不動産投資で人生大逆転 最終話
不動産投資を志して、セミナーや個別説明会への参加を繰り返していた。
そして、やっと良いと思える物件に出会うことができた。
実際に物件を見に行って、収支計算をした。
あとは、不動産投資の師匠である伊藤に電話して、良いかどうかを聞いてみよう。
伊藤先生との会話で、俺は物件の条件を伝えた。
その時、伊藤は普段とは違う声を出した。
伊藤との会話の続き
え・・・。
田中、お前・・・。
えぇ、どうした！？
この物件ダメかなぁ・・・？
いや、めちゃくちゃ良い物件だ。
よくこんな物件見つけてきたな。
あぁ、パッとしない若い営業マンだったけど、提案はめちゃ良かった。
これを買おうと思うんだが、どう思う？
待て待て、ちゃんと物件を見に行ったのか？
収支の計算もしたのか？
あぁ、提案された直後に一人で物件調査行ってきたよ。
西葛西駅前は店も多くて活気あるし、生活には便利そうだ。
マンションまでの道も、広くて明るいし危険さなど無さそう。
おぉ、行動が早くて良いね！
じゃあ、収支はどうなっているの？
毎月、家賃5万で、満額ローンを組んだ場合は返済2.7万、管理費0.8万。
結果、手残りは毎月1.5万円。
固定資産税も加味すると、年間13万くらいの手残り。
おぉ、きちんと収支計算もしたのか！
で、収支はキチンとプラスになるな。
地下鉄東西線の西葛西駅7分なら、入居者には困らないだろうな。
伊藤がこの物件を買おうと思った決め手は？
やっぱ、一番は価格かな。
経験値UPのためには程よい価格と思った。
それに、すぐ売ろうとしても問題なさそうだし。
この周辺の相場は5～7％なので、850～1000万円くらいで売れると思う。
どうせ買うなら利益が出た方が良い。
一棟モノの頭金などに回せるしね。
素晴らしい！
きちんと出口戦略まで描けているね！
そうと決まったら、早めに購入しないとね！
俺が見る限り、めちゃくちゃ良い条件だから、すぐ売り切れそう。
あぁ、分かった。
すぐに営業マンに連絡するよ！
伊藤、ありがとう。
伊藤との電話を切るや否や、すぐさま営業マンMさんに電話した。
まだこの物件は、他の誰にも買われてない様子。
俺は、すぐさま買付証明書をメールで送付。
人生で初めての買付証明だ。
通常は、銀行の仮審査を取ってから出すことが多いという。
だが、Mさんが金融機関への手配などもしてくれるので、融資審査前に購入意思を示す流れとなった。
Mさんは、俺が気に入ると予想しているようだった。
そのため、他の誰にも提案せずに2,3日は様子を見ようとしていたらしい。
提案物件と言い、私への対応と言い素晴らしい対応。
見た目はパッとしないが、なかなか良い仕事をする。
Mさんがいくつかの金融機関に打診した結果、A銀行が良い条件で融資してくれそうだ。融資審査に必要な資料を銀行に送った。
審査はどうなるだろうか。
不安でドキドキする。
融資審査は1週間後に出た。
金額750万円満額・期間35年・金利はなんと1.8％。
家賃収入は月5万円
ローン返済が付き2.4万円
経費は着き0.8万円。
毎月の手残りは約1.8万円になる。
次は、不動産売買契約だ。
融資審査が通ると、その週末には売買契約を行うことになった。
さすがP社は不動産投資を専門としているだけあった、動きが素早い。
ボーとしてたら、売主の気が変わって可能性だってあるからだ。
不動産売買契約の日が近づくにつれて、緊張はどんどん上がっていった。
契約の前日には、緊張はMAXに達した。
ついに明日は不動産の契約だ。
ワンルームマンションを買って不動産投資がスタートする。
750万円もの売買契約は緊張する。
数年前に家を買った以来の緊張だ。
まさか、人生で自宅以外の不動産を買う事になるとは。
数カ月前までは、全く想像すらできなかった。
だが、俺は今後も、不動産投資の規模を大きくするつもりだ。
3件、4件と増えていくだろう。
この物件だけでは、家賃収入は年間わずか60万円。
だが、このワンルームマンションは、不動産賃貸業を始める大きな第一歩だ！
契約は、週末の土曜に行われた。
場所は、不動産会社の個室だ。
売主は、90歳のおじいさん。
身体はヨボヨボだが、眼光は鋭い。
契約自体は、1時間ほどで終わった。
事前に契約書の細部を調整済みだったので、当日は読み合わせだけだった。
契約を終えると、売主と雑談が始まった。
売主は、売主自身が不動産投資を始めた頃の話をしてくれた。
売主がワンルームマンションを買ったのは、約30年前のバブルの時代。
株と土地の値上がりは、日本人全員が富裕層になる勢いだった。
売主は、最初はワンルームマンションをいくつか買った。
その後、一棟アパートや一棟マンションを買っていったそうだ。
同じころ、周りの友人も不動産投資に夢中になっていった。
だが、不動産投資で失敗した者たちも、たくさんいたそうだ。
みな、夢と欲と希望を持って、不動産投資の世界に入ってきていた。
不動産価格は上昇し続けていたので、みな早く買おうとしていた。
だが、収支を計算することなく買った一人の友人は、ローンの支払いに苦しむことになる。
その友人は、毎月家賃収入100万円・ローン返済70万円で買ったが、家賃は20万円しか得られなかったらしい。
その友人はアパートも1棟買ったばかりだった。
不幸なことに、アパートも赤字経営。
家賃がきちんと入ってこないと、ローンが返済できない。
2棟買って、毎月70万円の持ち出し。
当然、会社員の給料で補える金額ではない。
その友人は、日に日に元気がなくなっていった。
昼間に、彼がトレイで吐いているのも観たことがある。
賃貸経営が行き詰まった友人は、物件を売ろうとした。
不動産は上がり続けていたので、高く売れるとたかをくくっていた。
だが、世はバブル崩壊が始まっていた。
計1億5,000万円で買った一棟マンション・一棟アパートは、同額では到底買い手が見つからない。値下げを繰り返して、やっと1億円で売れた。
結局、5,000万円もの借金だけが残った。
もはや、見るに堪えない表情だったらしい。
その後、友人は自己破産を選んだ。
友人を見たのは、それが最後だった。
数カ月後、友人は皆の前から姿を消した。
会社も辞め、家族も離れ離れになり、遠くに引っ越していった様だ。
彼や彼の家族が、その後どうなったかは分からない。
誰も連絡がつかなくなった。
その友人も、夢を見て不動産投資を始めた。
しかし、待っていたのはこの世の地獄だった。
しかもだ。
これはその友人に限った話ではないらしい。
彼の様に、自己破産や行方不明になった人は、大勢いた様だ。
不動産投資の失敗。
株式の信用取引の失敗。
大きな借金を背負う人が続出した。
自己破産、自殺、一家離散、一家心中など、
もはや社会現象となっていた。
俺は、売主がバブルを生き残れた理由を尋ねた。
すると、売主は自信を持ってつぶやいた。
売主おじいさん
最初は小さいワンルームマンションから始めたからだよ。
売主は、最初に今回の売買の対象の西葛西のワンルームマンションを現金で買った。
現金買いなので、空室であっても負担はほぼ無い。
退去があっても、焦る必要は無かった。
じっくり賃貸経営に取り組むことができた。
売主は、さらにワンルームマンションを2戸買った。
ワンルームマンションで十分経験を積んだ。
その後、一棟アパートや一棟マンションを買い始めた。
一棟モノを買う時、売主はすでに賃貸経営の経験値が高かった。
したがって、良い物件・悪い物件がある程度分かった。
物件を目の前にしても、焦らずじっくり考える余裕があった
そのため、変な物件を買うことは無かった。
周りの不動産投資の初心者は、かなりの田舎や低利回りの物件を買っていた。
買った後に想定通りにいかずに、多くの人はとても苦しんでいた。
売主が一棟モノが失敗しなかったのは、ワンルームマンションで経験を積んでいたからだ。
ワンルームマンション経営中に、色々試したり、考えたり、時には失敗して経験を積んでいた。その経験があったから、一棟物件を検討するときに失敗しなかった。
売主は、決済・引渡の最後に言っていた。
不動産投資は、夢も見れるが地獄も見れる。
だが、結局夢を見る人は、じっくり進めた人だけだ、と。
そして、この門仲のワンルームマンションを引き継いで、
俺にも不動産をどんどん大きくしてほしいとも言っていた。
決済・引渡が全て終わっとき、
90歳の売主は、大きな笑顔を見せてくれた。
こうして、俺の初めてのワンルームマンションの売買契約は無事終わった。
物件の決裁・引き渡しは、契約の2週間後に行った。
決裁・引き渡しの際にも、売主おじいさんと会った。
おじいさんは、『あのマンションをよろしくな』と言って鍵を渡してくれた。
売主おじいさんは90代ということもありヨボヨボだ。
だが、不動産投資で何億もの資産を築いてこられた。
人生頑張ってきたんだと思うと、とてもカッコよく見えた。
決裁・引渡しが終わると、マンションオーナーになったという実感が出てきた。
これで俺の不動産投資が始まった。
さっそく師匠の伊藤に会うことにした。
俺もついにオーナーになったことを報告したかったのだ。
伊藤との会話の続き
伊藤、ついにマンションの引渡が終わったよ。
ついに、不動産投資がスタートしたんだよ。
おめでとう。
遂に始まったな！
けど、もっと大きくするんだろ？
これからも楽しみだな？
あぁ、大きくする。
5年後には伊藤くらいの規模（年間家賃2500万円）にして、セミリタイアを視野に入れるよ。
俺が言うのもなんだけど、伊藤はかなり順調なスタートだと思う。
それも、徹底的な準備のおかげだな。
本やセミナーで、しっかり勉強したもんな。
その成果もあり、大手町まで20分の駅の8％のワンルームマンション買えたもんな。
努力と準備の成果だよ！
いやいや、伊藤のおかげだよ。
全く利益の出ない港区のワンルームマンションを買おうとしたとき、伊藤の適切にストップかけてくれたよな。
あの時、利回り3％台で価格数千万円の物件とか買ってたら、収支もマイナス・資産状況も債務超過で、とんでもない状況になっていただろう。
失敗しないようにアドバイスくれて、本当にありがとう。
最初に微妙な物件買ってしまい、金銭的に苦しくなってる人ってホントに多いからね。
強く営業されたり、
美人に営業されたり、
作り話で同情を誘われたり…。
そうなったら、セミリタイアどころか、人生足止めになるところだったな。
そう考えると、最初にワンルームマンションを買うという選択は大正解だな。
あれだけやる気出して、必死になって勉強しても、それでも微妙な物件選びそうになってたもん。最初の物件で失敗する人が多いのも、納得できる。
最初に数千万円とか1億円とかの物件だったら、大変なことになっていただろうな。
想像するだけで恐ろしいわ。
おそらく、今日買ったワンルームマンションでも困ることは出てくるだろう。
入居中のトラブル、リフォーム、空室募集など、大家となれば問題の繰り返しだ。
けど、750万円の物件なら失敗してもすぐやり直しは可能だ。
そして、失敗を繰り返すたびに、不動産投資家としてのレベルは上がる。
トラブルか…。
だが、伊藤はそういったトラブルを乗り越えたから年間家賃2500万円まで増やせたんだろう。
あぁ、色々トラブルあったよ。
空室が埋まらず、近所の不動産屋に営業周り。
外国人が退去したら、部屋はゴミと虫の死骸だらけ。
売買契約後にトラブル発生で、契約解消もかけての交渉。
購入後に、予想外のリフォームが必要で資金が尽きかけた。
今から思い返せば、色々あったなぁ。
まあ、普段は手間なんてほとんどかからないんだけどね。
ど、どれも半端ないな。
お前、サラリーマンしながらそんなことしてたの！？
あぁ、色々頑張ったよ。
けど、頑張った先にはすごい人生が待ってたよ。
いま新宿のタワマンに家族と住んでても、毎年1000万円ほど貯まってるし。
お前、すげえわ。
これからも、お前に付いていくわ！
師匠、よろしくお願いいたします。
田中には恩があるし、できることはするつもりだよ！
一緒に頑張っていこう！
こうして
俺の不動産投資はスタートを切った。
家賃収入は年間60万円。
手残りは、年間約20万円。
大した金額ではない。
豊かになった実感など全くない。
だが、これは大きな第一歩だ。
ワンルームマンションのオーナーになったことで、様々なことを経験できた。
物件探し、物件調査、収支計算、売買契約、決済・引渡。
さらに、これからも色んなことが待っているはずだ。
退去時のリフォーム、空室募集などは大家としての基本業務だ。
さらに、実際にワンルームマンションを持つことで、不動産投資の利益などを経験値がどんどん貯まっていく。その経験をもとに、今後の物件選びをより良いものにできるはずだ。
だが、俺はワンルームマンションで終わりたくはない。
1～2年後には、一棟アパートや一棟マンションを買いたい。
当面の目標は、家賃収入2500万円！
そして、いつかはセミリタイアを達成したい！
今から経験を積めば、普通に達成可能な目標だ。
不動産投資は、経験とキャッシュフローが増えれば加速度的に資産は増えていく。
5年後には、今の伊藤の家賃年収2500万円の規模を越えていたい。
そして、さらに規模を大きくすることも可能だ。
これだけの金額を、会社の給料で稼ぐことはまず無理だ。
そもそも会社員の給与だけで1000万円を超えるのは至難の業だ。
役員になれば2,000万円も可能だろうが、それでも50歳前後で選ばれた人のみだ。
だが、不動産投資なら誰にでも可能だ。
手順を間違えなければ、確実に資産も収入も大きくなる。
会社で出世を目指すより、早く確実に稼ぎは増えていく。
そういえば、伊藤は
『田中はかなり順調なスタートだと思う。』
と、言ってくれていたな。
やっぱり、本やセミナーで知識を養ったおかげだ。
セミナーや個別相談会で良い物件を提案されたことも大きい。
今後も不動産投資は続けるつもりだ。
もちろん、規模は大きくしていく。
そのためにも、あと1～2部屋の物件を買って経験を高めよう。
目標の家賃年収2500万円。
そして、いつかはセミリタイア。
セミリタイアめざして 、
また不動産投資にセミナーに参加しよう！
（不動産投資で人生大逆転 完）