不動産投資家ストーリー

不動産投資のローン返済できないので任意売却すること|一棟マンション買って大失敗 第3話

一棟マンション買って大失敗 第3話

ローンを滞納したら任意売却に…

私は、妻に雨漏り修繕とリフォームで、さらに200万円支払うことを伝えました。
いまや貯金が300万円ほどしかないのに、200万円を支払うのです。

 

妻は激怒すると思ってました。
私は、とにかく謝り続けようと思ってました。

 

しかし、妻は怒ってきませんでした。

 

そして、妻は静かに話し始めました。

 

 

あなたが、土曜日に車でマンションに行く姿をみて、感心しました。
一棟マンションのオーナーとして、自ら入居者のために行動しているのですね。

 

妻は、雨漏りとの連絡でマンションに向かう姿を見て、少し見直してくれていた様でした。
最初はセミリタイアを夢見ていただけだったのに、危機に迫られて大家さんらしくなってきていました。

 

妻は、徐々に現実に対応していく私を、応援する目で見る様になっていたのです。

 

そして、私に封筒を渡して話を続けました。

 

 

これは、私が独身時代に貯めていた100万円です。
マンションの経営立て直しに使ってください。

今まで怒ってばかりでしたが、夫を支えるのは妻の役割ですから。

 

私は、驚きで言葉が出ませんでした。
完全に怒られると思っていましたから。

 

しかし実際はその逆で、頑張っている姿を褒められたのです。
そして、独身時代の貯金である100万円を渡してくれたのです。

 

妻のまさかの行動に、私は涙が溢れてきました。

 

妻は、最初は不動産投資に反対でした。
無理して連帯保証人になった後も、常に不安がっていました。

 

10部屋のリフォームで650万円かかるのを伝えた時、鬼の表情でした。
家賃保証が切れて毎月25万円の赤字が始まると、連日喧嘩が絶えませんでした。

 

しかし、私が必死にマンション経営を立て直そうとする姿を見て、妻は応援してくれていたのです。そして、わざわざ妻自身の100万円を渡してくれたのです。

 

私はこの時、一棟中古マンションを買ったことを大きく後悔しました。

 

私は、会社を辞めたいとか優雅な生活を夢見て、一棟中古マンションを買いました。
しかし、大事な妻をここまで追い詰めてしまったことで、私は『不動産投資なんてするんじゃなかった』と思いました。

 

その晩、2人でずっと泣き続けました。

 

不動産投資はコリゴリだと話し合いました。
満室になったら、さっさと売ろうと話し合いました。

 

私は、さすがにもうトラブルは起こらないだろうと思いました。
あとは入居者を待つだけだと思ってました。

 

幸い、時期的にも2月になってました。
ここから1ヶ月が、入居者を集めるチャンスです。

 

キレイなリフォームをしているので、
内見さえ来てくれたら入居が決まるはず。

 

幸い、妻からの100万円のおかげで、
お金に少しは余裕が出てきました。

 

 

この時点で貯金は210万円でした。

 

さあ、あとは入居を待つだけ。
期待を込めて待つことにしました。

 


 

一棟マンションを購入して9ヶ月後。

 

ある日、家に帰ると玄関には青ざめた表情の妻が立っていました。
妻は、税務署からの封筒を握ってました。

 

 

あなた、税金の請求が来てたわよ。
これは、いったいどういうこと・・・?

 

私が仕事に行っている間、
私宛に税務署からの郵便物が届いたらしいのです。

 

妻は、マンション関連のことだ思い、
ついつい封筒を開けてしまったとのこと。
そして、内容を見て、その場に座り込んでしまったそうだ。

 

税務署からの封筒は、不動産取得税の請求でした。

 

不動産を買うと、取得税を支払わなければなりません。
購入して半年後くらいに、税務署から請求がやってくるのです。

 

金額は、固定資産税評価額のざっくり3~4%程度。
私の一棟マンションでは、約180万円でした。

 

その時の貯金は、約200万円。
不動産取得税180万円を支払うと、いよいよ何も払えなくなります。

 

しかも、空室は埋まってないため、
毎月25万円ずつ貯金が減っていっている状況です。

 

さすがに、妻も限界でした。
もはや、封筒を私に渡して、何も言わずにリビングに戻っていきました。

 

私は、妻にかける言葉が思いつきませんでした。

 


 

翌日、会社から帰ってくると、
家はガランとしてました。

 

いつもなら、妻と子どもがリビングにいます。
そして、ちょうどご飯を食べるところです。

 

しかしこの日は、家中の電気が消えていました。
妻の携帯に電話をしても、通知音が鳴り続けます。

 

家中探し回っても、どこにもいません。

 

そして、荷物が少なくなっていました。
妻と子どもの服なども、消えていたのです。

 

この時、私は全てを悟りました。
妻と子どもが家出したんだ、と。

 

ふと、リビングの机の上に、手紙が置いてあるのを見つけました。

 

手紙にはひとこと、
『家には、もう戻りません。』
とだけ書かれていました。

 

私は、その場に崩れ落ちました。

 

一棟中古マンションを買ってから、リフォームや雨漏りで数百万円もの費用がかかりました。
なおかつ、家賃保証が切れて、毎月25万円ずつ貯金が減り続けてました。

 

そこに来た、不動産取得税の180万円もの請求。
この時点で、手持ち資金はほぼ底を尽きました。

 

もう、打つ手がありませんでした。

 

9ヶ月前、私は希望に満ちて不動産投資を始めました。
仕事に追われず自由な人生を目指すために、一棟中古マンションを買いました。

 

だが、生活は豊かになるどころか、どんどん貯金が減っていきました。
普通のサラリーマンにとって、毎月25万円もの貯金の取り崩しなど、耐えられるはずあがありません。

 

雨漏り事件の後、妻は貯金100万円を私に渡してくれました。
妻として、精いっぱい応援してくれていました。

 

だが、不動産取得税180万円の請求で貯金の底が見えてきたとき、妻の我慢が限界を迎えたのです。

 

なんで、一棟マンションなんて買ってしまったのだろう。
なんで、大きなマンションを経営できると思ったのだろう。

 

私は、妻と子どものいなくなった部屋を見て、
自分の浅はかさを激しく後悔しました。

 


 

一棟中古マンションを購入して10ヶ月後。

 

この頃、会社での仕事中も手につかなくなってました。

 

それはもう当然です。
このままだと、あと1~2ヶ月で貯金が底をつきます。
妻子が家出してしまい、誰も支えてくれる人がいません。

 

この後どうなってしまうんだろう。

 

いっそのこと、
死んでしまった方がマシかも。

 

この時、悩みに悩んだ末、
本気で死ぬことを考えてました。

 

自殺など考えたのは初めてです。
今までは、『なぜ人は自殺などするのか?』と他人事と思ってました。

 

しかし、人間って不思議な生き物ですね。
自分の限界を超えた状況になると、もうこの世から去りたくなってしまうのです。

 

ローン返済に追われ、
妻子にも逃げられて、
私は全てから逃げ出したくなってたのです。

 

しかし、私は自分で死ぬ勇気すらありませんでした。

 

もはや、毎日生きているのか死んでいるのか、
自分でも分からない日々を過ごしていました。

 

ただ、時間が経てば経つほど状況は悪化します。
なんせ、毎月25万円のペースで貯金が減っていっているのです。

 

そして遂に、
ローンの引き落としができなくなりました。
初めてのローン返済の滞納発生です。

 

ローン支払い予定日の翌日、
銀行から電話がありました。

 

銀行員は、引き落としができなかったので電話してきたのでした。
そして、支払いができるかも尋ねてきました。

 

ただ、お金が無いので支払いなどできるはずがありません。
手元には、もう完全にお金がないのです。

 

しかし、銀行に『頑張って払います』と言うと、
その日はすんなり引き下がっていきました。

 

頑張ってどうなる金額ではないですが、
一刻も早く電話を切りたかったのです。

 

ただ、電話を切った後も払えない物は払えません。
ローンを払えないとなると、銀行はどうするんだろう。

 

よく、ドラマで深夜にドアをガンガン叩いて借金取り立てする場面があります。
あんな取り立てを毎晩されたらイヤだな。

しかし、払えないものは払えません。
それに家賃も払えないのだから、この家からも出て行かざるを得ないだろう。

 

けど、どこまで逃げても怖い系の大男が、
私をずっと追いかけまわして取り立てると思ってました。

 

私は、恐怖で震えながら寝る日が続きました。

 

しかし、翌日も翌々日も、借金の取り立ては来ませんでした。
少し拍子抜けしました。

 

なんだ、毎晩怯えながら居留守をしなくても良いのか。

 

ただ、ローンが払えないからと言っても、
銀行が見逃してくれるはずなどありません。
かといって、やはり払えない物は払えません。

 

私は、逃げることも払うこともできないという、アリ地獄にはまっていました。

 

この時期、一つ良い事がありました。
なんと、私がオーナーになって初めて入居が決まりました。

 

春の時期は、全国的に人が動きます。
私の一棟中古マンションのひと部屋を、若い夫婦が借りてくれることになりました。

 

私にとっては、悲願の入居です。
リフォームと雨漏り工事に計850万円をかけた甲斐がありました。

 

ただ、これで収支が劇的に改善した訳ではありません。
家賃5万円の部屋が埋まっただけです。
管理費などを差し引くと、キャッシュフローは毎月4.7万円ほどです。

 

毎月貯金が25万円ずつ減るペースが、20万円ほどにマシになる程度です。
相変わらず、貯金は減りっぱなしです。

 

いや、貯金は既に底を尽きていて、借金が返せてない状況です。
損害遅延金などが発生している状況です。

 

それからというもの、
銀行からはたびたび返済を促す通知が来てました。
ただ、お金が無いのでどうすることもできません。

 

私は引き続き、
さらなる入居を待つしかできませんでした。

 


 

一棟マンションを購入して1年4ヶ月後。

 

滞納開始から半年後のある日、
妻の弁護士から通知書が届きました。

 

銀行は、連帯保証人である妻にもローンの支払いの催促をかけていたのです。
連帯保証人になっていれば、ローン支払いに応じる義務があるのです。

 

銀行からの支払い請求に驚いた妻は、
弁護士を通して私に支払う様に言ってきました。

 

しかし、支払えないものは支払えません。
2ヶ月分の家賃収入で、やっと1ヶ月ぶんのローン返済ができる状況です。

 

妻は相当追い詰められているらしく、
一度、銀行、妻側弁護士、私の三社で交渉の場を持ちたいと書いてありました。

 

三者交渉は、翌週に決まりました。
私は、年休を取って、三者交渉に臨みました。

 

三者交渉の場で知ったのですが、銀行は私への融資を不良債権として処理しました。
不良債権となると、私の借金は債権回収会社に移されます。

 

債権回収会社に移ると、今度は債権回収会社からガンガン催促が来ます。
お金の回収を専門としているので、容赦などありません。

 

連帯保証人である妻へも、今より催促が来ることになります。

 

さらに支払えない状況が続くと、いずれ競売にかけられてしまいます。
競売では、強制的に安い価格で売ることになってしまいます。
売却価格によっては、多額のローン残高が残ってしまいます。

 

ただ、今の段階だと任意売却も可能だと言われました。

 

任意売却の場合は、競売よりは高く売れることが期待できます。
そのため、ローン残高が多少マシになるくらいですが。

 

私は、任意売却に応じることにしました。
家賃収入で副収入を得るどころか、ローンの返済ができない状況なのです。

 

一棟マンションを買ったときは、人生変わると思ってました。
家賃収入という不労収入を得て、優雅な生活を夢見ていました。

 

しかし、所詮は夢物語でした。

 

入居が決まらないまま、家賃保証が切れました。
月25万円の持ち出しが発生し、貯金が着きました。
そして、ローン返済が滞りました。
妻が子どもを連れて、家を出てしまいました。

 

こんな生活、想像すらしていませんでした。
元の生活の方が、はるかにマシだと思える状況です。

 

ここまできたら、もう不動産投資に未練はありません。
一棟マンションでのセミリタイアは、夢だったと忘れるしかありません。

 

もし一棟マンションを売却できれば、元通りに戻れるかもしれません。
ローン残高と同じ1億3,000万円で売れれば、毎月のローン返済から解放されるのです。

 

私は、祈る思いで何社かの不動産屋に、無料査定を依頼しました。

 

1億3,000万円以上で売れますように…。

 


 

数日後、各社から査定結果が届きました。

 

査定結果を見て、私は驚いてしまいました。

 

査定結果

・不動産会社A社8,000万円(利回り14.2%)
・不動産会社B社7,000万円(利回り16.3%)
・不動産会社C社6,500万円(利回り17.5%)

 

いったいどういうことでしょう1?
どの業者の査定結果も、私が買った価格よりもはるかに低いのです1?

 

何かの間違いじゃないのか?
だって、私は1億2,000万円で買ったのです。
オーバーローンで、1億3,000万円の借金をしているのです。
もし8,000万円で売れたとしても、5,000万円もの借金が残ります。

 

それが、今の相場だと6,500~8,000万円だなんて。
利回り14~17%ほどだなんて…。

 

さっそく、ネットで近隣地域の一棟マンションを調べてみました。
すると、10%前半~半ばの利回りで販売されていました。
査定金額は相場に近い印象でした。

 

あの一棟マンションは、賃貸需要の高くない地域だったのです。
リフォームしても、なかなか入居者が現れないわけです。

 

私は、賃貸需要の低い地域の物件を、相場よりも数千万円も高く買っていたのでした。

 

査定を見ながら、私は反省しました。
まぁ、いまさら反省してもどうしようも無いんですが。

 

こうなったら、少しでも高く売ろう思いました。
100万円でも高く売れたら、それだけ借金が減るのです。

 

私は、最も高い査定結果だったA社に連絡しました。
そして、売却に向けて話を奨めました。

 

不動産会社A社は、大手の不動産会社です。
富裕層などをはじめ、多くの買い手候補を知っているはずです。

 

担当者は、『利回り14%台なら大丈夫でしょう』と強気でした。
ただ、指値が入ることを見越して、8,500万円で売りに出す事にしました。

 

まだ、一棟マンションを買ってから1年半ほどです。
わずか1年半で売りに出すとは思ってませんでした。

 

長く保有して、家賃収入を稼げると思っていました。
しかし、初心者が一棟マンションを経営できるほど、不動産投資は甘くありませんでした。

 

だが、この一棟マンションはどういう人が買うのか。
サラリーマン大家か、専業不動産投資家か、富裕層なのか。

 

もちろん、すぐに売れる方がありがたいです。
しかし、8,500万円の物件を検討できる人など、ほとんどいないでしょう。

 

全てを担当者に任せるしかありません。
私は、天に祈るしかありませんでした。

 


 

一棟マンションを購入して1年5ヶ月後。

 

しかし、一棟マンションを売りに出して1ヶ月が経ちました。
1ヶ月が経っても、一棟マンションを購入して1年4ヶ月。

 

なかなか買い手は羅われません。
担当者から、良い返事はありません。

 

やっぱりか。
1億円近い一棟マンションなど、
誰も欲しいとは思わないのでしょう。

 

今から思えば、なぜあんな物件を買ったか謎です。
不動産投資に夢見ていた自分が情けないです。

 

それからも、不動産会社からの連絡を待つ日が続きました。
携帯の電話が鳴る度に、期待してしまう自分がいました。

 

売りに出して1ヶ月、2ヶ月。

 

途方もない時間に思えました。
しかし、待つ以外にありません。

 

もちろん、その間もローン返済からは逃げられません。
相変わらず、2ヶ月の家賃収入を1ヶ月分の返済に充てる非が続きました。

 

もはや、死に体にムチ打たれている様でした。

 


 

一棟マンション購入して1年7ヶ月後。

 

会社での仕事中、携帯が鳴りました。
一棟マンションの売却を依頼している不動産会社A社からの電話でした。

 

私は、すぐさま電話に出ました。
期待を込めて電話に出ました。

 

電話に出ると、担当者の喜びに満ちた声が聞こえました。
やっと購入希望者が現れました、とのことでした。

 

この言葉を受けた時、心の鎖が取れた気がしました。

 

やっと、あのマンションから解放される。
貯金を食い尽くし、妻の家出の原因となり、ローン返済で苦しめている、あの一棟マンションから解放される。

 

間違いなく、不動産投資をして最も喜んだ瞬間でした。

 

買主の希望価格は、8,000万円。
500万円の指値が入っていました。

 

しかし、500万円の指値など全く問題ありません。
ゴネて購入希望を取り消される方が、私にとって大きな痛手なのです。

 

買い手は、都内の不動産投資家のおじいさんでした。
なんと、8,000万円を現金で買うというのです。

 

8,000万円を現金で出せるなんて、羨ましすぎです。
世の中、とんでもない金持ちがいるものです。

 

買い手が現れてから、売却の話はトントン拍子で進みました。
何しろ、現金での購入なので、銀行の審査を待つ必要などありません。

 

そして、売りに出してから4ヶ月後、遂に売買が成立しました。
現金なので、売買契約と引き渡しを同日に行いました。

 

私は、買主に『なぜこの物件を会おうと思ったのか』と聞きました。

 

買主は、この一棟マンションから1キロほどの距離に物件を持っている様でした。
そして、購入後、ほぼ満室経営できているとのことでした。

 

この物件の近くで満室経営?
私の物件は、20部屋中半分ほどしか埋まってません。

 

どうやっているのか聞いてみました。

 

すると、車で30分程度の地域最大の駅前に仲介不動産屋に、
入居付けを依頼して回っているそうなのです。

 

なるほど。

 

その地域で大きな駅前の不動産屋をまわるのか。
人が集まる地域の不動産屋に、内見を依頼してまわるのがコツなのか。

 

だが、大家自ら不動産会社に依頼してまわるなんて。
大家は、ただ家で寝てるだけじゃダメなのか。

 

一方、買主は私に売却理由を聞いてきました。

 

私は、この一棟マンションを購入した背景から説明しました。

 

不動産投資セミナーで成功者を見て、
優雅な生活にあこがれてしまったこと。

 

営業マンに薦められるがままに、
その日のうちに1億円以上の一棟マンションを購入してしまったこと。

 

購入後に空室を見ると廃墟の溶暗状態で、
リフォーム代に650万円もかかったこと。

 

屋上から雨漏りで6部屋が水浸しになり、
防水工事と6部屋リフォームで200万円くらいかかったこと。

 

支えてくれていた妻が家出したこと。
ローン返済もできなくなって売るしかなくなったこと。

 

たった1年半ほどの出来事。
色々ありすぎて、あっという間だったこと。

 

私の話が終わった後、
買主おじいさんは言いました。

 

買主おじいさんの格言

私も最初の物件は失敗した。
私の友人たちも、みな失敗した。

 

だが、不動産投資は長い。
そして、人生はもっと長い。

 

いつかはこの経験は、あなたの人生の糧となる。
まだまだ光輝くチャンスはありますぞ。

 

人生の糧となる?
光り輝くチャンスがある?

 

一棟マンションを買ってみたものの、
私の不動産投資は失敗続きでした。

 

家賃保証という偽りの安心や度重なるリフォーム代。
妻に逃げられ、ローン返済は滞り、任意売却い追い込まれ。

 

もう地獄のどん底です。
あとは、死なない程度に生きていくだけです。

 

しかし、買主のおじいさんは、
まだまだ人生は長いとおっしゃた。
光り輝くチャンスがある、とおっしゃった。

 

まだ私の人生に、光は残っているのか?

 

自分では光が残っているかどうか分かりません。
なぜなら、今は地獄の底で息をしているのです。

 

ただ、一番の懸念材料だった、
あの一棟マンションは売ることができました。

 

これで、もうリフォーム代に追われることはありません。
入居者が現れずに、不安にかられることもありません。
車で3時間かけて、埼玉まで行かなくて済みます。

 

肩の荷が下りた気がしました。

 

しかし、まだ借金は残ってます。
その額、なんと5,000万円。

 

簡単に返せる金額ではありません。
かといって、逃げるわけにもいきません。

 

一棟マンションの引き渡しを終えた後、
私は今後の事をじっくり考え始めました。

 

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