不動産投資家ストーリー

新宿?品川?俺が買うべき投資用マンションはどっちだ!?

家賃収入で楽して生きたい 最終話

今日は、営業ウーマンが一日中相談に乗ってくれている。
セミナ―後の個別相談に始まり、2件のマンションの物件調査、そしてリスク説明までしてくれた。

 

部屋も見て、リスクも理解した。
あとは、マンションを買うかどうかだ。

 

だが、最後の悩みがある。
俺は、どっちのマンションを買うべきか?

 

オススメの区分マンション①

・東京都新宿区(東京23区)
・築15年の5階
・広さ25m2 1K
・利回り5.5%
・販売価格2000万円
・家賃:年110万円・月9万円
・管理費&修繕積立金:年10万円・月0.8万円

 

オススメの区分マンション②

・東京都品川区(東京23区)
・築20年の3階
・広さ26m2 の1K
・利回り5.8%
・販売価格1500万円
・家賃:年87万円・月7.2万円
・管理費&修繕積立金:年10万円・月0.8万円

 

新宿区のマンションは、立地が良いため男性サラリーマン向き。
品川区のマンションは、住環境が良いため女性向き。

 

俺には、どちらも良いマンションに思える。
いっそのこと、両方買ってみるか?

 

両方買えば、それぞれの良さを比較できる。
それに、資産の増加速度も2倍だ。

 

俺は、いずれ家賃収入だけで生きていこうと思っている。
なら、最初から2部屋買っても良いのではないか?

 

最後に営業ウーマンに相談してみよう。

 

営業ウーマンとの個別相談

不動産投資家

 

俺、この2つの区分マンション、どっちも良いと思います。
いっそのこと、両方買いたいです。
2部屋持っていた方が、家賃収入も多くなるので効率的ですし。

一度に、2部屋とも買うってできますか?

 

 

確かに、この2つだとどちらを選ぶか判断は難しいですね。
しかし、初心者が2部屋同時に買うのはオススメできません。

 

不動産投資家

 

え!?
なぜですか?

 

 

不動産投資は、資産運用というより事業です。

どんな事業も成功のコツは、
『最初は小さく、徐々に大きく』
です。

2つとなると、計3500万円ですね。
資産を大きくしたい気持ちは分かりますが、最初は慎重に進めるべきです。

 

不動産投資家

 

なるほど。
確かに、早く規模を大きくしたいと焦ってました。
1000万円以上するのですから、慎重に進めるべきですよね。

『最初は小さく、徐々に大きく』ですか。
心にしっかり焼き付けます。

 

 

1部屋買うと、色々と試行錯誤することが出てきます。
それから買っても、遅くはありませんよ。

 

不動産投資家

 

分かりました。

ただ、どっちを買うべきか迷います。
どちらも良さそうに見えるので…。

 

 

確かに、この2つの区のマンションで迷うのは理解できます。
どちらも、失敗はしなさそうな条件です。

ただ、私は2つ目の品川区を特にオススメします。

 

不動産投資家

 

2つ目のマンションですか?
それはなぜですか?

 

 

それは、価格が低いからです。

・新宿区のマンションは2000万円。
・品川区のマンションは1500万円。

初心者だと金額が小さい物件を買うべきです。
賃貸経営で悩んだときなど、ローン残高が少ない方が精神的に楽です。

 

不動産投資家

 

なるほど。
たしかに、借金1500万円と2000万円だと精神的にも違ってきますね。

じゃあまず、まずは品川区のマンションを1部屋買おうと思います。
それで様子を見てから、2部屋目を買うか判断します。

 

 

それが良いと思います。
では、こちらの買付証明書と銀行のローン審査の書類にご記入ください。

 

区分マンションを買うと決めてからは、営業ウーマンはテキパキと対応してくれた。

 

売主との調整や銀行審査など、滞りなく話を進めてくれた。
俺は営業ウーマンに言われた通りの資料を出すだけで、全て営業ウーマンに任せておけばよかった。

 

もちろん、銀行の審査を待っている期間も賃貸経営について調べたりした。

 

分からないことがあると、その都度、営業ウーマンに質問した。
営業ウーマンは、とても丁寧に教えてくれた。

 

マンションを買うと決めてから、約2週間で銀行審査が終わった。
無事に審査が通り、ホっとため息が出た。

 


 

銀行審査が通った1週間後、俺は売買契約するために不動産会社に来ていた。

 

売買契約の場には、買主(俺)、営業ウーマン、売主、売主側の不動産会社、宅建士の5人が参列した。

 

契約書のひな型は、事前に送られてきていて確認済み。
契約当日は内容を確認するだけだった。

 

契約自体は、約1時間で完了した。
手付金200万円を払って、無事に売買契約は終了。

 

契約後、売主と雑談した。

 

売主は、関西在住の60代の男性だった。

 

かつて都内でサラリーマンしている時に、老後緒資産形成用に購入したらしい。
購入後は、会社の給料の貯金などで早期返済し続け、5年でローンを完済したらしい。

 

完済後は、延々と家賃収入が入り順調に稼ぎ続けていたそうだ。

 

だが、定年を迎える頃、終の住処は地元の関西に決めた。
就職してから住んでいた東京を離れ、残りの人生を地元関西で送ることにしたらしい。

 

関西に住んでから、このマンションは遠隔で持っていることになった。
関西からは2時間以上離れているため、基本的には管理会社に任せっきりだった。

 

もちろん、普段は管理会社任せておけば問題は無い。
関西に住んでからも、管理会社と二人三脚で順調に経営してきた。

 

だが、将来売主に何かあったときなどは、不動産が遠くにあると面倒だ。
相続で不動産を確認のために、親族がわざわざ品川まで来る必要がある。

 

そのため、少しでも新しいうちに売ってしまおうと思ったらしい。
毎月の家賃収入は無くなるが、ローン残高が無いからまとまったお金が手元に入る。

 

ちなみにこのマンションは、今まで空室や滞納といった問題など全くなくきちんと稼ぎ続けているらしい。

 

このあたりは、山手線目黒駅まで近く、大学も周囲に多数あるので、需要は絶えないらしい。
退去が決まるとすぐに次の申し込みが入るため、今まで空室期間が1ヶ月丸々空いた事など無いとのこと。

 

入居者は、大学生だったり、社会人だったり色々らしい。
また、男性も女性も、どちらの入居者もいた様だ。

 

だが、基本的に女性の方が部屋をキレイに使う傾向があるので、同じタイミングで申し込みが入ったら、女性を優先しているらしい。退去後は、3万円ほどのルームクリーニングだけで再び貸せるからだという。

 

売主との話で気づいたことがある。
物件に全く問題がなくても、オーナーの都合で売ることもあるのか。

 

このオーナーは、このマンションに何か問題があって売ろうとしているのではない。
オーナーの住まいが遠いという理由で、売りに出されたのだった。

 

今回の売買は、
・遠隔保有を解消するために売ろうとした売主と、
・不労所得を得ようと考えた買主(俺)が、
不動産会社を通して繋がったというわけだ。

 

売主から、今までの状況を聞けたのは良かった。
常に満室経営できていたと聞いて自信がついた。

 

このマンションは、営業ウーマンの言う通り良い物件だった。
これからも満室経営を心がけよう。

 


 

売買契約の2週間後、決済が行われた。
銀行の手続きなどがあり、この日の1時間くらいかかった。

 

この決済・引渡を終えると、遂に品川区のマンションは俺のモノとなった。
ついに、マンションオーナーとしてデビューしたのだ。

 

このマンション、現時点では入居者が住んでいる。
なので、決済後も特に何かするわけではない。

 

入居者対応などの管理は、営業ウーマンの会社に依頼した。
普段のトラブル対応などは、全て対応してくれるという。

 

俺がこのマンションでやることがあるとすれば、退去が決まったときだ。
それまでは、ほぼ何もすることが無い。

 

淡々と家賃が口座に入っていく。
買うまでは大変だったが、買った後はとても楽だ。

 

まさに『楽して生きたい』という俺の希望に適っている。
これこそ、不労所得だ!

 


 

マンション購入して3ヶ月後。

 

マンションオーナーになってからも、俺の生活は特に変わらない。

 

平日は、朝起きて会社に行って、夜遅くに帰ってくる。
土日は、テレビを見たり友人と遊んだりしている。

 

だが、気持ち的に大きな変化がある。
今までと変わらない日常を送っているが、家賃収入が入ってきているのだ。

 

通帳を見ると、毎月家賃が支払われている。
ローン返済と管理費を引かれるが、貯金残高は増えている。

 

ローン残高の減少も資産の増加だ。
貯金増加とローン元本減少で、毎月6万円ほど資産が増えている計算だ。

 

こんな資産運用があったなんて。

 

今まで、株やFXだけを投資と思っていた。
ただ、株やFXは、上がるか下がるかという”ギャンブル”にしか見えなかった。

 

だが、不動産投資は順調に資産は増えていっている。
一気に大きく増えることは無いが、安定的に資産は増えていっている。

 

もちろん、不動産にも相場があり、価格は常にある。
だが、不動産はすぐに売るわけではないので、相場の価格はそこまで重要ではない。
家賃がきちんと入って来ているかどうかが、最も重要だ。

 

日々相場など気にせず、安定的に家賃収入が入ってくる。
マンション経営こそ、『楽して生きたい』という俺が求めていたものにピッタリだ。

 

この不動産投資をもっと極めていこう。
物件を増やして、家賃収入をもっと稼ごう。

 

そう思うと、俺は営業ウーマンに電話していた。

 

営業ウーマンとの電話

不動産投資家

 

以前見に行った新宿区のマンションは、まだ残ってますか?

 

 

タツヤ様、お久しぶりです。
新宿区のマンションですが、まだ販売中です。

 

不動産投資家

 

まだあるなら、そのマンション買いたいです。
また、営業ウーマンさんに購入を手伝ってもらいたいです。

 

 

まだ販売中です。
最新の資料を用意いたしますね。

 

俺から電話を受けた営業ウーマンは、
さっそく新宿区のマンション購入向けて動き出してくれた。

 


 

不動産投資を始めて5年後。

 

俺は、順調に不動産投資を進めてきた。
今では、東京23区内に中古マンション6部屋を保有している。

 

家賃収入は、年間800万円。
1年間のキャッシュフローとローン元本返済は、約600万円。
つまり、不動産投資で年間600万円ほど資産が増えている。

 

保有区分マンションの一覧
場所
価格
利回り
年間家賃収入
ローン返済
年間経費

年間キャッシュフロー
年間ローン元本減少
年間資産増加

 

6部屋まで規模を大きくするのは大変だった。
色んな区分マンションを探して、物件調査に行った。
営業ウーマンから、いろんなアドバイスももらった。

 

一度マンションを買えば理想が高くなる。
今保有のマンションより、より良い物件を買おうとする。

 

そのため、マンションを増やすごとに目線は厳しくなった。

 

利回りが6%台と高くても、東京23区外は見送ってきた。
外観や内装がキレイなマンションでも、1階や15m2は見送ってきた。

 

良い区分マンションと出会えるかどうかは、運の要素もある。
だが、営業ウーマンのおかげもあり、6部屋まで増やすことができた。

 

年間所得の600万円は、もはや本業と同じくらい稼いでることになる。
朝から晩まで働く会社の給料と、普段全く何もしない不動産投資の所得が同じとは、全く不思議なものだ。

 

最近、営業ウーマンのアドバイスで6部屋の査定を取ってみた。
特に売る気も無かったが、現状を確認しておいた方が良いと言われたからだ。

 

で、その査定結果が大変なことになっていた。

 

査定結果
保有期間 査定価格 購入価格 値上がり ローン残高 売却益  
1号
2号

不動産投資家

 

売却益、万円!?

 

マジか…。
区分マンション6部屋の相場価格は、〇万円も値上がりしていた。

 

さらに、5年間でローン残高は計〇万円も減っている。
その結果、売却益は計〇万円にもなるのだ。

 

毎月キャッシュフローは約13万円ほど。
固定資産是やリフォーム代などを引くと、120万円ほどが手残り。
5年で、約600万円ほど貯まっている。

 

5年保有して、売却益は想定〇万円。
5年間でキャッシュフローは累計600万円。
合計で、〇万円も稼いでいたのか。

 

不動産投資ってすごいな。
不動産投資やってて良かった。

 

だが、もしさらに保有し続けるとさらに資産は膨らんでいく。
今ですら、年間600万円ものペースで資産は増えているのだから。

 

5年後にはさらに資産は3,000万円増える計算だ。
その間は、普段サラリーマンしているだけなのだ。

 

この5年間、物件を保有している間はホントに楽だ。
普段は、不動産を持っていることなど全く意識することない。

 

持っているだけで、どんどん資産が貯まっていく。
サラリーマンしながらでも、余裕で副業可能だ。

 

このまま不動産投資を続けて資産が貯まると、いずれセミリタイアできるだろう。
しかも、日々の不動産投資の労働はほとんど無いので、労働からもほぼ解放される。

 

まさに、俺の求めている『楽して生きる』にぴったりだ。

 

しかし、待てよ。
ただ待っているだけで良いのか?

 

区分マンションを買った直後よりもローン残高は減っている。
ということは、資産バランスは改善しているということだ。

 

今の俺なら、もっと区分マンションを買えるのではないか。
区分マンションをもっと買えば、資産増加のスピードはさらに増す。

 

不動産投資、すごいな!
資産形成のスピードは、ますます加速するのか!?

 

早くセミリタイヤするためにも、さらに区分マンションを買おう。
既に6部屋持っているし、今まで順調に経営できてきた。
さらに買い増すことに、不安や抵抗はない。

 

不動産投資家

 

早くセミリタイアするためにも、
また営業ウーマンに会いに行こう!

 

(家賃収入で楽して生きたい 完)

<<戻る



-不動産投資家ストーリー

© 2020 サラリーマン卒業大作戦!