不動産投資で人生大逆転 第3話
翌日、俺は仕事を早めに切り上げて喫茶店に向かった。
喫茶店に入ると、既に伊藤は座って待っていた。
伊藤は、いつもの陽気な笑顔で手を振っている。
だが、この男、本性は年間2500万円もの家賃収入を得ている。
伊藤の不動産の手取りは年間900万円になるらしい。
会社員との給料手取り600万円を合わせると、年間1500万円も得ているのだ。
伊藤の陽気な雰囲気に騙されそうだが、
真の顔はとんでもないバケモノなのだ。
俺は、おそるおそる伊藤の前に座った。
伊藤との会話内容
伊藤先生。
よろしくお願いいたします。
田中には、俺の知っている知識と経験は全て教えよう。
ただし、俺は具体的な物件の提案はしない。
もしその物件で何かあったとしても、田中と田中の家族の責任までは持てないからだ。
俺の話を聞いて、『やっぱり不動産投資をしない』という結論になっても、それは仕方ないと思っている。
不動産投資をする・しないを判断するのは、俺ではなくて田中自身だ。いいな？
もちろんだ。
俺ももう40歳の大人だ。
失敗したり何があっても、伊藤のせいにはしない。
分かった。
伊藤は、深呼吸してゆっくりと話し始めた。
そこには、今までの陽気な伊藤の雰囲気は無かった。
田中は、不動産投資と聞いて何を思い浮かぶ？
不動産投資について、どこまで知っている？
う～ん。
昨日も話したけど、富裕層の資産運用かな？
都内の新築ワンルームマンションを買って家賃収入を稼ぐ事だろ？
正解。
それも立派な不動産投資だ。
では、その新築ワンルームマンション投資は儲かるかな？
セミリタイアできるほど、稼げるだろうか？
う～ん、物件に拠るんじゃないの？
都内の新築物件なら家賃収入も高いし、常に入居者もいるだろうし。
正解は、『新築ワンルームマンションでセミリタイアは不可能』だ。
まぁ、富裕層はそれでいいかもしれないよ。
爆発的な利益は無くとも、資産維持や相続対策が目的なんだから。
けど、セミリタイアを目指すサラリーマンは、新築ワンルームマンションには手を出してはいけないんだ。
え、そうなの？
ということは、伊藤は新築ワンルームマンションは買ってないの？
新築ワンルームマンションの営業電話とか広告とか、めちゃくちゃ見かけるじゃん！
俺は、新築ワンルームマンションは見送った。
色々考えて、儲からないからという結論に至った。
なぜ儲からないんだ？
新築マンションの方が、住みたい人多いんじゃないの？
確かに、住みたい人は多いだろう。
ただ、大家に残る利益はとても少ないんだ。
どのくらいしか残らないの？
都内の新築マンションは、利回り4％ほど。
価格2,400万円の物件だと、家賃は年96万円・月8万円ほどなんだ。
このワンルームマンションを買うのに、
・融資金額2400万円
・期間35年
・金利2％
というの条件で全額ローンを組むする。
すると、毎月のローン返済は7.7万円。
その他に、管理費も月1万円くらい。
なるほど。
それじゃあ、手残りはマイナスじゃない？
そうだ！
毎月の手取りはマイナス0.7万円。
1年入居が続いても、貯金が減るだけ。
さらに、固定資産税は年5万円くらいかかる。
何より、やることが無いので経験値が得られない。
これが最も痛い。
こう考えると、新築ワンルームマンションは、足を引っ張るだけだ。
そうか。
なら、伊藤は最初はどんな不動産を買ったんだ？
いきなり、一棟マンションとか？
最初から一棟マンションや一棟アパートはさすがに怖かった。
賃貸経営の経験がないのに手を出すと、やけどじゃ済まない。
俺は、最初は不動産投資の経験値を高めるために、都内で中古のワンルームマンションを買ったんだ。
中古のワンルームマンション！？
新築は儲からないが、中古だと儲かるの？
ワンルームマンション投資は、中古の方が儲かる。
新築と中古を比べたら、一目瞭然だよ。
都内の新築マンションは、利回り4％ほど。
価格2,400万円の物件だと、年間家賃は96万円なんだ。
一方、中古だと利回り5～8％くらい。
価格も、500～2,000万円くらいと手が出しやすい。
価格800万円の物件だと、年間家賃は月5万円・年60万円で利回り7.5%ほど。
仮に3部屋計2,400万円分買うと、年間で計月15万円・年180万円もの家賃が得られるんだ。
※
新築との手残りの家賃収入の差は歴然だろ？
おぉ！
中古ワンルームマンションすげえ！
ワンルームマンション投資は、中古の方が儲かるのか。
新築ワンルームマンションの方が、確かに見た目はキレイだ。
しかし、不動産投資をする目的は、キレイな物件を買うことではない。
利益の残る物件を買うことが重要だ。
けど、中古だとボロいから入居者大丈夫？
それに、リフォームとか大変なんじゃない？
確かに、中古マンションの方がボロいよ。
けど、都内でリフォームもきちんとすれば、入居者はずっといた！
都内だと、きちんとリフォームさえすれば、入居者に困ることは無いよ。
なるほど。
けど、中古ワンルームマンション買うのにも、金もかかるんじゃないの？
1部屋買うだけで、貯金がだいぶ減るなぁ。てか、足りないかも。
物件を買う時は、ほとんど銀行からのローンだよ。
販売価格800万円だとしたら、700万円ほどはローン組める。
ローン組んで買うとしても、
頭金100万円と諸費用で70万円くらいかかるんだ。
3部屋買って、500万円ほどつぎ込んだ。
銀行にローン借りて買ったんだ。
結構大きな決断だったんだな。
まぁ、一気に3部屋買ったわけじゃないけどな。
1部屋ずつ時期を分けて買っていった。
1部屋目を買ったのは、当時33歳だった。
22歳での入社以来貯金してたし、会社の持ち株会もあった。
30歳過ぎでそこそこ貯金あったからね。
俺は、30歳前後から貯金が溜まり始めたな。
お前、浪費とかしないから、結構貯まってそうだな。
伊藤は昔から、節約家だった。
俺などは独身時代は、週末ごとに飲みに行ったりしていたが、
伊藤は資格や英語の勉強などには使っていたが、遊びで浪費はしていなかった。
それに、あまり高価な服やバッグも欲しがらない。
元々、普段の生活にお金を掛けないタイプだった。
その代わり、不動産投資では大きなお金を投資していたのだ。
普段節約家の方が、いざという時に大きなお金を動かすのかもしれない。
伊藤との会話内容
ところで、伊藤ってアパートとかマンションを土地ごと持っているんでしょ？
中古ワンルームマンションは今でも持っているの？
いいや、中古ワンルームマンションは3部屋持ってたけど、もう全て売った。
今はワンルームマンションは1部屋も持ってない。
え！
中古ワンルームマンションは3部屋も買ってたの？
で、全て売ったって？
せっかく買ったワンルームマンションはなんで売ったんだよ？
ワンルームマンショは、元々ずっと持つ予定は無かったんだ。
あくまで、賃貸経営の経験を積むためだ。
3部屋のワンルームマンションを持っていたのは3年くらいだった。
けど、その間ほぼずっと満室だった。
特に、2,３戸目は、かなり利回りが良かったし、頭金も多く入れてローン少なめだった。
そのおかげで、3部屋で毎月10万円以上の手残りがあった。
毎月10万円以上の手残り！？
会社の給料＋家賃手残り10万円って段階で、かなりすごいぞ！
けど、最も得られたものは経験値だ。
保有していた3年間で、不動産投資の経験値が飛躍的に高まった。
そして、十分な経験値と中古ワンルームマンションからのキャッシュフローができたところで、一棟アパートや一棟マンションを買えたんだ。
なるほど。
中古ワンルームマンションは、お金のためだけでなく、経験を得るためだったのか。
そして、一棟アパートと一棟マンションが軌道に乗ってから、ワンルームマンションは全て売った。
3部屋を売却してローンを返すと、手残りは1000万円ほどだった。
500万円の頭金でマンション買って、数宇年後に1000万円が手元にできたんだ。
安く買っていたから利益が出たのと、3年間でローン残高が減っていたことが大きかったね。
すげぇ！
売却益が500万円なんて、かなり儲かったな！
けど、なんで最初から一棟マンションとか買わなかったの？
最初に一棟マンション買っていたら、もっと早くから稼げたしセミリタイアが近づいたんじゃない？
確かに、セミリタイアするほど稼ぐには、一棟マンションや一棟アパートを買って多くの家賃収入を稼ぐ必要がある。
だが、十分な知識や経験が初心者が一棟マンションや一棟アパートを買うって、とてもリスクが高いんだ。
確かにそれは分かるけど、よほど変な物件買わなければいいだけじゃない？
しっかり考えて買ったら、問題無さそうだけどね。
俺もできるだけ早く家賃収入1000万円とかになりたいんだよな。
そう考えると、やっぱいきなり一棟アパートとか買いたいな。
田中よ、その考えは甘すぎる。
初心者が思うほど『一棟モノの不動産投資』は簡単ではない。
物件選びや普段の賃貸経営は、かなりの上級者じゃないと失敗する。
そもそも、初心者がどうやって良い物件かどうかを判断できるんだよ？
まぁ、実際に物件選びは難しいかもしれない。
だが、まずは一棟買って、試行錯誤しながら進めていけば良いんじゃない？
一棟を買った後で『失敗した』と思っても、軌道修正はまず無理だ。
簡単には売れないし、無理やり売ったら1000万円以上の借金だけが残る。
そうなってしまったら、不動産投資の舞台から退場せざるを得ない。
いきなり一棟マンション買って、上手く経営できずにローン返済でヒイヒイ言っている人は世間でいっぱいいるよ。
けど、うまくいっている人もいるんだよね？
俺も成功するかもしれないよ。
田中が年収2,000万円＆貯金5,0000万円とかあれば、考えてもいいとおもうよ。
毎月20万円とか持ち出しが発生しても、本業から穴埋めできるからね。
けど、年収1000万円程度だと、いきなり一棟は無謀だ。
微妙な物件を買うと、自己破産まっしぐらだよ。
実際に一棟マンション買って失敗した人って知り合いにいるの？
一棟マンションで失敗した人の話でも聞いたら、納得できるんだけどなぁ。
俺の知り合いで、一棟マンションで失敗した人がいる。
その人は、不動産投資を志した時に1億円以上の一棟マンションを買った。
だが、賃貸経営に失敗して大変なことになってしまった。
もしよかったら、その人と会って話聞いてみる？
え、その人に会えるのか？
できれば、会って話したい。
なぜいきなり一棟マンションを買ったのか？
そして、なぜ失敗したのかとか色々聞いてみたい。
あぁ、一度会って話を聞いてみるか。
そのおじさんは不動産投資で波乱万丈の人生になっちゃったし、良い反面教師になると思う。
まぁ、一棟マンションに失敗した話はリアルすぎて、聞いているだけで怖いけどな。
あぁ、分かった。
そういったリアルの声とか、ぜひ聞いてみたい。
分かった。
じゃあ、今週末にでもさっそく会いに行こうか！