不動産投資家ストーリー

超絶美人な営業員に投資用区分マンションを案内してもらう!

家賃収入で楽して生きたい 第3話

不動産投資セミナーの講義の後、個別相談会が始まった。
俺の担当の美人な営業ウーマンは、2つの投資用の区分マンションを提案してきた。

 

 

ひとつは、新宿区の2,000万円・利回り4.8%です。
もうひとつは、品川区の1,500万円・利回り5.6%です。

 

どちらも、セミナーで説明していた『区分マンション投資で失敗しない4つの条件』を満たしている。

 

マンション投資で失敗しない4条件

・中古物件
・利回り4%以上
・東京23区内
・2階以上の18m2

 

この2部屋を提案されたが、どっちが良いのか分からない。
なぜなら、具体的な物件を見るのは初めてだからだ。

 

俺が迷っていると、営業ウーマンは物件調査に案内してくれるという。
セミナーでマンション投資への興味が高まっていた俺は、さっそく案内してもらうことにした。

 

営業ウーマンは、2つの物件資料を鞄にしまい込んだ。
そして、一緒に1つめの区分マンションに向かった。

 

 

タツヤさま、ではご案内いたします。

 

1つ目の物件は、新宿区にある。
セミナー会場からは、電車で10分ほどの距離だ。

 

2つのマンションを見るというが、本命は1つ目の新宿マンションだ。
新宿という日本最高の立地がとても魅力的だ。

 

物件には、営業車で連れて行ってくれると言う。
俺は、営業車の助手席で、1つ目のマンションの販売図面を再度見てみた。

 

オススメの区分マンション①

・東京都新宿区(東京23区)
・築15年の5階
・広さ25m2 1K
・利回り5.5%
・販売価格2000万円
・家賃:年110万円・月9万円
・管理費&修繕積立金:年10万円・月0.8万円

 

新宿区という立地は、文句なしだ。

 

マンションから地下鉄の駅までは、徒歩7分ほど。
また、新宿駅まで電車でわずか10分。

 

新宿駅は、日本で最も利用者数が多い。
その新宿駅から、電車10分+徒歩7分というマンションなんて最高だ。

 

だが、素人の俺に分かるのはそのくらいだ。

 

俺にできることは、入居者の立場に立って考えるくらいだ。
だとしたら、直接マンションへ行くのではなく、駅からの道も見てみたい。
駅からマンションまでの道を、車で走ってもらおうか。

 

営業ウーマンは、快く駅まで向かってくれた。
そして、入居者が通る道でマンションまで向かってくれた。

 

地下鉄の駅とはいえ、新宿区内の駅前は人通りも多く、ご飯屋さんも多い。
生活するには不便さはなさそうだ。

 

駅からマンションまでは、広くて明るい道が続いている。
新宿というと怖いイメージもあるが、この道だと女性一人でも全く怖くない。

 

駅から車を3分ほど走らせると、すぐにマンションに到着した。

 

だが、マンションを観た正直な印象は、『まぁこんなもんか』というものだった。

 

オシャレではなく、無機質な印象を受けた。
築15年というが、それより古い印象だ。

 

マンションのエントランスに入ると、営業ウーマンに連れられて共有部、廊下などを見て回った。

 

販売中の部屋は、今は入居者が住んでいるという。
だが、同じ間取りの一つ下の階が空いているらしく、その部屋を見せてもらうことになった。

 

部屋の間取りなどは、いたって普通だ。
25m2だと、男の一人暮らしとしては十分の広さだ。

 

バストイレが別々なのも良いスペックだ。
これなら多くの人が検討対象にするはずだ。

 

部屋を一通り見た後、営業ウーマンが説明をしてくれた。

 

男性目線での部屋選びは俺自身もできる。
だが、世間一般や女性入居者が重視しているかなどは、不動産のプロでしか分からない視点だ。

 

営業ウーマンとの会話

 

このマンションは、主に独身男性が対象となると思います。

その理由はベランダにあります。

ベランダの目の前は隣のマンションの壁のため、日当たりが良くありません。
多くの女性は、ベランダからの日当たりや風通りを気にするので、あまり好まれないでしょう。

 

不動産投資家

 

なるほど。
女性は日当たりを気にするのですか。

確かにこのマンションのベランダは、日当たりが良いとは言えないですね。

 

 

一方、男性からすると日当たりは問題ないはずです。

多くの独身男性は、カーテンを閉じっぱなしにすることが多いはずです。
そのため、ベランダの日当たりが悪くても影響ないはずです。

 

不動産投資家

 

確かに、俺も日当たりは全く気にしない。
カーテンも1ヶ月閉じっぱなしなんて普通にあります。

 

 

また、新宿からの距離や家賃水準を考えると、入居希望者は多いはずです。
女性も内見に来ると思いますが、結果的には男性に選ばれやすい部屋でしょう。

 

不動産投資家

 

なるほど。

男性がメインターゲットとなると、賃貸経営に何か差はありますか?

 

 

男性に選ばれる場合の長所・短所があります。

まず、男性だと部屋が多少古く見えても問題ありません。
壁のクロスが経年劣化で古さを感じたり、トイレにウォシュレットなくても、男性は気にしません。

そのため、オーナーには過度なリフォーム代がかからずに済みます。

ただ、男性は女性よりは汚く使う人が多いです。
そのため、退去後にクロスの張り替えなどリフォームが必要な場合もあります。

 

不動産投資家

 

部屋全面をクロス張り替えると、いくらくらいかかるのですか?

 

 

この25m2だと、だいたい10万円ほどです。
もちろん、入居者による汚れであったり、タバコで黄色に変色していれば、入居者に請求可能です。

 

不動産投資家

 

なるほど。
とても勉強になります。

 

 

気を付ける点は、このマンションでは『女性専用』にはしないことです。

オーナーの中には、キレイに使ってもらいたいためにあえて『女性専用』にする人もいます。ただこのマンションは、ベランダの日当たりの悪さから女性が入居する可能性は高くありません。

できるだけ、男性入居者に的を絞った方が良いでしょう。

 

不動産投資家

 

なるほど。
男女どちらでも可能とした方が良いですね。

ちなみに、新宿に住む人って家賃滞納しやすかったりしますか?

 

 

家賃滞納は、地域性より、家賃帯に拠ります。

特に、その地域の最低家賃帯の人と、20万円を超える高額所得の自営業者に多いです。

最低家賃帯の人は、少しでも収入が途切れたら家賃を払えなくなります。
その日暮らしの生活を送っているので、毎月の家賃支払いもギリギリです。

 

不動産投資家

 

なんとなく、想像できます。

俺の大学生時代とか、まさにそうでした。
毎日、ギリギリの生活だったのを覚えてます。

 

 

また、高額所得の自営業者も滞納しやすいです。
景気や業績の変動を受けやすいため、事業が不調になると家賃を支払えなくなります。

 

不動産投資家

 

なるほど。
ここは家賃8万円なので、どちらにも当てはまらない家賃帯ですね。

 

 

都内で家賃7~13万円くらいの入居者は独身サラリーマンが多く、収入が安定しているため滞納はほとんどありません。

また、金額的にも常に多くの人の候補になることでしょう。

 

不動産投資家

 

確かに、俺が一人暮らしするとしてもとても良い部屋です。
何より、新宿まで地下鉄で10分ほどというのがすばらしい。

実際見に来て、とてもイメージが湧きました。

 

 

それは良かったです。
では、次のマンションに行きましょうか。

 

俺と営業ウーマンさんは、2件目のマンションに向かった。
営業車の中で、営業ウーマンさんと色々話をした。

 

営業ウーマンさんは、今の会社は2社目らしい。
大学卒業時には、不動産の賃貸仲介の会社に就職したらしい。

 

賃貸仲介会社では、色んな人を色んなマンションに案内してきたという。
賃貸仲介の現場では、様々な人に出会ってきたという。

 

東京は、日本中から色んな人が集まってくる。

 

年収、年齢、部屋の好みや重視する点などは、まさに十人十色。
理解できない好みを主張するお客さんも、たくさんいたそうだ。

 

だが、賃貸仲介の仕事をして1年もすると、どんな部屋なら入居申し込みをするか分かってきたという。

 

男性は、安くて駅近が最優先。

 

住環境の良さ、オシャレさ、日当たりなどには興味を示さない。
マンション近くに、コンビニとラーメン屋さえあれば満足する。

 

女性は、徹底的な住環境が最優先。

 

多少駅から遠くても、部屋の雰囲気や広さを重視する。
マンション近くにスーパーは必須で、小汚い店が近くにあれば減点となる。

 

経験を積んで傾向が分かってくると、『この人にはあの部屋が合いそう』という考えが自然と浮かんできたという。そうして経験に基づいて部屋を提案していると、驚くほど申し込み率が高くなった。

 

そして、同じ不動産でもよりオーナー側の立場を知りたいと思って、投資用不動産の会社に転職したらしい。

 

もちろん、ここでもセミナー参加者の個々人に合いそうな物件を提案しているという。

 

不動産投資セミナーに来るほとんどの人は、当然だが資産を増やしたいと思っている。
目標は『毎月数万円の儲け』から『セミリタイアしたい』まで幅は広いが、『儲けたい』という気持ちは共通だ。

 

不動産投資の初心者には、安定的に家賃収入が得られる都内の区分マンションを薦めているという。当然、自社保有物件を売ることは推奨されているが、投資家にとって最も良い物件なら他社扱いでもどんどん提案しているという。

 

ただ、セミナーに来る人の中には年収3000万円&貯金5000万円という人もいる。
そういった人達の多くは、不動産で『儲けたい』という考えはあまりない。

 

年収3000万円などの人の話をじっくり聞いていると、不動産は資産維持や相続対策で買う事が多い。その場合は、利回りが低くても資産価値が安定してる港区や沿岸部のタワーマンションを薦めたりしているらしい。

 

また、年収3000万円&貯金5000万円ある人でも、50歳以下だとまだまだ『儲けたい』と思っている人も一定数いるという。そういった人には、1~3億円などの一棟マンションを奨めたりしているという。

 

また、たまに年収800万円以下や貯金800万円以下の人で、『一棟モノを買いたい』という人もいるらしい。だが、色んな理由で結局買えずに一歩も進めていない人が多いという。

 

まず、年収800万円以下で貯金800万円以下では、銀行から一棟モノの大きな融資が受けられない。平均的なサラリーマンで不動産投資の経験が無い人に、数千万円~1億円という高額な融資はまず出してくれない。

 

また、中途半端な属性で一棟モノを買うと、上手く経営できなくて破綻することがある。突発的な修繕、複数部屋のリフォーム工事は50~100万円程度のお金がかかる。十分な貯金がなければ、お金が足りずに手詰まりとなってしまうというのだ。

 

それに、初心者は良い物件の購入にはなかなか買えない。一棟モノは、プロ投資家や転売業者がひしめき合う世界。いくら営業ウーマンさんが投資家に提案しても、他のプロ投資家が一瞬で買ってしまうという。

 

営業ウーマンさんは、投資用不動産の仕事でも投資家の立場に立って資産運用アドバイスをしている様だ。

 

そして、最近はかつて営業ウーマンさんが物件を案内した投資家が、どんどん資産を増やしたり経験を積んでレベルアップしているらしい。中には、普通のサラリーマンなのに一棟モノを複数買った人もいるらしい。

 

普通のサラリーマンで、一棟モノ!?
どうやってそんなに資産が増やせるのか!?

 

それは、日々の給料やボーナスを貯金し、数年前に買ったマンションを売ったりして、まとまったお金を得るのだという。そして、一棟モノの頭金を用意して銀行から融資を引くというのだ。

 

銀行は、その人の賃貸経営の経験と確定申告を評価する。
十分な賃貸経験と貯金額を評価して、融資を出したらしい。

 

営業ウーマンさんは、自分の顧客がさらに資産家に近づいたことが、とてもうれしかったという。

 

俺は、その話を聞いて悟った。

 

この営業ウーマンさんの言う通りに進めれば、俺も一棟モノを買える様になるかも。

 

セミナーに来る前は、
『家賃収入で楽して生きたい』
『不動産を買って持っていれば良いだけ』
と思っていた。

 

だが、やみくもに不動産を買ってもダメなのだ。
きちんと目的に合う物件を買って、着実に資産を増やしていくべきだ。

 

その点、営業ウーマンさんはとても顧客目線で考えてくれる。
良いと思った物件なら、他社所有物件でも提案してるほどだ。

 

良い専門家に出会えて良かった。
美人というのもポイントは高い。
不動産投資で分からないことは、どんどん相談しよう。

 

営業ウーマンさんと話していると、2件目のマンションの最寄り駅の近くまで来ていた。
すぐさま販売図面を取り出して、データを頭に叩き込んだ。

 

オススメの区分マンション②

・東京都品川区(東京23区)
・築20年の3階
・広さ26m2 の1K
・利回り5.8%
・販売価格1500万円
・家賃:年87万円・月7.2万円
・管理費&修繕積立金:年10万円・月0.8万円

 

この駅は、JR目黒駅からも近く、利便性が良い。
また、乗り換えなしで大手町などにも20分ほどで行ける。

 

最寄駅周辺は店が多くて、人も多い。
スーパーも定食屋もあるし、食事などにも困らないだろう。

 

駅からは平たんで広い道が続いている。
女性一人でも安心して歩ける道だ。

 

2件目のマンションに到着。
マンションの外観は、想像よりもキレイだった。

 

1件目は築15年で、この2件目は築20年。
1件目より古いので期待してなかったのだが、想像よりもキレイで驚いた。

 

このマンションの販売中の部屋も入居中。
その為、同じ間取りの別の部屋を見せてもらうことになった。

 

部屋に入ると、間取りは1件目とほとんど同じだ。
まさに一人暮らしにぴったりの部屋だ。

 

この部屋でも、営業ウーマンさんの説明してくれた。

 

営業ウーマンとの会話

 

まず、このマンションは3階で、目の前は広い道路が通っています。
ただ交通量は少ないため、ベランダのガラス戸を開けてもうるさくありません。

さらに、東向きの為、朝太陽の光が入ってきます。
この点は女性にとって高得点でしょう。

 

不動産投資家

 

先ほどの1件目のマンションは、ベランダの目の前は隣のマンションでしたね。
その点、このマンションは解放感がありますね。

 

 

多くの女性は、朝起きるとカーテンを開けます。
また、洗濯物を外に干すのでベランダは解放感がある方が好まれます。

このマンションは、女性目線でも選ばれる物件だと言えます。

 

不動産投資家

 

築20年でも問題は無いですかね?
あまりにも古いと、入居者が選んでくれないかもしれなくて。

 

 

正直、家賃10万円以下の入居者は築年数はあまり気にしません。
それより、駅からの距離や住環境などの方が重要です。

実際、部屋の中にいても、1件目の築15年の物件との違いって気づきますか?

 

不動産投資家

 

確かに、築年数の違いなど全然分からないですね。
部屋の中もほぼ同じだし設備もほぼ一緒なので、ほとんど分かりません。

 

 

ちなみに、築年数で一番違いが出やすいのは外観です。
デザイン性などは、建てられた時代を反映していますので。

ただ、このマンションは築20年とは思えない程キレイです。
外観的にも問題は無いかと思います。

 

不動産投資家

 

確かに、2件目の方が新しいと思ってしまうくらいです。
ベランダと外観から、1件目よりも女性人気が高そうなのは納得です。

ちなみに、この2件目も独身男性サラリーマンからのニーズも高そうですか?

 

 

男性サラリーマンからの人気は、1件目の方が高そうですね。

 

不動産投資家

 

え!?
それはなぜですか?

 

 

繰り返しますが、男性は『近さ』を重視します。
これは、マンションから駅までの距離だけでなく、職場への距離も意味します。

このマンションの最寄り駅からJR目黒駅までは数駅ですが、目黒にオフィスを構える会社は少ないです。新宿や品川などのオフィス街へは乗り換えが必要ですが、男性は乗り換えを嫌います。

それよりも、新宿や渋谷を職場とする女性から選ばれやすいマンションだと思います。

 

不動産投資家

 

なるほど。

 

 

また、女性は設備を重視する傾向がありますが、この立地で家賃7万円だと特別な設備などは不要です。細かいメンテナンス費用がかからないのはプラスです。

もし家賃10万円以上の部屋だったら、細かい設備を検討する必要がありますけど。

 

不動産投資家

 

なるほど。
めちゃくちゃ詳しいですね。

 

2件目のマンションを一通り見ると、俺と営業ウーマンさんは一緒に会社に戻った。

 

実際に両方のマンションを見て、とてもイメージが湧いた。
今までは住む側としてしか考えてなかったが、オーナーとしての立場でマンションを見ることができた。

 

それも営業ウーマンが同行して説明してくれたおかげだ。
一人で販売図面を見ているだけだったら、ここまで深い考察はできなかっただろう。

 

2件のマンションはどっちも良い。
正直、それぞれに魅力があるので、選び難い。

 

1件目の魅力は、立地の良さだ。
日本最大の新宿駅まで、地下鉄でわずか10分。
立地だけ見れば、最強クラスだろう。

 

2件目の魅力は、住環境の良さだ。
近くにスーパーはあるし、ベランダは解放感がある。

 

JR目黒駅まで数駅で、目黒駅からは渋谷でも新宿でもすぐ行ける。
もし入居者が女性だったら、部屋をキレイに使ってもらえるだろう。

 

不動産投資家

 

あぁ、迷う。
本当に迷う。

 

このとき、ふと頭にあることが過ぎった。
それは、賃貸経営のリスクだ。

 

講義で、賃貸経営はほとんど何もすることは無いと聞いた。
だが、実際には問題もたくさん発生するはずだ。

 

セミナーでも、『滞納や空室などのリスクがある』と言っていた。

 

だが、実際にはどんなリスクがあるのだろうか?
リスクが顕在化したらどうすれば良いのか?

 

せっかくだから営業ウーマンさんに聞いてみよう。

 

<<戻る   第4話へ>>



-不動産投資家ストーリー

© 2020 サラリーマン卒業大作戦!