不動産投資家ストーリー

10部屋リフォームと雨漏り修繕で賃貸経営が大ピンチ|一棟マンション買って大失敗 第2話

一棟マンション買って大失敗 第2話

リフォームと雨漏り修繕で計850万円の出費!?

一棟マンションを購入して3ヶ月後。

 

この時、初めての退去がありました。
タイミング悪く、2部屋同時の退去でした。

 

1部屋の家賃が5万円くらいだったので、2部屋退去で家賃収入は95万から85万に減りました。
それまでは毎月20万円貯まってたのですが、手残りは10万円に下がりました。

 

この時は、結構凹みました。
毎月の手残りが10万円も減るのです。
退去がこれ程辛いものなんだと身に染みて感じました。

 

それ同時に、家賃保証が切れたときを考えると、急に不安になりました。

 

この時は20室のうち10室入居中です。
ただ、今は8室の空室は家賃保証されてます。

 

しかし、家賃保証が切れると8部屋分の家賃収入は無くなります。
8部屋で約40万円もの収入が減り、家賃収入は45万円になります。

 

一方、ローン返済と管理費等で月75万円の支払いがあります。
つまり、毎月30万円ものマイナスが発生するのです。

 

30万円ものマイナスなんて、完全に赤字です。
こんなことになったら、もう大変なことです。

 

全身の血が引くのが分かりました。
焦りと不安で、身体が熱くなるのを感じました。

 

あの焦りは、株式投資の比ではありません。

 

株の場合は、どれだけ株価が下がってもゼロ以下にはなりません。
資産がゼロになるだけで、破綻にはなりません。
(※信用取引を除く)

 

しかし、不動産投資で毎月支出が続くと、底がありません。
収支が改善しなければ、貯金を全て食い尽くして、最期は破綻します。

 

しかも、空室募集を始めてからまだ1部屋も入居が決まってません。
3ヶ月も経つのに、8部屋のうち1部屋も決まってないのです。

 

その週末、物件の状態を見に埼玉まで行きました。
ついでに、管理会社にも行きました。
車で3時間くらいかかり、かなり遠く感じました。

 

恥ずかしながら、私はこの時初めて自分の一棟中古マンションを見に行きました。
なぜ見に行かなかったかと言うと、半年は空室保証だから安心したからです。

 

管理会社の人と直接会うのも、今回が初めてでした。
そして、マンション10室の空室を、一つ一つ見ることにしました。

 

1部屋目のドアを開けた時、
私は驚きで声を上げてしまいました。

 

部屋の中は、とんでもない状態でした。

 

部屋の中は、ゴミとほこりと蜘蛛の巣だらけ。
足を踏み入れるのも躊躇するくらいです。

 

けど、部屋に入らないわけにはいきません。
蜘蛛の巣を振り払って、なんとか部屋には入ってみました。

部屋の中は、すさまじかったです。

 

部屋の隅には、ハチやトンボの死骸がありました。
フロ場にはネズミの死骸が転がってました。

 

壁紙も、無残に剥がれ落ちていました。
また、床のフローリングもボロボロです。

 

完全に地獄絵図です。
とても人の住める状況ではないのです。

 

ほかの部屋も見たんですが、どれもひどい状況です。

 

キッチンはボロボロだったり、
ドアは外れていたり、
窓ガラスが割れたままの部屋もありました。

 

最期に見た部屋は、一番マシでした。

 

キッチンやフロ場は古いものの、まだ使える状態でした。
ただ、畳は色あせているし、壁紙も所々汚れています。

 

普通だったら『汚い部屋』だと思うでしょう。
ただ、それ以前に見た部屋が壮絶だったので、マシに見えました。

 

管理会社に聞いたら、内見希望者には、この一番マシな部屋を見せていたそうです。
キレイという状態では無いので、良い印象を与える部屋ではないですが。

 

私は、空室がこんなに汚いなんて思ってませんでした。
同時に、事前に言ってこなかった仲介業者に腹が立ってきました。

 

その場でこの一棟中古マンションを販売した不動産会社に電話しました。

 

すると、『空室を見たいと言われたら、見せていました』との反応でした。
確かに、私は事前に一度も『部屋の中を見たい』と言ってませんでした。

 

今後は管理会社に問い詰めましたが、『買う前に見なかったんですか?』と言われました。
そう言われて、結局は自分が悪かったと反省しました。

 

ただ、このまま放置しておくわけにもいきません。

 

すぐさま管理会社に依頼して、10部屋のリフォーム工事の見積もりを取りました。
10部屋とも壁や床やキッチンなども取り換えてしまおう、と思いました。

 

リフォーム工事は、かなり大型の工事となりました。

 

工事の内容
・和室を洋室へ変更
・壁紙張り替え
・キッチンを新しいモノに交換
・洗面台やフロの水栓を新品に交換
・エアコンも全て新品に交換

 

ただ、ライバル物件に勝って入居を決めるには、これくらいしなければなりません。

 

1週間後、
リフォーム工事の見積書が送られてきました。

 

10部屋のリフォーム費用は、なんと700万円!

 

金額を見た瞬間、
びっくりして腰を抜かしてしまいました。

 

驚きを通り越して、
放心状態となってしまいました。

 

1部屋あたり約70万円の計算です。
10部屋なので、計700万円です。

 

この時、不動産投資の恐ろしさが分かりました。
いや、正確には一棟中古マンションの恐ろしさでしょうか。

 

一棟マンションは部屋数が多いです。
また、ファミリー用だと一部屋が広いので、リフォーム代が多額になるです。

 

これらの部屋は、今まで全くリフォームして無さそうでした。
全てをキレイにするには、700万円という大金が必要なのです。

 

『高すぎる』と思って管理会社に相談したら、少し調整して650万円になりました。
これでも高いですが、このまま放置しておくわけにはいきません。

 

貯金を取り崩して、泣く泣く650万円を支払うことにしました。

 

ちなみに、リフォーム前の時点では、貯金はちょうど1,000万円ほどでした。
そして、リフォーム代で650万円を使いました。

 

 

この時点で、貯金は350万円でした。

 

妻にリフォームに650万円かかることを言うと、妻の怒りは爆発しました。
私は謝り続けましたが、妻の怒りはなかなか収まりませんでした。

 

妻は、毎月20万円貯金できている間は上機嫌でした。
しかし、リフォーム工事で一気に650万円吹き飛びました。
貯金が350万円になってしまい、妻が激怒するのも当然です。

 

だからと言って、いまさら引き返すことなどできません。
入居者に選んでもらうためには、リフォームは必須です。
ここまできたら、後には引き返せません。

 

リフォームが終わったのは、工事を発注して2ヶ月後。

 

また、この目でマンションの部屋を見に行きました。
また車で埼玉まで行きましたよ。片道3時間かけて。

 

部屋は、とてもキレイに仕上がってました。
築30年とは思えないキレイさでした。

この時点で、空室の保証が切れるまであと1ヶ月。
入居者が入るのを、期待して待つことにしました。

 

入居者募集サイトには、リフォーム後のキレイな部屋を掲載してもらいました。
広く明るく見える様に、写真も工夫しました。

 

さて、改めて募集開始してから一カ月。
どのくらい内見があったのか管理会社に聞きました。

 

だが、内見数はまさかのゼロでした。

 

ホント、この時はかなり凹みました。
なぜなら、650万円もかけてキレイにリフォームしたのです。
それで内見がゼロだなんて。

 

内見があれば、決まった可能性もありました。
なぜなら、部屋自体はとてもキレイなのです。

 

ただ、内見が無ければ良さも伝わりません。
私は内見を待つしかできませんでした。

 


 

一棟中古マンションを購入して6ヶ月後。

 

この時、ついに8部屋の家賃保証が終わりました。
来月からは、家賃収入が約40万円も減ってしまうのです。

 

それからは、地獄でした。

 

家賃収入からローン返済と管理費を引くと、毎月30万円ものマイナスです。
一方、会社の給料からの補填も考えましたが、約5万円が限界でした。

 

ということは、貯金は毎月25万円ずつ減っていくことになります。
もはや、穴の開いたバケツ状態です。

 

この時の貯金は、先ほど話した通り350万円です。
毎月25万円ずつ貯金が減っていくなら、1年半で底を尽くことになります。

 

地獄へのカウントダウンが始まりました。

 

ただ、私にできることは限られてます。
ひたすら、入居者が現れることを祈るしかありませんでした。

 


 

この頃から、夫婦仲はとても悪化していきました。

 

私は、頑張ってマンション経営を立て直しているつもりでした。
できる限りのことはしたつもりでした。

 

リフォーム工事も完璧に行いました。
あとは、入居者が現れると信じていました。

 

しかし、妻は日に日に不安が増している様でした。

 

毎月25万円ずつ貯金が減り続けています。
なかなか改善しない状況に、常にイライラしていました。

 

普段、私への風当たりもキツくなりました。
毎日の様に、夫婦喧嘩するようになりました。

 

妻は、事あるごとにお金の心配をするようになりました。
お金の心配が、妻を段々と追い詰めていったのです。
頻繁に、通帳の残高を気にしていました。

 

とはいえ、満室になれば全て解決です。
満室にさえなれば、また毎月20万円ずつお金が貯まっていきます。
そうなれば、妻の機嫌も良くなるはずです。

 

いまがちょうど底で辛い時なんだ。
ここを乗り越えたら、満室経営できる。
そして、セミリタイア生活に近づくのだ。

 

私は、ただひたすら入居者が現れるのを祈り続けました。

 

それに、もう少しで3月の引っ越しの多い時期でした。
これからが勝負だと思ってました。
すぐに入居者は現れるはずと信じていました。

 

今は耐えよう。
今が辛いだけだ。

 

おそらく今が人生の試練なんだ。
今が地獄の底で、これからは上がるしかないだろう。

 

しかし、
地獄の底はもっと深かったのでした・・・。

 


 

一棟中古マンションを購入して8ヶ月後。

 

すでに家賃保証も切れてしまいました。
予定通り、毎月25万円ずつ貯金が減っていきました。

 

10部屋のリフォーム工事が終わり、既に3ヶ月が経ちました。
しかし、入居はまだ決まりません。

 

内見は月に1件程度はありました。
ただ、入居が決まることはありませんでした。

 

この時点で貯金は300万円でした。

 

私は、ただただ入居者が現れる日を待ち続けました。

 


 

そんなある土曜日、管理会社から電話がありました。
管理会社の担当者は、かなり焦っている口調でした。

 

 

オーナー様、大変です。

入居者から連絡があって、天井から水が漏れてきている様です!

 

 

な、なんだって!?
水が漏れてきてるって?

 

一瞬、頭が真っ白になりました。

 

管理会社によると、水漏れの部屋は102号室でした。

 

102号室のリビングの天井から、すごい勢いで漏れてきているのだという。
リビングは、完全にびしょ濡れの状態だというのです。

 

その日は土曜日だったので、すぐさま車でマンションに向かいました。
また3時間かけて埼玉にまで行ったのです。

 

マンションに近づくと、激しい雨が降っていました。
『雨漏りの水が入って来ているのだ』と思いました。

 

マンションに着くと、管理会社の担当者も来ていました。
急いで問題の102号室に入りました。

 

部屋に入ると、確かに天井から水が漏れてきています。
しかも、ポタポタではなく、途切れることなく水が入って来ているのです。

私と管理会社の担当者は、本能的に上の階を疑いました。
102号室に水が漏れてるということは、202号室が怪しい。

 

幸い202号室は空室です。
202号室の中に入ると、ここも水浸し。

 

202号室のリビングに行くと、
なんとさらに上の階から水が漏れてきているのです。

 

我々は顔を見合わせました。
そして、同じことを考えてました。

 

我々は、すぐさま302号室を見に行きました。
すると、302号室も天井から水漏れ。

 

次は、402号室へ。

 

402号室も同様に、水漏れで部屋中びしょびしょでした。

 

せっかくリフォームした床や天井が水浸しです。
私は、水で剥がれ落ちた壁紙を見つめて、ゲンナリしていました。

 

その時、管理会社の担当者がリビングの天井を指さして言いました。

 

 

雨漏りの原因は、天井のあそこからでしょう。

 

確かに、402号室の天井の一点から、水が勢いよく滴れ落ちてきています。
いや、滴れ落ちるというより、流れ込んでくるという表現が正しいです。
コップの水が、10秒ほどで満杯になる勢いでした。

 

天井を見ながら、私は『何とかしなければ』と思ってました。
ただ、どうすれば良いのか全く分かってませんでした。

 

ただただ、立ち尽くすのみです。
大家なのに、何をすべきか全くわかりませんでした。

 

 

屋上に上ってみましょう!

 

我々は屋上に向かいました。
よく考えれば、屋上の穴を塞げばいいだけだ。

 

私は、雨に濡れながら屋上で穴を探しました。
しかし、水が流れ込んでいく穴など見当たりません。

 

402の天井から水が流れ落ちてきてる。
しかし、どれだけ屋上を見渡しても、水が流れ込んでいく穴が見当たらないのです。

 

私は、雨に打たれながら焦りました。
早く穴をふさがなければ、ますます水浸しになってしまう。
しかし、どれだけ探しても穴など見当たりません。

 

その時、管理会社の担当者は言いました。

 

 

水は、屋上のわずかなすき間から入ってきているのでしょう。
この雨の中では、どこから侵入してきているかは分かりません。

明日、もう一度見に来ましょう。

 

ただ、このままでは雨はどんどん部屋の中に入ってきます。
102の部屋をこのままにしておくわけには行きません。

 

管理会社のアドバイスで、402の天井から落ちてくる水を排水する仕掛けを作りました。
ビニルシートをつるして、水を集めて、窓の外に排水するのです。

この排水路は、完全に応急処置です。
ですが、102号室をこれ以上の水漏れから救うには、これしかありません。

 

管理会社の担当者が手際よく排水路を作るのを見て、私は自分が情けなくなりました。

 

私一人では、102号室の水漏れに、あたふたするだけでしたでしょう。
屋上を見ても、見つかりもしない小さい穴を探し続けていただけでしょう。
また、応急処置の排水路を作るという考えさえ起きませんでした。

 

大家なのに、雨漏りに全く対応できなかったのです。
管理会社の担当者がいたからよかったものの、自分一人では無力でした。
この一棟マンションのオーナーなのにですよ。

 

402号室に排水路を設置すると、102号室の水漏れは収まりました。
ただ、すでに部屋中水浸しで、家具などはびしょ濡れでした。

 

102号室の雨漏りは止まったものの、入居者は水浸しになった部屋を見て戸惑ってました。私と管理会社の担当者は、ひたすら謝り続けました。

 

念のため、他の部屋も見てみることにしました。

 

すると、303号室と203号室にも水漏れが起こってました。
天井や壁の中を伝わって、水が流れ込んできたのでしょう。
せっかくリフォームしたのに、部屋は台無しでした。

 

私は、いったん管理会社に戻って対策を練りました。

 

まずは、雨漏りの原因である屋上を調べなければ。
ちょうど402号室の天井あたりから、水が入って来ているのだろうし。

 

それに、今回雨漏りがあった部屋を再リフォームしなければ。
せっかくリフォームしたばかりだが仕方ない。

 

あと、102号室の入居者への対応も考えなければ。
幸い他の部屋が空いてるので、引っ越してもらおう。
もちろん、引っ越し費用は私の負担です。

 

あぁ、またお金がかかる、と思いました。

 

その時、私はあることを思い出したのです。

 

この雨漏りのリフォーム、火災保険で直せるのでは!?

 

この物件の購入時、100万円ほど払って火災保険に入りました。
その時、保険の内容に『雨漏り』という内容があったことを思い出したのです。

 

保険さえ下りれば、貯金を減らさずに修繕できる。
なんとか、希望が見えてきた。

 

とりあえず、リフォーム業者を読んで雨漏りを止めなければ。

 

翌日、雨漏りの箇所を調べるため、屋上から放水してみました。
すると、402号室の真上のコンクリートから、建物内部へ吸い込まれていくのが分かりました。目に見えないすき間に、水が勢いよく吸い込まれていってました。

 

業者によると、建築してから時間が経ったためコンクリートに小さいひび割れができていた様です。その割れ目から水が入ることは、よくある雨漏りの原因だという。

 

しかも、402号室の上はちょうど屋上の真ん中で、少し凹んだ場所になってました。
そのため、屋上全体に降ってきた水が、402号室の上の穴に吸い込まれてきたようです。
どおりで、水の勢いがすごいと思ったんですよ。

※水が集まる図

なるほど。
教えてもらえば納得だが、私一人では到底分からかった。
一棟マンションのオーナーなのに、マンションことを全く知りませんでした。

 

応急処置で穴をふさぐとともに、屋上全体の防水工事もすることにしました。

 

今回の雨漏りは、築年数の経過でコンクリートにヒビができたと思われる。
となると、コンクリートの他の箇所でも雨漏れが発生してもおかしくない。

 

少し値が張るが、二度と雨漏りなど起きないようにしなければ。

 

雨漏りの起こった部屋のリフォームも必要です。
再リフォームする必要があるのは、5部屋。
402号室、302号室、202号室、203号室、そして、102,号室。

 

102号室の入居者には、空いている205へ引っ越してもらうことにしました。
部屋が2階の角部屋になったので、喜んでおられた。

 

2週間後、雨漏り修繕工事の見積書が届きました。

 

雨漏り・防水・リフォーム工事の見積書

・雨漏り修繕20万円
・屋上防水工事:40万円
・5部屋リフォーム代:140万円
合計:200万円

 

金額は、合計で200万円。
もう、ため息も出ませんでした。

 

だが、今回は火災保険で対応できるかもしれません。
一時的に私が支払うが、後から保険金が入るはずです。

 

工事発注後、私は見積もり書を保険会社に奏しました。
雨漏りの写真と共に、保険会社に保険金を請求しました。

 

請求書を送付した後、
私は保険金の支払いを待つ日が続きました。

 


 

一週間後、
保険会社から電話がありました。

 

私は、いくら保険が下りるのか尋ねました。

 

しかし担当者は、『今回の工事は保険の適用外です』と言ったのです。

 

私は、担当者の言葉に耳を疑いました。
一瞬、何を言ってるのか理解できませんでした。

 

保険が下りないって!?
いったいどういうこと?

 

火災保険の補償内容に、『雨漏り』と書いてあります。
あの水漏れは、どう見ても雨漏りです。

 

驚くと共に、保険の担当社に聞きました。

 

すると、『今回の雨漏りは経年劣化によるものなので適用外です』と言いました。

 

経年劣化とは、築年数が古くなって起こり得る建物の不具合です。
私の一棟マンションは築30年と古いので、『古くなって自然とひびが入った』と言うのです。

 

契約書をよく見ると、『経年劣化は補償の対象外』と書かれてました。
こんな小さい文字は、申込時に全く見てませんでした。

 

確かにリフォーム業者は、経年劣化だと言っていました。
実際、築30年程度の物件だとよくあることらしい。

 

そして、保険の契約書には『経年劣化は適用外』と書いてあります。
したがって、今回は補償をあきらめざるを得ないのです。

 

私は、万が一に備えて保険は入ってました。
保険に入っていれば、全て補償されると思ってた。

 

しかし、『経年劣化が原因の事故は補償対象外』とは知りませんでした。

 

この時にまた別の考えが頭に浮かんできました。

 

それは、この一棟マンションを売買した時、
契約書に瑕疵担保責任が設定されていたのを思い出しました。

 

瑕疵担保責任とは、
『物件購入後に「雨漏り」「シロアリ」などが発覚したら、売主の負担で直す』
という内容です。

 

売買契約書を確認すると、確かに瑕疵担保責任が付いてました。
これで200万円を売主に請求できるからです。

 

しかし、まだ安心はできません。
火災保険の契約で『経年劣化』の見落としもあったので、もう一度売買契約書を見直してみたのです。

 

すると、瑕疵担保責任は『半年』と記載されてました。

 

今は、ちょうど購入から9ヶ月ほどです。
瑕疵担保責任の効力の半年は、とっくに過ぎていたのです。

 

これで、売主に請求できる可能性はなくなりました。

 

結局、修繕代の200万円は、私の負担となってしまった。

 

 

この時点で、貯金110万でした。

 

雨漏り修繕のお金を振り込んだ後、妻に報告しました。

 

雨漏りで部屋が水浸しで、雨漏り工事をすることを伝えました。
土下座しながら、必死に事情を説明しました。

 

費用の200万円は私が支払うことも言いました。
保険も瑕疵担保責任も適用できないことも言いました。

 

私は、また妻が激怒すると思ってました。
それでも、ただひたすら謝ろうと思ってました。

 

しかし、妻は怒ってきませんでした。

 

<<戻る   第3話へ>>



-不動産投資家ストーリー

© 2020 サラリーマン卒業大作戦!