不動産投資家ストーリー

モテない男友達がマンション投資で成功して年収1500万円になっていた!

モテない男がモテるには!? 第2話

今日は、良介からワンルームマンション投資の始め方を教えてもらう日だ。
俺も、ワンルームマンション投資をやって、モテたいんだ。

 

先日、良介と仲良い女性を少し見たが、めちゃくちゃ美人。
学年一番確定レベルの美人さだ。
俺は、あんな美人と話したことすらない。

 

良介がモテるには理由があった。
良介は、ワンルームマンション投資をしているのだ。

 

良介は、7年間で6部屋を買っていて、家賃収入は750万円。
本業の会社員の年収と合わせると、なんと年収1500万円。

 

年収1500万円も稼ぐなんてとんでもない奴だ。
同世代の金融機関や商社の奴より、良介の方が稼いでいるのだ。

 

そりゃ、良介が女性にモテるのは納得だ。
羨ましいを通り越して、見習いたい。

 

仕事後、良介と軽く飯を食べて、喫茶店へ。
今日は、酒無しで色々話をしたい。

 

良介との会話内容

 

お前すごいよ。
俺の知っている良介とは全然違う。

改めて思ったが、年収1500万円ってすごいな!
それに、昨日の子はめちゃくちゃ美人だったな。

 

 

そりゃ俺も努力したもん。
今まで長かったけど、そろそろ余裕が出てきたからなぁ。

 

 

良介よ、俺もマンション投資始めたい。
俺にワンルームマンション投資を教えてくれないか?

 

 

本気か?
ワンルームマンション投資は、簡単ではないよ。

買って終わりじゃないし、借金という大きなリスクも背負うし。

 

 

もちろんだ。
中途半端な気持ちではない。

 

 

そもそも、なんでワンルームマンション投資しようと思ったんだ。

 

 

俺、昨日のお前を見て思ったんだ。

俺もさ、今の全くモテない人生を変えたいんだ。
ただのサラリーマンの俺でも、あんなモデルみたいな美人と付き合いたいんだ。

そんな理由じゃダメか!?

 

 

・・・。

 

 

せっかく生まれてきたんだし、一度でいいから女性にモテたいよ。

俺だって超美人な女性と仲良くなりたいよ。
誰もがうらやむようなキレイな女性と、付き合いたいんだよ。

 

 

・・・。

 

 

お前はすごいと思うよ。
入社当時は同じような状況だったが、今じゃ年収1500万円だもんな。

俺もさ、頑張って自分を変えたいんだ。
このままモテないままの人生なんて、絶対イヤなんだよ!

女性にモテるために頑張るってダメか?

 

 

異性にモテたいってのは、自然な考えだと思う。
世のほとんどの男は、モテたいから色々頑張ってると思う。

 

 

だろ!?

今までも、モテたかったが何を頑張ったらいいかわからなかった。

だが、お前がワンルームマンション投資で順調に資産を築いているのを知ってさ、俺も稼いでモテたいんだよ。

良介、頼む。
俺に、ワンルームマンション投資を教えてくれ。

 

 

わかったよ。

さとしとはずっと遊んできた仲だし、特別に教えてやるよ。
俺が今までで学んだワンルームマンション投資の全てを、全部教えてやるよ。

その代わり、お前も年収1500万円なるまで頑張るよな!?
途中で投げ出したりするなよ。

 

 

本当か!?
ありがとう。

俺、頑張るよ!
良介みたいに超美人とデートするために、年収1500万円目指すよ!

 

 

じゃあ、ワンルームマンション投資について説明するぞ。

ワンルームマンション投資とは、大家さんだ。
入居者からの家賃収入が、利益の源泉。
そこからローン返済と管理費などを支払った手残りが、キャッシュフロー(利益)となる。

 

※キャッシュフロー(利益)=家賃収入ーローン返済―経費

 

なるほど。

 

 

ここで、ワンルームマンション投資を始める上で、必ず知っておくべき専門用語がある。

それは、利回りだ。

利回りとは、
年間家賃収入÷物件価格
で求められる比率だ。

色んなワンルームマンションを比べるとき、利回りという指標は便利なんだ。

 

 

なるほど。
なんとなく分かる。

 

 

例えば、同じ様なワンルームマンションでも、価格も年間家賃も異なる。
次の4つだと、どれが一番儲かると思う?

 

※図 価格、年間家賃、利回り
A物件価格2,400万円家賃が月10万円・年120万円⇒利回り5.0%
B物件価格2,400万円家賃が月11万円・年132万円⇒利回り5.5%
C 物件価格2,200万円家賃が月10万円・年120万円⇒利回り5.5%
D 物件価格2,200万円家賃が月11万円・年132万円⇒利回り6.0%

 

Dが一番儲かりそうだ。

一番利回りが高いからな。

 

 

正解。

ワンルームマンションは物件によって価格や家賃が異なる。
だから、利回りで比べるのが効率的なんだ。

 

※利回りで比べている図

 

なるほどね。
利回りは基本なんだね!

 

 

次にローンについてだ。

ワンルームマンション投資では、銀行からローンを借りて物件を買うことになる。

安い中古の物件でも、物件価格500~2,000万円くらいする。
だが、そんな大金持っているサラリーマンなどマレだ。

 

 

確かに。
30代の独身者の金融資産って、
・平均値は572万円
・中央値は300万円
らしいからな!

(2019年金融広報中央委員会より)

 

 

だから、ワンルームマンション投資では銀行から金を借りる。

銀行は不動産にはバンバン融資する。
不動産は担保にできるので、1,000万円や2,000万円など簡単に貸す。

潰れそうな中小企業には貸し渋るが、不動産投資にはどんどん貸すんだ。

 

 

銀行からしたら、現時点で資産価値がある不動産に貸したがるからね。

 

 

ただ、気を付けたいのが、
『銀行が貸す≠事業が成功する』
ということだ!

あくまで銀行は金を貸すだけで、儲かるかは不動産投資家次第。
成功しようが失敗しようが、借りた金は返さないといけない。

 

 

なるほど。
肝に銘じるよ。

で、ローンを受ける時の重要なコツとかはあるのかい?

 

 

あぁ、毎月のローン返済額を少なくすることが重要だ。
ローン返済が少ない方が、手残りは多くなるからな。

毎月のローン返済額を少なくするには、
・期間を延ばす
・低い金利で借りる
・頭金を多く入れる
の3つを頑張れば良い。

 

 

なるほど。

 

 

最期は、経費だ。

マンションを保有するオーナーには様々な経費が発生する。
管理費、修繕積立金、固定資産税、リフォーム代、仲介手数料などだ。

ある程度決まっているので、こちらからは変更できない。

 

 

色々な出費があるんだな。

 

 

ここまで理解できれば、ワンルームマンション投資の利益を増やすコツが分かると思う。。

ワンルームマンション投資の利益は、
キャッシュフロー(利益)=家賃収入ーローン返済―経費
だっただろ?

 

不動産投資の利益構造

・家賃収入を増やす
⇒利回りが高い方が良い

・ローン返済を減らす
⇒期間長く、金利低く、頭金多く入れる

・経費
⇒管理費が高くない物件を選ぶ

 

 

どうだい?
利益の構造はだいたい分かったかい?

 

 

うん。
よく分かった。

で、上手く経営するコツは何かあるのかい?

 

 

ワンルームマンション投資の『最大のコツ』は、
『頭金を多く入れて、毎月のキャッシュフローをプラスにすること』
だと思っている。

 

 

頭金を多く入れるのが重要なのか?
それはなんで?

 

 

これは、ワンルームマンション投資の失敗事例からも学べることだ。

ワンルームマンション投資で失敗するパターンは決まっている。
それは、毎月の手残りがマイナスになっている時だ。

手残りが増えないのは精神的にツラい。
確かに、ローンの返済で資産の増加は増加しているが、目に見えて貯金が増えてないので儲かっている実感が無い。

 

 

なるほど。
確かに貯金が減り続けてたら、損している気分になっちゃうな。

 

 

毎月の手残りを確保するためには、頭金を多く入れるのは重要だ。
手残りが毎月+1万~3万円あるだけで、精神的余裕は全然違う。

 

 

でも、あまり手持ちの貯金は減らしたくないしなぁ。

 

 

その気持ちは分かるよ。
だけど、貯金してて意味ある?

金利なんてほぼゼロで、利息なんて付かない。

 

 

まあ、銀行の利息なんてほぼ無いよな。

 

 

一方、頭金を多めに入れてローン残高を減らせば、ローンの利息支払い額を減らせるんだ。

例えば、次のローン条件(1,000万円・金利2%・期間35年)の条件から、
頭金200万円多く入れるとしよう。

その効果はとても大きい。

 

200万円の頭金を入れた効果

・返済を月6,600円減らせる。
・利息総額を約78万円減らせる

※フルローンと頭金2割ローン。

 

どうだい?
貯金を持っておくなんて、意味ないだろ?

 

 

月6,600円も返済が減るのは大きい!
それに、利息総額78万円を減らせる!?

金利2%とかって低いように見えるけど、利息総額にするととんでもない金額だな。
銀行に貯金していても意味ないから、頭金を多く入れるべきだな。

 

 

ワンルームマンション投資の『最大のコツ』が、だいたいわかっただろ?

 

 

あぁ、めちゃくちゃ分かりやすかった。
『頭金を多く入れて、毎月のキャッシュフローをプラスにすること』

ところで、良介の持っている物件はどのくらいの利益出てるの?

 

 

物件1つあたり、家賃収入は月10.5万円、ローン返済は7万円、管理費は1万円。

1件当たりの手残りは、2.5万円。
年間だと、1部屋あたり年間30万円くらい利益が残る。

 

 

1部屋あたり年間30万円か、それは大きいな。

 

 

しかも、ローン返済額7万円のうち、4万円は元本返済なんだよ。

ローン返済って資産の増加だろ?
ある意味、すぐ使えないが貯金みたいなもんだろ?

年間で、ローン返済による資産増加は、
4×12=48万円もあるんだ。

 

 

つまり1年間で1部屋で、
家賃の利益30万円とローン返済48万円
の資産が増えているってことか?

1部屋当たり、78万円資産が増えているのか。

 

※キャッシュフローと元本返済で資産増加

 

あぁ、そういうことだ。

で、俺はワンルームマンションを6件持っている。

家賃の手残りは年間150万円、ローン返済は年間300万円。
年間の資産増加は計450円だ。

これだけ稼げたら、私生活も十分派手にできるだろ?

 

 

た、確かに!
本業以外で450万円も資産増えてたら、十分すぎるな。

けど、空室とか大変だろ?
世間では、空室問題とか話題鳴っているみたいだし。

 

 

都心なら空室には困らない。
きちんとリフォームしていれば、入居者には困らない。

東京は人口も世帯も増えているので、貸し手が優位な状況だよ。

 

 

え、都心ではマンションのオーナーが優位なの?
ほんとに?

 

 

あぁ、本当だ。
例えば、都内で引っ越そうとしたら敷金・礼金ってどのくらいかかる?

 

 

敷金で1~2ヶ月分、礼金も1~2ヶ月分かな?

 

 

敷金礼金がある時点で、大家の方が立場が優位なんだよ。
『住みたいなら敷金礼金を払え』と言っているようなもんだ。

もし、部屋が余っているなら、敷金礼金をゼロにして入居者を集めたいはずだ。

 

 

確かに!
貸し手であるオーナーが優位だから、敷金も礼金もかかっているんだな。

 

 

世間で空室が増えているというニュースはあるが、あくまで『地方』や『やる気無い大家』の話だよ。
都心で普通にマンション経営していたら、空室問題とは無縁だ。

 

 

なるほど。
都心だと、空室と無縁なのか。

ただ、どうやってワンルームマンションを見つけたの?
物件探しのコツでもあるの?

 

 

あぁ、良いワンルームマンション探しのコツはある。

それは、
『良い不動産会社と知り合う』
ということに尽きる。

 

 

重要なのは、『良い不動産会社と知り合う』ってこと?
良い不動産会社とは、どうやって知り合えば良いの?

 

 

良い不動産会社と知り合う方法について話す前に、少し休憩しよう。

 

 

良介を見ながら、思った。
良介、実は頭良いんだな。

 

良介とは、入社してから頻繁に遊んでいた。
飲みに行ったり、合コンしたり、近くで見てきた。

 

会社では、決して要領が良いとは言えない。
仕事でよくミスするし、上司との折り合いはよくないらしい。

 

合コンでは、誰よりも頑張るが成果は出ない。
本人も意識しているが、チビ・デブなのがハンデになっている。

 

俺は、良介とは同じだと思っていた。
一緒にバカやっているのだと思っていた。

 

良介はワンルームマンション投資で年間750万円も稼いでいた。
自分なりの確固たる理論を持って、資産構築していた。

 

ただ単純にワンルームマンションを買っているだけではない。
きちんと、キャッシュフロー(利益)がプラスになるように自分で考えて、1件1件購入していったんだ。

 

良介は、地道に頑張っていた。

 

俺が、テレビを見たりネットサーフィンしている間に、あいつは不動産投資を頑張っていた。

 

だが、普通、仕事後とかにそこまで頑張れるか?
ゆっくりする間を惜しんで、勉強し続けるなんてできるか?

 

不動産は、会社の仕事とは全く関係ない。
自ら自発的に勉強しなければ知識は得られない。

 

良介の努力は尋常ではないだろう。
だが、良介の頑張りを知ることができて良かった。

 

今日は、良介からしっかりと学び取ろう。

 

良介との会話の続き

 

じゃあ、『良い業不動産会社と知り合う』から説明しよう。

不動産を買う時は、不動産会社に問い合わせるだろう。

だが、投資用ワンルームマンションを買う時は、
「投資用ワンルームマンション専門の不動産会社」に問い合わせる必要がある。

 

 

なんで、投資用ワンルームマンション専門なの?
駅前とかにある不動産屋ではダメなのかい?

 

 

不動産屋にも、得意・不得意があるんだ。

駅前でよく見かける不動産会社は、入居する部屋を紹介する賃貸仲介専門だ。
また、三菱や三井の財閥の名がついた大手の不動産屋は、戸建てやマンションが多い。

 

 

なるほど。
不動産会社でも、得意・不得意があるのか。

 

 

ワンルームマンション投資をしたいときは、ワンルームマンション専門の不動産屋に行くべきだ。ワンルームマンション専門の不動産は、投資に見合った物件を扱っているので、投資家としても一定の安心感はある。

 

 

なるほど!
確かにワンルームマンション専門の不動産会社の立場なら、数多くのワンルームマンションから稼げそうな物件を自らの顧客に提案するわな。

けど、どうやってワンルームマンション投資専門の業者と知り合うんだよ?

 

 

オススメは、不動産投資のセミナーに参加することだ。

 

 

不動産投資のセミナー!?
そんなセミナーやってるんだ!

参加すれば良い物件を紹介されるの?
ネットで問い合わせるだけじゃだめ?

 

 

セミナーに参加した方が、絶対優遇される。

ワンルームマンション専門の不動産会社って、まだ世に出てない物件情報をたくさん持っている。で、良い物件は、セミナーに参加した人に優先的に案内する。

なぜなら、セミナーに参加した人は本気で不動産投資を考えてるはずだ。
その中でも、資産や年収を開示して本気度を出している人に最優先で案内する。

不動産会社から見て、本気で買いたい人&年収的にも買える人に、優先的に案内するのは当然だろう?

 

※優先度の図

 

なるほど。
確かに、冷やかしの人など相手にしたくないわな。

本気で買いたいなら、セミナーの最前列に座って、
『俺の年収・資産はこれです。良い物件案内してください!』
って言うはずだもんな。

 

 

あぁ、そういうやる気ある人はたくさんいる。
そして、そういう積極的な投資家が良い物件を買っているという事実もある。

不動産会社の営業マンも人間だから、やる気を見せられたら応える。
それに、一度でもセミナーや個別相談会で会うと、忘れた頃に物件情報をくれたりする。

セミナー参加は、長い目で見て効果が高い。

 

 

なるほどね!

 

 

他に何か質問ある?

 

 

うーん。
ワンルームマンション投資については大丈夫だけど…。

なんで、こんなに頑張ったの?

自分で一から調べて、
7年間で6件も買って、
どこからそんなエネルギー出てきたんだよ?

 

 

・・・モテたかったんだよ。

俺たち、入社したころから合コンしてただろ?
けど、全然モテなかったじゃん。
ラインも返ってこないし、デートしてもその後は音信不通だし。

ある時、合コンで女の子に言われたんだ。
『ゴメン。チビ・デブはイヤ。金持ちだったら良いんだけど』って。

 

 

・・・。

 

 

俺、めちゃくちゃショックでさ。
半年間、女性不審になったよ。

けど、『金持ちだったら良いんだけど』って言ってたのを覚えてて、
自分の中で『俺が金持ちになってやろう』って決意したんだ。

実際、街歩いていても、金持ちチビデブおじさんと美人の子連れ夫婦って意外と多いしな。

 

 

・・・。

 

 

それから、ワンルームマンション投資を決意したんだ。
『頑張って、数年後にはお金持ちになろう』って。

それから、貯金しながらワンルームマンション投資を勉強した。
遊びたい気持ちを必死に抑えて、賃貸経営のセミナーに通った。

そして、25歳の時に1戸目を買った。

 

 

・・・。

 

 

1戸目を買った後も、贅沢はせずに貯金し続けた。
ボーナスも全額貯金で、外食も控えて、質素な生活を続けた。

合コンとかもっと行きたかったし、街コンや異業種交流会も行きたかった。

けど、
『いま合コンしても無駄。
将来金持ちになって無双しよう』
と我慢してた。

 

 

・・・。

 

 

そして、昨年に6戸目を買ってから、少し考えを替えた。

『今まで我慢し続けてた。
少し出会いを求めにいこう』

そして、年収1500万円で出会いアプリに登録したら、美女と出会い放題ってわけさ。

 

 

お前、金持ちになりたいという執念がすさまじいな。
よほど『チビ・デブはイヤ』って言われたことがショックだったんだな。

 

 

あぁ、ショックすぎたね。
だが、あの言葉があったから、ワンルームマンション投資に目覚めて年収1500万円になれたんだ。

 

 

俺だったら、ショック受けても次の日には忘れるけどな。
お前はその言葉がきっかけで、7年間頑張り続けたんだからな。

けど、今はその理想の生活ができているもんなぁ。
あんな美人と普通にデートしまくってるなんて。

 

 

今はもう何を言われても余裕だ。
俺にはワンルームマンションがある!

俺の年収1500万円だ!
出会いの場では、無敵状態だよ!

 

 

なあ良介、俺は何からすればいい?

 

 

まずは、ワンルームマンション投資のセミナーに行くことからだな。
そこで不動産投資について勉強して、良い物件を紹介してもらうことだ。

他にも色々アドバイスあるが、まずはセミナーに行ってきな。

 

 

わかった。
さっそくセミナーに申し込んでくる。

 

 

良介が頑張っていた理由は、単純だった。
ただ、『モテたい』という願望が良介を動かしていた。

 

25歳でモテない現実を受け止め、それを打開するために資産運用を始めた。
普通のサラリーマンなのに、ワンルームマンションを6部屋も保有するまでになった。

 

そして、年収1500万円となった良介は、女性にモテまくる日々を送っている。

 

正直、チビ・デブの良介があんなにモテるなんて、未だに信じられない。
だが、先日に駅で待ち合わせした女性は、めちゃくちゃ美人だった。

 

あいつは、自分の力でチビ・デブを乗り越えたんだ。
ワンルームマンション投資で年収を1500万円まで上げて、
コンプレックスを克服し、理想をつかみ取ったのだ。

 

コンプレックスある奴は強いと思う。
俺や良介みたいなチビ・デブにとって、
『女性にモテたい』『女性と仲良くしたい』という願望は、
普通の奴には絶対分からないだろう。

 

なぜなら、俺たちは女性からまともに接したことがほとんど無いからだ。

 

だが、男として生まれてきた以上、
一度は女性にモテたいんだ。

 

昔から、『ブサイク男は頑張る力がある』と言われている。
普段モテないチビ・デブ・ハゲは、女性のためならとてつもないエネルギーを使って頑張る。
勉強、仕事など、モテることを夢見て惜しみない努力をする。

 

その努力は、時にとんでもない結果を生むことがある。
良介など、まさにその例にぴったりだ。

 

良介は、『お金があれば美人とデートできること』と知った。
そして、年収1500万円になって女性と遊びまくっている。

 

『お金があるとモテる』ということは、良介が教えてくれた。

 

俺も、モテたい。
俺も、超美女と付き合いたい。

 

俺も、モテるためにお金を稼ごう。
そのためには、ワンルームマンション投資を頑張ろう!

 

ワンルームマンション投資を始めるには、まずはセミナーだ。
気持ちが冷めないうちに、さっそくセミナーに申し込もう!

 

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