不動産投資家ストーリー

投資用マンションのサブリース家賃の減額通知が来てホント困った!

新築区分マンション投資で大失敗 第2話

2年前に購入した池袋の投資用ワンルームマンション。
そのサブリース契約家賃が、2万円も引き下げるという通知が来たのだ。

 

不動産投資家

 

何だって!?
サブリース家賃の減額!?

 

俺にとっては値耳に水だ。
なぜに急にサブリース契約家賃をさげられるのだ?

 

しかも、2万円もの下落だ。
今でさえ月2万円の持ち出しなので、これで毎月4万円の持ち出しとなる。

 

毎月4万円の持ち出しだと、年間48万円もの持ち出しになる。
これはとてつもなく痛い。

 

俺は、さっそく新築リアルエステート社に電話しなければ。
サブリース契約家賃が2万円も下がるなんて、納得できない。

 

だが、誰に電話して聞けばいい?
俺に販売した営業ウーマンはもう退社していない。

 

だが、販売時に営業ウーマンと一緒にいた営業マンはまだいるとのこと。
サブリース契約について、営業マンに聞いてみることにした。

 

不動産会社との電話

不動産投資家

 

ちょうど購入して2年になりますが、サブリース契約家賃の減額通知というものが来ました。

最初にシミュレーションを見せてもらったとき、月10万円のサブリース契約家賃だと家賃が保証されると聞いてました。しかし、2年後に2万円も下がるなんて聞いてません。

 

 

確かに、家賃の支払いは空室かどうかにかかわらず保証します。
ただし、金額11万円をずっと保証する契約ではありません。

 

不動産投資家

 

え!?
支払いは保証するが金額は保証しないってことですか?

 

 

そういうことになります。
一定額支払い続けることは保証しますが、金額は変わるのです。

 

不動産投資家

 

ですが、いきなり下げるってどういうことですかね。

せめて、事前に金額を相談すべきじゃないですか?
それに、まだ2年しか経ってないのに下げるなんてひどくないですか?

 

 

サブリース契約の家賃は当社の判断で決めることができます。
また、家賃見直しは、2年毎に行うことになってます?

 

不動産投資家

 

えぇ!?
『御社の判断で決めれる?』とか『見直しは2年毎』とか聞いてません。

そんな説明してませんでしたよね?

 

 

いえ、両方契約書に書かれてます。
売買契約時に、読んで説明済みです。

 

不動産投資家

 

え!?
契約書に書いてある!?

 

俺はさっそく、売買契約書を取り出した。
2年前に本棚に閉まってから、久しぶりに封を開く。

 

どこだ!?
契約書のどこに書いてある?

 

あった!
最後の特記事項の欄だ。

 

細かい字でサブリース契約の詳細が書いてある。

 

サブリースについて

『サブリース契約家賃は新築リアルエステート社が決める』
『2年毎に見直すことができる』

 

確かに書いてある。
それで購入して2年経った今、減額を行ったというのか?

 

不動産会社との電話の続き

不動産投資家

 

確かに、契約書に書いてますね…。

ただ、いきなり2万円も下げられると困ります。
年間48万円もの持ち出しになってしまいます。

なんとか、もう少し家賃を上げてもらえませんか?
例えば、9万円、いや、8.5万円でも良いです。

 

 

申し訳ございません
当社もギリギリでやっておりまして、2万円減額の8万円が精いっぱいです。

 

不動産投資家

 

そうですか…。
では、一つ教えてください。

サブリース契約家賃ではなく、入居者が支払う家賃はいくらなんですか?
購入当初は、確か月11万円で貸す予定と聞いてましたが。

 

 

最初の入庫者は11万円でしたが、現入居者は9万円です。
新築ではなくなったので、2万円下がった家賃で契約しています。

サブリース契約家賃は、入居者の家賃にスライドして2万円下がったのです。

 

不動産投資家

 

入居者の家賃が、2万円も下がったのですか?

まだ築2年ですよね?
なぜ2万円も下がったのですか?

 

 

家賃の大幅値下がりは、『新築』マンションにはよくあることなんです。

入居者の中には、『新築だから』という理由で部屋を決める人が一定数います。
そのため、『中古』マンションと比べても『新築』はかなり高い家賃で入居が決まります。

ただ、最初の入居者が退去すると、次の募集では『中古』となります。
そのため、『中古』としての相場賃料で募集することになり、家賃は下がってしまうのです。

 

不動産投資家

 

『中古』になったから、家賃が下がるのですか。
けど、さすがに2万円は納得できません。

 

 

ご納得いただけなければ、サブリース契約は解除して実勢の家賃をお受け取りになります。

そうなると、修繕費、退去時のリフォーム代、空室による損失を、マコト様自信が負担することになりますが、よろしいでしょうか?

 

不動産投資家

 

え!?
サブリース契約の解除!?
空室なら、家賃収入ゼロの月もあり得るってことですよね?

それは…、困ります。

 

 

そうなると、申し訳ないですが2万円減額にご理解いただくしかないです。

 

不動産投資家

 

うーん。
少し考えさせてください。

 

電話を切った後、俺は半ば呆然としていた。

 

サブリース契約家賃が下がると宣告されてしまった。
今まで毎月2万円の負担だったのが、月4万円に増える。
年間24万円の負担で済んでいたが、これからは年間48万円の負担だ。

 

銀行のローン返済を始めて、まだ2年しか経ってない。
あと33年もローン期間が残っている。

 

当初の想定では残り期間での自己負担は、
年24万×33年=792万円の想定だった。

 

だが、サブリース契約家賃の減額後は、
年48万×33年=1584万円の負担となる。

 

あと792万円の負担で買えると思っていた.
だが、残り約1600万円もの支払いが必要となるなんて。

 

しかも、恐ろしい事を思い浮かんでしまった。

 

このサブリース契約の家賃は、今後もこの8万円は維持されるのか。

 

今後、ますます時間が経過して古くなると、家賃は下げざるを得ないだろう。入居者の家賃を下げることになると、当然サブリース契約家賃も下がる。

 

サブリース家賃減額が、今回の2万円だけで済むわけがない。

 

マンションが古くなれば、確実に家賃は下がる。
そうなると、またサブリース契約家賃も下がって毎月の手出しは増える。

 

恐ろしい。
とんでもない現実だ。

 

俺は、なんという投資に手を出してしまったんだ。
まさか、こんなことになるなんて。

 

なんとかしなければ。
だが、どうすれば良いんだ。

 

なんとか、あと33年間耐えるしかないのか?
毎年48万円、いやそれ以上になり得る負担が続くのか?

 

俺は毎日悩み通した。
いや、悩いというより絶望を感じていた。

 

新築マンション投資は、失敗だ。
しかも、底が見えない大失敗だ。

 

こんな事、友人や同僚に話せるわけがない。
家族や兄弟に話してもどうなるものではない。

 

友人も親族も、不動産については素人だ。
むしろ、心配だけかけさせてしまうだけだろう。

 

やはり、マンションのことは、不動産に詳しい人に相談するしかない。

 

だが、いったい誰に相談しようか。

 

ネットで検索してみよう。

 

ただ、
『新築区分マンションで失敗』
『新築区分マンションで後悔』
と検索すると、出てくるサイトはどれも一緒。

 

どのサイトも、
『売却しましょう』
『売却するべき』
としか書いてない。

 

売れば解放されるのはバカでも分かる。
俺が知りたいのは、『どうやったら損失を少なくできるか』だ!

 

そんな時、たまたまたどり着いたサイトがあった。

 

そのサイト名は、
『サラリーマン卒業大作戦!』

 

サラリーマン卒業大作戦

 

サイト管理人シンジさんにメールを出したところ、相談に乗ってくれるという。
俺は、さっそくシンジさんに会いに行った
(※現在、メール相談は受け付けておりません)

 

シンジ氏との相談内容

不動産投資家

 

実は、資産運用として新築区分マンションを買いました。
ただ購入後2年経って、サブリース契約家賃が下げられそうで。

新築区分マンションって、サブリース契約家賃を下げられることって多いのですか?

 

不動産投資家シンジ

 

新築区分マンションは、ほぼ全て数年後にはサブリース契約家賃は下がります。
マコトさんだけでなく、新築区分マンションを買ったオーナーはみなさん苦しんでます。

 

不動産投資家

 

他のオーナーも苦しんでるんですね。

でも、『家賃は35年間保証する』って説明受けたんですよ。
金額が下がる可能性なんて、一言も説明なかったのに。

 

不動産投資家シンジ

 

不動産会社としては、
『(金額はうちが決めるが)35年間の支払いは保証する』
という意味で言ったのでしょうね。

決して、
『金額は当初のまま35年間保証する』
というものではありません。

それに、契約書には金額見直し可能性が書かれていたのですよね?

 

不動産投資家

 

たとえ契約書に書かれていても、金額は変わる可能性は初めに言って欲しかったです。
こっちはてっきり『金額も保証される』と思ってました。

何とか、値下げに抵抗できないものですかね?

 

不動産投資家シンジ

 

不動産会社の営業は、売るときは必死なんです。

ただ、契約書に『サブリース契約家賃は新築リアルエステートが決める』と書かれている以上、争っても勝てる見込みは薄いです。

 

不動産投資家

 

…なるほど。

私は今まで月2万円の負担だったのが、これからは月4万円の負担になると言われました。
さすがに年間48万円の負担は厳しいです。

いったい私はどうしたら良いのでしょうか?

 

不動産投資家シンジ

 

まず今の区分マンションの相場価格とローン残高を確認しましょう。

マコトさん保有の築2年区分マンションは下記の条件ですね。

 

マコト保有のマンション

・東京都豊島区(東京23区)
・駅から徒歩15分
・購入価格3600万円
・サブリース契約家賃:年96万円(月8万円)
・管理費:年10万円(月0.8万円)
・8階の28m2

 

不動産投資家シンジ

 

この区分マンションの相場家賃は、私が見たところ月10万円(年120万円)ですね。
新築リアルエステート社は、少し安く設定している様に見えます。

そして、相場の利回りは約4.0%。
相場価格で言うと、3000万円です。

 

不動産投資家

 

3000万円!?
新築で3600万円で購入したのに!

まだ2年しか経ってないのに600万円も下がるのですか!?

 

不動産投資家シンジ

 

残念ながら、新築区分マンションは購入後大きく下がります。

 

不動産投資家

 

なぜなんですか?
2年で600万円も価格が下がるなんて納得できません。

 

不動産投資家シンジ

 

新築マンションは、『新築』というだけで、相場よりも高い家賃でも入居者が現れます。
ただ、一度でも入居者が現れると『中古』となります。

『中古』となった瞬間、家賃も価格も1~2割ほど下がってしまうのです。

 

不動産投資家

 

なるほど。
確かに、不動産会社の営業マンも同じ事言っていました。

ただ、相場価格が3000万円だと困ります。
現在3500万円ほど残債があるので、500万円ほどローンが残ってしまいます。

新築区分マンションなんて買って、ホント最悪です。
私はいったいどうすればいいのでしょう。

 

不動産投資家シンジ

 

マコトさんの様に新築区分マンションでの苦しみから脱出したい場合、3つの方法があります。

それは、
①保有し続ける
②売却する
③自分で住む

の3つです。

 

不動産投資家

 

3つの方法ですか!?
それぞれの違いは何ですか?
具体的に説明お願いします。

 

不動産投資家シンジ

 

まず最初に考えることは、
①保有し続ける
②売却する

の2つになると思います。

 

不動産投資家

 

確かに、保有か売却かは悩みました。
ただ、どっちが良いか分かりませんでした。

まずは、どちらが損が少ないか知りたいです。

 

不動産投資家シンジ

 

当面のマコトさんの収支を整理・予想してみましょう。

まずは、保有継続の場合です。

キャッシュフローは、現時点で毎月4万円(年間48万円)のマイナスです。

あと3年後にはさらに1万円は下がりそうです。
そうなると毎月5万円(年間60万円)のマイナスです。

 

サブリース契約家賃の推移予想

新築当初 ⇒ 毎月11万円
築2年後 ⇒ 毎月9万円
築5年後 ⇒ 毎月7万円
・・・

 

不動産投資家シンジ

 

築15年までで、合計約744万円の支出があります。

 

不動産投資家

 

うわぁ。
ずっと損が続いてしまいますね。
ホント悲惨です。

 

不動産投資家シンジ

 

次に、ローンの元本返済は資産の増加を意味します。

毎月12万円を支払ってますが、うち元本部分は7万円。
年間84万円資産が増えていることになります。

 

※ローン元本返済による資産増加

不動産投資家シンジ

 

マンション投資では、ローン残高の減少が重要です。

キャッシュフローは年間48万円マイナスでも、ローン元本が返済が年間84万円。
つまり、計36万円のペースで資産が増えるのか…。

 

不動産投資家

 

確かに!
ローン残高の減少は、資産の増加ですね!

 

不動産投資家シンジ

 

ただ、今後の価格推移も考慮する必要があります。

家賃と価格は、中古になる瞬間に1~2割ほど下がります。
そして、今後は築15年くらいまではさらに1割は下がるでしょう。

 

※相場価格の予想推移

不動産投資家

 

確かに、まだ下がりそうですね。

 

不動産投資家シンジ

 

ただ、築15年を過ぎると家賃や相場価格の下落は落ち着きます。

だいたい築15年~40年くらいの間は、家賃や相場価格はほぼ横ばいか緩やかな下落に留まるのです。

 


不動産投資家

 

なるほど。
一定で下がり続けるというわけではないのですね。

 

不動産投資家シンジ

 

ここで、キャッシュフロー、ローン元本減少、相場価格の推移をグラフを合計にしてみます。

これが、全てを考慮した資産の予想推移です。

 

不動産投資家シンジ

 

築15年くらいまでは、相場価格の下落の方が大きく資産は減り続けます。
つまり、
『新築~築15年くらいは、持ち続けるほど損が増える』
と言えます。

 

不動産投資家

 

なるほど!
新しいうちは、持ち続けるほど損が膨らむのですね。

ただ、築15年を過ぎると、相場価格はある程度下げ止まる一方、ローン元本は順調に減り続けます。

 

不動産投資家シンジ

 

その通りです。

マンション投資では、以下の2つは重要です。
『新築は、資産の増加にならない』
『築15年以降は、持ち続けると資産は増える』

 

不動産投資家

 

なるほど。
築15年を越えていると、持ち続けることで資産は増えるのですね。

 

不動産投資家シンジ

 

マコトさんの場合はまだ築2年です。
持ち続けると、年間〇〇万円の資産が減少していることになります。

そのため、『売却』か『保有継続』なら、早めに売ってしまった方が良いのです。

 

不動産投資家

 

なるほど…。
けど、ローン残高3500万円に対して相場価格は3000万円なんですよね。

売っても500万円の損ですか。
どうしても、覚悟ができないです。

他に、方法ってないんですかね?

 

不動産投資家シンジ

 

他の方法は、
③自分が住む
です。

マコトさんは、今は家賃いくらのマンションに住んでますか?
都内のサラリーマンでマンション投資するくらいなら、家賃10万円以上の部屋に住んでいると思います。

サブリース契約を解除して、次の空室になったタイミングで、自分が住んでしまえば良いのです。

 

不動産投資家

 

私が住んでしまうのですか?
今のローン返済は月12万円、管理費は月1万円で、計13万円です。

確かに、家賃10万円前半の家に住んでいるので、毎月の負担はほぼ同じです。
家賃の支払いがローンの返済に変わるだけで、毎月の負担金額は変わりません。

 

不動産投資家シンジ

 

また、自分が居住用として住むのならより低い金利でローンを借りることができます。

今の金利は2%ですが、1%での借り換えは可能でしょう。
借り換えができれば、ローン返済は毎月12万円から毎月10万円に減ります。

 

不動産投資家

 

えっ!?
借り換えで金利が1%になると、返済は月2万円も減るのですか!?

だとすると、月の負担は11万円。
これだと、余裕で生活できます。

 

不動産投資家シンジ

 

私から見ても、自分が住んでしまうのが最もいい方法だと思います。

 

不動産投資家

 

ちなみに、賃貸で入居者に貸したまま、居住用ローンに借り換えるとどうなりますか?

 

不動産投資家シンジ

 

それは、絶対に止めておいた方が良いです。
もし銀行にバレると、即座に融資額の全額返済を求められる可能性が高いです。

 

不動産投資家

 

うわぁ、一気に3500万円返済とか絶対無理です。
変な事はしないようにします。

シンジさんに相談して良かったです。
ありがとうございました。

 

シンジさんに相談することで、今の状況を整理できた。
さらに、今後どうするかを考えることもできた。

 

今は不動産会社にサブリース契約家賃の減額を迫られている。
今までは月10万円支払われていたが、今後は8万円になるという。

 

ローン返済と管理費を考えると、毎月4万円(年48万円)もの負担は辛い。
さすがに、そんな負担が続くのは耐えられない。

 

俺は、『売却』か『保有継続』かで悩んでいた。
同時に、どうすれば損を少なくする方法を考えていた。

 

そんな中、シンジさんは『自分で住む』という方法を提案してくれた。

 

自分で住めば、毎月の10万円の家賃支払いがローン返済に変わるだけだ。
居住用のローンに切り替えれば、毎月の負担も下げられる。

 

毎月11万円の負担なら、十分生活はやっていける。

 

俺は、資産運用するつもりで始めた。
だが、結果的に自分で住む用のマンションを買う事になったと考えればマシか。

 

もし、あのまま売っていたら500万円のローンが残っていた。
また、保有し続けていたら、毎月48万円も支払いを続けなくてはならなかった。

 

2年前、営業ウーマンに新築区分マンションを提案されたときは、『リスクの無いすばらしい資産運用だ』と思っていた。どう考えても損しない投資に思えた。

 

だが、実際にやってみると予想とは違った。

 

新築後に、家賃と価格が2割も下がるなんて思わなかった。
その後もさらに家賃・価格は下がり続けるなど、気付かなかった。

 

だが、シンジさんに相談することで、今後を整理できた。
そして、『自分が住む』ことが最もマシだと分かった。

 

不動産投資家

 

新築区分マンションは絶対失敗する投資だ。

買った時点で地獄だが、
保有継続だとさらに地獄にハマっていくところだった。

 

このとき、ふとある考えが浮かんだ。

 

俺みたいに新築区分マンションを買った人は、どうしているんだろう?

 

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