アラフォー独身女性の不動産投資 第5話
提案されていた日暮里のワンルームマンションは、営業マンに断りの連絡を入れた。
営業マンは驚いていたが、理由を説明すると納得してくれた。
確かに、利回りや家賃の相場は悪くない。
立地も日暮里から徒歩10分で悪くない。
だが、もう少し周辺環境が良い物件を探そう。
管理状態ももっと良い物件を探そう。
それからというもの、週末ごとに不動産投資のセミナーに参加した。。
アラフォ―独身女性は時間があるので、不動産投資セミナーに参加し放題だ。
セミナー後の個別相談では、決まって提案をうけていた。
本日売りに出たばかりの物件です。
なんと、恵比寿のワンルームマンションです。
中古ワンルームマンション1の条件
・JR山手線 恵比寿駅徒歩10分
・表面利回り3.8％
・販売価格3,200万円
・家賃 月11万円・年121万円
・管理費・修繕積立金 月2万円
・固定資産税 年16万円
・築20年
・1Kの25m2
表面利回り4％未満なんて、キャッシュフローがマイナスね。
恵比寿ほどの立地が良くなくて良いから、多少キャッシュフロー出る物件が良いわ。
翌日、また別の会社の営業マンが提案してきた。
都内の中古ワンルームマンションで、利回りはなんと6.6％です！
中古ワンルームマンション2の条件
・JR青梅線 福生駅徒歩30分
・表面利回り6.6％
・販売価格1,000万円
・家賃 月5.5万円・年66万円
・管理費・修繕積立金 月1万円
・固定資産税 年4万円
・築15年
・1Kの21m2
利回り6.6％は素晴らしいけど、福生駅から徒歩30分って何！？
福生って、オメエそれ全然都心じゃないわよ。
ストリートビューで見たけど、物件の周りは田畑ばかりよね。
そして、また別のセミナーにて。
さおりさまのご希望の『金額が小さい』物件です。
しかも、利回り9％です！
中古ワンルームマンション3の条件
・JR総武線 新小岩駅徒歩18分
・表面利回り9.0％
・販売価格400万円
・家賃 月3万円・年36万円
・管理費・修繕積立金 月0.5万円
・固定資産税 年3万円
・築50年
・1Kの12m2
古い狭い遠い部屋だけど、新小岩なら入居がつきそうね。
これなら余裕で現金で買えるし、金額的にも確かに魅力的。
ただ、さすがに築50年は古すぎ。
そこまで古いと、ババ抜きゲームだわ。
経験者ならなんとかできるでしょうけど、
最初に取り組む物件としては変化球すぎる。
う～ん。
悩ましい。
セミナー後の個別相談会には積極的に参加して、色々提案を受けている。
だが、なかなか良い物件に出会わない。
この世には、良い物件が無いのか？
それとも、私の理想が高いだけなのか？
まるで、良い男を探しているみたいだな。
ホント、世の中には良い男が少ない。
理想が高すぎるから、39歳でもまだ未婚なのか。
とにかく、良い物件を見つけることが最優先だ。
探せばきっと良いワンルームマンションがあるはずだ。
サイトで探したり、提案を受けても、ほとんどは私の目線に及ばない。
たまに良い物件が売りに出ても、すぐに売り切れてしまう。
ただ、セミナーには可能性を感じる。
各社とも、どこから仕入れたのか未公開物件を扱っていることが多い。
今までは、世の中に出る前に、誰かが買っていたのだな。
だが、その流れを知ってしまった今、私が良い物件を買ってしまいたい。
そのためには、不動産会社との繋がりを作っておくべきなんだ。
物件探しを始めて、1ヶ月以上経った。
だが、いまだに運命の物件は買えてない。
不動産業者から送られてくる販売図面には、毎日目を通している。
おかげで、販売図面を1分も見ればだいたい判断付くようになってきた。
ダメな物件は、見た瞬間にダメだと分かる。
良い物件は、見た直後からじわじわテンション上がってくる。
販売図面を見る速度が上がると、個別相談会でたくさん提案されても即座に判断できる。
営業マンと無駄な会話をする時間が少なくなった。
たまに教子さんに電話して、現況を説明している。
なかなか良い物件が出てこないことを愚痴っている。
教子さんも、同じ気持ちなのだそうだ。
毎回物件探しには、とても苦労するらしい。
良い物件や良い男は、なかなか現れないものだ。
世の中、とても難しくできている。
本当の幸せを掴めるのは、一握りの人だけなのか。
だが、忍耐強く探していれば、そのうち運命の出会いがあるらしい。
来る日も来る日も、中古ワンルームマンションを探し続けた。
一度会った営業マンに、電話やメールしたりした。
物件探しに身をささげていた。
できることは、何でもしていた。
そんなある平日の夜だった。
家で不動産投資の勉強をしていると、以前にセミナーで知り合った営業マンＡから電話がかかってきた。
その営業マンＡは、前に日暮里のワンルームマンションを提案してきた人だ。
私の事をまだ覚えていてくれたみたいだ。
営業マンが電話してくるなんて、要件は決まっている。
私の希望の中古ワンルームマンションでも出てきたのだろうか。
営業マンからの電話内容
さおりさま、お久しぶりです。
まだ、中古ワンルームマンションは探していますか？
お久しぶりです。
はい、積極的に探しています。
しかし、なかなか良い物件が無くて…。
ちょうど今日、当社のお客さまからワンルームマンションのご売却の相談があったのです。その物件が、さおりさまの希望する条件に近くて、お電話しました。
よろしければ、販売図面をお送りしましょうか？
はい、ぜひお願いいたします。
京王線の明大前から徒歩10分。
金額800万円と都内では小ぶりな金額です。
中古ワンルームマンションの条件
・京王線 明大前駅徒歩10分
・表面利回り7.5％
・販売価格800万円
・家賃 月5万円・年60万円
・管理費・修繕積立金 月0.8万円
・固定資産税 年5万円
・築28年
・ワンルームの16m2
ええぇ！？
なにこの条件！？
めちゃくちゃ良い！！
京王線の明大前駅なので、入居候補者は明治大学生になります。
また、新宿駅までわずか6分なので、様々な人から需要があります。
た、確かに。
立地は都内最強レベルね。
よほど下手しない限り、常に入居希望者がいそうね。
ちょっと、家賃相場など私なりに調べさせてくれる？
はい、もちろんです。
明大前駅から徒歩10分以内のワンルームは・・・5～5.5万円ってとこね。
家賃5万円は、相場通りかやや低めで適正レベルだ。
そもそも、京王線沿いだとあまり売り物件が無い。
もし売られてても、だいたい利回り5～6%で売られている。
考えてみたら、確かに利回り7.5％はかなりお得ね。
ありがとうございます。
それに、家賃相場は5万円台半ばなので相場通りで貸していると思います。
キャッシュフローはどうなるかな？
融資額は販売価格の約9割の700万・金利2％、期間30年とすると、返済は毎月2.6万円。
管理費は、管理費等0.8万と、固定資産税の一カ月換算0.4万で、1.2万。
キャッシュフローは、
5万ー2.6万ー1.2万=毎月＋1.2万円
となる。
この価格帯でキャッシュフローが、毎月＋1.2万円はすばらしい。
※
売主は、この物件について何か言ってましたか？
売主様は、売却を急いでる様でした。
現金か融資特約無しの方が優先です。
決裁希望は、2週間以内。
早く売りたいから安くしたのは分かる。
だが、気になることがある。
そもそも、なぜこんな良い物件を売りたいのだ？
早く売ってしまいたい理由が知りたい。
理由によっては、断るべきだ。
ちなみに、なぜ売主さんは早く売りたがっているか聞きましたか？
売主さまは、一棟マンションを買おうとしておられるのですが、手元現金が足りないそうなのです。
それで、あと1000万円ほど頭金を用意しなければならず、このワンルームマンションを売って現金を作ろうとしているのです。
なるほど。
ちなみに、その売主と御社は、知り合ったばかりですか？
いえ、5年ほど前に初取引をして、今まで5度ほど取引しているお客様です。
売主が売り急いでいると聞いて警戒したが、5度も取引している売主なら安心だろう。
早く売りたい背景も明確で、怪しいところは特にない。
分かりました。
この物件、買うなら融資特約無しにします。
ただ、結論出すの少しだけお時間いただけませんか？
今すぐ見に行ってきます。
分かりました。
では、今日1日は他の投資家への案内は控えます。
さおり様からのお返事をお待ちしておりますね。
電話を切ると、販売図面をコピーして家を飛び出した。
そして、タクシーを捕まえて明大前駅に向かった。
私の家から明大前駅までは、タクシーなら20分ほど。
タクシーに乗りながら、いろいろな考えが頭をよぎる。
この物件、何から何まですばらしい。
『都心』『金額が小さい』という条件を高いレベルで満たしている。
表面利回り7.5％という、まずお目にかかれない利回りも魅力的。
だが、実際に物件を見てみないと。
写真やグーグルストリートビューでは分からないことが、実際に行くと分かったりする。
実際見たら、どんな物件なのだろう。
あぁ、ドキドキする。
こんなオトメな気持ち、久しぶり。
そう思っているうちに、
京王線の明大前駅に到着。
ここからは歩いていこう。
駅前は、若者が多く賑わっている。
さすが学生街だけある。
物件までは、普通の街並みだ。
マンション・アパートはもちろん、戸建ても広がっている。
特に、狭い道や暗い道も無い。
日暮里のマンションの様な坂も無い。
駅から歩いてちょうど10分。
ついに物件に到着。
物件を見た瞬間、少し感動した。
予想以上に、キレイな建物だったのだ。
2,3年以内に外壁塗装でも施したのか。
築30年にも関わらず、古さは全く感じない。
敷地内も清潔に保たれている。
所々古さは感じるものの、ゴミや汚れはほとんど無い。
草なども生えておらず、虫もいない。
以前物件調査に行った日暮里のマンションとは大違いだ。
管理状態は、バッチリだ。
相場以上の好条件。
期待以上の良い管理状態。
こんな物件があるなんて。
だが、舞い上がってはいけない。
こういう時こそ、落ち着いて考えるべきだ。
敷地の外からマンションを見ながら、
私の中で『買いたい気持ち』と『焦ってはいけない気持ち』が戦っていた。
物件としては文句は無い。
だが、また初心者特有の『買いたい病』になっているかもしれない。
とっさに教子さんに電話した。
教子さんの意見を聞いてみよう。
教子さんとの会話の続き
教子さん、聞いてください。
今度こそ良い物件を見つけました。
さおりさん、どんな物件を見つけたの？
京王線の明大駅前のワンルームです。
築28年、16m2のバストイレ一緒。
販売価格800万円で利回り7.5％。。
セミナーなどで色々案内してもらってますが、これを超える物件は無いような気がします。
え！？
すごい！
とても良い条件ね！
ところで、ローン返済額や毎月のキャッシュフローはいくらなの？
ローン条件を、融資額700万・30年・2％とすると、毎月2.6万円の返済。
キャッシュフローは、毎月1.2万円です。
きちんと計算したのね？
家賃や販売されている利回りの相場も確認した？
家賃は、スーモやホームズで調べたら5～5.5万円でした。
今の家賃は5万円設定で、相場と近いので問題無いかと。
利回りは、近隣駅の投資用マンションは5～6％で売られてます。
この物件は利回り7.5％なので、相場より良い条件です。
相場もきちんと調べたのね！エライわ！
じゃあ、最後の質問？
現地調査は行った？
今来ているんです！
さっき営業マンから提案の電話があって、良いなと思ったらのですぐにタクシーで見に来ました。
明大前駅から歩きましたが広い道でした。
物件の管理状態も問題なし。
なにより、築30年でも古さを感じません。
2,3年以内に、外壁塗装とかしたのかもしれません。
そのマンションの壁の塗装部分を指で触ってみて。
そうすると、指に白い粉とか着く？
指で壁の塗装部分をですか？
いえ、特に白い粉など着きません。
なるほど。
さおりさんの予想通り、数年以内に外壁塗装をしているかもね。
塗装してから10年以上経っていると、指に白い粉が着くのよ。
く、詳しいですね。
さすが教子先生。
相場やキャッシュフローもきちんと調べてるし、ちゃんと現地調査もしてるしエラいわ。
条件的にもとても良いし、買って良いと思うわよ。
一つ質問ですが、指値はすべきですかね？
破格の条件なので、指値せずにこのまま買っても良いと思うのですが。
今の価格でさえ十分安いので、指値無しで良いんじゃない。
それに、今回の中古ワンルームマンション購入の目的は『不動産投資の経験』のため。
安く買うより、さっさと賃貸経営をスタートさせた方が良いわ。
指値は、一棟アパートや一棟マンションを買う時に数百万円単位で行いましょう。
ありがとうございます。
ここから契約までに気を付けることってありますか？
この中古ワンルームマンション、かなり良い条件ね。
横ヤリが入ったり、売却取り消しを防がないとね。
さっさと売買契約まで結んじゃいなさい。
分かりました。
ありがとうございます。
教子さんとの電話を終えると、すぐさま不動産会社の営業マンAに電話をした。
営業マンAは、私からの電話を待っていてくれていた。
この中古ワンルームマンション、買います。
指値は無しで800万円のまま買付証明を出します。
売買契約は今週末でお願いします。
分かりました。
売主に伝えます。
またお電話します！
電話を切った私は、
大きな満足感に満たされていた。
不動産投資を志して、勉強やセミナー参加を繰り返した。
良いと思ったら、相場のチェックや現地調査も行った。
師匠の教子さんに色々相談に乗ってもらった。
そして、遂に満足なワンルームマンションに出会った。
利回りや立地などはとても良い。
築年数や広さもの問題ない。
今まで、いくつかの物件を見てきていた。
だから、このワンルームマンションを提案された時、良いかどうかはすぐに判断できた。
あとは、現地調査次第だった。
すぐにタクシーで物件に向かった。
駅から歩いて住環境を確かめた。
物件を実際に見て良いかどうかを判断した。
管理状態も良く、問題は見当たらなかった。
むしろ、想像以上にキレイな建物だった。
自分なりに全力で考えた。
頭と目と耳を使って考えた。
教子さんにも確認してみた。
今まで散々ダメ出しされてたが、今日のワンルームマンションには『かなり良い条件ね』と言ってくれた。
あの厳しい教子さんのお墨付きだ。
これで失敗する方が難しいだろう。
あぁ、早く買いたい。
このワンルームマンションのオーナーになりたい。
やっと、運命のワンルームマンションに出会えたのだから！