不動産投資家ストーリー

遂に運命の投資用ワンルームマンションに出会えた!?

アラフォー独身女性の不動産投資 第5話

提案されていた日暮里のワンルームマンションは、営業マンに断りの連絡を入れた。
営業マンは驚いていたが、理由を説明すると納得してくれた。

 

確かに、利回りや家賃の相場は悪くない。
立地も日暮里から徒歩10分で悪くない。

 

だが、もう少し周辺環境が良い物件を探そう。
管理状態ももっと良い物件を探そう。

 

それからというもの、週末ごとに不動産投資のセミナーに参加した。。
アラフォ―独身女性は時間があるので、不動産投資セミナーに参加し放題だ。

 

セミナー後の個別相談では、決まって提案をうけていた。

 

 

本日売りに出たばかりの物件です。
なんと、恵比寿のワンルームマンションです。

 

中古ワンルームマンション1の条件

・JR山手線 恵比寿駅徒歩10分
・表面利回り3.8%
・販売価格3,200万円
・家賃 月11万円・年121万円
・管理費・修繕積立金 月2万円
・固定資産税 年16万円
・築20年
・1Kの25m2

 

 

表面利回り4%未満なんて、キャッシュフローがマイナスね。
恵比寿ほどの立地が良くなくて良いから、多少キャッシュフロー出る物件が良いわ。

 

 

翌日、また別の会社の営業マンが提案してきた。

 

都内の中古ワンルームマンションで、利回りはなんと6.6%です!

 

中古ワンルームマンション2の条件

・JR青梅線 福生駅徒歩30分
・表面利回り6.6%
・販売価格1,000万円
・家賃 月5.5万円・年66万円
・管理費・修繕積立金 月1万円
・固定資産税 年4万円
・築15年
・1Kの21m2

 

 

利回り6.6%は素晴らしいけど、福生駅から徒歩30分って何!?
福生って、オメエそれ全然都心じゃないわよ。

ストリートビューで見たけど、物件の周りは田畑ばかりよね。

 

 

そして、また別のセミナーにて。

 

 

さおりさまのご希望の『金額が小さい』物件です。
しかも、利回り9%です!

 

中古ワンルームマンション3の条件

・JR総武線 新小岩駅徒歩18分
・表面利回り9.0%
・販売価格400万円
・家賃 月3万円・年36万円
・管理費・修繕積立金 月0.5万円
・固定資産税 年3万円
・築50年
・1Kの12m2

 

 

古い狭い遠い部屋だけど、新小岩なら入居がつきそうね。
これなら余裕で現金で買えるし、金額的にも確かに魅力的。

ただ、さすがに築50年は古すぎ。
そこまで古いと、ババ抜きゲームだわ。

経験者ならなんとかできるでしょうけど、
最初に取り組む物件としては変化球すぎる。

 

 

う~ん。
悩ましい。

 

セミナー後の個別相談会には積極的に参加して、色々提案を受けている。
だが、なかなか良い物件に出会わない。

 

この世には、良い物件が無いのか?
それとも、私の理想が高いだけなのか?

 

まるで、良い男を探しているみたいだな。
ホント、世の中には良い男が少ない。
理想が高すぎるから、39歳でもまだ未婚なのか。

 

とにかく、良い物件を見つけることが最優先だ。
探せばきっと良いワンルームマンションがあるはずだ。

 

サイトで探したり、提案を受けても、ほとんどは私の目線に及ばない。
たまに良い物件が売りに出ても、すぐに売り切れてしまう。

 

ただ、セミナーには可能性を感じる。
各社とも、どこから仕入れたのか未公開物件を扱っていることが多い。

 

今までは、世の中に出る前に、誰かが買っていたのだな。
だが、その流れを知ってしまった今、私が良い物件を買ってしまいたい。

 

そのためには、不動産会社との繋がりを作っておくべきなんだ。

 


 

物件探しを始めて、1ヶ月以上経った。
だが、いまだに運命の物件は買えてない。

 

不動産業者から送られてくる販売図面には、毎日目を通している。
おかげで、販売図面を1分も見ればだいたい判断付くようになってきた。

 

ダメな物件は、見た瞬間にダメだと分かる。
良い物件は、見た直後からじわじわテンション上がってくる。

 

販売図面を見る速度が上がると、個別相談会でたくさん提案されても即座に判断できる。
営業マンと無駄な会話をする時間が少なくなった。

 

たまに教子さんに電話して、現況を説明している。
なかなか良い物件が出てこないことを愚痴っている。

 

教子さんも、同じ気持ちなのだそうだ。
毎回物件探しには、とても苦労するらしい。

 

良い物件や良い男は、なかなか現れないものだ。
世の中、とても難しくできている。
本当の幸せを掴めるのは、一握りの人だけなのか。

 

だが、忍耐強く探していれば、そのうち運命の出会いがあるらしい。

 

来る日も来る日も、中古ワンルームマンションを探し続けた。
一度会った営業マンに、電話やメールしたりした。

 

物件探しに身をささげていた。
できることは、何でもしていた。

 

そんなある平日の夜だった。
家で不動産投資の勉強をしていると、以前にセミナーで知り合った営業マンAから電話がかかってきた。

 

その営業マンAは、前に日暮里のワンルームマンションを提案してきた人だ。
私の事をまだ覚えていてくれたみたいだ。

 

営業マンが電話してくるなんて、要件は決まっている。
私の希望の中古ワンルームマンションでも出てきたのだろうか。

 

営業マンからの電話内容

 

さおりさま、お久しぶりです。
まだ、中古ワンルームマンションは探していますか?

 

 

お久しぶりです。
はい、積極的に探しています。

しかし、なかなか良い物件が無くて…。

 

 

ちょうど今日、当社のお客さまからワンルームマンションのご売却の相談があったのです。その物件が、さおりさまの希望する条件に近くて、お電話しました。

よろしければ、販売図面をお送りしましょうか?

 

 

はい、ぜひお願いいたします。

 

 

京王線の明大前から徒歩10分。
金額800万円と都内では小ぶりな金額です。

 

中古ワンルームマンションの条件

・京王線 明大前駅徒歩10分
・表面利回り7.5%
・販売価格800万円
・家賃 月5万円・年60万円
・管理費・修繕積立金 月0.8万円
・固定資産税 年5万円
・築28年
・ワンルームの16m2

 

 

ええぇ!?
なにこの条件!?
めちゃくちゃ良い!!

 

 

京王線の明大前駅なので、入居候補者は明治大学生になります。
また、新宿駅までわずか6分なので、様々な人から需要があります。

 

 

た、確かに。
立地は都内最強レベルね。
よほど下手しない限り、常に入居希望者がいそうね。

ちょっと、家賃相場など私なりに調べさせてくれる?

 

 

はい、もちろんです。

 

明大前駅から徒歩10分以内のワンルームは・・・5~5.5万円ってとこね。
家賃5万円は、相場通りかやや低めで適正レベルだ。

 

そもそも、京王線沿いだとあまり売り物件が無い。
もし売られてても、だいたい利回り5~6%で売られている。

 

 

考えてみたら、確かに利回り7.5%はかなりお得ね。

 

 

ありがとうございます。
それに、家賃相場は5万円台半ばなので相場通りで貸していると思います。

 

キャッシュフローはどうなるかな?

 

融資額は販売価格の約9割の700万・金利2%、期間30年とすると、返済は毎月2.6万円。
管理費は、管理費等0.8万と、固定資産税の一カ月換算0.4万で、1.2万。

 

キャッシュフローは、
5万ー2.6万ー1.2万=毎月+1.2万円
となる。

 

この価格帯でキャッシュフローが、毎月+1.2万円はすばらしい。

 

売主は、この物件について何か言ってましたか?

 

 

売主様は、売却を急いでる様でした。
現金か融資特約無しの方が優先です。

決裁希望は、2週間以内。

 

早く売りたいから安くしたのは分かる。
だが、気になることがある。

 

そもそも、なぜこんな良い物件を売りたいのだ?

 

早く売ってしまいたい理由が知りたい。
理由によっては、断るべきだ。

 

 

ちなみに、なぜ売主さんは早く売りたがっているか聞きましたか?

 

 

売主さまは、一棟マンションを買おうとしておられるのですが、手元現金が足りないそうなのです。

それで、あと1000万円ほど頭金を用意しなければならず、このワンルームマンションを売って現金を作ろうとしているのです。

 

 

なるほど。
ちなみに、その売主と御社は、知り合ったばかりですか?

 

 

いえ、5年ほど前に初取引をして、今まで5度ほど取引しているお客様です。

 

売主が売り急いでいると聞いて警戒したが、5度も取引している売主なら安心だろう。
早く売りたい背景も明確で、怪しいところは特にない。

 

 

分かりました。
この物件、買うなら融資特約無しにします。

ただ、結論出すの少しだけお時間いただけませんか?
今すぐ見に行ってきます。

 

 

分かりました。
では、今日1日は他の投資家への案内は控えます。

さおり様からのお返事をお待ちしておりますね。

 

 

電話を切ると、販売図面をコピーして家を飛び出した。
そして、タクシーを捕まえて明大前駅に向かった。

 

私の家から明大前駅までは、タクシーなら20分ほど。
タクシーに乗りながら、いろいろな考えが頭をよぎる。

 

この物件、何から何まですばらしい。

 

『都心』『金額が小さい』という条件を高いレベルで満たしている。
表面利回り7.5%という、まずお目にかかれない利回りも魅力的。

 

だが、実際に物件を見てみないと。
写真やグーグルストリートビューでは分からないことが、実際に行くと分かったりする。

 

実際見たら、どんな物件なのだろう。
あぁ、ドキドキする。
こんなオトメな気持ち、久しぶり。

 

そう思っているうちに、
京王線の明大前駅に到着。
ここからは歩いていこう。

 

駅前は、若者が多く賑わっている。
さすが学生街だけある。

 

物件までは、普通の街並みだ。
マンション・アパートはもちろん、戸建ても広がっている。

 

特に、狭い道や暗い道も無い。
日暮里のマンションの様な坂も無い。

 

駅から歩いてちょうど10分。
ついに物件に到着。

 

物件を見た瞬間、少し感動した。
予想以上に、キレイな建物だったのだ。

 

2,3年以内に外壁塗装でも施したのか。
築30年にも関わらず、古さは全く感じない。

 

敷地内も清潔に保たれている。
所々古さは感じるものの、ゴミや汚れはほとんど無い。
草なども生えておらず、虫もいない。

 

以前物件調査に行った日暮里のマンションとは大違いだ。
管理状態は、バッチリだ。

 

相場以上の好条件。
期待以上の良い管理状態。
こんな物件があるなんて。

 

だが、舞い上がってはいけない。
こういう時こそ、落ち着いて考えるべきだ。

 

敷地の外からマンションを見ながら、
私の中で『買いたい気持ち』と『焦ってはいけない気持ち』が戦っていた。

 

物件としては文句は無い。
だが、また初心者特有の『買いたい病』になっているかもしれない。

 

とっさに教子さんに電話した。
教子さんの意見を聞いてみよう。

 

教子さんとの会話の続き

 

教子さん、聞いてください。
今度こそ良い物件を見つけました。

 

 

さおりさん、どんな物件を見つけたの?

 

 

京王線の明大駅前のワンルームです。
築28年、16m2のバストイレ一緒。
販売価格800万円で利回り7.5%。。

セミナーなどで色々案内してもらってますが、これを超える物件は無いような気がします。

 

 

え!?
すごい!
とても良い条件ね!

ところで、ローン返済額や毎月のキャッシュフローはいくらなの?

 

 

ローン条件を、融資額700万・30年・2%とすると、毎月2.6万円の返済。
キャッシュフローは、毎月1.2万円です。

 

 

きちんと計算したのね?
家賃や販売されている利回りの相場も確認した?

 

 

家賃は、スーモやホームズで調べたら5~5.5万円でした。
今の家賃は5万円設定で、相場と近いので問題無いかと。

利回りは、近隣駅の投資用マンションは5~6%で売られてます。
この物件は利回り7.5%なので、相場より良い条件です。

 

 

相場もきちんと調べたのね!エライわ!

じゃあ、最後の質問?
現地調査は行った?

 

 

今来ているんです!
さっき営業マンから提案の電話があって、良いなと思ったらのですぐにタクシーで見に来ました。

明大前駅から歩きましたが広い道でした。
物件の管理状態も問題なし。

なにより、築30年でも古さを感じません。
2,3年以内に、外壁塗装とかしたのかもしれません。

 

 

そのマンションの壁の塗装部分を指で触ってみて。
そうすると、指に白い粉とか着く?

 

 

指で壁の塗装部分をですか?
いえ、特に白い粉など着きません。

 

 

なるほど。
さおりさんの予想通り、数年以内に外壁塗装をしているかもね。

塗装してから10年以上経っていると、指に白い粉が着くのよ。

 

 

く、詳しいですね。
さすが教子先生。

 

 

相場やキャッシュフローもきちんと調べてるし、ちゃんと現地調査もしてるしエラいわ。

条件的にもとても良いし、買って良いと思うわよ。

 

 

一つ質問ですが、指値はすべきですかね?

破格の条件なので、指値せずにこのまま買っても良いと思うのですが。

 

 

今の価格でさえ十分安いので、指値無しで良いんじゃない。

それに、今回の中古ワンルームマンション購入の目的は『不動産投資の経験』のため。
安く買うより、さっさと賃貸経営をスタートさせた方が良いわ。

指値は、一棟アパートや一棟マンションを買う時に数百万円単位で行いましょう。

 

 

ありがとうございます。

ここから契約までに気を付けることってありますか?

 

 

この中古ワンルームマンション、かなり良い条件ね。
横ヤリが入ったり、売却取り消しを防がないとね。

さっさと売買契約まで結んじゃいなさい。

 

 

分かりました。
ありがとうございます。

 

 

教子さんとの電話を終えると、すぐさま不動産会社の営業マンAに電話をした。
営業マンAは、私からの電話を待っていてくれていた。

 

 

この中古ワンルームマンション、買います。
指値は無しで800万円のまま買付証明を出します。

売買契約は今週末でお願いします。

 

 

分かりました。
売主に伝えます。

またお電話します!

 

電話を切った私は、
大きな満足感に満たされていた。

 

不動産投資を志して、勉強やセミナー参加を繰り返した。
良いと思ったら、相場のチェックや現地調査も行った。
師匠の教子さんに色々相談に乗ってもらった。

 

そして、遂に満足なワンルームマンションに出会った。
利回りや立地などはとても良い。
築年数や広さもの問題ない。

 

今まで、いくつかの物件を見てきていた。
だから、このワンルームマンションを提案された時、良いかどうかはすぐに判断できた。

 

あとは、現地調査次第だった。
すぐにタクシーで物件に向かった。

 

駅から歩いて住環境を確かめた。
物件を実際に見て良いかどうかを判断した。

 

管理状態も良く、問題は見当たらなかった。
むしろ、想像以上にキレイな建物だった。

 

自分なりに全力で考えた。
頭と目と耳を使って考えた。

 

教子さんにも確認してみた。
今まで散々ダメ出しされてたが、今日のワンルームマンションには『かなり良い条件ね』と言ってくれた。

 

あの厳しい教子さんのお墨付きだ。
これで失敗する方が難しいだろう。

 

あぁ、早く買いたい。
このワンルームマンションのオーナーになりたい。

 

やっと、運命のワンルームマンションに出会えたのだから!

 

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