不動産投資家ストーリー

区分マンション投資のリスクと解決法とは!?美人営業員に不動産投資のノウハウを教わる!

家賃収入で楽して生きたい 第4話

不動産セミナー後の個別相談会で、営業ウーマンが2つのマンションを提案してきた。
だが、悩んでいると営業ウーマンさんの案内で、新宿区と品川区の区分マンションを見に行った。

 

実際にマンションを見るとイメージが沸いた。
だが、賃貸経営へのリスクについて気になってきた。

 

せっかく色々相談に乗ってもらっているし、不動産投資のリスクについても聞いてみよう。

 

営業ウーマンとの個別相談

不動産投資家

 

今日は、2件も案内ありがとうございました。
実際にマンションを見て、詳しい説明も聞いて、とても理解できました。

 

 

それは良かったです。
タツヤさんの物件選びの参考になれば幸いです。

 

不動産投資家

 

ところで、不動産投資にはリスクってありますよね?
不動産投資のリスクって具体的にどんなものがありますか?

 

 

不動産投資には当然リスクも存在します。

不動産投資のリスクは、空室、家賃滞納、家賃低下、突発的修繕費用、金利上昇などがあります。

 

不動産投資の代表的なリスク

①空室
②家賃滞納
③家賃低下
④突発的修繕の費用
⑤金利上昇

 

不動産投資家

 

それぞれのリスクについて教えてくれませんか?
大きなお金がかかっているので、始める前にきちんとリスクについても把握しておきたいのです。

 

 

もちろんです。

 

~不動産投資のリスク①~
空室リスク

 

まず、不動産投資で最も話題となるリスクは『空室』です。

空室でも、ローンの返済や管理費の支払いは待ってくれません。
空室期間中、オーナーは貯金を取り崩すこととなります。

 

不動産投資家

 

退去になるのは仕方ないとしても、すぐに入居が決まって欲しいです。
空室が、半年や1年とか続くのは怖いですね。

マンション投資で、空室は問題となってます?

 

 

ご安心ください。
東京23区だと空室の悩みは、ほぼ無縁です。

きちんとリフォームさえすれば、すぐに入居者は現れます。

 

不動産投資家

 

東京23区は空室と無縁!?
それはなぜなんでしょう?

 

 

東京は、人口は増え続けています。
また、同時に世帯数も増えているので、ワンルームマンションのニーズは高い状態が続いています。

 

不動産投資家

 

東京23区だと、人口・世帯数が増えているので、空室とはほぼ無縁なのですね。
大阪や名古屋などはどうですか?

 

 

大阪市、名古屋市、福岡市、札幌市の中心部は入居者には困りません。
地方の中心都市も、その周辺部から人が集まって来ています。

ただ、本当の地方の県などは、例え県庁所在地でも避けた方が良いでしょう。
いずれ、人口減少することが分かっているからです。

 

不動産投資家

 

なるほど。
空室問題は、少なくとも東京23区なら問題なさそうですね。

 

~不動産投資のリスク②~
家賃滞納リスク

 

次は、『家賃滞納』のリスクについて説明します。

入居者がいるにもかかわらず家賃が入らないのは、空室よりも問題です。

ただ、入居時に保証会社による保証を付けると、滞納が発生しても大家に負担はほとんどありません。

 

不動産投資家

 

保証を付けると滞納が起こっても、大家の負担はほとんどないのですか?
私が家賃を取り立てに行く必要はないということですか?

 

 

保証会社の保証を付けていれば、家賃の督促は保証会社が行います。
1ヶ月や2ヶ月の滞納では、大家は報告すら受けるまでもなく保証会社が家賃回収します。

保証会社が回収に動く段階が1段階目です。
ほとんどの滞納は、この1段階目で解決します。

 

不動産投資家

 

保証会社って、すごいですね。
ちなみに、保証会社が訪問しても家賃回収できなければどうなりますか?

 

 

何度訪問しても回収できない時は、第2段階目です。
その場合は、内容証明を送付して、家賃の支払いを促すと共に、裁判での強制退去を匂わせます。

 

不動産投資家

 

なるほど。
この時は、大家は何かする必要はあるのですか?

 

 

文面は保証会社が用意するので、大家は記名・捺印する必要があります。

書類が送られてくるので記名・捺印し、保証会社に返信します。
あとは、保証会社がタイミングを見計らって、送付します。

 

不動産投資家

 

なるほど。
記名・捺印して、保証会社に返信するだけですね。

もし内容証明を送っても家賃を支払わない場合はどうなりますか?

 

 

裁判を行って合法的に強制退去させます。
強制退去は、3段階目となります。
もちろん、裁判費用などは保証会社が負担します。

ただ、裁判・強制退去となるケースはほぼありません。
長期の滞納で払わない入居者は、ほぼ夜逃げしています。

 

不動産投資家

 

夜逃げって!笑
今の時代も夜逃げってあるのですか?

 

 

まぁ、逃げるの『夜』とは限りません。
いわゆる『無断退去』ですね。

特に、アジアの留学生はよく無断退去します。
数カ月滞納して部屋を開けてみると、荷物が無いことが多いです。
管理会社に告げずに勝手に帰国していることがほとんどです。

 

不動産投資家

 

無断退去とか勝手に帰国とか困りますよね。
滞納されていた間の家賃は、泣き寝入りですか?

 

 

滞納していた家賃は、保証会社が全額払ってくれます。
しかも保証会社によっては、部屋の修繕が必要だった場合、家賃1~2ヶ月分を上限に修繕費も支払ってくれます。

 

不動産投資家

 

保証会社ってすごいですね。
じゃあ、実質的に滞納リスクってほとんど無いのでは?

 

 

おっしゃる通りです。
保証会社が至れる尽くせり対応するので、家賃滞納による大家の負担やリスクはほとんど無いのです。

 

~不動産投資のリスク③~
家賃低下リスク

 

3つめは、家賃低下リスクです。

区分マンションに限らず、不動産は築年数とともに家賃は下がります。
ただ、新築時からの家賃下落は、一定ではありません。

新築時は、『新築』という文言で高めの家賃で入居者を集めることができます。
ただし、一度でも退去すると、家賃は約1割は下がってしまいまうのです。

 

不動産投資家

 

新築時の家賃でずっと続くとは限らないのですね。

 

 

築年数が経つにつれて家賃は下がる傾向があります。
しかし、その家賃低下は築15~20年で底打ちします。

その後は、家賃はあまり下落せずに一定推移していきます。
もちろん、リフォームなどは価値維持のために必要ですが。

 

※家賃推移図

不動産投資家

 

なるほど。
ということは、家賃低下が限定的な中古が良いのですね。

 

 

その通りです。
私は、特に築15~30年くらいの区分マンションがお得だと考えています。

売主もローンを支払い終えているor残債が少ないので、意外と安く(高い利回り)で売りに出てくることがあるのです。

 

新築区分マンションは失敗の典型例!?

不動産投資家

 

新築区分マンションは、どうなってしまいますか?
よく、新聞などで広告を見かけますが。

 

 

新築区分マンションは、典型的な失敗の元です。

新築区分マンションは、利回り3.0~3.8%程度で売られています。
仮に価格3500万円・利回り3.5%の新築区分マンションを買ったとすると、収入・支出は以下となります。

 

新築区分マンションの収入・支出の例

収入
・家賃:年122万円、月10万円
支出
・ローン返済:年125万円、月10.4万円
・管理費など:年12万円、月1万円

トータル
年▲15万円、月▲1.25万円

※ローンは9割、35年、金利2%

 

 

このように、毎月1万円以上持ち出しとなるのです。

 

不動産投資家

 

これは、ひどい状況ですね。

 

 

しかも、一度退去すると家賃を下げないと入居者が現れません。

家賃を5%下げると、家賃収入は月5,000円減ります。
家賃を10%下げると、家賃収入は月10,000円減ります。

その分、毎月のキャッシュフローは悪化することになるのです。

 

不動産投資家

 

え!?
最初ですら毎月赤字なのに、時間が経てばますます毎月の赤字額が増えるなんて…。

損していると気づいたら、売れば良いんではないですか?

 

 

新築区分マンションは、売ろうとしても買った値段で売れません。
買った瞬間に中古になるので、その瞬間に価格は500~1,000万円は下がります。

そのため、例え売れたとしても数百万円のローンが残ってしまいます。

 

不動産投資家

 

新築区分マンションって、悲惨ですね。

投資には全く向いて無いですね。
絶対に止めておこうと思います。

 

~不動産投資のリスク④~
突発的修繕リスク

 

賃貸経営をしている時、突発的な修繕が必要となることがあります。
設置した設備や、建物の不具合については、大家が費用を出さなければなりません。

 

突発的な修繕の例

設備の故障
・エアコンが壊れた。
・お湯が出なくなった。
・上の階から水が漏れてきた。
・窓や壁から雨水が漏れてきた。
・換気扇が壊れた。

突発的な事故
・台風や強風で窓ガラスが割れた。
・車が突っ込んできた。
・盗難に遭った。
・火事が起こった。

 

不動産投資家

 

普通に生活していて起こり得ることですね。
これらは、大家は費用負担するのですか?

 

 

設備の故障は大家が負担します。
設備が使えるという前提で部屋を貸しているので。

突発的自己は、火災保険でほとんど補償されます。
最初に費用を払うことになりますが、あとから保険会社が支払ってくれます。
(※保険契約内容や状況に拠ります。)

 

不動産投資家

 

なるほど。
火災保険は、火事だけでなく、いろんな災害を補償するのですね。

 

~不動産投資のリスク⑤~
金利上昇リスク

 

多くの不動産投資家は、ローンを組んで不動産投資を始めます。
このローンは、ほとんどのケースで変動金利です。

『変動』ということは、場合によっては金利が上がることもあります。

 

不動産投資家

 

ずっと低金利って言われていますけど、このままずっと低金利環境が続くとは限りませんよね?

 

 

もちろんです。
将来、金利が上がる可能性はゼロではありません。

ただ、その可能性は3つの理由から低いと思います。

 

不動産投資家

 

え、金利が上がらない3つの理由?
それはどういうことですか?

 

 

1つ目の理由は、『日銀の政策で金利は低く抑えられている』からです。

日本の金利は、日本銀行の政策によって政策的に低く抑えられています。
金利を低く保ことで、企業が借り入れをしやすくしたり、一般家庭が住宅購入しやすくして、経済の活性化を促しているのです。(※アベノミクスの第一の矢)

ただ、一定の効果は出てますが、まだまだ目標には届いていません。
そのため、長期にわたって低金利政策を続けざるを得ない状況となっています。

 

不動産投資家

 

なるほど。
確かに2016年にはマイナス金利政策を導入して、過去から金利は低いままですよね。

 

 

2つ目の理由は、『金利が上がると多くの一般家庭が困るので上げられない』からです。

普通の住宅を購入しているほとんどの家庭は、変動金利で借りてます。
その数は、不動産投資家の比では有りません。

もし金利が上がると、日本中の家庭で返済負担が増えて、ローン返済困難に陥る家庭も出てきます。そのため、『政府と日本銀行は、金利は上がらないようにするだろう』と期待できます。

 

不動産投資家

 

確かに、普通の住宅ローンも変動金利ですよね。
金利が上がると、日本中がパニックになりますね。

 

 

3つ目の理由は、『経済が低成長する日本で金利は上がりにくい』からです。

金利は、経済成長に伴って上昇する傾向があります。
既に成長しきった日本などの先進国より、成長過程の中国やインドの方が金利が高いのはこのためです。

この先人口が減少していく日本では、今より経済が成長するとは思えません。
人口が減って経済縮小するという点からも、日本の金利は上がらないと思います。

 

※経済成長率と10年金利の比較

不動産投資家

 

経済の話は、なかなか難しいですね。
つまり、日本は人口が減る⇒経済は大きくならない⇒金利は低いまま、ということですね。

 

 

もちろん、金利が上がる可能性はゼロではありません。
最終的な判断は、投資家様ご自身でお願いしております。

ちなみに一番の対策は、『金利上昇しても払えるように現金を持っておくこと』です。

 

不動産投資家

 

世の中に『絶対』など無いですもんね。
何かあったときはもちろん、金利上昇対策でも現金は持っておきたいですね。

 

 

リスクについて説明しましたが、不動産投資にリスクは保険や保証でかなり抑えることができます。

もちろん、リスクを完全にゼロにはできません。

しかし、賃貸経営のリスクは上手く『コントロール』しながら賃貸経営されています。
不動産投資のリスクは、個人レベルで『コントロール』できるのがほとんどです。

 

不動産投資家

 

なるほど。
リスクを『コントロール』することが重要なのですね。

不動産投資は、株や仮想通貨と違って、自分次第である程度コントロールできそうですね。
株なんかだと、下がり出すとどうしようもありませんから。

 

 

大家の努力次第で、トラブルを軽症で抑えることができます。
その分、不動産投資は『努力が実績に反映されやすい投資』と言えますね。

 

営業ウーマンは、不動産投資のリスクを詳細に説明してくれた。

 

リスクについてはかなり理解できた。
リスクはゼロではないが、コントロールできる部分が多い。
それに、保険や保証で防ぐことができそうだ。

 

あとは、トラブル発生時の対応力だろう。
だが、そういったトラブルで経験値を積んで、より大規模な大家になっていくはずだ。

 

説明を聞いて理解したので、物件を購入する心の準備はOKだ。
あとは、どのマンションを買うかだ。

 

新宿区のマンションか。
それとも、品川区のマンションか。

 

あぁ、迷う。
なかなか選ぶことができない。

 

いっそのこと、両方買ってみるか?
営業ウーマンに、最後の相談してみよう。

 

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