し方・内容である。

 

最後に講師が言ってたが、不動産投資の裏話や最新のトレンドは本には書けないらしい。
本だと誰が見てるか分からないから、無難な内容にせざるを得ない様だ。

 

一方、セミナーでは参加者は多くても数十人。
そのため、セミナーでは講師も思っていることを遠慮なく言えるらしい。

 

あまりにも熱く語るので、時間が10分ほどオーバーしてしまった。
だが、講義では、ワンルームマンション投資のリアルな情報が得られた。

 


 

講義の次は、不動産投資を行っている人の実践例が紹介した。
全員、3年以上も賃貸経営を続けているそうだ。

 

マンション投資の成功例①

<成功者①プロフィール>
・40代男性
・本業年収700万円。
・中古ワンルームマンション4部屋。
・年間家賃収入500万円。

<不動産投資を始めた理由>
本業以外に副収入が欲しかったから。
子どもの教育費を貯めておきたかったから。

<今後の方針>
お金が貯まると、またワンルームマンションを増やしたい。

 

 

40代で本業と副業合わせて年収1,200万円か。
これだけあれば、生活は余裕だな。

 

マンション投資の成功例②

<成功者②プロフィール>
・40代女性
・本業年収650万円
・中古ワンルームマンション4部屋
・年間家賃収入500万円

<不動産投資を始めた理由>
女性一人で生きていくためには、お金が必要だから。
将来もずっと働き続けられるか不安だから。

<今後の方針>
50歳までに繰り上げ返済で借金をゼロにする。
そうなれば、仕事を抑えつつ人生を楽しみたい。

 

 

女性でワンルームマンション投資する人もいるんだ。
ローン完済したら、充実した楽しい人生を過ごせるのでは。

 

マンション投資の成功例③

<成功者③プロフィール>
・30代男性
・本業年収600万円
・中古区分マンション3部屋
・年間家賃収入380万円

<不動産投資を始めた理由>
本業以外で収入が欲しかった。
せっかく生きてきたから、稼げるだけ稼ぎたかった。

<今後の方針>
どんどん物件を買って規模を大きくして、40代でセミリタイアする。

 

 

俺と年齢が近いのに、既に3部屋も持っているなんて。

しかも、さらにどんどん拡大するのか。
40代でセミリタイアを目指すなんて、羨ましすぎる。

 

実践例では計10人ほど紹介されていた。
みな、着実に物件を増やしてきている様だ。

 

ワンルームマンション投資をしている人を見ていると、いくつかに種類分けできる。

 

60代以上は、退職金の運用。
40代以上の男性は、家計の足しのため。
40代以上の女性は、将来への不安解消のため。

 

そして20代30代は、
理想の生活の実現のため。
セミリタイア、モテたい、リッチに暮らしたい。

 

まさに俺も、今の生活を変えるために始める。
年収を上げて、女性にモテるためだ。

 

20代30代が稼ぎたい動機など、だいたいみな一緒だ。
目の前の欲を実現するためには、お金が必要なのだ。

 

だが良介みたいに、
30代で6部屋も持っている人はいなかった。

 

良介がどれだけすごいのか、
改めて分かった気がする。

 

あいつの努力は半端ない。
6部屋ももっているなんて、普通の人なら考えない規模だ。

 

良介のすごさを改めて思い知らされた。

 


 

実践者の紹介の後は、
参加者と営業ウーマンの1対1での個別相談が始まった。

 

俺の担当は、30歳前後の女性だ。
話やすさは感じるが、何よりめちゃくちゃ美人だ。

 

こんな美人なOL、俺の会社にはいないぞ。
不動産業界、おそるべし。

 

営業ウーマンとの会話内容

 

ワンルームマンション投資を始めたくて来ました。
何かオススメ物件はありますか?

 

 

セミナーでも説明したオススメ条件は
『中古物件』
『東京23区内』
『利回り4%以上』
『2階以上の18m2
を満たすマンションです。

この4条件を満たす当社のオススメは、この3つの物件です。

 

オススメのマンション①

・東京都豊島区(東京23区)
・JR山手線 大塚駅徒歩10分
・築25年、広さ25m2
・利回り5.5%
・販売価格2100万円
・家賃:年115万円・月10万円
・管理費&修繕積立金:年12万円・月1万円

 

オススメのマンション②

・東京都江東区(東京23区)
・東京メトロ東西線 門前仲町駅徒歩7分
・築20年、広さ22m2
・利回り5.3%
・販売価格:1800万円
・家賃:年95万円・月8万円
・管理費&修繕積立金:年12万円・月1万円

 

オススメのマンション③

・東京都港区(東京23区)
・JR山手線 田町駅徒歩10分
・築15年、広さ27m2
・利回り4.5%
・販売価格:2800万円
・家賃:年126万円・月10万円
・管理費&修繕積立金:年18万円・月1.6万円

 

 

最近は不動産投資をする方が多いため、良い物件は早めに売れていきます。

 

 

なるほど。
どれも東京23区内で4%以上ですね。

 

 

これらの物件なら、失敗しないと言えるでしょう。
どれも築20年前後ではありますが、東京23区内だと空室に悩むことはほとんどありません。

 

 

すいません。
基本的なこと聞いて良いですか?

講義では、新築後は価格が大きく下がるとありましたが、
中古でも築年数が経てば価格は下がるんじゃないですか?

それなら、新築の方が人気があって良いと思うのですが…。

 

 

おっしゃる通り、中古でも時間が経てば価格は下がります。
ただ、中古の価格の下落は緩やかなのです。

特に、築20年を超えると家賃も底打ちするので、価格も下げ止まる傾向があります。

 

※図 家賃下げ止まり

 

なるほどー。
これを見ると、中古の方が良さそうに見えますね。

でも、中古だと入居者が敬遠したりしないですか?
せっかく高い利回りでも、空室が心配なのですが。

 

 

都心で空室に悩んでいる人はほとんどいません。

東京は、全国から人が集まる地域です。
しかも、単身世帯も増え続けています。

都会のワンルームマンション投資は、今後も安泰だと思います。

 

※人口増加の図

 

確かに、ワンルームマンション投資している友人も、都心は空室とは無縁と言っていました。

 

 

当社はこれまで多くの中古ワンルームマンションを販売してきました。
しかし、都心で空室で苦しんでいる人はほとんどおられません。

都心だと、入居者は必ず現れると言えるでしょう。

 

 

なるほど。納得です。

で、提案の3つは場所も価格も異なりますが、それぞれのワンルームマンションの特徴は何ですかね?
初心者なんで、どこを見て判断すべきか分からなくて…。

 

 

まず提案①の物件から説明します。

 

オススメのマンション①

・東京都豊島区(東京23区)
・JR山手線 大塚駅徒歩10分
・築25年、広さ25m2
・利回り5.5%
・販売価格2100万円
・家賃:年115万円・月10万円
・管理費&修繕積立金:年12万円・月1万円

 

 

この物件メリットは、利回りです。

都心のワンルームマンションは4~5%台が多いですが、この物件は5.5%あります。
最寄り駅が山手線という条件を考えると、利回り4%台でもおかしくないです。

利回り1%変われば年間家賃収入が21万円変わるので、その分だけ収益力が高いと言えるでしょう。

 

 

確かに利回りは大切ですね。
儲けるためにやっているので、家賃収入は多い方が良いですし。

 

 

次は、提案②の物件です。

 

オススメのマンション②

・東京都江東区(東京23区)
・東京メトロ東西線 門前仲町駅徒歩7分
・築20年、広さ22m2
・利回り5.3%
・販売価格:1800万円
・家賃:年95万円・月8万円
・管理費&修繕積立金:年12万円・月1万円

 

 

この物件のメリットは、入居者の属性が安定している点です。

最寄り駅の門前仲町からは、約10分で日本橋・丸の内・大手町などの日本を代表するオフィス街に行くことができます。

そのため、大手企業の20~30代の単身者の入居が絶えず、大企業の社員が多いので滞納をはじめとする問題があまり起こりません。

大企業の社員だと法人契約することも多いから、滞納や無断退去などは起こりにくいですね。

 

 

安定的な入居という点では、良い物件ですね。

 

 

最期は、提案③の物件です。

 

オススメのマンション③

・東京都港区(東京23区)
・JR山手線 田町駅徒歩10分
・築15年、広さ27m2
・利回り4.5%
・販売価格:2800万円
・家賃:年126万円・月10万円
・管理費&修繕積立金:年18万円・月1.6万円

 

 

この物件の最大の魅力は、資産価値の底堅さと、価格上昇が期待できることです。

港区のマンションは、投資用としても資産維持用としても売買されています。

富裕層は港区のマンションを好んで買いますが、こずかい稼ぎ目的や相続対策が目的です。なぜなら、港区のマンションは資産価値が維持されているからです。

また、経営者が自分のオフィス用に買うこともあります。

この様に、投資用・資産維持用・サブオフィス用など様々な目的があるため、価値は下がりにくいのです。

 

 

たしかに、富裕層なら3500万円のマンションくらい現金で簡単に買えそうですし。

 

 

また、港区のマンションは、不動産価格の上昇の影響を最も受けやすいです。

景気が少々すると、都心の中でも最高位である港区の不動産価格から上昇し始めます。
株や起業で得たお金が、投資マネーとして港区に流れ込んでくるのです。

投資用としてはもう少し利回りが欲しいかもしれません。
しかし、不動産価格上昇の影響を最も享受できる物件と言えるでしょう。

 

 

なるほど。
港区のマンションは、資産価値は維持されやすく、景気が上昇すれば価格が上がるのですね。

 

 

そういうことです。

家賃収入で稼ぐと同時に、売却益も期待できる物件です。
どんな時でも、インカムとキャピタルの両方を狙った投資は多いです。

 

 

なるほど!
良く分かりました。

それぞれ、都心のワンルームマンションと言ってもそれぞれ特徴があるのですね。
色々考えないといけないですが、面白いですね。

 

 

普段は入居者目線でマンションを見てますが、投資家目線だとまた異なることが見えてきます。賃貸の入居時には、『この物件の利回り』なんてまず気にしませんからね。

同じ物件が2つと無いので、選ぶのは難しいと思います。
ですが、慣れてくると常に新しい発見があって面白いですよ。

 

 

物件価格は高いですが、副収入を稼ぐには安定的で魅力的ですね。
それに、不動産を見るのが楽しくなってきました。

 

 

ちなみに、さとし様がワンルームマンション投資をしようと思ったきっかけは何ですか?

 

 

私がワンルームマンション投資を志したのは、お金を稼ぎたいからです。
そしてたくさん稼いで、女性にモテたいんですよ。

 

 

あら、そうなんですか?
しっかりした会社にお勤めですし、モテるんじゃないですか?

 

 

いえ、それが全くモテません。

女性って、男性に求めるもので『お金』『年収』って重要ですか?
モテたいから稼ごうと思ってますけど、年収上げてもモテなかったら意味ないなと思って・・・。

 

 

正直、女友達と男性の魅力について話す時、必ず『お金』『年収』は話題になります。
普通のOL、主婦、ショップ店員、モデルとか色んな職業の友人がいますが、みな男性に求めるのは『お金』『年収』です。

20歳までは『顔』『面白さ』が話題でしたが、20歳を超えると男性に求めるモノ1位は断トツで『お金』『年収』です。

 

 

やっぱり、稼げる男って魅力的なんですね。

ちなみに、私は身長170cm弱と低くて、体型もややぽっちゃりです。
それでも、たくさん稼いでいれば魅力的って思いますか?

 

 

女性は、男性が思っているほど『男性の見た目』をあまり気にしません。
清潔な服装・髪型をしていれば、全く問題無いです。

何より重要なのは、年収です。
年収が抜群に高ければ、身長・体重などほぼ気にしません。

 

 

え、そうなんですか?

 

 

それに、容姿にコンプレックスがある人ほど、頑張っておられます。

容姿にコンプレックスで、会社や異性交流に負い目を感じている男性は多いです。
その様な人は、『絶対金持ちになって見返してやる』っている強い気持ちを持っておられます。

コンプレックスが、お金稼ぎのエネルギーとなっているのです。

 

 

非イケメンの友人が、女性にモテたいからとワンルームマンション投資をしてました。
今は6部屋を運用して、たくさんお金稼いで、モテまくってます。

 

 

『女性にモテたい』という理由でワンルームマンション投資を始める人は多いです。
そして、『年収が上がってモテるようになった』という話はよく聞きます。

 

 

そうなんですか!?
やる気出てきました!

絶対にワンルームマンション投資で稼いでやろうと思います。
そのためには、まずは1部屋のオーナーにならないとですね。

 

 

本日提案した3つでは、どれが良さそうだと感じましたか?

 

 

うーん、③の港区のマンションかな。
家賃を稼ぎながら、売却益も狙えるなんて一石二鳥ですね。

ただ、ワンルームマンション投資をしている同僚に相談してから決めたいと思います。

 

 

分かりました。
お待ちしております。

ただ、売り切れてしまった際はご了承ください。

 

 

わざわざ、休日にセミナーに行った甲斐があった。
始めての不動産投資セミナー参加だったが、ワンルームマンション投資についてかなり詳しくなれた。

 

セミナーでは、講義と個別相談会を合わせて計2時間ほどだった。

 

講義では、ワンルームマンション投資のコツを聞くことができた。
講師が説明していた『失敗しない4条件』は、常に意識するようにしよう。

 

マンション投資で失敗しない4条件

・中古物件
・利回り4%以上
・東京23区内
・2階以上の18m2

 

個別相談会では、具体的な提案を受けた。

 

どれも都内のワンルームマンションだが、それぞれに特徴があることが分かった。
投資家目線での考え方が少しわかった気がする。

 

で、提案された3つの物件のうち、どれにすべきかは迷う。

 

具体的には、4つの選択肢がある。
3つのどれかを買う選択と、もう一つはどれも買わないという選択だ。

 

俺は港区のマンションが良いと思う。
俺みたいなただのサラリーマンが稼ぐには、家賃と売却益の両取りを狙うべきだろう。
それに、港区のマンションを買えば、富裕層の仲間入りができた気がする。

 

だが、まだ初心者の俺が独断で決めてしまうのは危険だ。
かといって、俺一人で考えていても前に進まない。

 

こうなったら、良介に聞いてみよう!
6部屋もワンルームマンションを持ってるし、
あいつの考え方はきっと役に立つはずだ!

 

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