セミリタイアへの第一歩は、会社と区分マンションの『２馬力』で稼ごう！

家賃収入で楽して生きたい 第2話

その日の週末、俺は不動産投資のセミナーに参加した。

 

セミナーのタイトルは、
『初心者必見！不動産投資で不労所得を作ろう！』
というものだった。

 

これから不動産投資を始めようとしている人が対象らしい。
特に、『不労所得』という言葉に釣られてしまった。

 

不動産投資のセミナーは、都内なら毎週末行われている様だ。
俺は、土曜の昼からのセミナーに行ってみた。

 

その不動産投資会社は、新宿のキレイなビルにあった。
セミナー会場には20席ほど用意されていたが満席。

 

参加者の多くは40代以降と思わる。
だが、俺みたいな30歳前後も何人かいた。

 

セミナー講師は、40歳前後の男性だった。
もう10年ほど不動産投資に携わっているらしい。

 

始めの項目では、『不動産投資をするメリット』の説明だった。

 

サラリーマンは、決まった時間を働くことで会社からお金をもらっている。
言い換えれば、『時間を売ってお金を稼いでいる』ことになる。

 

大学新卒の22歳から定年の60歳までは、約38年間。
週5日勤務とすると、年間で250日会社に行く。

 

つまり、人生で38年間×250日＝9500日働くことになる。
人生で、約1万日も会社に行くことになるのだ。

 

この時、多くの参加者からため息が聞こえた。
まさか1万日も会社に行くなんて誰しも思ったない。

 

 

また、サラリーマンの生涯年収は約2～3億円程度。
大卒男性に限れば、約2億6,000万円程度となる。
この金額は、退職金なども含めた総額だ。

 

※

これを、一生の労働日9500日で割ると、1年あたり684万円。
1日あたりでは、約2万7000円の計算だ。

 

つまり、サラリーマンは1日を27,000円で売ってるのだ。

 

この時点でも、多くの参加者からため息が聞こえた。

 

生活のためにお金が必要とはいえ、人生の尊い1日を3万円弱で売っているのだ。

 

もともと『楽して生きたい』と思っている俺は、誰よりも大きなため息が出た。
みな、生きるために我慢してサラリーマンをしているのだ。

 

 

ここで講師は大きな声で言った。

 

 

セミナー講師の説明はこうだ。

 

サラリーマンだけなら、38年かけて生涯年収2.6億円を稼ぐ。
だが、サラリーマンをしながら不動産投資をすることで、38年かからずに生涯年収2.6万円を稼ぐことができるのだ。

 

つまり、本人と不動産の2馬力で働いて、さっさと生涯年収分稼いでしまう。
2馬力で2億6000万円稼げば、その後は会社を辞めて自由気ままに生きていけるのだ。

 

※　2馬力だと、早い段階で貯まる

 

さらに、不動産投資を始めると実際には加速度的に資産が増えていく。
保有する部屋を増やせば、その分だけ家賃収入が増える。
最初は副収入レベルだったのが、どんどん収入が増えるのだ。

 

時間が経てば、会社からの給料と同じくらい稼げるようになる。
さらに時間が経てば、会社の給料を大きく超える収入を得られるようになる。

 

家賃収入で十分稼げれば、もはや会社からの給料など不要となる。
家賃収入だけで生活できるようになれば会社を辞められる。

 

そのとき、セミリタイアができるのだ。

 

※不動産投資が大きくなり、本業が不要に。

 

 

俺は。今は会社からの給料の1馬力。
俺自身が働かないと生きていけない。

 

これだと、60歳まで働き続けることになる。
『楽して生きたい』という俺のポリシーに反する生き方だ。

 

不動産投資を始めると、2馬力になる。

 

最初は、不動産投資の収入は小さいだろう。
だが、物件を増やしていけば、会社給料を超えられるのか。

 

また、セミナー講師は不動産投資のさらなるメリットについても説明した。

 

 

不動産投資は、大家さんになることだ。
普段の主な業務は、入居者からの家賃回収やトラブル対応だ。

 

だが、ほぼ全ての対応は管理会社が行ってくれる。
大家は、報告と指示するだけで、現地に行かずとも対応可能だという。

 

つまり実質的には何もしなくて良い。

 

この瞬間、会場からは拍手が巻き起こった。
大家こそが、この世でもっとも『楽』な仕事とみな気付いたのだ。

 

もちろん、誰でも大家になれるわけではない。
そもそも不動産を持たなければ、大家になれない。

 

ただ、不動産投資を始めるにはハードルがある。

 

ある程度の給与年収がなければ、銀行は融資してくれない。
勤続1年以上、年収500万円が最低ライン。

 

さらに、購入時には初期費用が必要だ。
安い物件でもせめて200万円以上の貯金は持っていたい。

 

さらに、不動産投資のリスクを挙げたらきりがない。
空室、滞納、家賃低下、金利上昇など。

 

とはいえ、物件選びや経営努力で、ある程度リスクには対処できる。
それでも初心者のうちは、リスクが低い物件を買うべきだという。

 

では、具体的にどんな不動産を買うべきなのか？

 

不動産投資の初心者は、まずは小さい規模の物件を買うべきという。
何も分からないうちは、大きな勝負をすべきではないというのだ。

 

具体的な候補は、『都心の中古区分マンション』だという。
不動産投資の中では金額も小ぶりで、都心なら空室に悩むことがない。
非常に安定的に家賃収入を得ることができる。

 

ただ、人によっては最初から5000万円とか1億円の一棟モノを買いたい人もいるらしい。

 

ただ、初心者がそんな大規模な物件を買うのはリスクが高すぎる。
例え会社年収が2000万円でも、空室が続いて自己破産寸前の人もたくさんいるらしい。

 

それに、そもそもある程度の資産や経験が無いと銀行が融資してくれない。
1億円の物件を買うには、貯金として2000万円以上は必要だ。

 

普通のサラリーマンなら、リスク的・貯金的にもまずは小さい物件から始めるべきだ。
大きい物件は、そのうちレベルアップすれば無理せず買える様になる。

 

では、具体的にどんな条件の『都心の区分マンション』を探せば良いのか。

 

過去のワンルームマンション投資の例から、
次に4つを満たせば、まず失敗しないらしい。

 

 

これが、マンション経営でまず失敗しない条件という。

 

まず最初に強調していたのは、中古物件とのこと。
中古の区分マンションは、購入後の家賃低下が緩やかだというのだ。

 

一般的に、不動産は古くなるほど家賃は低下する。
ただ、その低下速度は一定ではない。

 

新築は、築後5年後には1～2割は家賃低下するという。
『新築』というプレミアムがあるため、新築時は少し高めでも入居者が現れるからだ。

 

その後、数年間は時間の経過とともに家賃は低下していく。
どんどん新しいマンションができるので、競争力は下がっていく。

 

ただ、築15年以降は、家賃は底堅く推移する。
築15年以降は時間が経っても、あまり家賃は下落しないのだ。

 

中古がオススメなのは、購入後に家賃が底堅く推移するためだ。
家賃がほぼ一定なら、当初の想定通りの利益を上げ続けることができる。

 

ちなみに、都心だと築30年でも40年でも入居者には困らないらしい。
きちんとリフォームしていれば、短期で入居が決まるというのだ。

 

2つ目は、利回り4％以上という事だ。
4%以上に拘る理由は、毎月のキャッシュフローはプラスに保つためだ。

 

銀行から融資を受けて不動産を買う場合、利回りが4％を下回る物件ではキャッシュフローがほとんど残らない。場合によっては、持ち出しにもなってしまう。

 

不動産投資家にとって、毎月のキャッシュフローがプラスかマイナスかは大きな違いだ。
わずかなマイナスでも、お金が出ていく状況だと精神的にとてもツラい。

 

もちろん利回りは高い方が良い。
できれば5％、理想は6%だ。

 

だが、あまりにも利回りが高い物件は何かしら問題があるかもしれない。
リスクとリターンの見極めが重要だ。

 

3つ目は、東京23区内を推奨だという。
東京23区内なら、空室になってもすぐに埋まるからだ。

 

東京23区と言えば、日本の中心地だ。
新宿区・渋谷区・港区など、東京の中心を構成している。

 

東京23区の範囲内とは、新宿駅や東京駅といった巨大ターミナル駅から電車で10~15分ほど。都心部にすぐに行くことができるので、賃貸需要は常に高い。

 

もちろん、退去後には最低でもルームクリーニングが必須。
壁紙や床が傷みすぎている場合は、張り替えなどのリフォームも必要。

 

ただ、きちんとリフォームすれば何カ月も空室に悩むことは無いのだそう。
ニュースなどでは空室が問題として放送されているが、都心では今でも入居希望者は途切れないらしい。

 

4つ目は、2階以上の18m²以上とのこと。

 

1階の部屋は、ほとんどの人が避けるという。
特にほとんど全て女性は、2階以上を選ぶという。

 

また、男性でも2階以上が好まれる。
防犯や、虫や草を避けるためにも、2階以上に人気は集中している。

 

さらに、部屋の広さは18m²以上が推奨らしい。
これは、リビングだけでなく、風呂、キッチン、トイレも含めた広さだ。

 

ワンルームと言っても10m²に満たない部屋から、40ｍ²程度の部屋まである。

 

10m²の部屋だと身動き取れないほど狭く、短期で退去してしまうらしい。
いくら家賃が低くても、狭すぎる部屋は居心地が悪くて長期間耐えられないということらしい。

 

一方、18ｍ²以上となるとリビングに余裕ができ、入居が定着するそうだ。
ちなみに、家賃が相場通りであれば、バス・トイレ一緒でも全く問題ないらしい。

 

逆に、40m²を超える部屋だと、家賃対比でリフォーム代が高くなるという。
キッチンも簡易IHでないので、取り換えでも15万円以上かかる。家賃退避のリフォーム代が多くなるのだという。

 

この4つの条件を満たす区分マンションを選べば、リスクはかなり低いという。
不動産投資の初心者としては、かなり順調なスタートだと言える。

 

金額は、500～1,800万円がオススメだという。
例えお金に余裕があっても、小さい物件から始めた方が良いらしい。

 

また、5000万円とか1億円の物件に融資を得るには、『年収1,000万円以上、かつ、貯金2000万円』が必要だ。これを満たすサラリーマンなど、ほとんどいない。

 

普通のサラリーマンが不動産投資で成功するには、最初は手堅い物件で始める。
時間が経てば、給料からの貯金、物件からのキャッシュフロー、そして、ローン元本の減少で、資産はどんどん増えていく。

 

で、タイミングをみて区分マンションを売却して、まとまったお金を手に入れる。
一棟アパート・一棟マンションなどを買うための初期費用をねん出するのだ。

 

そして、その頃には賃貸経営の経験値も高まっている。
物件選定の考え方や、トラブル対応など、考えられないくらいレベルアップしている。
経験値を考慮されて、銀行からの融資でも有利になり得る。

 

都心の中古区分マンションは、将来への種まきだ。
最初は小さいが、時間が経てば大きな大きな実となるのだ。

 

もちろん、種は1つより多い方が良い。

 

区分マンションを1部屋だけ持つより、3部屋持っていた方が資産の増加は3倍だ。
当然、物件が多い方が不動産投資の経験値はたくさん貯まる。

 

仮に、区分マンション1部屋の家賃収入を年間100万円としよう。
そこから管理費やローンの利息を差し引くと、資産増加は約60万円ほど。

 

もし3部屋持っていたら、年間家賃収入は300万円。
年間180万円ほどの資産増加が期待できるのだ。

 

時間が経った場合の資産増加は恐ろしいことになる。
10年経つと、なんと1,800万円にもなるのだ。
それだけで生涯年収が約10％近くUPする。

 

もし、さらに物件を増やしたら、より資産増加は大きくなる。
長期で続けると、とんでもない資産が築ける。

 

不動産投資は、凡人が資産家になる常套手段だ。
しかも、普通のサラリーマンが目指せるのだ。

 

今まで知らなくて損した気分だ。

 

セミナーの講義が終わると、個別相談会となった。
参加者1人1人に、担当者が付いて相談が始まった。

 

俺にはどんな担当者が来るのか？
どきどきしながら待っていると、想像していたよりも若い女性が現れた。

 

見た目は20代後半くらいで、俺と同世代だろう。
だが、俺みたいな半引きこもりと違い、リア充オーラ全開だ。

 

そして、何よりめちゃくちゃ美人だ。
こんな美人な女性と、今まで話したことないぞ。

 

 

セミナーが始まったのは、昼の1時だ。
いまはすでに3時を過ぎていた。

 

だが、俺はマンション投資のことに夢中になっていた。
将来『楽して生きる』ことを考えると、いまの苦労は全然辛くない。

 

今日はセミナー講義を聞いて、気持ちも高まっている。
時間はあるし、マンションを見に行ってみよう。

 

それに、こんな美人な営業ウーマンが案内してくれるなんて。
もちろん、美人だからという理由で決して不動産を買ったりはしないが。

 

案内してもらう物件は、新宿区と品川区。
両方回っても、2時間もかからないだろう。

 

 

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