アラフォー独身女性の不動産投資 第3話
今日から、不動産投資の勉強だ。
大きな夢への第一歩だ。
本屋に行き、資産運用コーナーに来た。
本棚を見ると、ビックリした。
不動産投資の本がたくさんある。
30種類を超える本がある。
6段ある棚のうち、半分以上が不動産投資の本で占めている。
え！？
不動産投資の本てこんなにあるの！？
これだけたくさんの本があるという事は、それだけニーズがあるってことだろう。
おそらく、多くのサラリーマンが不動産投資を目指しているんだろうな。
だが、不動産投資でも色々な種類の本がある。
どんな本を買えば良いのだろう？
新築ワンルームマンション。
戸建て投資やビル投資。
不動産投資にも、色々な種類があるんだな。
確か、教子さんは言っていたな。
『始めての不動産投資』や『中古ワンルームマンション』といったキーワードで選ぼう。
とりあえず、3冊ほど買ってみよう。
なるほど。
読めば読むほど、不動産投資について理解できる。
まずは、賃貸経営ってどうやって儲かっているのか整理しなきゃ。
賃貸経営の利益（キャッシュフロー）は、
利益（キャッシュフロー）＝家賃収入―ローン返済ー経費
で求まるのね。
※
賃貸経営の利益構造は、結構単純なのね。
収入は、家賃収入や更新料ね。
支出は、ローン返済と経費ね。
支出の1つ目は、ローン返済ね。
ローン返済は、融資金額・期間・金利の3つの要素で決まるのね。
融資金額は、販売価格の90％～100％ほどにする人が多いのか。
物件価格が1000万円とすると、融資額は900～1,000万円くらいの融資を受ける事が多いのか。
この時、物件価格と同額の融資を受けることをフルローンと言うのね。
また、諸費用も含めて融資を受けることをオーバーローンと言うのね。
昨日セミナーで言っていたけど『手出しは諸費用のみ』ってのは、販売価格と同額の融資を受けるってことだったのね。けど、融資金額が増えれば、購入時の手出しが少なくなるけど、毎月の返済額も多くなるのね。
金利は、金融機関や、物件評価、その人の属性によって異なるのね。
金利は、メガバンクや大手の地方銀行は1～2％ほどで金利は低めなのね。
信用金庫や信用組合は、金利2～3％だけど柔軟に対応してくれるのね。
あと、スルガ銀行は、金利は高めだけど不動産投資に積極的なのね。
普段の生活ではあまり聞かない銀行だけど、不動産投資の業界ではとても有名な銀行なのね。
融資期間は、長い方が良さそうね。
中古ワンルームマンションだと、25～35年くらいの期間の融資を受けるのが多いのね。
期間を短くすると毎月のローン返済額が増えて毎月持ち出しになっちゃうのね。
毎月のキャッシュフロー（手残り）のためには、期間を伸ばした方が良いってことね。
支出の2つ目は、経費ね。
私が初めに買う予定の中古ワンルームマンションの場合の経費とは、
・共有部管理費
・修繕積立金
・固定資産税
の3つがあるのね。
共有部管理費は、廊下などの建物を維持管理する費用ね。
部屋の中はオーナーの所有だけど、廊下などはマンションの管理組合が維持・管理するのね。
修繕積立金は、数年に一度の大規模修繕に向けて積み立てるお金ね。
外壁塗装、エレベーターや貯水槽点検などの大きな出費のために、毎月オーナーから徴収しておくのね。
固定資産税は、物件の所有者（オーナー）が払うべき税金ね。
国が決めた不動産の価値に対する税金を支払う必要があるわけね。
※分かりやすい図
なるほど。
不動産投資のキャッシュフローの仕組みが分かったわ。
理想は、家賃は多く、経費は低いのが良いのね。
また、融資は金利低く・期間長くすることが重要ね。
次は、経営に関する指標について勉強しよう。
指標で最も有名なのは表面利回りか。
表面利回りとは、物件の収益力を表す値。
物件を選ぶ基本は、表面利回りを基準となる。
みな、略して『利回り』って言ってる数字ね。
利回りは、年間家賃÷売買価格で定まるのか。
表面利回りで、物件を比べるのか。
て、算数じゃん。
昔から算数は苦手なんだよ。
まあでも、それも昔のことだ。
今なら得意になっているかもしれない（笑）
えーと、例えばA物件の条件が
・家賃が月7万⇒年間84万円
・販売価格が1,000万円
とすると、表面利回りは84万÷1,000万＝8.4％となるのか。
もう一つのB物件の条件が
・家賃が月8万⇒年96万円
・販売価格が1,500万円
とすると、表面利回りは96万÷1,500万=6.4％となるのか。
※数式
AとBを比べると、B物件の方が家賃は高いので儲かりそうな気がする。
けど、表面利回りが高いA物件の方が利益率は高いのか。
次は、返済比率について勉強しよう。
返済比率とは、『ローン返済時の経営安全性』を表す指標ね。
不動産投資で買う物件は、高額になるため銀行から融資を受けることが多い。
そのために物件購入後は、家賃収入からローンを返さなければならないのね。
この時、家賃収入額とローン返済額の比率を返済比率と言うのね。
返済比率＝ローン返済額÷家賃収入
※数式
A物件だと、
融資900万円（頭金100万円）・期間35年・金利2%から、毎月返済額は3.0万円。
家賃収入は、月7万円。
返済比率は、3÷7＝約43％となる。
B物件だと、
融資1350万円（頭金150万円）・期間35年・金利2%から、毎月返済額は4.5万円。
家賃収入は、月8万円。
返済比率は、返済4.5万÷家賃8.0万＝約56％となる。
A物件の返済比率は約43％。
B物件の返済比率は約56％。
返済比率で見ると、A物件の方が安定性はの方が高いと言える。
返済比率は、100％なら家賃収入額とローン返済額が等しいことを意味する。
経営の安全性のためには、返済比率は小さい方が良いのね。
※
よし、不動産投資の勉強について、基本的なことは理解した。
勉強ばかりでは気がめいるので、セミナーに行ってみよう。
さて、次は不動産投資セミナーだ。
セミナーは、新宿、渋谷、銀座、有楽町など、いろんな場所でいろんな業者が開催している。
テーマは、『不動産投資とは何か』という基礎的なものから、『一棟マンション』『確定申告のコツ』など経験者向けのものまで様々だ。
今日参加するセミナーのテーマはこれだ。
『これからの不動産投資は中古ワンルームマンション』
平日仕事後の19時30分にスタート。
場所は銀座。有楽町駅から徒歩10分程。
仕事後で疲れているが、楽しみだ。
会場に着くと、席はほぼ埋まっていた。
参加者は約30人ほど。
参加者の6割が男性だ。
年齢は、40代50代がメインだが20代30代もちらほらいる。
みな仕事後のサラリーマンだろう。
仕事後もセミナーは大賑わいなんだな。
他の皆は、不動産投資での目標は何なのかな？
毎月数万円のキャッシュフローが目的なのか。
それとも、セミリタイアなどを目指しているのか。
どちらにせよ、私の最終目標は家賃収入1000万円。
しばらくすると、講師が登場。
40代半ばほどだが、色黒でガタイが良くてワイルドな雰囲気。
周りにいないタイプだが、正直キラいではない。
大きな声で説明も分かりやすい。
現状の中古ワンルームマンションの相場など、生の情報も交じえて話すので分かり易い。
講義では、不動産の専門用語が飛び交っていた。
『中古ワンルームでは、表面利回りより実質利回りが大事』
『修繕積立金は、将来上がる可能性がある』
分かる。すんなり分かるわ。
話す内容は、ほぼ理解することができる。
専門用語もすんなりと理解できるわ。
事前の勉強があったおかげだ。
きちんと勉強していたから、講師の言っている内容が理解できる。
講義自体は、30分ほどで終了。
この日のメインは、個別相談会だ。
会場にはたくさんの机がある。
参加者一人一人に営業マンがついて、相談・提案を行う。
私の担当となった営業マンAは、30代のインテリ風の男性だった。
営業マンとの会話内容
さおりさまを担当させていただきます。
投資用不動産は既にお持ちですか？
いえ、まだ持ってません。
不動産投資の勉強をしながら、良い物件があればと思っているところです。
不動産投資をしようと思ったきっかけは何ですか？
今後私が一人で生きていくのに、少しでも資産運用したいと思いました。
そして、安定的に資産を増やせる不動産投資をしようと考えました。
最近は、そのような女性多いですね。
数年前まで、ワンルームマンション投資と言えば40代50代の男性ばかりでした。
しかし最近は、さおりさまの様に女性も増えてきました。
特に、独身女性は資産運用に積極的です。
私は、今年40歳になるのですが未婚なのです。
これから結婚もなさそうだと思ったら急に不安になって来て…。
まさに、将来への資産形成を意識したのがきっかけです。
みんな、考えることは一緒なんですかね。
さおりさんは、不動産投資でどのくらい稼ぎたいとかの目標はお持ちですか？
目標は年間家賃収入1000万円です。
そして、いつかはセミリタイアしたいですね。
素晴らしい目標ですね。
お手伝いできればと思います。
ただ、年間家賃収入1000万円となると、中古ワンルームマンションだと10戸以上買わなければなりません。一棟アパートや一棟マンションは検討しましたか？
ゆくゆくは一棟アパートを検討しますが、最初は規模の小さい物件を買おうと思ってます。
最初の物件として、都心の中古ワンルームマンションを考えています。
すばらしいお考えですね。
あまり知られてないですが、不動産投資の王道的方法ですね。
お知り合いで、不動産投資をしている方がいらっしゃるのですか？
はい、不動産投資をしている知り合いがいます。
以前、別の不動産投資セミナーに行ったときに、同世代の女性と知り合いました。
その方は既に不動産を持っており、今でもいろいろとアドバイスをいただいてます。
なるほど。
では、さおりさんはどのような中古ワンルームマンションをお探しですか？
立地は都心で、金額が小さめを探しています。
最初は経験を積むためなので、収益性よりも安定運用と安全性を重視したいです。
なるほど。
よく考えておられますね。
ちなみに、『都心』の『金額が小さい』物件は、価格はどのくらいを想定していますか？
え、うーん。
分かりません。
まだ実際に物件を見たこと無いので…。
『都心』の『金額が小さい』中古ワンルームマンションだと、築古物件になります。
築20～30年程度の物件だと、500～1,800万円程度で売買されています。
できれば新しい方が良いのですけど。
古いと入居者が現れるか不安ですし。
築10年とかではどうですか？
築10年だと、1,500～2,200万円程度です。
2,000万円となると、中規模と言えますね。
ちなみに、築30年でも都心なら入居者の心配は無用です。
都心のワンルームマンションは、きちんとリフォームしてさえいれば、ほぼ間違いなく入居者は現れます。
そうなんですか！？
古いと空室で苦労すると思ってました。
東京23区は大丈夫です。
人口流入と世帯数増加で、ワンルームマンションは普通に埋まります。
ただ、郊外のアパートやマンションは、苦労しそうですね。
周りが田んぼに囲まれているアパートなどでは、どれだけリフォームしても空室だらけという話もよく聞きます。
なるほど、都内は大丈夫ということですね。
最初から空室に悩みたくないので、東京23区内でお願いします。
ちなみに、『都心』の『金額が小さい』中古ワンルームマンションの利回りは、相場はだいたい何％くらいかご存知でしょうか？
え！？
利回りの相場がどのくらいかって？
そんなの、不動産投資の本には書いてなかったわよ。
いえ、分かりません。
どのくらいの利回りなのですか？
だいたい、表面利回り5～7%程度で売買されています。
物件価格が1,000万円、年間家賃収入は50～70万円程度のイメージです。
場所は、山手線の周辺や内側です。
もし、23区外や横浜埼玉千葉になると、5～8％程度近くになります。
なるほど。
山手線沿線では、だいたい利回り5～7％ほどですか。
とても勉強になります。
今までは相場を見たりすることは無かったので。
ちなみに、さおりさまのご希望にかないそうな物件がございます。
中古ワンルームマンションの条件
・JR山手線 日暮里駅徒歩10分
・表面利回り5.5％
・販売価格1,150万円
・家賃 月5.3万円・年63万円
・管理費・修繕積立金 月0.5万円
・固定資産税 年4万円
・築28年
・ワンルームの17m2
・バストイレ洗面台一体のユニットバス
まさに、都心の小規模の中古ワンルームマンションです。
さおりさまのご希望にぴったりだと思いますよ。
融資を受けるにしても、さおりさまの年収なら融資審査は大丈夫でしょう。
結構良さそうな物件ですね！
日暮里駅から徒歩10分ですか。
JR京浜東北線やJR山手線が通っていて便利！
日暮里という都心の立地。
1,150万円という価格。
さおりさまの求める、『都心』『金額が小さい』にぴったりと思うのですがいかがでしょうか？
こんなに良い条件の物件は、なかなか出てきませんよ！
た、確かに。
営業マンは、都心の築古の利回りは5～7％ほどって言ってたよな。
立地も良くて、相場の上限だなんて、めちゃくちゃ良い物件！
でも、バストイレ一緒のユニットバスが気になるな。
けど、バストイレ一緒のユニットバスって大丈夫ですか？
今時、これで入居者って入るのですか？
私が住むとしたら、絶対無理なんですが。
バストイレ一体は、低家賃帯では今でも良く見られます。
そして、問題なく埋まっています。
実際、多少狭くて不便でも、家賃が安けりゃ入居者が現れるのが都心の魅力です。
なるほど。納得です。
良さそうなら、買付証明を出しませんか？
買う意思を示すと、優遇できるかもしれません。
いえ、まだ待ってください。
ちょっと検討してみますね。
早めに連絡差し上げますね！
わかりました。
すぐ売れてしまうかもなので、急いでくださいね。
個別相談会が終わった後、その足で喫茶店に入った。
渡された資料を見ながら、買おうかどうか考えるためだ。
悩めば悩むほど買いたくなってきた。
これこそ、私が買うべき物件かもしれない。
欲しい。
どうしても欲しい。
これを買ったら、ついに不動産オーナーだ。
だが、早くしないと売り切れるかもしれない。
気持ちがどんどん焦ってくる。
とりあえず、教子さんに報告しよう。
教子さんに、『日暮里の物件を買います』って伝えよう。
教子さんとの電話
教子さんに大事な報告があります。
え！？
大事な報告？
まさか、結婚！？
違います。
全然違います。
私、理想的な物件を見つけました。
都心の金額が小さめの中古ワンルームマンションです。
その報告のお電話です。
そ、そう。
良い物件見つけたのね。
ちなみに、どんな条件か聞いてもいいかしら？
はい、先生。
・JR山手線の日暮里駅から徒歩10分。
・価格1,150万円で利回り5.5％。
・管理費＆修繕積立金は月0.5万円。
・築28年の17m2。
バストイレ洗面台一体のユニットバス。
教子さんの言ってた、『都心』『金額小さい』という条件を満たしてます！
ちゃんと言ったこと守ってるのね。
さおりさん、エラいじゃん！
で、毎月のキャッシュフローはどのくらいあるの？
え！？
毎月のキャッシュフローですか。
すいません、まだ計算していません。
ちゃんと計算しなきゃ。
キャッシュフローは重要よ。
お金はどうするの？
融資受けるなら、頭金・金利・期間の条件は？
えぇ～っと、
融資の詳しい条件については、一言も無かったです。
『さおりさまの年収なら、融資の審査は大丈夫でしょう』とは言ってましたが。
融資条件が分からないと、毎月のキャッシュフローがが分からないわよ。
説明してこなかった業者も悪いけど、さおりさんもちゃんと聞かないと。
す、すいません。
利回りは5.5％だけど、さおりさんは相場的にはどう思う？
営業マンは、
「『都心』『金額が小さい』となると築古しか無く、そういった物件の相場は5～7％ほど」と言ってました。
この物件は、利回り5.5％なので相場通りだと思います。
その相場って、営業マンに聞いただけ？
さおりさん自ら調べたりした？
いえ、私自身で調べたりしてません。
あと、『金額が小さめ』と私のアドバイスしたけど、自分で調べたの？
いえ…。
価格についても自分で調べてないです。
営業マンが、「これは金額が小さめです」と言っていただけです。
そもそも、利回りや価格の相場って、どうやって調べればいいか分からないです。
調べ方ならたくさんあるわ。
楽待や健美家やアットホームなどのサイトで条件検索すれば、いろんな物件が出てくるわ。
それで、大体の相場が分かってくるわ。
さおりさん、まさかグーグル検索すらしていないんじゃない？
え、あ。
すいません。
で、それほどまでに気に入った日暮里の物件は、もうすでに見に行った？
山手線に乗れば、すぐ行ける距離よね？
あ・・・、まだ行ってないです。
あははは！
さおりさん。
あなたの分析はゼロ点よ。
キャッシュフローも、融資条件も、利回りや価格の相場も調べてない。
そして、現地すら見に行ってない。
それで、よく買う気になりましたね？
うぅ…。
教子さんすいません。
調べてから報告してくださいね。
それまで、買付証明は出してはいけませんよ！
わかりましたか！？
はい、分かりました。
また報告します。
私、浮かれていた。
始めて物件を提案されて、完全に舞い上がっていた。
不動産には相場がある。
利回り、価格、広さなど、同じような条件の物件と比較できる。
確かに、『都心』『金額が小さめ』という条件は守っていた。
しかし、グーグル検索すらせず、営業マンの言うことを鵜呑みにしていた。
キャッシュフローや融資条件と言った重要な条件も、自分で確認していなかった。
すぐ見に行けるのに、見に行かずに買おうとしていた。
舞い上がっていて、頭が働いてなかった。
考えているように、考えていなかった。
私はなんてバカなんだろう。
1,000万円を超える買い物なのに、詳しく調べてなかった。
完全に、買いたいという気持ちが先行していた。
気持ちが舞い上がってしまっていた。
『良い不動産を買いたい』という気持ちでセミナーに行ったが、
『とりあえず不動産を買いたい』という気持ちになってしまっていた。
教子さんに電話してよかった。
私の厚くなり過ぎた頭に、冷水をかけてくれた。
教子さんと話して、自分の未熟さが分かった。
少し不動産の勉強して、調子に乗っていた。
利回りとかキャッシュフローが分かったくらいじゃダメなんだな。
不動産は、実在するもの。
直感も大事だが、利益や相場などの数字も大事。
今日の私は、数字で見るということが欠落していた。
まだまだ不動産のことは分かってなかった。
私って、まだまだ人としても成熟できてないなぁ。
今は夜9時か。
終電までは時間がある。
今からでも間に合う。
物件について調べ直そう！