新築区分マンション投資で大失敗 第3話
新築区分マンション投資は、ローンを借りて行うと失敗することを知った。
だが、シンジさんに相談して解決法が見つかり気が楽になった。
新築マンション投資で反省した時、ふと思うことがあった。
他に新築区分マンションを買ってしまった人は、いったいどうなっているのだろうか？
街中で急に声をかけれられて新築区分マンションを買った人は、俺以外にもいるはずだ。
他にも、会社にかかってきた営業電話をきっかけに、新築区分マンションを買った人もいるだろう。
不動産投資セミナーに参加して、よく分からないうちに新築区分マンションを買った人もいるだろう。
だが、みな行き着く先は同じ…。
失敗と後悔だけが待ってる。
新築区分マンション投資は、最初だけは最高だ。
都心部のキレイな新築マンションオーナーになれる。
不動産会社に任せておけば、入居付けなど全て行ってくれる。
もし空室ができても、サブリース契約家賃が入ってくるので問題ない。
だが、次第に失敗だと気づき始める。
だが、サブリース契約家賃が高いのは最初の数年だけだ。
『新築』ではなくなった物件は、2人目からの家賃は下がってしまう。
すると、サブリース契約家賃は減額される。
オーナーにとって、家賃減額は寝耳に水だ。
だが、文句を言っても金額を決めるのはサブリース会社。
オーナーはしぶしぶ受け入れるしかない。
そうして、どんどんキャッシュフローは悪化していく。
元から毎月数万円の支出だが、その支出額はどんどん増え続ける。
そうなった場合、多くの人はどうするのだろうか？
給与から払って耐え続けるのか？
売ってローンを抱えるのか？
それとも、自己破産なのか？
気になる。
俺は、ネットで新築区分マンション投資で失敗した人を探してみた。
ブログやツイッターで検索してみた。
すると、2人の投資家とつながることができた。
他の新築区分マンション投資で失敗した人は、どうしているのか？
とある金曜の夜、俺は新築区分で失敗した投資家2人と会う。
失敗組3人で、都内の新橋の喫茶店で話すことになったのだ。
俺以外の2人もサラリーマン投資家だ。
そして新築区分マンションを買って後悔した。
会話の参加者
会話の参加者
・Aさん
30代後半で独身サラリーマン。
5年前に新築区分マンションを買って保有中。
・Bさん
40代後半で妻子ありのサラリーマン。
14年前に新築区分マンションを買って保有中。
新築失敗モノ同士の会話
Aさん、Bさん、今日は来ていただいてありがとうございます。
いつまで経っても、新築区分マンション投資の被害者は減らないですね。
ホント、新築区分マンション投資の被害なんて昔から定番だよね。
一度失敗した人は2度と新築区分マンションは買わないけど、20代～30代くらいの若者は次から次へと現れるから、被害者はどんどん出る。
私はまさにその被害者です。
痛い目合ってしまいました。
まぁ、今日の3人はみな新築区分マンション投資で失敗したモノ同士です。
お互い、遠慮などいらないですね。
ちなみに、Aさんが新築区分マンションを買ったのはいつですか？
また、失敗だと感じたのは、購入後何年経ってからですか？
私は、購入したのは3年前です。
買った直後に『失敗した』と思いました。
買ってからマンション経営について調べたら『新築区分マンション投資は失敗』とネットで説明されていて…。
それで色々調べるうちに、『失敗した』と感じました。
気づいた時には、もう遅かったのですか？
購入をキャンセルできなかったのですか？
まさに、購入して1ヶ月後くらいだったのです。
なんでもっと調べなかったのか、当時はホント後悔しました。
その後はどうされたのですか？
まだ、持っているんですよね？
私は、いろんな戦略を考えました。
売ることや、保有して耐えることなど、色々検討しました。
そして、投資用マンション買い増すことにしたのです。
えっ！？
買い増す？
どういうことですか？
新築区分マンションを買った時点で、毎月1万円のマイナスでした。
で、失敗に気づいた直後に、『中古』の区分マンションを探して買いました。
2部屋目は、利回りの高い中古区分マンションです。
単独では、毎月プラス2万円のキャッシュフローでした。
その結果、
・新築区分で毎月マイナス1万円
・中古区分で毎月プラス2万円
となり、合計で毎月プラス1万円のキャッシュフローとなったのです。
なるほど！
中古区分マンションの買い増しで、キャッシュフローをプラスに持っていったのですね。
あの時、早めに決断できてよかったです。
時間が経ってからだと手持ち資金も減っていましたし、サブリース契約家賃が下がるとさらにキャッシュフローは悪化していました。
そのため、傷が深くなる前に対処できて良かったです。
すごいですね！
今後さらに苦しくなるのが分かっていたので、先手を打っておいたのですね！
その後のマンション経営はどんな感じですか？
2部屋目を買った後、中古区分マンション投資にハマりました。
利回り5～6％台くらいを狙ってさらに2部屋買いました。
今は新築1部屋と中古3部屋です。
キャッシュフローは、毎月5万円あります。
え！？
合計で4部屋！？
キャッシュフローは、毎月5万円！？
とても順調ですね！
私は、中古マンションの良さに気づいてから、しっかり選ぶようになりました。
良い物件を見つけるのは苦労しますが、良い物件を買うと後が楽ですね。
『最初に楽して、後から苦労する』か、
『最初に苦労して、後から楽する』か。
私は、最初に苦労して後から楽したいです。
それだけ多いと空室とか増えたら大変じゃないですか？
中古マンションでも東京23区だと、常に入居が続くので安定経営できます。
すぐに入居者が現れるし、敷金・礼金も取れるので常にキャッシュフローはプラスが続きます。
なるほど。
最初に新築区分マンションで失敗したものの、その失敗をバネに順調に規模拡大できているのですね。
新築区分マンションで失敗に気づいても、人生まだまだチャンスがありました。
Bさんは、いつ頃新築区分マンションを買いました？
そして、購入してどのくらいたってから失敗に気づきましたか？
俺が新築区分マンションを買ったのは、もう13年ほど前だ。
失敗に気ついたのは、買って1年ほど経った頃かな。
投資なのに毎月1万円の持ち出しがあって、『これって失敗では？』と思い始めた。
そして2年目くらいにサブリース契約家賃の減額通知が来て、『大変なモノを買ってしまった』と激しく後悔した。
その後、どうしたんですか？
俺は、新築区分を2300万円ほどで買ってたんだ。
で、失敗だと気づいてから、貯金1000万円でローンの繰り上げ返済をした。
また、残りのローンは他の金融機関が借り換えに応じてくれて、金利もかなり下がった。
おかげで、かなり余裕のある経営ができるようになったんだ。
貯金が十分にあれば、繰り上げ返済でローン負担を減らすという方法がありますね。
さらに、金利を下げる借り換えをしたのは効果的ですね。
その通り。
1000万円を銀行に預けていても、当時も利息なんてほぼ無い。
一方、1000万円分ローン返済すると、月の返済額は月4万円減った。
さらに、借り換えで金利が下がって返済額はさらに月2万円減った。
一部繰上返済と借り換えで、月6万円も負担が減った。
さすがに、プラスのキャッシュフローになったよ。
完全にリカバリーできてますね。
キャッシュフローがプラスなら、安定的に現金が増えるので精神的にも良いですね。
ちなみに、Aさんの様に買い増しは考えなかったのですか？
失敗に気づいた直後に買い増しを検討したけど、嫁に猛反対されてね。
すぐに買い増しに動けたBさんが羨ましいわ。
Bさんはキャッシュフローをプラスの状態に持っていって羨ましいですよ。
私なんて、1部屋買い増ししても、1万円だけプラスになっただけでした。
あぁ、やはり投資をするからにはキャッシュフローはプラスに保ちたいな。
例えローン元本の減少が資産の増加と分かっていても、キャッシュフローがマイナスなのは精神的に辛い。
Bさんは、キャッシュフローがプラスになった後は、かなり資金が貯まったのではないでうすか？
その後は、物件を増やしたりしたのですか？
キャッシュフローがプラスになってから、ただ貯金が増えていくのを見ているのも面白くなくてね。それで、中古区分マンションを増やすことにした。
結局、中古区分マンションを増やしたのですか！？
けど、新築区分購入後は奥さまは買い増しに反対されてたんですよね？
キャッシュフローがプラスになって貯金が増えると、妻も機嫌が良くなってね。
通帳の残高がどんどん増えると、不動産に文句を言わなくなった。
『良い物件なら』という条件で、物件買い増しの許可が出たんだ。
利回りが高い中古区分マンションを探して、3年間で6部屋買ったんだ。
買い進めたのは、もう10年ほど前になるけどね。
10年前にすでに新築1部屋と中古6部屋をお持ちだったのですね。
10年間も賃貸経営やっていたらローンの返済とかかなり進むのでは？
資産価値がすごいことになってそうですね。
最近、保有の7部屋の査定を取ってみたよ。
すると、すごい事になっていた。
どんな感じでした？
予想売却益はすごかったよ！
※
えぇっ！？
予想売却益が4000万円！？
すごいですね！！
俺もびっくりしたよ。
ちなみに、新築区分マンションも繰上げ返済していたので、売却益はプラスになりそうだよ。
今後は、どうするんですか？
今のままでもキャッシュフローはプラスですよね？
それか、全て売ってしまうのですか？
俺としては、区分マンションは全て売るつもりだ。
で、そのお金で一棟アパートや一棟マンションを買おうと思う。
ついに一棟アパートにデビューですか！
一棟モノは、不動産投資家の憧れですね！
他の不動産投資仲間に聞いても、成功者は同じ道を通るらしい。
成功パターンの王道
①中古区分マンションを複数購入
②数年後にまとめて売却
③まとまったお金を元に一棟モノを買う
一棟モノは、最低でも1,000万円以上は現金が無いと融資出してもらえないしね。
それって、『不動産投資の王道』ですよね？
不動産投資の経験があれば、一棟モノの物件選びも失敗しないですよね。
初心者だと、新築区分とかダメ一棟アパート買ってしまいがちですよね。
『初心者の一棟モノ』は『新築区分マンション投資』と同じく、不動産投資の闇ですよね。
最初に新築区分マンションで失敗したから、それからは不動産投資には慎重になったわ。
現金3500万円あれば、何棟か買って一気にセミリタイアできますね。
セミリタイアかぁ。
うらやましい！
中古区分マンション7部屋の査定結果を見た瞬間、『セミリタイア』というゴールが少し見えた気がしたよ。
まさか、40代のうちに会社を辞めて自由に生きていけそうなんて、思ってもいなかった。
一棟アパートをいくつか買ったら、キャッシュフローが月50万円とか目指せますね。
いや、Aさんのことだから、キャッシュフロー月70万円とか月100万円とか目指しそう。
ホント、セミリタイアが見えていてうらやましい。
セミリタイアが見えたのも、マンションの売却査定を取ったからですよね？
Aさんも、査定を取ってみたらどうです？
私も、査定取ってみます！
もう5年くらいローン返済し続けているので、売却益には自信あります。
一度、査定額と売却益を把握して、今後の作戦を考えてみます。
査定を取って、自分の資産状況を把握すると、今後の作戦が取りやすいよね。
俺は、査定を取って予想売却益を見た瞬間、いろんな方法が頭に浮かんだよ。
ホント、思い切って査定を取ってみて良かった。
マンションを持っていれば、査定を取ることで新たな道が見えるのですね。
なんか、新築区分マンションの失敗談から、こんな有意義な話を聞けるなんて思っても無かったです。
お二人とも、新築区分マンションを買ったものの、そのあとのリカバリーがすごいですね！
中古区分マンションを選んで買ったことで、一気に成功者ですね。
マコトさんも、一度査定を取ってみてはどうでしょうか？
資産状況を把握することで、今後の作戦が立てやすいですよ。
はい、さっそく査定を取ってみます。
私は買ったばかりなので、間違いなくマイナスですけど…。
でも、何もしないより良いですね。
お二人とも、今日はありがとうございました。
AさんBさんと話をして、新築区分マンションでの失敗は俺だけではないと分かった。
不動産投資や資産運用をまだよくわかってないうちだと、その恐ろしさが全く理解できない。新築区分マンションの失敗は、誰にでも起こり得ることなのだ。
俺も、新築区分マンションを買う前は、『完璧な投資』だと思った。
家賃はサブリース契約で補償。
滞納時も保証会社に任せれば良い。
オーナーは何もしなくてよい。
自分でも十分に考えたうえで、大丈夫だと思っていた。
リスクなんて、ほとんど無いと思っていた。
だが、実際に始めてみると違った。
新築区分マンション投資は、砂上の楼閣だった。
新築区分マンションは、『新築』でなくなった時点で家賃が下がる。
そして、サブリース契約家賃も下げられてします。
売ろうとしても、価格が大きく下がっている。
購入時より、1～2割ほど価格が下がっている。
残債より安い価格なので、売るに売れない。
失敗に気づいた頃には、
新築区分マンション地獄にハマっている。
俺は、まんまと新築マンション地獄にハマってしまった。
AさんもBさんも、ハマってしまった。
私は、毎月の負担が2万円から4万円に増えると気付いたときは、人生に絶望を感じた。
働いても働いても、穴の開いたバケツに水を灌ぐようなものだ。
だが、人生は終わりでない。
俺と同じように新築区分マンションで失敗したAさんBさんは、見事立ち直った。
いや、立ち直るどころか、より大きく強くなった。
Aさんは、失敗を糧に、良い物件をとことん探した結果、高利回りの中古区分マンションを買った。その結果、キャッシュフローは月5万円のプラスになった。
Bさんは、ローンの繰り上げ返済と借り換えでキャッシュフローを改善した。
そして、良い中古区分マンションを6部屋も買い、今や予想売却益は4000万円だ。
世の中、新築区分マンションを買った人は、失敗と感じながらも耐えているはず。
会社の給料から埋め合わせながら、必死に耐えて不動産は考えないようにしている。
だが、考えてないうちに、ローン元本は減っている。
毎月ローン返済するうちに、どんどんローンは減っている。
もしただ耐え忍んでいるだけなら、一度売却査定を取ってみるべきだ。
思わぬ予想売却益があるかもしれない。
※
そして、何よりも感じたのは、そこから再度復活できるのだ。
失敗しても、再び羽ばたけるのだ。
失敗したことで、不動産についてより詳しくなれたはずだ。
どんな問題があるか、どうやったら成功できるか、不動産投資の神髄を垣間見ることができたはずだ。
次からは、絶対失敗しない物件を選ぼう。
そして、AさんBさんの様に、不動産投資で成功しよう。
そのためにも、まずは中古区分マンションに詳しくなろう。
そして、いつかBさんのようにセミリタイアを目指そう。
そのためには、中古マンションのセミナー参加してみよう！
（新築区分マンション投資で大失敗 完）