アラフォー独身女性の不動産投資 第2話
不動産投資セミナーで知り合った教子さん（45歳独身）は、年間家賃収入1000万円を稼ぐヤリ手の不動産投資家だった。
教子さんの目標は、
3年後には家賃年収2000万円を達成して、セミリタイアして自由な人生を送ることらしい。
私は、不動産投資でセミリタイアする方法を教子さんに教えて欲しいと言った。
教子さんは、同じ独身アラファーである私に共感したらしく、教えてくれるという。
教子さんとの会話の続き
私が思うに、家賃収入1000万円までの王道コースは、こうよ！
これが、確実に成功する方法だと思うわ。
家賃収入1000万円までの最短コース
①本やセミナーで、不動産投資の知識を得る
②中古ワンルームマンションを買って、経験値を積む
③一棟マンションや一棟アパートを買って、規模を拡大する
これを見ると、①は不動産投資の勉強ですね！？
物件を買う前に、勉強することが重要ってことですか？
そうです。
不動産投資の初心者が最初にすべきことは、不動産投資の勉強です。
不動産投資は、大きなお金を投資します。
どんなに小さいワンルームマンションでも、500万円程度はするわ。
それだけ大きな投資だから、事前に十分勉強すべきなの。
なるほど。
どんなことを学ぶのですか？
不動産投資には専門用語とかってあるのですか？
不動産投資は、色々学ぶべきことはあるわ。
もちろん、専門用語もたくさんあるわ。
例えば、
・表面利回り
・返済比率
・元利均等
って知ってる？
表面利回りは、今日のセミナーでも言っていました。
利回り４％とか言ってましたが、詳しくは…。
返済比率や元利均等など、聞いたことがありません。
その段階では、まだワンルームマンションを買ってはいけないわ。
不動産投資は、事業なのよ。
だから、専門用語や利益の計算ができるようになってから買うべきよ。
車の運転も、まずは免許取得が必要でしょ？
不動産投資も同じ事よ。
さおりさんは、まずは不動産投資の知識を付けることね。
わかりました。
不動産投資の勉強します。
けど、どうやって不動産投資の勉強をすれば良いのですか？
不動産投資の勉強は、不動産投資の本やセミナーが効率的かな。
『初めての不動産投資』とか『中古ワンルームマンション』という本を3冊くらい買って、徹底的に読みましょう。やる気出せば、一週間で読めるはずです。
わかりました。
あと、不動産投資のセミナーには積極的に参加すべきね。
セミナーでは、知識だけでなく相場観も身につくの。
今日のセミナーでは、新築ワンルームマンションを表面利回り4%で案内されたよね。
では、中古ワンルームマンションは利回り何％くらいが多いか分かる？
中古ワンルームマンションの利回りの相場ですか？
いえ、全く分かりません。
相場観は、セミナーに参加することで養われるわ。
講義では、不動産投資のリアルの話をするので色んな数字や用語が飛び交うの。
だから、知識も相場観もノウハウも聞いて、一気に知識が高まるわ。
確かに、相場観が分からなければ、悪い条件の物件を買ってしまいそうですね。
参加するセミナーって、今日参加した不動産投資のセミナーとかですか？
そうそう。
今日の様な不動産投資のセミナーには、どんどん参加するべき。
あと、セミナー後には個別相談会もあって個別の物件を提案されるの。
色々な物件を提案されると、相場観や特徴など分かって、大きく成長できるわ。
なるほど。
個別相談会も行ってみますね。
とりあえず、いくつかの中古ワンルームマンションのセミナーに参加します。
教子さんは、最初は何社くらいのセミナーに参加したのですか？
だいたい、10社くらいのセミナーに参加したわね。
けど、本格的にセミナーに行きだしたのは一棟目のアパート購入後。
最初に一棟アパートに失敗した後に、やる気が出てきてね。
毎日本読んだり、週に1,2社のセミナ―に参加したり必死だったわ。
なるほど。
私も必死にセミナーにも参加して、勉強します。
色んな物件の提案も受けてみたいと想います。
不動産投資の勉強を終えると、②の中古ワンルームマンションの購入よ。
中古ワンルームマンションを買う最大の目的は、程良いキャッシュフローと不動産投資の経験値。
最初の物件は、大きく儲からなくて良い。
それより、不動産投資の経験を高めるのが目的だから。
一棟アパートや一棟マンションは、まだ早いということですね。
もし、『良い物件』だと言われたり、『銀行融資が出そう』と言われても、一棟モノは見送るべきですか？
とっても良い物件だと感じても、まだ買ってはダメ。
銀行融資が出そうでも、まだ買ってはダメ。
そもそも、初心者が『良い物件だ』と思うような物件など、中級者以上から見ると『ダメ物件』なのよ。
それに、銀行融資が出そうだから買うというのは本末転倒よ。
銀行が融資するからって、成功を保障するわけでは無いの。
なるほど。
ダメ物件を買ったら大変ですね。
中古ワンルームマンションで得られる経験って、具体的に何ですか？
中古ワンルームマンションを買うと、不動産投資の物件選びから保有中の経営まで、ひと通り経験できるの。
物件選び、売買契約、融資審査・契約、決済・引渡、リフォーム対応、空室募集、トラブル対応など。
へー。
不動産投資ってすべきことが多いのですね。
確かに、最初だとどうやっていいか分からないですね。
初心者の頃は、戸惑うことが多いわ。
そして、どうしても問題ばかり発生するのよ。
けど、中古ワンルームマンションなら、失敗してもダメージが少ないのよ。
初めての物件は、安めの中古のワンルームマンションが良いわね。
なるほど。
失敗してもすぐ逃げれるように、少額の中古ワンルームマンションを買うってことも納得です。
あと、場所は必ず東京などの都心にしなさい。
例えば東京だと、今でも人口が増え続けているの。
だから、空室に困ることはほとんど無いのよ。
人工が増えているのは心強いですね。
減っている地域だと、今は良くても後々苦しくなりそうですし。
この中古のワンルームマンションは、ずっと持ち続けるのですか？
ここで買う中古ワンルームマンションは、慣れてきたら売ってしまってもいいわ。
都心の物件だとすぐに買い手が見つかるから、『不動産の売却』も経験できるわよ。
それに、ローンの残債が減っていくので、売る時にまとまったお金が入ってくるわ。
中古ワンルームマンションを売って得たお金は、一棟マンションや一棟アパートの購入時の頭金にできますね。
②で中古ワンルームマンションを買った後は、ついに③の一棟モノの購入ですね。
一棟マンションや一棟アパートを買う時の注意点は何ですか？
一棟モノを買う時は、さらに勉強や相場観を高める必要があるわ。
しかも、中古ワンルームマンションと違って金額が大きいので、1度の失敗は致命傷となるの。
私が初めて買った一棟アパートなんて、退去のたびにうんざりするんだから。
次の入居は、いったいいつ決まるんだろうって。
最初はしっかり勉強して、良い立地の物件を買えば良かったわ。
今じゃあんな物件、絶対買わないのに。
私みたいな失敗しちゃダメよ。
教子さん。
キモに命じます。
あと、物件は規模が大きくなるほど勉強することが増えるから注意ね。
一棟マンションや一棟アパートになると、ワンルームマンションより必要な知識が増えるわよ。
路線価、積算価格・収益還元法、建ぺい率・容積率、融資候補（信金、信組）の特徴、接道状況など、
けど、ワンルームマンションで得た知識を応用できるわ。
それに、ワンルームマンションのキャッシュフローが、利益の支えにもなるのよ。
不動産投資っていっぱい勉強することがあるんですね。
大丈夫よ。
どれも難しくないわ。
むしろ、しっかり知識や相場観を身につけると、確実に資産を増やすことができるわ。
私は、不動産投資をやってないサラリーマンって損してるとつくづく思う。
会社で仕事している間に、家賃がチャリンチャリンと入ってくるのよ！
最初は大変だけど、軌道に乗れば順調ってことですね。
ちなみに、①～③のそれぞれどのくらいの期間をかけるべきですか？
①の本やセミナ―での勉強は、約1ヶ月で済ませたいわね。
やる気のあるうちに、ドドっと知識を詰め込むのよ。
②の中古ワンルームマンションは、検討開始して半年以内に買うべきね。
人間『いつか買おう』では、いつまで経っても買わないものよ。
いつまで経っても、変わらない日々を送ることになっているわ。
③の一棟モノは、ワンルームマンション購入後の半年～1年後くらいかな。
2部屋3部屋と増やせば、その分収入や経験も増えていくわ。
実際、私も2部屋持っているし。
※表①②③の時間推移
不動産投資を決意したら、①②を早めに取り組めということですね。
中古ワンルームマンションの購入で、注意点とかありますか？
中古ワンルームマンションは、勉強で培った知識を総動員して選びなさい。
ただ、中古ワンルームマンションは経験を積むのが目的なの。
長い時間かけて選びすぎない様にね。
だいたい、探し始めてから3ヶ月くらい以内には、買うようにしなさい。
もし失敗しても、物件価格が1500万円程度以下なら致命的な失敗にはならないわ。
なるほど。
いつまでも勉強だでは、お金が入ってこないですからね。
※①②③の時間推移の図
この表を見ると、順調に進めば半年後にはワンルームマンションのオーナーになってそうですね。
そして、1～2年後には1棟アパート持っているかもしれませんね。
数年後には、年間家賃収入1000万円達成まで見えますね。
そのとおり。
さおりさん、物分かり良いじゃない！
この①～③の中で、最も気を付けるべき事って何ですか？
決して順番を間違えないことね。
特に、初心者が焦っていきなり一棟モノを買うと、地獄を見るわよ。
儲かるどころか、給料で穴埋めし続ける日が続くわ。
一方で、①②で下積みがしっかりしていれば、後から大きく成長できるのよ。
不動産投資は、成功者程後から急に規模拡大しているわ。
※成長曲線図
不動産投資は、
①本やセミナーで不動産投資について学ぶ
②中古区ワンルームマンションを買って経験値を積む
で、どれだけ基礎が固めるかが重要よ。
成功している人は、みな地道に進めてきたのよ。
わかりました。
焦らずに本やセミナーでの勉強からじっくり進めます。
確かに、勉強も経験も無いと、悪い物件買ってしまいそうですよね。
特に、最初に大規模で悪い物件を買っちゃうと、その後のリカバリーはとても大変。一発で自己破産よ。
あと、不動産投資を始めたばかりの頃は、ほぼ全員『物件買いたい病』にかかっちゃうから気を付けてね。
はい。気を付けます。
さっそく不動産投資の勉強始めますね。
結局、教子さんとの相談が終わったのは終電間際だった。
セミナーは1時間だったのに、教子さんとの相談は3時間。
私は、今年40歳になる。
ちょうど人生の折り返し地点だ。
子供の頃、40歳というととても立派な大人に見えた。
既に結婚もしていて、子どももいると思ってた。
夫は仕事をして、私は家事と育児をしているものだと思っていた。
だが、今年40歳を迎えるにあたって、想像していた人生とは少し違った。
私は、まだ人生のパートナーがいないのだ。
今からでも結婚の可能性は無くはない。
だが、そろそろ現実を受け入れなければ。
残りの人生を一人で生きていくためには、お金の問題は避けられない。
自分を守れるのは、自分しかいないのだ。
少しでも将来の資産を築くべく、不動産投資のセミナーに参加した。
セミナー自体も勉強になったが、それよりも大きな転換があった。
そんな時、教子さんと出会った。
教子さんは、45歳のキャリアウーマン。
私同様、パートナーはおらず現在独身。
だが、決定的に私と異なる点がある。
教子さんは、サラリーマン大家なのだ。
しかも、同じアラフォーの独身女なのに、教子さんは副業の不動産投資で家賃年収1000万円を稼いでいる。もちろん、本業でもそれなりに稼いでいるだろう。
家賃年収1000万円だけでもすごいと思う。
しかし教子さんは、さらに規模を拡大して数年以内に会社を辞めることを目標にしている。
セミリタイアして、自由な人生を送るのが目標らしい。
話を聞いたとき、衝撃的だった。
同じアラフォー独身の女性で、そんなことを考えているなんて。
自分でガッツリ稼ぐだけでなく、セミリタイヤを目指しているなんて。
私は、定年まで働くことしか考えてなかった。
仕事一筋で60歳まで働いて、その後に一人で老後を送るだろうと思っていた。
だが、教子さんはそんな普通の人生を、変えようとしている。
誰にも頼らず、自分の力で人生を変えようとしている。
すごいとしか思えない。
同じ女性なのに、そんな考えができるなんて。
なぜ、そんなエネルギーがあるのか。
中古アパートや中古ワンルームマンションを買って、
家賃年収1000万円も稼いでいるなんて。
だが、教子さんの話を聞くうちに、
私の心がどんどん熱くなってきているのを感じた。
教子さんは、私のわずか5歳上。
私も5年後には、教子さんみたいになりたい。
私は、結婚という幸せを得られそうに無い。
その分、自由な人生を手に入れたい。
5年後10年後、私も笑って過ごせるようになりたい。
そのためには、私も不動産投資で稼ぎたい。
セミリタイヤできるまで稼ぎたい。
家賃年収1000万円を目指したい。
教子さんは、私に真摯にアドバイスしてくれた。
まずはしっかり勉強すべきだと。
そして、小さな物件で経験してみるべきだと。
まずは、知識と経験を身につけるべきだと。
焦って物件を買ってはダメだ。
明日から、仕事後は不動産投資の勉強に費やそう。
いまの私に必要なのは、将来への投資。
まずは、しっかりと不動産投資の勉強しなければ。
思いっきり頑張ろう。
死ぬ気で本気で頑張ろう。
テレビ、ドラマ、意味のない飲み会など、全て不要。
ここで、どれだけ頑張れるかで将来変わってくる。
定年まで毎日満員電車に乗って会社に通う人生か、
数年後にセミリタイアして自由な毎日を過ごす人生か。
全ては自分次第。
私の人生は、私次第。
教子さんに出会えてよかった。
人生に目標ができた。
今の私にとって、
家賃年収1000万円なんてまさに夢だ。
だが、その夢に向かって頑張ります！