超絶美人な営業員に投資用区分マンションを案内してもらう！

家賃収入で楽して生きたい 第3話

不動産投資セミナーの講義の後、個別相談会が始まった。
俺の担当の美人な営業ウーマンは、2つの投資用の区分マンションを提案してきた。

どちらも、セミナーで説明していた『区分マンション投資で失敗しない4つの条件』を満たしている。

この2部屋を提案されたが、どっちが良いのか分からない。
なぜなら、具体的な物件を見るのは初めてだからだ。

俺が迷っていると、営業ウーマンは物件調査に案内してくれるという。
セミナーでマンション投資への興味が高まっていた俺は、さっそく案内してもらうことにした。

営業ウーマンは、2つの物件資料を鞄にしまい込んだ。
そして、一緒に1つめの区分マンションに向かった。

1つ目の物件は、新宿区にある。
セミナー会場からは、電車で10分ほどの距離だ。

2つのマンションを見るというが、本命は1つ目の新宿マンションだ。
新宿という日本最高の立地がとても魅力的だ。

物件には、営業車で連れて行ってくれると言う。
俺は、営業車の助手席で、1つ目のマンションの販売図面を再度見てみた。

新宿区という立地は、文句なしだ。

マンションから地下鉄の駅までは、徒歩7分ほど。
また、新宿駅まで電車でわずか10分。

新宿駅は、日本で最も利用者数が多い。
その新宿駅から、電車10分＋徒歩7分というマンションなんて最高だ。

だが、素人の俺に分かるのはそのくらいだ。

俺にできることは、入居者の立場に立って考えるくらいだ。
だとしたら、直接マンションへ行くのではなく、駅からの道も見てみたい。
駅からマンションまでの道を、車で走ってもらおうか。

営業ウーマンは、快く駅まで向かってくれた。
そして、入居者が通る道でマンションまで向かってくれた。

地下鉄の駅とはいえ、新宿区内の駅前は人通りも多く、ご飯屋さんも多い。
生活するには不便さはなさそうだ。

駅からマンションまでは、広くて明るい道が続いている。
新宿というと怖いイメージもあるが、この道だと女性一人でも全く怖くない。

駅から車を3分ほど走らせると、すぐにマンションに到着した。

だが、マンションを観た正直な印象は、『まぁこんなもんか』というものだった。

オシャレではなく、無機質な印象を受けた。
築15年というが、それより古い印象だ。

マンションのエントランスに入ると、営業ウーマンに連れられて共有部、廊下などを見て回った。

販売中の部屋は、今は入居者が住んでいるという。
だが、同じ間取りの一つ下の階が空いているらしく、その部屋を見せてもらうことになった。

部屋の間取りなどは、いたって普通だ。
25m²だと、男の一人暮らしとしては十分の広さだ。

バストイレが別々なのも良いスペックだ。
これなら多くの人が検討対象にするはずだ。

部屋を一通り見た後、営業ウーマンが説明をしてくれた。

男性目線での部屋選びは俺自身もできる。
だが、世間一般や女性入居者が重視しているかなどは、不動産のプロでしか分からない視点だ。

俺と営業ウーマンさんは、2件目のマンションに向かった。
営業車の中で、営業ウーマンさんと色々話をした。

営業ウーマンさんは、今の会社は2社目らしい。
大学卒業時には、不動産の賃貸仲介の会社に就職したらしい。

賃貸仲介会社では、色んな人を色んなマンションに案内してきたという。
賃貸仲介の現場では、様々な人に出会ってきたという。

東京は、日本中から色んな人が集まってくる。

年収、年齢、部屋の好みや重視する点などは、まさに十人十色。
理解できない好みを主張するお客さんも、たくさんいたそうだ。

だが、賃貸仲介の仕事をして1年もすると、どんな部屋なら入居申し込みをするか分かってきたという。

男性は、安くて駅近が最優先。

住環境の良さ、オシャレさ、日当たりなどには興味を示さない。
マンション近くに、コンビニとラーメン屋さえあれば満足する。

女性は、徹底的な住環境が最優先。

多少駅から遠くても、部屋の雰囲気や広さを重視する。
マンション近くにスーパーは必須で、小汚い店が近くにあれば減点となる。

経験を積んで傾向が分かってくると、『この人にはあの部屋が合いそう』という考えが自然と浮かんできたという。そうして経験に基づいて部屋を提案していると、驚くほど申し込み率が高くなった。

そして、同じ不動産でもよりオーナー側の立場を知りたいと思って、投資用不動産の会社に転職したらしい。

もちろん、ここでもセミナー参加者の個々人に合いそうな物件を提案しているという。

不動産投資セミナーに来るほとんどの人は、当然だが資産を増やしたいと思っている。
目標は『毎月数万円の儲け』から『セミリタイアしたい』まで幅は広いが、『儲けたい』という気持ちは共通だ。

不動産投資の初心者には、安定的に家賃収入が得られる都内の区分マンションを薦めているという。当然、自社保有物件を売ることは推奨されているが、投資家にとって最も良い物件なら他社扱いでもどんどん提案しているという。

ただ、セミナーに来る人の中には年収3000万円＆貯金5000万円という人もいる。
そういった人達の多くは、不動産で『儲けたい』という考えはあまりない。

年収3000万円などの人の話をじっくり聞いていると、不動産は資産維持や相続対策で買う事が多い。その場合は、利回りが低くても資産価値が安定してる港区や沿岸部のタワーマンションを薦めたりしているらしい。

また、年収3000万円＆貯金5000万円ある人でも、50歳以下だとまだまだ『儲けたい』と思っている人も一定数いるという。そういった人には、1～3億円などの一棟マンションを奨めたりしているという。

また、たまに年収800万円以下や貯金800万円以下の人で、『一棟モノを買いたい』という人もいるらしい。だが、色んな理由で結局買えずに一歩も進めていない人が多いという。

まず、年収800万円以下で貯金800万円以下では、銀行から一棟モノの大きな融資が受けられない。平均的なサラリーマンで不動産投資の経験が無い人に、数千万円～1億円という高額な融資はまず出してくれない。

また、中途半端な属性で一棟モノを買うと、上手く経営できなくて破綻することがある。突発的な修繕、複数部屋のリフォーム工事は50～100万円程度のお金がかかる。十分な貯金がなければ、お金が足りずに手詰まりとなってしまうというのだ。

それに、初心者は良い物件の購入にはなかなか買えない。一棟モノは、プロ投資家や転売業者がひしめき合う世界。いくら営業ウーマンさんが投資家に提案しても、他のプロ投資家が一瞬で買ってしまうという。

営業ウーマンさんは、投資用不動産の仕事でも投資家の立場に立って資産運用アドバイスをしている様だ。

そして、最近はかつて営業ウーマンさんが物件を案内した投資家が、どんどん資産を増やしたり経験を積んでレベルアップしているらしい。中には、普通のサラリーマンなのに一棟モノを複数買った人もいるらしい。

普通のサラリーマンで、一棟モノ！？
どうやってそんなに資産が増やせるのか！？

それは、日々の給料やボーナスを貯金し、数年前に買ったマンションを売ったりして、まとまったお金を得るのだという。そして、一棟モノの頭金を用意して銀行から融資を引くというのだ。

銀行は、その人の賃貸経営の経験と確定申告を評価する。
十分な賃貸経験と貯金額を評価して、融資を出したらしい。

営業ウーマンさんは、自分の顧客がさらに資産家に近づいたことが、とてもうれしかったという。

俺は、その話を聞いて悟った。

この営業ウーマンさんの言う通りに進めれば、俺も一棟モノを買える様になるかも。

セミナーに来る前は、
『家賃収入で楽して生きたい』
『不動産を買って持っていれば良いだけ』
と思っていた。

だが、やみくもに不動産を買ってもダメなのだ。
きちんと目的に合う物件を買って、着実に資産を増やしていくべきだ。

その点、営業ウーマンさんはとても顧客目線で考えてくれる。
良いと思った物件なら、他社所有物件でも提案してるほどだ。

良い専門家に出会えて良かった。
美人というのもポイントは高い。
不動産投資で分からないことは、どんどん相談しよう。

営業ウーマンさんと話していると、2件目のマンションの最寄り駅の近くまで来ていた。
すぐさま販売図面を取り出して、データを頭に叩き込んだ。

この駅は、JR目黒駅からも近く、利便性が良い。
また、乗り換えなしで大手町などにも20分ほどで行ける。

最寄駅周辺は店が多くて、人も多い。
スーパーも定食屋もあるし、食事などにも困らないだろう。

駅からは平たんで広い道が続いている。
女性一人でも安心して歩ける道だ。

2件目のマンションに到着。
マンションの外観は、想像よりもキレイだった。

1件目は築15年で、この2件目は築20年。
1件目より古いので期待してなかったのだが、想像よりもキレイで驚いた。

このマンションの販売中の部屋も入居中。
その為、同じ間取りの別の部屋を見せてもらうことになった。

部屋に入ると、間取りは1件目とほとんど同じだ。
まさに一人暮らしにぴったりの部屋だ。

この部屋でも、営業ウーマンさんの説明してくれた。

2件目のマンションを一通り見ると、俺と営業ウーマンさんは一緒に会社に戻った。

実際に両方のマンションを見て、とてもイメージが湧いた。
今までは住む側としてしか考えてなかったが、オーナーとしての立場でマンションを見ることができた。

それも営業ウーマンが同行して説明してくれたおかげだ。
一人で販売図面を見ているだけだったら、ここまで深い考察はできなかっただろう。

2件のマンションはどっちも良い。
正直、それぞれに魅力があるので、選び難い。

1件目の魅力は、立地の良さだ。
日本最大の新宿駅まで、地下鉄でわずか10分。
立地だけ見れば、最強クラスだろう。

2件目の魅力は、住環境の良さだ。
近くにスーパーはあるし、ベランダは解放感がある。

JR目黒駅まで数駅で、目黒駅からは渋谷でも新宿でもすぐ行ける。
もし入居者が女性だったら、部屋をキレイに使ってもらえるだろう。

このとき、ふと頭にあることが過ぎった。
それは、賃貸経営のリスクだ。

講義で、賃貸経営はほとんど何もすることは無いと聞いた。
だが、実際には問題もたくさん発生するはずだ。

セミナーでも、『滞納や空室などのリスクがある』と言っていた。

だが、実際にはどんなリスクがあるのだろうか？
リスクが顕在化したらどうすれば良いのか？

せっかくだから営業ウーマンさんに聞いてみよう。

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