不動産投資家ストーリー

アラフォー独身女がワンルームマンション投資の勉強開始!

アラフォー独身女性の不動産投資 第3話

今日から、不動産投資の勉強だ。
大きな夢への第一歩だ。

 

本屋に行き、資産運用コーナーに来た。
本棚を見ると、ビックリした。

 

不動産投資の本がたくさんある。
30種類を超える本がある。
6段ある棚のうち、半分以上が不動産投資の本で占めている。

 

え!?
不動産投資の本てこんなにあるの!?

 

これだけたくさんの本があるという事は、それだけニーズがあるってことだろう。
おそらく、多くのサラリーマンが不動産投資を目指しているんだろうな。

 

だが、不動産投資でも色々な種類の本がある。
どんな本を買えば良いのだろう?

 

新築ワンルームマンション。
戸建て投資やビル投資。
不動産投資にも、色々な種類があるんだな。

 

確か、教子さんは言っていたな。
『始めての不動産投資』や『中古ワンルームマンション』といったキーワードで選ぼう。
とりあえず、3冊ほど買ってみよう。

 


 

なるほど。
読めば読むほど、不動産投資について理解できる。

 

まずは、賃貸経営ってどうやって儲かっているのか整理しなきゃ。

 

賃貸経営の利益(キャッシュフロー)は、
利益(キャッシュフロー)=家賃収入―ローン返済ー経費
で求まるのね。

賃貸経営の利益構造は、結構単純なのね。

 

収入は、家賃収入や更新料ね。
支出は、ローン返済と経費ね。

 

支出の1つ目は、ローン返済ね。
ローン返済は、融資金額・期間・金利の3つの要素で決まるのね。

 

融資金額は、販売価格の90%~100%ほどにする人が多いのか。
物件価格が1000万円とすると、融資額は900~1,000万円くらいの融資を受ける事が多いのか。

 

この時、物件価格と同額の融資を受けることをフルローンと言うのね。
また、諸費用も含めて融資を受けることをオーバーローンと言うのね。

 

昨日セミナーで言っていたけど『手出しは諸費用のみ』ってのは、販売価格と同額の融資を受けるってことだったのね。けど、融資金額が増えれば、購入時の手出しが少なくなるけど、毎月の返済額も多くなるのね。

 

金利は、金融機関や、物件評価、その人の属性によって異なるのね。

 

金利は、メガバンクや大手の地方銀行は1~2%ほどで金利は低めなのね。
信用金庫や信用組合は、金利2~3%だけど柔軟に対応してくれるのね。

 

あと、スルガ銀行は、金利は高めだけど不動産投資に積極的なのね。
普段の生活ではあまり聞かない銀行だけど、不動産投資の業界ではとても有名な銀行なのね。

 

融資期間は、長い方が良さそうね。
中古ワンルームマンションだと、25~35年くらいの期間の融資を受けるのが多いのね。

 

期間を短くすると毎月のローン返済額が増えて毎月持ち出しになっちゃうのね。
毎月のキャッシュフロー(手残り)のためには、期間を伸ばした方が良いってことね。

 

支出の2つ目は、経費ね。

 

私が初めに買う予定の中古ワンルームマンションの場合の経費とは、
・共有部管理費
・修繕積立金
・固定資産税
の3つがあるのね。

 

共有部管理費は、廊下などの建物を維持管理する費用ね。
部屋の中はオーナーの所有だけど、廊下などはマンションの管理組合が維持・管理するのね。

 

修繕積立金は、数年に一度の大規模修繕に向けて積み立てるお金ね。
外壁塗装、エレベーターや貯水槽点検などの大きな出費のために、毎月オーナーから徴収しておくのね。

 

固定資産税は、物件の所有者(オーナー)が払うべき税金ね。
国が決めた不動産の価値に対する税金を支払う必要があるわけね。

※分かりやすい図

なるほど。
不動産投資のキャッシュフローの仕組みが分かったわ。

 

理想は、家賃は多く、経費は低いのが良いのね。
また、融資は金利低く・期間長くすることが重要ね。

 

次は、経営に関する指標について勉強しよう。
指標で最も有名なのは表面利回りか。

 

表面利回りとは、物件の収益力を表す値。
物件を選ぶ基本は、表面利回りを基準となる。
みな、略して『利回り』って言ってる数字ね。

 

利回りは、年間家賃÷売買価格で定まるのか。
表面利回りで、物件を比べるのか。

 

て、算数じゃん。
昔から算数は苦手なんだよ。

 

まあでも、それも昔のことだ。
今なら得意になっているかもしれない(笑)

 

えーと、例えばA物件の条件が
・家賃が月7万⇒年間84万円
・販売価格が1,000万円
とすると、表面利回りは84万÷1,000万=8.4%となるのか。

 

もう一つのB物件の条件が
・家賃が月8万⇒年96万円
・販売価格が1,500万円
とすると、表面利回りは96万÷1,500万=6.4%となるのか。

※数式

AとBを比べると、B物件の方が家賃は高いので儲かりそうな気がする。
けど、表面利回りが高いA物件の方が利益率は高いのか。

 

次は、返済比率について勉強しよう。
返済比率とは、『ローン返済時の経営安全性』を表す指標ね。

 

不動産投資で買う物件は、高額になるため銀行から融資を受けることが多い。
そのために物件購入後は、家賃収入からローンを返さなければならないのね。

 

この時、家賃収入額とローン返済額の比率を返済比率と言うのね。

 

返済比率=ローン返済額÷家賃収入

※数式

A物件だと、
融資900万円(頭金100万円)・期間35年・金利2%から、毎月返済額は3.0万円。
家賃収入は、月7万円。

 

返済比率は、3÷7=約43%となる。

 

B物件だと、
融資1350万円(頭金150万円)・期間35年・金利2%から、毎月返済額は4.5万円。
家賃収入は、月8万円。

 

返済比率は、返済4.5万÷家賃8.0万=約56%となる。

 

A物件の返済比率は約43%。
B物件の返済比率は約56%。

 

返済比率で見ると、A物件の方が安定性はの方が高いと言える。

 

返済比率は、100%なら家賃収入額とローン返済額が等しいことを意味する。
経営の安全性のためには、返済比率は小さい方が良いのね。

よし、不動産投資の勉強について、基本的なことは理解した。
勉強ばかりでは気がめいるので、セミナーに行ってみよう。

 

 

さて、次は不動産投資セミナーだ。

 

セミナーは、新宿、渋谷、銀座、有楽町など、いろんな場所でいろんな業者が開催している。

 

テーマは、『不動産投資とは何か』という基礎的なものから、『一棟マンション』『確定申告のコツ』など経験者向けのものまで様々だ。

 

今日参加するセミナーのテーマはこれだ。
『これからの不動産投資は中古ワンルームマンション』

 

平日仕事後の19時30分にスタート。
場所は銀座。有楽町駅から徒歩10分程。
仕事後で疲れているが、楽しみだ。

 

会場に着くと、席はほぼ埋まっていた。
参加者は約30人ほど。

 

参加者の6割が男性だ。
年齢は、40代50代がメインだが20代30代もちらほらいる。

 

みな仕事後のサラリーマンだろう。
仕事後もセミナーは大賑わいなんだな。

 

他の皆は、不動産投資での目標は何なのかな?

 

毎月数万円のキャッシュフローが目的なのか。
それとも、セミリタイアなどを目指しているのか。

 

どちらにせよ、私の最終目標は家賃収入1000万円。

 

しばらくすると、講師が登場。
40代半ばほどだが、色黒でガタイが良くてワイルドな雰囲気。
周りにいないタイプだが、正直キラいではない。

 

大きな声で説明も分かりやすい。
現状の中古ワンルームマンションの相場など、生の情報も交じえて話すので分かり易い。

 

講義では、不動産の専門用語が飛び交っていた。

 

『中古ワンルームでは、表面利回りより実質利回りが大事』
『修繕積立金は、将来上がる可能性がある』

 

分かる。すんなり分かるわ。
話す内容は、ほぼ理解することができる。
専門用語もすんなりと理解できるわ。

 

事前の勉強があったおかげだ。
きちんと勉強していたから、講師の言っている内容が理解できる。

 

講義自体は、30分ほどで終了。
この日のメインは、個別相談会だ。

 

会場にはたくさんの机がある。
参加者一人一人に営業マンがついて、相談・提案を行う。

 

私の担当となった営業マンAは、30代のインテリ風の男性だった。

 

営業マンとの会話内容

 

さおりさまを担当させていただきます。
投資用不動産は既にお持ちですか?

 

 

いえ、まだ持ってません。
不動産投資の勉強をしながら、良い物件があればと思っているところです。

 

 

不動産投資をしようと思ったきっかけは何ですか?

 

 

今後私が一人で生きていくのに、少しでも資産運用したいと思いました。
そして、安定的に資産を増やせる不動産投資をしようと考えました。

 

 

最近は、そのような女性多いですね。

数年前まで、ワンルームマンション投資と言えば40代50代の男性ばかりでした。
しかし最近は、さおりさまの様に女性も増えてきました。
特に、独身女性は資産運用に積極的です。

 

 

私は、今年40歳になるのですが未婚なのです。
これから結婚もなさそうだと思ったら急に不安になって来て…。
まさに、将来への資産形成を意識したのがきっかけです。

みんな、考えることは一緒なんですかね。

 

 

さおりさんは、不動産投資でどのくらい稼ぎたいとかの目標はお持ちですか?

 

 

目標は年間家賃収入1000万円です。
そして、いつかはセミリタイアしたいですね。

 

 

素晴らしい目標ですね。
お手伝いできればと思います。

ただ、年間家賃収入1000万円となると、中古ワンルームマンションだと10戸以上買わなければなりません。一棟アパートや一棟マンションは検討しましたか?

 

 

ゆくゆくは一棟アパートを検討しますが、最初は規模の小さい物件を買おうと思ってます。
最初の物件として、都心の中古ワンルームマンションを考えています。

 

 

すばらしいお考えですね。
あまり知られてないですが、不動産投資の王道的方法ですね。

お知り合いで、不動産投資をしている方がいらっしゃるのですか?

 

 

はい、不動産投資をしている知り合いがいます。

以前、別の不動産投資セミナーに行ったときに、同世代の女性と知り合いました。

その方は既に不動産を持っており、今でもいろいろとアドバイスをいただいてます。

 

 

なるほど。

では、さおりさんはどのような中古ワンルームマンションをお探しですか?

 

 

立地は都心で、金額が小さめを探しています。

最初は経験を積むためなので、収益性よりも安定運用と安全性を重視したいです。

 

 

なるほど。
よく考えておられますね。

ちなみに、『都心』の『金額が小さい』物件は、価格はどのくらいを想定していますか?

 

 

え、うーん。
分かりません。
まだ実際に物件を見たこと無いので…。

 

 

『都心』の『金額が小さい』中古ワンルームマンションだと、築古物件になります。
築20~30年程度の物件だと、500~1,800万円程度で売買されています。

 

 

できれば新しい方が良いのですけど。
古いと入居者が現れるか不安ですし。

築10年とかではどうですか?

 

 

築10年だと、1,500~2,200万円程度です。
2,000万円となると、中規模と言えますね。

ちなみに、築30年でも都心なら入居者の心配は無用です。
都心のワンルームマンションは、きちんとリフォームしてさえいれば、ほぼ間違いなく入居者は現れます。

 

 

そうなんですか!?
古いと空室で苦労すると思ってました。

 

 

東京23区は大丈夫です。
人口流入と世帯数増加で、ワンルームマンションは普通に埋まります。

ただ、郊外のアパートやマンションは、苦労しそうですね。
周りが田んぼに囲まれているアパートなどでは、どれだけリフォームしても空室だらけという話もよく聞きます。

 

 

なるほど、都内は大丈夫ということですね。
最初から空室に悩みたくないので、東京23区内でお願いします。

 

 

ちなみに、『都心』の『金額が小さい』中古ワンルームマンションの利回りは、相場はだいたい何%くらいかご存知でしょうか?

 

え!?
利回りの相場がどのくらいかって?

そんなの、不動産投資の本には書いてなかったわよ。

 

 

いえ、分かりません。
どのくらいの利回りなのですか?

 

 

だいたい、表面利回り5~7%程度で売買されています。
物件価格が1,000万円、年間家賃収入は50~70万円程度のイメージです。

場所は、山手線の周辺や内側です。
もし、23区外や横浜埼玉千葉になると、5~8%程度近くになります。

 

 

なるほど。
山手線沿線では、だいたい利回り5~7%ほどですか。

とても勉強になります。
今までは相場を見たりすることは無かったので。

 

 

ちなみに、さおりさまのご希望にかないそうな物件がございます。

 

中古ワンルームマンションの条件

・JR山手線 日暮里駅徒歩10分
・表面利回り5.5%
・販売価格1,150万円
・家賃 月5.3万円・年63万円
・管理費・修繕積立金 月0.5万円
・固定資産税 年4万円
・築28年
・ワンルームの17m2
・バストイレ洗面台一体のユニットバス

 

まさに、都心の小規模の中古ワンルームマンションです。
さおりさまのご希望にぴったりだと思いますよ。

融資を受けるにしても、さおりさまの年収なら融資審査は大丈夫でしょう。

 

 

結構良さそうな物件ですね!

日暮里駅から徒歩10分ですか。
JR京浜東北線やJR山手線が通っていて便利!

 

 

日暮里という都心の立地。
1,150万円という価格。

さおりさまの求める、『都心』『金額が小さい』にぴったりと思うのですがいかがでしょうか?
こんなに良い条件の物件は、なかなか出てきませんよ!

 

た、確かに。

営業マンは、都心の築古の利回りは5~7%ほどって言ってたよな。
立地も良くて、相場の上限だなんて、めちゃくちゃ良い物件!

でも、バストイレ一緒のユニットバスが気になるな。

 

けど、バストイレ一緒のユニットバスって大丈夫ですか?

今時、これで入居者って入るのですか?
私が住むとしたら、絶対無理なんですが。

 

 

バストイレ一体は、低家賃帯では今でも良く見られます。
そして、問題なく埋まっています。

実際、多少狭くて不便でも、家賃が安けりゃ入居者が現れるのが都心の魅力です。

 

 

なるほど。納得です。

 

 

良さそうなら、買付証明を出しませんか?
買う意思を示すと、優遇できるかもしれません。

 

 

いえ、まだ待ってください。

ちょっと検討してみますね。
早めに連絡差し上げますね!

 

 

わかりました。
すぐ売れてしまうかもなので、急いでくださいね。

 

 

個別相談会が終わった後、その足で喫茶店に入った。
渡された資料を見ながら、買おうかどうか考えるためだ。

悩めば悩むほど買いたくなってきた。
これこそ、私が買うべき物件かもしれない。

欲しい。
どうしても欲しい。
これを買ったら、ついに不動産オーナーだ。

だが、早くしないと売り切れるかもしれない。
気持ちがどんどん焦ってくる。

とりあえず、教子さんに報告しよう。
教子さんに、『日暮里の物件を買います』って伝えよう。

教子さんとの電話

 

教子さんに大事な報告があります。

 

 

え!?
大事な報告?

まさか、結婚!?

 

 

違います。
全然違います。

私、理想的な物件を見つけました。
都心の金額が小さめの中古ワンルームマンションです。

その報告のお電話です。

 

 

そ、そう。
良い物件見つけたのね。
ちなみに、どんな条件か聞いてもいいかしら?

 

 

はい、先生。

・JR山手線の日暮里駅から徒歩10分。
・価格1,150万円で利回り5.5%。
・管理費&修繕積立金は月0.5万円。
・築28年の17m2
バストイレ洗面台一体のユニットバス。

教子さんの言ってた、『都心』『金額小さい』という条件を満たしてます!

 

 

ちゃんと言ったこと守ってるのね。
さおりさん、エラいじゃん!

で、毎月のキャッシュフローはどのくらいあるの?

 

 

え!?
毎月のキャッシュフローですか。

すいません、まだ計算していません。

 

 

ちゃんと計算しなきゃ。
キャッシュフローは重要よ。

お金はどうするの?
融資受けるなら、頭金・金利・期間の条件は?

 

 

えぇ~っと、
融資の詳しい条件については、一言も無かったです。
『さおりさまの年収なら、融資の審査は大丈夫でしょう』とは言ってましたが。

 

 

融資条件が分からないと、毎月のキャッシュフローがが分からないわよ。

説明してこなかった業者も悪いけど、さおりさんもちゃんと聞かないと。

 

 

す、すいません。

 

 

利回りは5.5%だけど、さおりさんは相場的にはどう思う?

 

 

営業マンは、
「『都心』『金額が小さい』となると築古しか無く、そういった物件の相場は5~7%ほど」と言ってました。

この物件は、利回り5.5%なので相場通りだと思います。

 

 

その相場って、営業マンに聞いただけ?
さおりさん自ら調べたりした?

 

 

いえ、私自身で調べたりしてません。

 

 

あと、『金額が小さめ』と私のアドバイスしたけど、自分で調べたの?

 

 

いえ…。
価格についても自分で調べてないです。
営業マンが、「これは金額が小さめです」と言っていただけです。

そもそも、利回りや価格の相場って、どうやって調べればいいか分からないです。

 

 

調べ方ならたくさんあるわ。
楽待や健美家やアットホームなどのサイトで条件検索すれば、いろんな物件が出てくるわ。
それで、大体の相場が分かってくるわ。

さおりさん、まさかグーグル検索すらしていないんじゃない?

 

 

え、あ。
すいません。

 

 

で、それほどまでに気に入った日暮里の物件は、もうすでに見に行った?
山手線に乗れば、すぐ行ける距離よね?

 

 

あ・・・、まだ行ってないです。

 

 

あははは!

さおりさん。
あなたの分析はゼロ点よ。

キャッシュフローも、融資条件も、利回りや価格の相場も調べてない。
そして、現地すら見に行ってない。

それで、よく買う気になりましたね?

 

 

うぅ…。
教子さんすいません。

 

 

調べてから報告してくださいね。
それまで、買付証明は出してはいけませんよ!

わかりましたか!?

 

 

はい、分かりました。
また報告します。

 

 

私、浮かれていた。
始めて物件を提案されて、完全に舞い上がっていた。

 

不動産には相場がある。
利回り、価格、広さなど、同じような条件の物件と比較できる。

 

確かに、『都心』『金額が小さめ』という条件は守っていた。
しかし、グーグル検索すらせず、営業マンの言うことを鵜呑みにしていた。

 

キャッシュフローや融資条件と言った重要な条件も、自分で確認していなかった。
すぐ見に行けるのに、見に行かずに買おうとしていた。

 

舞い上がっていて、頭が働いてなかった。
考えているように、考えていなかった。

 

私はなんてバカなんだろう。
1,000万円を超える買い物なのに、詳しく調べてなかった。

 

完全に、買いたいという気持ちが先行していた。
気持ちが舞い上がってしまっていた。

 

『良い不動産を買いたい』という気持ちでセミナーに行ったが、
『とりあえず不動産を買いたい』という気持ちになってしまっていた。

 

教子さんに電話してよかった。
私の厚くなり過ぎた頭に、冷水をかけてくれた。

 

教子さんと話して、自分の未熟さが分かった。

 

少し不動産の勉強して、調子に乗っていた。
利回りとかキャッシュフローが分かったくらいじゃダメなんだな。

 

不動産は、実在するもの。
直感も大事だが、利益や相場などの数字も大事。
今日の私は、数字で見るということが欠落していた。

 

まだまだ不動産のことは分かってなかった。
私って、まだまだ人としても成熟できてないなぁ。

 

今は夜9時か。
終電までは時間がある。

 

今からでも間に合う。
物件について調べ直そう!

 

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