不動産投資で人生大逆転 第4話
俺は、不動産投資でたくさん稼ぎたいと思っている。
それなら、いきなり一棟アパートや一棟マンションを買った方が良いのでは？
だが、不動産投資の師匠の伊藤は、いきなり一棟アパートや一棟マンションを買う事に警告してきた。
初心者が5,000万円とか1億円の物件を上手く経営できるはずがない、と言うのだ。
そこで、今日は一棟マンション投資で失敗したおじさん（通称：失敗おじさん）に会いに行くことになった。
伊藤が不動産投資を始めたとき、一度話を聞いた人らしい。
その話が壮絶すぎて、伊藤はいきなり一棟モノは止めたそうだ。
不動産投資の成功話は伊藤から聞くことができる。
だが、失敗談を聞くことも重要だ。
初心者が一棟マンションを買ったらどうなるか興味がある。
失敗おじさんに、色々と話を聞いてみよう。
待ち合わせは銀座のカフェ。
俺らが着いたときには、既に失敗おじさんは来ていた。
失敗おじさんとの会話
久しぶりだね、伊藤君。
不動産投資は順調かい？
おじさんのおかげで、なんとか順調に進めています。
それはそれは良かった。
今日は、ご友人がワシの話を聞きたいって？
こちらは友人の田中で、これから不動産投資を始める予定です。
不動産投資の始め方の話をしている時、『いきなり一棟モノを買っても良いか』、と聞かれました。
そこで、失敗おじさんの話を聞きたいと言ったので、連れてきたのです。
よろしくお願いいたします。
勉強熱心でエライね。
将来、大物になりそうな気がするわ。
おじさんが一棟マンションを買ったきっかけは、何だったんですか？
一棟マンションを買ったきっかけは、不動産投資のセミナーだった。
その不動産投資のセミナーでな、一棟マンションをうまく経営できている人を『不動産投資の成功者』として紹介されてたんじゃ。
その成功者たちは、みなキラキラしていてな。
服やカバンや時計はブランド物。
豪邸に住んで、車は高級外車。
会社も辞めて、優雅なセミリタイア生活を送っているみたいだ。
ワシは彼らが羨ましくて、一棟マンションが欲しいと思ってしまったのだ。
なるほど。
成功した姿にあこがれてしまったということですね。
具体的な物件は、セミナーや個別相談会で提案されたのですか？
そうそう、その成功者たちの紹介の後に、個別相談会があってな。
営業マンに、埼玉の4階建て一棟マンションを提案されたんだ。
それって、何社目の不動産投資セミナー参加でしたか？
事前に不動産投資の勉強はある程度してたんですか？
セミナー参加は、5社目くらいかな？
一応、利回りとかの基本知識は知っていた。
そのセミナーで提案された日のうちに、買う事を決断したのですか？
恥ずかしながら、その通りじゃ。
提案された時は、成功した人生を想像して正常な判断ができなかった。
頭の中は『早く一棟マンションが欲しい』となってしまっていた。
物件の条件などを、冷静に見れてなかったな。
買われた埼玉の一棟マンションは、どんな条件だったんですか？
利回りとかの条件は？
4階建て鉄筋コンクリート造で、ファミリー20部屋。
1億,2000万円で、利回りは9.5％。
銀行からお金を借りることができた。
満室想定では毎月の家賃は約95万円だった。
購入時の入居率は20分の12部屋だった。
ただ、空室8部屋は半年間の家賃保証が付けてくれた。
融資条件、キャシュフローなどは？
融資は、1億3,000万円のオーバーオーバーローンが出た。
ただのサラリーマンに、1億3,000万円も貸すなんて少し怖かったがな。
家賃収入95万円に対して、
ローン返済は月65万円と管理費は約10万円。
購入当初のキャッシュフローは、毎月20万円だった。
※
周辺の住環境はどうだったんですか？
あと、駐車場とかは世帯数分ありました？
最寄りの〇〇駅から徒歩25分。
完全に車社会だったな。
駐車場は、ファミリー20部屋に対して20台分あった。
コンビニやスーパーは近かった。
だが、大型スーパーまでなら車で1時間かな。
小学校や中学校までは、自転車で15分ほど。
一見、良さそうな条件ですね。
問題はなさそうですけど。
立派なマンションをイメージできますけどね。
だろ！？
初心者だったのもあるが、良い物件に見えてしまったんだよ。
けど一番の原因は、『この物件を買えばセレブ生活だ』なんて思ってしまったことじゃ。
そう思ったら、冷静に考える事などできなくなっていたんだ。
家賃保証は半年でしたっけ？
購入後は、順調に入居者で埋まったんですか？
いや、それが全く埋まらなかった。
で、さすがにおかしいと思って、マンションの部屋を見に行ったんじゃ。
初めて部屋に入ったんだが、部屋の状態はひどかった。
マンションの部屋が、どうひどかったんですか？
廃墟みたいな状態だった。
玄関は、ほこりやゴミや蜘蛛の巣。
キッチンは旧型でボロボロ。
リビングには、壁紙ははがれてるし虫の死骸の落ちている。
風呂場になんて、ネズミの死骸があったな。
※
ひ、ひどいですね。
ちょうどそのころ、2部屋が退去になってしまって。
それで、元々の空室と合わせて計10部屋をリフォームすることにしたんだよ。
リフォーム10部屋！？
しかも、ファミリー部屋！？
リフォーム代高そう…。
あぁ、結局650万円もかかったよ。
リフォームで650万円！？
リフォームって、めちゃくちゃお金かかりますね！
あぁ、特にファミリー部屋は広いからな。
ただリフォームしなきゃ空室は埋まらないし必要経費だよ。
ちなみに、この時点で貯金は350万円だった。
そして、空室保証が切れるまで、あと1ヶ月だった。
で、入居者は決まったんですか？
内見とかもあったんですか？
リフォ－ムして2ヶ月経っても、入居は無かった。
内見も1件だけだったな。
えっ！？
完全にリフォームしたのに！？
あぁ、フルリフォームだよ！
ただ、3月が勝負だと思って、耐えることにした。
けど、空室保証が切れて、一棟マンションで毎月30万円の持ち出しになった。
会社の給料では5万しか補てんできず、毎月25万円ずつ貯金を取り崩す生活が始まったんだよ。
毎月25万円貯金が減っていくのですか？
めちゃくちゃ、キツいですね！
地獄へのカウントダウンだよ（笑）
今だから笑えるけど、あの時は精神的にキツかった。
けど、俺よりも妻がキツそうだった。
基本的に、女性って現金主義だろ？
貯金が減っていくなんて耐えられない生き物なんだ。
な、なるほど。
だが、さらに追い打ちをかける事件が発生したんだよ。
ある日、管理会社からの電話で『入居者の部屋の天井から水が漏れてきています』って連絡が入ったんだ。
すぐに車でマンションまで行ったよ。
イヤな予感がします。
その時、物件周辺は大雨でな、
多分ポタポタ程度の雨漏りしてきているのかと思った。
で、管理会社の担当者と102号室の中に入ったんだよ。
じゃあ、部屋の中はポタポタ雨漏りってレベルじゃなかった。
壁や床など、完全に水浸しだったんだ。
えー！？
最悪な状況ですね。
で、水は天井から漏れてきてたから、上の階を見て回ったんだ。
じゃあ、402号室の天井のある一点から、水が流れて入って来ていたんだ。
なるほど。
水の侵入箇所は特定できたんですね！
屋上中に水が、その402号室の上あたりに流れてきていたんだ。
翌日、業者を読んで屋上を確認させたんだ。
そしたら、屋上のコンクリートに小さなヒビができてて、そこから水が侵入したらしい。
もう築30年くらいの古い建物だから、何かしら不具合はあるわな。
雨漏りの修繕はしたんですよね？
水浸しになった部屋も修繕が必要ですよね？
全部修繕したよ！
屋上の防水加工、雨漏りした5部屋の再リフォーム。
合計で、200万円かかった。
けど、この時のお金はなんとかなると思ってたんだ。
火災保険ですか？
正解！
俺は、急いで保険会社に請求したよ。
見積書を送って、計200万円請求したよ。
けど、事故や破損なら保険が適用できるらしいが、老朽化による不具合保険適用外らしい。いわゆる経年劣化というものだ。
確かに契約書にも、小さな文字で書いてあった。
火災保険の落とし穴ですね。
今まで一度も屋上防水などの修繕をしてなかったらしい。
屋上のコンクリートもずっと野ざらしだった。
だから、経年劣化としか考えられないとして、保険適用は一切認められなかった。
経年劣化が保険の対象外って、意外に知られてませんよね。
結局、保険会社への請求はあきらめざるを得なかったよ。
貯金から200万円を支払わざるを得なかった。
この時点で、貯金は110万円ね。
また地獄の門に一歩近づきましたね。
地獄の門が開きかけてたよ（笑）
だが、ここで妻が救いの手を差し伸べてくれたんだ。
妻が独身自体に貯めた貯金100万円を俺に渡してくれたんだ。
『苦しい時だけど、2人で乗り越えよう』って。
俺は、男泣きしたよ。
何時間も泣いていた。
この時点で、貯金210万円ね。
めちゃくちゃ良い奥さまですね。
あぁ、良い妻だった。
妻の貯金で難を逃れたかと思った。
だがその翌週、一棟マンションの不動産取得税の請求が来たんだ。
その額、なんと180万円。
うわぁ・・・。
俺、その時は不動産購入後に取得税を払うなんて知らなくてさ。
税務署から請求書が届いてから知って、ホントびっくりしたよ。
この時点で、貯金は30万円。
貯金、30万円…。
ツラすぎる。
妻に話したが、もう怒りを通り越しててな。
翌週、会社から帰ったら、家の中がガランとしてた。
俺が会社に行ってる間に、妻は子どもを連れて実家に戻ったんだ。
『あぁ、終わったな』と感じたよ。
聞いてるだけで、辛すぎです。
僕なら絶対耐えられません。
妻にはメールで謝ったが、家には戻ってこなくてなぁ。
だが、弁護士を通してしか連絡が取れなかった。
当然、子どもとも音信不通。
笑えない状況ですね。
この頃は、会社にいても仕事が全く手につかない状態だったよ。
貯金も底を尽きそうだし、妻にも逃げられて。
ホント辛すぎて、
まともにご飯が食べれなかったな。
もう全てから逃げ出したいと思った。
・・・。
あの時は、本当に自殺を考えたよ。
人間って、不思議な生き物だよ。
普段は自殺なんて考えないのに、追い詰められたら突飛もない考えをするもんだ。
だが、俺は死ぬ勇気も無かったんだ。
だがあの時は、死んでも地獄、生きてても地獄だったな。
精神的に追い詰められてたんですね。
5月になると、臨時的な修繕が発生したんだ。
エアコンの故障、給湯器の故障、そしてトドメが固定資産税。
あぁ、5月に来るやつですね。
もはや、分割払いでも持ちそうにないですね…。
で、その月から銀行のローン引き落としができなくなったんだ。
引き落としができないと、銀行からジャンジャン電話かかってくるんだな。
でも、払えないものは払えない。
・・・。
で、妻も連帯保証人になってたから、銀行から妻にも連絡がいったんだ。
そしたら、妻側の弁護士が離婚を請求してきてな…。
離婚・・・ですか。
この時、この世の不幸が一気に襲い掛かってきたよ。
さっさと死んで楽になりたいと思ったよ。
妻から離婚を切り出され、
月65万円のローンに追われるとさ、
すぐにでも死にたくなるわなぁ。
ローン払えないと、どうなるんですか？
取り立てとかすごいんですか？
よく、ドラマで取り立てのシーンとかありますが。
あれは、闇金とかの取り立てでしょ？
銀行の取り立ては怒鳴られはしないけど、一切容赦無しだよ。
どうなるんですか？
延滞してしばらく経つと、返済の取り立てが債権回収会社から請求が来るんだ。
まぁ、取り立てのプロだわな。
会社の給与も、差し押さえに合ってしまう。
この時点で、ローン返済に困っていることが会社にバレる。
うわぁ。
会社にもバレるんですか！？
もうどうしようもない状況ですね。
その次は、物件が売却にかけられる。
まずは任意売却、それでも売れないと競売。
任意売却では、不動産会社を通して新しい買い手を探す。
競売だと、かなり安く売ることになるから、できれば任意売却を望んでいた。
しかも、早く売るために価格は安めだ。
債権回収会社からしたら、早く現金化したいと思っているからね。
当然、相場よりも高い利回り（価格は安い）が設定される。
ちなみに、誰が買ったんですか？
結局、都内の不動産投資家が現金で買ったんだ。
現金なら、ローンに追われることがないからリスク無く運営できるんだな。
俺は、月65万円を払いながらだったから、やりくりが苦しかった。
いくらで売れたんですか？
ワシの一棟マンションは、利回り14％で売買が成立した。
物件価格で言うと、8,000万円だった。
約1億3,000万円のローンが残っていたから、5,000万円の借金が残った。
借金5,000万円・・・。
恐ろしすぎる・・・。
で、どうしたんですか？
自己破産ですか？
自己破産も考えた。
だが、結局自己破産はしないことになった。
え！？
なぜですか？
妻が連帯保証人になってたから、俺が自己破産したら債権者は妻に請求することになる。
妻と妻の実家が、それをイヤがったのだ。
妻はまだ30代だったので、再婚の可能性がある。
そのため、自己破産歴だけは付けたがらなかったんだ。
なるほど。
奥さま側の考えも、分からなくはないですね。
そして、俺の両親も巻き込んで話し合いを持った。
妻の弁護士は、
『不動産投資が原因だから、俺の親族で責任もて』
『自己破産なんてしたら、子どもには一生会わせない』
って圧力かけてきた。
うわぁ、完全に泥沼ですね。
俺と俺の両親にとって、究極の選択だった。
『俺が自己破産してキレイになるが、一生子どもに会えない』
『子どもには会えるが、借金5,000万円を返す必要がある』
ご両親は、どう考えておられたのですか？
俺の両親は、孫の事をとても大事にしていた。
正月などに、俺が子どもを実家に連れて行くのをとても楽しみにしていた。
今後も孫に会えないのは耐えられないらしい。
だから、結局・・・
結局・・・？
俺の両親は、実家を売った。
また、退職金を含む老後の資金を全て取り崩した。
うわぁ…。
だが、この時点で4,000万円を作るのが限界だった。
あと1000万円はどうしたんですか？
あとの1000万円は、妻の親族に借金した。
俺が債務者、俺の両親が連帯保証人となった。
最初は、俺の弟も連帯保証人に求められたが、それだけは防いだ。
ちなみに、この時点で妻との離婚が成立した。
資産を全て失い、親子で借金ですか。
さらに離婚も成立なんて…。
両親は、老体に鞭打ってアルバイトを始めたよ。
年金だけじゃ、とても生活できないからな。
そして、俺は毎月妻に13万円を10年半払う約束をした。
・妻両親への借金返済8万×125ヶ月。
・子どもの養育費5万円×125ヶ月。
もう全て払い終わったんですか？
あぁ、全て払い終わったよ。
10年半払い続けて、借金からも養育費からも解放された。
10年半も間、月13万円払うって大変ですよね？
会社も辞めざるを得なくなって転職してたから、月13万円はキツかった。
給料の半分を払ってたから、質素な生活しかできなかった。
まるで刑務所にいるみたいに、労働と借金返済だけの10年半だった。
あの10年半はとても長かったなぁ。
お、お疲れさまでした。
お子さまは、お元気ですか？
大学を卒業して、社会人になった。
たまに俺や俺の両親に会ったりしている。
今俺の両親は、いつかできるひ孫を見るのが楽しみに、長生きを心がけている。
あぁ、よかった。
みなさん元気で何よりです。
ご自身を振り返って、不動産投資の失敗の原因は何だと思いますか？
私の大失敗の原因は、
『いきなり一棟マンションを買ったこと』
だと断言できる。
初心者のうちは、いきなり大きな物件を買っては絶対ダメだね。
まずは、小さな金額から始めるべきだよ。
事業の基本は、『始めは小さく、徐々に大きく』だよ。
初心者が良い物件か悪い物件かの判断なんて、絶対できないですものね！
あぁ、経験値が無いと物件の良し悪しは判断できない。
例え、本人は必死に考えたとしても、初心者の考えなんてたかが知れている。
無知と焦りが重なって、クソ物件を買ってしまうのがオチだよ。
なるほど。
だから、最初は小さい物件で経験を積むんだ。
小さい物件で経験を積んで、資金と経験を高めつつ、徐々に大きな物件に手を出していくべきだ。
初心者が一棟アパート・一棟マンションを買うなんて、
免許取りたての18歳が、フェラーリで時速300キロで運転する様なものですね。
事故起こすの分かってるし、被害も半端ない。
まずは教習所に通って運転方法を学ばないと。
その後、マーチかプリウスで時速40キロから始めるべきですよね。
ちなみに、最初はどんな物件がオススメですか？
今の俺なら、都心の中古ワンルームマンションが良いと思う。
都心なら空室に悩む心配がない。
ワンルームなら、リフォーム代も安い。
万が一失敗だと感じても、すぐに売れる。被害は軽微だ。
私も、初心者の時は都心のワンルームマンションを3部屋から始めました。
おかげで経験を積んで、売却益もできました。
その経験があったから、その後に一気に加速できました！
伊藤君は理想だよ。
不動産投資の経験豊富だし、順調に規模拡大しているね。
伊藤ほどの経験値があれば、一棟モノを買うとしても物件選びや経営で失敗はしないはずだ。万が一お金が持ち出しとなっても、既存物件の収入でカバーできるし。
ここまで完璧な下地を作ったのは、伊藤君の努力の賜物だな。
不動産投資って、地道に頑張っていればかなりの資産が築けますよね？
けど、焦ってしまうと底無しに失敗するんですよね。
まったく、その通りだ。
成功例は、まさに伊藤君だ。
地道に増やした人は、順調に成功してきている。
失敗例は、俺だ。
初心者のうちに焦って一棟モノなんて買ったら、だいたい失敗する。
初心者の一棟買いは、失敗したときのリスクが多きすぎますね？
失敗した時、大変なことになる。
一棟マンションの失敗は、この世の地獄だよ。
貯金が毎月25万円ずつ減少、
妻子が家出して離婚、
実家の家売却、
10年半の借金返済の日々…。
この世の不幸を、全てセットで体験できる。
全てセットで体験とか、辛すぎます。
田中さんも、伊藤君みたいに地道にやれば、
5～7年もすればセミリタイアできるよ。
そして、俺の年齢くらいになるころには大地主だな。
明るい未来しか見えない。
今日はありがとうございました。
失敗おじさんとの会話は3時間に及んだ。
俺は今まで、不動産投資の良い面だけを見てきた。
そりゃそうだ。
上手くいってる伊藤の話を聞いているだけなんだから。
だが、改めて不動産投資のリスクを知った。
不動産投資は融資を受けて物件を購入する。
いきなり身の丈以上の一棟マンションなど買ってしまって失敗したら、今の生活すら崩壊してしまうのだ。
失敗おじさんの話は衝撃的過ぎた。
一棟マンションを買って失敗したらどうなるか、包み隠さず教えてくれた。
毎月貯金が25万円ずつ減っていくこと、
耐えられずに妻が家を出て離婚したこと、
実家の資産を全て処分したこと、
10年半、借金返済と養育費に追われるだけの日々…。
欲への焦りが、家族と両親の資産と10年以上を奪ってしまった。
人生の大部分を棒に振ってしまったと言える。
だが、不動産投資が悪いのではない。
不動産投資は、魅力的な資産運用だ。
地道にコツコツ進めていけば、そのうち大きな資産を築ける。
伊藤なんて、3部屋の都心のワンルームマンションを買ってから、確実に規模が上がっていった。
失敗おじさんと別れた後、伊藤は話しかけてきた。
伊藤との会話内容
失敗おじさんの話、勉強になっただろ？
それでも、一棟マンションや一棟アパート買ってみる？
ぜ、絶対イヤだ！
失敗して、毎月貯金が減っていくなんて耐えられない！
多分精神的にもおかしくなると思う。
俺も、最初から一棟モノを買いたいと思ったよ。
けど、失敗おじさんの話を聞いた時は、知識も経験も無い状態では『絶対に最初は一棟モノは止めておこう』と思ったよ。
中古ワンルームマンションを買えば、イヤでも経験値も上がる。
そして、経験値とキャシュフローを高めた上で、一棟アパートや一棟マンションを買うべきだと思うよ。
なるほど。
破産とか離婚とか絶対イヤだしな。
実体験に基づく失敗おじさんの話は、めちゃくちゃ説得力あったしな。
最後に失敗おじさんが、
『事業成功の基本は、
最初は小さく、徐々に大きく』
と言ってただろ。
不動産投資をすればするほど、全くその通りだと思う。
なるほど。
分かった。
じゃあ、
①中古ワンルームマンション
②一棟アパート
③一棟マンション
の順で徐々に規模を大きくすればいいわけね。
あぁ、その通り。
最初に中古ワンルームマンションを1～3部屋買って、知識も経験値も高まったところで、一棟アパート・一棟マンションにシフトすべきだ。
俺が初めて一棟アパートを買ったのは、ワンルームマンションを買って1年ほど経った頃だったな。
なるほど、ワンルームマンション買って1年後に、一棟アパートを検討し始めたのね。
そうして、今の家賃年収2500万円にまで成長できたのか。
時間が経つほど、後からどんどん加速しているね。
お、気づいたか！
これが不動産投資の成功者はみな、後から急成長するカーブを描くらしい。
不動産投資は、最初はゆっくりでも後からいくらでも加速可能だ！
逆に、最初に微妙な物件を買ってしまうと、後から挽回は不可能だ。
※
俺はまずどんな物件を買うべきなのだろうか？
やはり、都内の中古ワンルームマンションだよな？
あぁ、そうだ。
具体的には、500～2,000万円くらいの中古ワンルームマンションを買うのをオススメする。
最初は、毎月の家賃収入が物足りなく感じるかもしれない。
しかし、物件探し、売買契約、銀行との交渉、物件引き渡し、リフォーム工事依頼、客付け依頼などをこなすうちに、大家としてのレベルは確実に上がる。
なるほど！
まずは都内の中古ワンルームマンションを探してみるか。
当面の目標は、2～3部屋くらい買うことかな？
けど、家賃収入を得るには早く買わないといけないよね。
田中の目標は、『半年以内にワンルームマンション2部屋購入』だな。
これで1年後にはかなり経験値が上がり、レベルアップしているはずだ。
その後は、一棟アパートや一棟マンションを買っても大丈夫だ。
よし、まずは中古ワンルームマンションだな！
さっそく不動産屋に買いに行こう。
…。
田中の場合、物件探しの前にすべきことがある。
不動産投資で失敗しないために、『絶対にやっておくべき事』があるんだ。
えっ！？
不動産投資で失敗しないために、『絶対にやっておくべき事』って何！？
それは…