不動産投資でサラリーマンをセミリタイア・アーリーリタイアするための3つのSTEP

不動産投資は3つのSTEPでサラリーマン卒業できます

不動産投資を始める人は年々増えてきています。
特にサラリーマンにとって、手間のかからない副業として不動産投資は人気です。

 

今は、20代30代の若者でもマンションオーナーになっている人がいます。
早く始めた人は、30代40代で年間家賃収入1,000万円を得るようになります。

 

皆さん、いつかは会社をセミリタイア・アーリーリタイアすることを目指しています。

 

セミリタイア・アーリーリタイアを目指すなら、不動産投資が理想的な方法です。
不動産投資なら、あなたの努力次第でセミリタイア・アーリーリタイアすることが可能です。

 

しかし、どの様な方法でもセミリタイア・アーリーリタイアできるとは限りません。

 

ただ、不動産投資は、独学で進めると失敗します。
やみくもに物件を買うと、とんでもない失敗が待ってます。

 

ただ、キチンとした方法に従えば、不動産投資は成功できるものなのです。

 

まずは、不動産投資の典型的な失敗例を紹介します。

失敗例①

新築ワンルームマンション投資は儲からない

『新築』のワンルームマンションを買うと、セミリタイア・アーリーリタイアから遠ざかります。

また、新築ワンルームマンションは、毎月のキャッシュフローはほぼマイナスでスタートします。
毎月の家賃収入から、ローン返済や管理費などを引くと、持ち出しとなります。

最初の入居者が入れ替わると、家賃は下がります。
2人目からは、『新築』ではなくなるからです。

この時、いざ売ろうとすると、大きく値下がりしています。
新築マンションは、購入して『中古』になった瞬間に500~800万円値下がりします。
不動産会社の広告費などが上乗せされているからです。

この様に、新築ワンルームマンションは儲かりません。
『新築』のワンルームマンションは、絶対止めておきましょう。

失敗例②

初心者の一棟マンション買いは地獄へ一直線

初心者で、いきなり5,000万円以上の一棟マンションを購入する人がいます。
ただ、購入後を見ていると、ほとんどの人は悲惨な状態です。

多くの人は、空室が埋まらずに苦しんでいます。
想定通りの利回りで経営できている人は、ほとんどいません。

お金が貯まらないため、大規模修繕など支出にはとても耐えられません。
リフォーム代すら捻出に苦労する状態となってしまいます。

こうなると、セミリタイア・アーリーリタイアどころではなくなります。

最悪の場合、毎月の貯金を取り崩す状況が続きます。
物件を投げ売っても1,000万円単位の借金が残ったり、自己破産する人もいるのです。

不動産投資で成功するための方法は確立されている

これから不動産投資を始める人に、ぜひ知っておいて欲しいことがあります。
それは、『不動産投資で成功する方法は確立されている』ということです。

 

不動産投資で成功している人を見ていると、ある一定のパターンに従っていることが分かりました。その一定のパターンは、突き詰めれば次の3つのSTEPで説明できます。

STEP①

セミナーに参加して、不動産投資の知識を得る。

STEP②

中古ワンルームマンションを2~3部屋買って、賃貸経営の経験を積む。(売却益も期待できる)

STEP③

中古の一棟アパート・一棟マンションを買って、キャッシュフローを積み上げる。

 

この3つのSTEPは、不動産投資で成功するための王道パターンです。
成功している不動産投資家は、みなこの王道パターンに従っていたのです。

 

この3つのSTEPに沿って進めていけば、高確率で成功できるのです。

不動産投資なら高確率で稼げるようになる!

不動産投資の特徴として、『高確率で稼げるようになる』があります。
不動産投資は、株式投資やFXとは異なり、きちんと進めれば確実に資産を増やせるのです。

 

実際、3つのSTEPで進めていけば、今からでも順調に収入を増やすことは十分可能です。

 

不動産投資の様に高確率で稼げるようになる方法は、実際の多くはありません。

 

転売業やネットショップなどの副業だと、成功する人はごくわずかです。
98%以上の人は、時間もお金をかけても全く稼げずに撤退します。

 

株式投資やFXは、運の要素が大きいです。
儲からないだけでなく、損して資産を減らしてしまう可能性もあります。

 

不動産投資は、そういった副業とは全く異なります。
投資という名がついてますが、事業です。
きちんと進めていけば、誰しも稼げるようになるのです。

 

ポイント

不動産投資は、人生経験に似ています。
真面目に頑張ってさいれば、一歩ずつ成長できるのです。

 

不動産投資は、3つのSTEPに従って不動産投資を進めていけば、いずれは会社員の給与をはるかに上回るキャッシュフローを得ることができます。

 

十分なキャッシュフローを得る様になると、人生は大きく変わります。
会社員時代の1~1.5倍程度のキャッシュフローを得られれば、問題無くセミリタイア・アーリーリタイアできます。

 

セミリタイア・アーリーリタイアを達成したあなたは、とてもゆとりある人生を送ることができるのです。

 

次からは、3つのSTEPを具体的に説明していきます。

 

~STEP①~
セミナーに参加して、不動産投資の知識を得る

※STEP①の図

STEP①は、不動産投資の知識を得ることです。

 

不動産投資は、投資というより事業経営に近いです。
そのため、物件選びや収支計算などは、しっかり考えなければいけません。

 

不動産投資には、様々な専門用語があります。

 

不動産投資の専門用語の例

・表面利回りと実質利回り
・キャッシュフロー
・返済比率
・元利均等返済と元金均等返済

 

これらの専門用語の意味を知っておかないと、不動産会社や金融機関の担当者との会話できません。
また、販売図面を見ても理解できません。

 

不動産投資の専門用語について解説している本や専門書はたくさんあります。
今後、不動産会社や金融機関の人とスムーズに会話するためにも、ある程度の専門用語を知っておく必要があります。

 

また、本よりも効率的に知識を得る方法はセミナーです。
セミナーでは、不動産投資の初心者が知っておくべきことを分かりやすく説明してくれます。

 

また、セミナーでは知識だけでなくノウハウも学ぶことができます。
実際にワンルームマンションを買った人の話を聞くこともできます。

 

実際に不動産を保有したら、さまざまな問題が出てきます。
順調に賃貸経営を行うためには、ある程度のノウハウも知っておく必要があります。

 

不動産投資のノウハウの例

・良い物件の購入方法とは
・どうやってお金を借りるのか
・管理会社は何をしてくれるか
・退去後のリフォーム工事の内容は
・各種トラブルの対応法

 

不動産投資の知識やノウハウが全く無い状態で物件を買うことは、大変危険な行為です。

 

知識が無い状態で物件探しをすると、稼げない物件を買ってしまいます。
せっかく不動産投資を始めても、稼げない物件を持っていると資産は増えず、投資は失敗となるでしょう。

 

不動産投資は、大きなお金を必要とします。
そのため、失敗は許されません。

 

不動産投資の知識やノウハウを知っていれば、悪い物件を買うことを避けられます。
また物件を購入後も、様々なトラブルに対応ができます。

 

不動産投資で確実にキャッシュフローを積み上げていくには、知識やノウハウが重要なのです。

 

ポイント

家賃収入1,000万円以上稼いでいるサラリーマン大家を見ていると、
『最初に知識や経験をじっくり高めて、後から一気に規模を大きくする』
という傾向があります。

 

不動産投資の勉強でセミナー参加がオススメな3つの理由

不動産投資の知識を得る方法は、
・不動産投資の本を読む
・ベテラン大家に話を聞く
・不動産投資のセミナーに行く
などあります。

 

その中で最もオススメなのが、
不動産投資のセミナーに参加することです。

 

その理由は3つあります。

 

オススメ理由①

必要な知識の説明が実例も交えて説明してくれる

不動産投資のセミナーには、初心者が知るべき不動産投資の知識がうまくまとめられています。難しい知識も、分かりやすく学ぶことができます。

 

また、講師は実例も交えて解説することが多いです。

 

『オススメの地域・避けるべき地域』
『最低限の部屋の広さ』
『築年数は●●年以上にすべき』
『必要な設備や間取り』

本に書けない様な、賃貸経営のリアルな話を聞けるのです。

 

そのため、本を読むよりも深く理解することができます。

 

オススメ理由②

サラリーマン大家を目指す仲間に出会える

 

セミナーに行くと、不動産投資を目指している人が集まっています。
あなたと同じように、これから不動産投資を目指す大家予備軍です。

 

講義の合間に、隣の席の人と自己紹介する姿をよく見かけます。
不動産投資を目指す人と知り合うことは、お互いにとって良い刺激になります。

 

『他の人に負けてられない』という気持ちになり、モチベーションが高く頑張れるのです。

 

オススメ理由③

不動産会社の営業マンと知り合うことで物件情報が得られる


不動産投資の勉強はあくまで準備です。
実際には物件を買ってから、不動産投資はスタートします。

 

物件探しの段階では、どれだけたくさんの物件情報を得られるかが勝負となります。
その時、物件を提案してくれる不動産会社の営業マンと接点があると、良い物件を優先的に案内してくれます。

 

最初はただの名刺を渡されるだけで終わるかもしれません。
しかし、ある日突然、お宝物件情報がメールで送られてくるのです。
未公開物件は、こうしたルートから流れてきます。

 

多くの不動産投資業者は、週末ごとに不動産投資セミナーを開催しています。
未経験者は、まずは不動産投資のセミナーに参加して知識をつけましょう。

 

WEBセミナーなら、自宅にいながら参加可能!

不動産投資のセミナーは、東京や大阪などの都市部の会場で行われていることが多いです。
そのため、地方の人はなかなか参加することができません。

 

しかし、最近はWEBでセミナーを行う不動産会社も増えてきました。
新型コロナで密を避けるために、積極的にWEBセミナーを行っている業者もあります。

 

また、忙しくてWEBセミナーに参加できない人のために資料提供している不動産会社もあります。

 

・オススメWEBセミナー業者
※Zoomで簡単に参加可能です。

・オススメ資料請求業者

ポイント

『不動産投資の学校』で、不動産投資を詳しく学べる!

『不動産投資の本を読んでもあまり理解できない。』
『基礎知識を、詳しく丁寧に教えて欲しい。』

そんなあなたには、『不動産投資の学校』がオススメです。
『不動産投資の学校』とは、フィナンシャルカデミー社が提供する不動産投資に特化したセミナーです。

物件購入の判断基準である、表面利回り、実質利回りなどから、管理会社の選び方、リフォームの詳細まで、賃貸経営に必要な知識やノウハウを詳しく学ぶことができます。

不動産投資が成功するか失敗するかは、事前の勉強にかかっています。
早く確実に成功したいなら、『不動産投資の学校』に参加してみるべきです。

もちろん、WEBセミナーでの参加も可能です。
まずは、無料講義を受講してみましょう。


 

個別説明会はレベルアップのチャンス!?

セミナー後には、個別相談会が行われることがあります。
この個別相談会は、あなたが不動産投資で大きくレベルアップできるチャンスです。

 

勉強だけだと、『表面利回り』の計算方法しか分かりません。
しかし、個別相談会で物件を見ていると、『表面利回りは●%以上が良い』という相場観が身につきます。

 

個別相談会では、様々な物件を提案されます。
その物件を本気で考えてみることで、あなたの物件を見る目がどんどん養われてくるのです。

 

セミナー&個別相談会に参加すると、
あなたは不動産投資にかなり詳しくなったと実感できるでしょう。

 

ポイント

どうしても早く物件を買いたいと思っている人へ

不動産投資では、勉強が重要だと説明しました。
ですが、あなたは早く物件が買いたいと思っているかもしれません。

確かに、勉強には時間がかかります。
最初はもどかしく感じるでしょう。
早く買いたいと思うでしょう。

しかし、安心してください。

知識が増えていけば、不動産の規模は一気に拡大できます。
不動産投資は、『助走期間を抜け出すと信じられない速さで規模が大きくなっていく』のです。

それに、最初に焦って変な物件を買うと後から大変です。
問題のある物件のリカバリーは、ベテラン大家であっても苦労します。
※例えば、立地などはどうしようもありません。

最初に少しだけ苦労して勉強しましょう。
後から資産規模はどんどん大きくできるのです。

 

~STEP②~
中古ワンルームマンションを2~3戸買って、賃貸経営の経験を積む

※STEPの図

セミナーなどで不動産投資の知識を得ると、次は物件の購入です。
不動産投資の初心者が、最初に買うべきなのは『中古ワンルームマンション』です。

 

STEP②の目的は、小さい金額で不動産投資の経験を積むことです。
失敗しても大ダメージを受けない金額で、不動産投資をお試しスタートすることが大事なのです。

 

購入対象は、都内の中古ワンルームマンションが最適です。
リターンは大きくありませんが、不動産投資の中では最もリスクが小さいのです。
初心者は失敗しやすいため、『都会』『小さい金額の物件』を買うべきです。

 

具体的な条件は下記を参考にしましょう。

 

中古ワンルームマンションの条件例

・地域:都会(※注)
(※注)都会とは、東京23区内、横浜市、大阪市・名古屋市・福岡市・札幌市など
・価格:500~1800万円くらい
・利回り:4.5~7.0%程度
・単身者用は駅から15分以内
・築20~40年程度(新耐震1982年以降)
・融資条件:金利1.0~2.5%、融資金額は価格80~100%

 

ここでのコツは、キャッシュフローが少しでもプラスになる様に頭金を入れることです。
頭金を2割程度入れることで、毎月のキャッシュフローは+1~3万円程度可能です。

 

もちろん、これではセミリタイア・アーリーリタイアを目指す上では足りません。
しかし、この段階では賃貸経験を積むことに集中してください。

 

中古ワンルームマンションで賃貸経営の経験をしっかり積めば、不動産投資のコツが見えてきます。
会社の仕事で言うと、中堅としてノウハウが貯まっていく様な感覚です。

 

ある程度賃貸経営の経験を積めば、資産が増殖するターンが見えてくるのです。

 

※※※具体的な資産増殖プロセス

中古ワンルームマンション経営ではたくさん経験を積もう

中古ワンルームマンション経営では、賃貸経営の全てを経験できます。

 

『良い物件の選定』
『不動産会社や銀行との交渉』
『空室対策』
『コスパの良いリフォーム工事』
『各種トラブル対応』

 

中古ワンルームマンションを買う時には、物件選びをしなければなりません。
不動産業者から提案される物件などから、自分で判断して選ぶことになります。

 

また、銀行との交渉を行う機会も出てきます。
不動産会社の担当者に任せても良いですが、自分で交渉することで経験値は高まります。

 

その他にも、退去時にはリフォーム工事や空室募集をしなければなりません。
エアコンや給湯器の故障など、突発的なトラブルにも適切に対応しなければなりません。

 

実際の賃貸経営は、実際に物件を持たないと分からないことが多いです。
中古ワンルームマンション経営で得られる経験は、規模を拡大していく上でとても重要な礎となるのです。

 

注意ポイント

不動産投資は車の運転と似ている!?

不動産投資で知識やノウハウが重要だということは、
車の運転をイメージすると分かりやすいです。

車の運転をしたい場合、まずは教習所に通うことになります。
いきなり運転するのではなく、最初は運転方法やルールを勉強します。

不動産投資も同じです。
いきなり物件を買うのではなく、まずは不動産投資の勉強を始めるべきなのです。

特に、初心者が大きい物件を買うのは危険です。
5,000万円以上の一棟モノを買うのは、危険極まりない行為です。

18歳の若者が、いきなり時速150kmで運転する様なものです。
大事故を起こしてしまうことが容易に想像できるでしょう。

 

※重要

中古ワンルームマンションは売却益が期待できる!

最初の物件として中古ワンルームマンションを買う理由は、もう一つあります。
それは、将来売却してまとまったお金を得るための種まきなのです。

 

中古ワンルームマンションは、持ち続けている間にローン残高が減っていきます。
この中古ワンルームマンションを売れば、まとまったお金が手に入ります。

 

中古マンションの売却例

販売価格1,800万円を全額ローンで購入した。
(条件:期間35年、金利1.5%)
⇒ 5年後のローン残高は約1600万円(約200万円減少)
⇒ 10年後のローン残高は約1380万円(約420万円減少)
売却すれば、まとまったお金が入ってくる!

 

将来売却すれば、ローン元本減少分のお金を手に入れることができます。
これをより大きな物件の購入資金にすることで、規模拡大することができるのです。

 

実際、いま成功している不動産投資家は、中古ワンルームマンションを売却して得たお金を、一棟アパートや一棟マンションの頭金&諸費用に使って、一気に規模拡大しているのです。

 

都会の中古ワンルームマンションは空室とは無縁です

不動産投資でのリスクは、空室です。

 

空室が続くとローン返済で支出が続いてしまいます。
次第に、『不動産投資は失敗だった』と思うようになり、売りたくなります。

 

しかし、安心してください。

 

都会の中古区分マンションなら、空室で悩む心配はありません。
特に、東京23区内ではよほどのことが無い限り入居者は現れます。

 

ここで言う都会とは、
東京23区内、横浜市、大阪市・名古屋市・福岡市・札幌市などの中心部
です。

 

都会は、人口増加・世帯数増加が続いています。
そのため、適切な家賃設定であれば、入居者には困ることなく運営できています。

 

都会の中古ワンルームマンションはすぐ売れる!

都会のワンルームマンションは、多くの投資家が売買しています。
そのため、売却しようとすれば、多くの買い手候補が現れるでしょう。

 

価格帯で言うと、500~1,800万円程度が人気です。
現金で買える価格帯でもあるため、リスクがゼロで不動産投資を始められます。

 

物件を買った後に、
『空室が埋まらないから売りたい』
『自分は不動産投資に向いてない』
と思ったとき、すぐに不動産投資から撤退できるのです。

 

多くの人が買える価格帯というのは、売りたいときにスムーズに買い手が見つかる可能性が高いのです。

 

もしあなたが5,000万円以上の一棟マンション・アパートだと、売るのに苦労します。
しかし、都会の中古ワンルームマンションなら、もし失敗したと思っても比較的すぐに売れるのです。

初心者が1部屋目に買う物件は、『金額が小さく』『都会』の中古ワンルームマンションがオススメなのです。

 

最初に一棟モノを買うと、地獄へ一直線!

初心者が、1つ目の物件で一棟モノは買うべきではありません。
物件選定と資金不足に陥って、自己破産の可能性さえあります。

 

それでも、初心者でいきなり一棟アパートや一棟マンションを買う人は後を絶ちません。

 

もし、賃貸経営が無い初心者が、いきなり5千万円とか1億円もする一棟物件を買った後はどうなっているでしょうか?

 

実際、9割以上の人はその後の経営は苦難の連続です。

 

多くのオーナーは、空室が埋まらず、今も悩み続けてます。
どれだけ完璧にリフォームしても、内見すら無い物件は多いのです。

 

例えば、事前のシミュレーションで、毎月家賃収入90万円・ローン返済50万円・管理費10万円だったとします。ただ、空室が埋まらずに、実際には家賃収入が月30万円しかない場合はどうなるでしょうか。

 

なんと、毎月20万円ずつ貯金を取り崩すことになります。
(家賃30万―ローン返済50万―管理費10万)

 

また、退去が続いた場合などはリフォーム代で数十万円必要となります。
突発的な大規模修繕が必要になると、100万円単位で修繕費用が必要です。

 

そうして、どんどん貯金が減っていくので、
同時に、精神的にもかなり病んでしまいます。

 

この様に、初心者が大きな物件を買うと、取り返しのつかない事態となります。
まさに、地獄へ一直線となってしまうのです。

 

事業成功の秘訣は『最初は小さく徐々に大きく』

不動産投資は、投資ではなく事業です。

 

事業を成功させる秘訣は、
『最初は小さく、徐々に大きく』
です。

 

焦って変な物件を買うと、その後の規模拡大が思うように進みません。
それよりも、最初は小さくじっくり進めた方が、後々確実に大きく成長できます。

 

不動産投資は、決して焦っていけません。
例え資金があっても、下手な物件を買ってしまうと1,000万円など一瞬で溶けてしまいます。

 

成功したいなら、小さい物件で経験を積んでいくことです。
中古ワンルームマンションで経験を積めば、その知識と経験は一棟モノに応用できます。

 

焦らずに地道に進めることが、
不動産投資で成功する秘訣なのです。

 

2~3部屋の中古ワンルームマンションを保有して半年経てば初心者卒業!

STEP②で購入する物件は、できれば2部屋は買っておきたいです。
2部屋持っていれば、ローン返済も得られる経験も2倍です。
3部屋持って入れば、3倍のペースで経験値は上がっていきます。

 

中古ワンルームマンションを2~3部屋買って半年ほど経つ頃には、不動産投資の経験値は相当高まっているはずです。既に、初心者卒業レベルは卒業しているでしょう。

 

この頃には、確固たる不動産投資のノウハウが身につき始めてます。
この段階では、よほどのことがない限り変な物件を買うことはありません。

 

『不動産投資はだいたい分かってきた』と思えると、
次はSTEP③の1棟モノへ進みましょう。

 

~STEP③~
中古一棟アパートを1~3棟買って規模拡大を目指す

STEP①で知識を得て、
STEP②で経験を積んだら、
次からは、いよいよ規模拡大の段階です。

※STEP③の図

STEP③で一棟モノを検討するタイミングとしては、中古ワンルームマンションを2部屋購入して半年~1年ほど経った頃が良いでしょう。

 

そのころには、物件選び、銀行との交渉、空室対策、リフォーム工事、突発的な対応など、様々な不動産投資の経験を得ているはずです。知識も経験も十分あるので、一棟アパートの検討できる下地があるはずです。

 

下記は、実際にSTEP③で検討すべき中古一棟アパートの条件例です。

 

中古一棟アパートの条件例

・地域は、一都三県、大阪・京都・兵庫、愛知、福岡、札幌市など
(都市の中心部から1.5時間以内)
・価格2,000~7,000万円程度
・利回り8.0%程度以上
・単身者用は駅から10分以内、ファミリー用は駅から15分
・築20~40年程度(新耐震1982年以降)
・融資条件:金利2.0~3%台、融資金額は価格85~100%

 

一棟アパートを選ぶコツは、『立地』『利回り』『担保力』が揃った物件を買う事です。

 

・立地は郊外がオススメ
立地は、賃貸需要の高さを意味します。
ただ、都心は利回りが低すぎてキャッシュフローが出ません。

 

そのため、賃貸需要のある郊外を目指すことになります。

 

この時、
『都会からの距離』
『最寄駅からの距離』
『住環境』
などが重要な要素となります。

 

オススメは、都会への通勤圏内の郊外物件です。
都心へ通勤可能な『都会に近すぎず、遠すぎず』の場所です。

 

首都圏なら、国道16号線の内側が一つの基準と言えます。

※ 地図

・利回りは8%以上を目指そう
利回りは、家賃収入に直結します。
そのため、利回り8%以上を目指すようにしましょう。

 

利回りが高ければ、当然ですがキャッシュフローが高まります。
また、空室期間や修繕費が増えても損失を吸収できます。

 

本当の地方の田舎では15%越えなどのアパートも見かけます。
しかし、賃貸需要が極端に低い場合が多いので、実際に購入すると大変苦労します。
決して、見かけだけの高利回りに飛びつかないようにしましょう。

 

・担保力として、『販売価格は積算価格×2倍以内』を基準に!
担保力とは、銀行評価のことです。
銀行評価がある程度高くなければ、希望の融資額を受けることができません。

 

積算価格は、土地と建物の価格です。

  • 土地は、土地面積×相続税路線価です。
  • 建物は、建築価格×床面積×耐用年数です。

※相続税路線価は全国地価マップで確認。

 

注意すべきは耐用年数です。
建物の構造ごとに、耐用年数は決められてます。
木造だと22年、RCだと47年で価値はゼロとなります。

 

販売価格=積算価格となる物件は、土地値物件と呼ばれています。
売主が早く現金化したい場合などに、安く売られているのです。

 

ただ、賃貸需要の高い地域で土地値での中古アパートはまず見かけません。
どうしても、積算価格よりも販売価格の方が高いです。

 

この差の目安として、
販売価格は、積算価格の2倍以内を基準にするようにしましょう。

 

金融機関の融資に詳しくなろう

一棟アパートを買う時は、融資してくれる金融機関を探す必要があります。

 

多くの金融機関は、不動産投資目的の融資には積極的です。
しかし、それは地主や富裕層に対してです。
我々のようなサラリーマン投資家には、一棟モノの融資はかなり厳しい態度で接してきます。

 

中古ワンルームマンションの融資は、多くの金融機関が融資してくれました。
もし払えなくなっても、あなたの給料から補填できる金額だからです。

 

しかし、中古一棟アパートの融資では、あなたの年収はもちろん、物件の積算価格(土地の価格)、賃貸需要の有無、賃貸経営の経験など、総合的に判断されます。
※この時、中古ワンルームマンションの経験はプラスに働きます。

 

中古一棟アパートの融資獲得は、中古ワンルームマンションよりも数段ハードルが高いことを認識しておきましょう。

 

新築・中古アパートの融資条件は、
・年収800万円
・貯金1000万円
と条件が高く、サラリーマンの中でも高属性の人しか融資を受けられないのです。

 

ポイント

中古ワンルームマンションで属性UPが可能!

年収や貯金が足りずに、アパートローンを受けられない人は多いです。
特に、20代30代で、やる気はあるのにローン審査が通らずに諦める人はたくさんいます。

その様な人は、まずは中古ワンルームマンションを始めることをオススメします。

キャッシュフローは多くはないですが、ローン残高は減っていくので、5年後10年後に売却すればまとまったお金を得ることができます。

また、無借金の部屋を作ってしまえば、それは本業での年収に加算して考えることができます。

中古ワンルームマンションを始めておくことで、5年後10年後に自らの属性をUPさせることができるのです。

 

中古一棟アパートの購入判断はスピードが重要!

中古一棟アパートは、多くの不動産投資家が求める物件です。
しかも、かなりレベルの高い投資家が参加している分野です。

 

さらに、中古一棟アパートを買いたい人はサラリーマン投資家だけではありません。
専業不動産投資家、転売業者、地元の富裕層、土地の仕入れ業者など、不動産のプロ達が競うように物件を求めてます。

 

このように、中古一棟アパートは競争が最も激しい分野なのです。

 

良い条件の中古一棟アパートが売りに出されると、一瞬で売り切れます。
売りに出された瞬間、親しい関係者間で買い手を探して売買は完結します。

 

それでも売れなければサイトに掲載されますが、良い中古アパートだと一瞬で売り切れます。
サイト掲載して1時間で現金買付が複数件入る場合もあります。
融資前提でも、1~2日で仮審査を取ってしまう猛者もいます。

 

中古アパートは競争が激しいので、すぐに買う判断が必要です。
数時間悩んでいるだけで、もう売り切れになってしまうのです。

 

法人設立を検討しよう!

一棟アパートを購入する段階では、そろそろ法人設立も考えましょう。

 

一棟アパートをいくつも保有するようになると、100万円単位で所得が増えます。
そうなると、個人よりも法人で保有していた方が税金面で有利です。

 

一度物件を個人で買うと、法人保有に移し替えるのは多額の費用が掛かります。
そのため、購入時に法人で購入をしなければなりません。

 

また、法人で実績を上げると融資戦略でも有利です。
法人は、個人の様に上限が無いため、規模拡大には必須です。

 

法人を設立すれば、あなたは社長です。
不動産賃貸業の経営者となるのです。

既に持っている中古ワンルームマンションはどうする?

STEP2で購入した中古ワンルームマンションは、賃貸経営の経験を積むことが目的でした。
そのため、ある程度の経験を得たら、売却してしまっても構いません。

 

中古ワンルームマンションは、購入から数年経っていれば売却益を得られることが多いです。
ローンの残債が100万円単位で減っているはずなので、まとまったお金が手元に入るでしょう。

 

売却で得た資金は一棟アパートの購入資金にしましょう。

 

ポイント

規模拡大できている不動産投資は、中古ワンルームマンションを売って得たお金を、一棟アパート・一棟マンションの初期費用としています!

 

中古一棟アパートで得たキャッシュは再投資に回そう

中古一棟アパートを買う段階になると、お金がどんどん貯まります。
2棟3棟持てば、本業の貯金など小粒に見える程どんどんお金が貯まります。

 

そうすると、数カ月~3年程度で、次の中古一棟アパートを買い続けることができます。
物件を買うたびに貯金速度は上がるので、買うペースはどんどん早くなります。

 

そうやって中古一棟アパートを買い続けると、いつしか会社員の手取りを超える時がやってきます。こうなると、不動産投資が本業で、会社員が副業です。

 

会社からの給料の手取りの1.5倍になれば、セミリタイア・アーリーリタイアが現実味を帯びてきます。

 

サラリーマン人生卒業は、もう目の前です。

 

(番外編)中古一棟マンションで目指せメガ大家!

STEP③で一棟アパートを購入する段階では、かなりの家賃収入を得ているはずです。
物件を増やしていくと、セミリタイア・アーリーリタイアが現実味を帯びてきます。

 

中古一棟アパートを複数保有するほどのレベルになると、もはや中級者ではありません。

 

このレベルになると、自分なりの確固たる投資理論が確立されています。
今後の規模拡大戦略や融資戦略、満室ノウハウなど、あなた独自のノウハウが身についているでしょう。

 

ここまで来たら、さらなる規模拡大を目指して中古一棟マンション購入を検討しましょう。
キャッシャフローも多いため、さらなる規模拡大には欠かせません。

 

1億円の中古一棟マンションを買うと、年間700~1,000万円ほどの家賃収入が望めます。ただ、1億円程度のローンを組むので、毎月家賃が70~90万円入りますがローン返済は毎月50~70万円にもなります

 

空室が増えってしまった場合、持ち出しになる月も出てきます。
その時、他の保有物件からのキャッシュフローによる余裕が無ければ、順調に経営することは難しいでしょう。

 

下記は、対象とすべき一棟マンションの条件例です。

 

中古一棟マンションの条件例

・地域は、一都三県、大阪・京都・兵庫、愛知、福岡、札幌市など
(都市の中心部から1.5時間以内)
・価格1億円前後
・利回り7.0%程度以上
・単身者用は駅から10分以内、ファミリー用は駅から15分
・築20~40年程度(新耐震1982年以降)
・融資条件:金利1.0~3%台、融資金額は価格85~100%

 

1億円以上の中古一棟マンションを買うようになると、ライバルは少なくなります。
この価格帯の物件を買うことができる投資家は、限られてきます。

 

そのため、物件の動きは非常に遅い場合が多いです。
じっくりと検討して、指値して買うようにしましょう。

 

不動産投資の世界では、投資額10億円以上の大家は『メガ大家』と呼ばれています。
不動産投資の一つの目標として、メガ大家を目指す人も多いです。

 

STEP①②③にかかる期間は!?

不動産投資でセミリタイア・アーリーリタイアする王道の方法は、次の3つのSTEPだと説明しました。

 

ここではSTEP①②③で、目安となる期間について説明します。
あくまで目安であり、年収や貯金によって異なります。

 

STEP①

セミナーに参加して、不動産投資の知識を得る。
⇒2週間~1ヶ月


STEP①に費やす期間は、2週間から1ヶ月を目安としましょう。

 

セミナーは、申込んだら早めに参加しましょう。
気持ちの高いうちに参加しなければ、不動産投資のモチベーションは低下します。

 

一番もったいないのは、セミナーにも参加しなくなることです。
セミリタイア・アーリーリタイアする機会を失ってしまいます。

 

セミナーに参加すると、セットで個別相談会も付いてきます。
個別相談会では、提案をどんどん受けましょう。

 

提案された目の前の物件を見て、とことん考えて悩みましょう。
提案を受ければ受けるほど、あなたの不動産投資のレベルは上がるのです。

 

STEP②

中古ワンルームマンションを2~3部屋買って、賃貸経営の経験を積む。(売却益も期待できる)
⇒1年半~2年


具体的な物件の検討開始から、実際に買って経験を得たと判断できるまでは、1年半~2年です。。

 

時時系列で見ると、
STEP①終了後、3ヶ月以内に1部屋目の購入
その後、3ヶ月から1年以内に追加で1~2部屋購入
中古マンション購入後は、半年~1年は賃貸経営に集中

重要なのは、1部屋目の購入は、検討開始から3ヶ月以内には1部屋買うようにしましょう。

 

家賃収入は、早くから得ている方が有利だからです。
また、早くから始めた方が経験を積み始めることができます。

 

仮に物件を検討だけして10年が経ったとしましょう。
最初の時点で価格1800万円・利回り7%の中古ワンルームマンションを買っていれば、ローン残高だけでも420万円も減っていることになります。

 

不動産投資で時間だけ経つのは、お金を損していると考えましょう。

 

なお、中古ワンルームマンションを購入してから、半年~1年は賃貸経営に集中してください。
不動産賃貸業を通して、大家としての経験値を高める期間です。

 

STEP③

中古の一棟アパート・一棟マンションを買って、キャッシュフローを積み上げる。
⇒3~10年程度


中古の一棟アパート・一棟マンションを買って規模拡大する期間は、本人の属性や目標によって大きく異なります。
特に、属性によって融資が得られるかどうかが変わってくるので、一概には言えないのです。

 

中古一棟アパートで増えた貯金は、さらに次の物件購入に使いましょう。
再投資することで、貯金の貯まる速度はどんどん早くなります。

 

2棟3棟買えば、家賃収入は会社の給料を超えてきます。
属性によって異なるものの、中古一棟アパートを買いはじめてから、3~10年程度でセミリタイア・アーリーリタイアが見えてくるでしょう。

 

早くセミリタイア・アーリーリタイアしたいなら、まずはセミナー参加を申し込もう!

不動産投資の神髄は、『時間をお金に変えること』です。
時間をかけて家賃収入を得ることで、資産は増えていくのです。

 

そのため、不動産投資は早く始めた方が有利です。
一度始めてしまえば、後は普段の生活を送るだけで家賃収入が入ってくるのです。

 

不動産投資を始めるSTEP①は、セミナー参加で知識を得ることだと説明しました。

 

セミナーの開催されているのは、主に平日夜や土日です。
仕事で疲れていると思いますが頑張って参加することで、セミリタイア・アーリーリタイアに一歩近づけるのです。

ポイント

今セミナーに行かなければ、人生は何も変わらない!

平日夜などは、仕事で疲れていて差かしようか迷うでしょう。
セミナーに足を運ぶのが面倒だと思うときもあるでしょう。

しかし、それで済ませて良いのでしょうか?
今のままだと、これからもずっとサラリーマンです。

最初は面倒かと思いますが、
セミリタイア・アーリーリタイアのためにも、
頑張ってセミナーに参加してみませんか?

 

不動産投資で稼げるようなれば、サラリーマンを卒業できます。
サラリーマンを卒業すれば、イヤなことから全て解放されます。

セミリタイアで解放されること

・満員電車にも乗らなくて良い。
・上司に怒られなくても良い。
・ノルマに追われなくても良い。
・同僚の出世に嫉妬なしなくて良い。
・旅行なども行き放題

 

いま何もしなければ、あなたは一生サラリーマンのままです。
セミリタイア・アーリーリタイアには、一向に近づきません。

 

サラリーマンを卒業できるかどうかは、あなたの行動次第です。

 


あなたが迷っている間に、同僚の誰かがサラリーマン卒業へと駒を進めているかもしれません。

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