不動産投資家ストーリー

セミリタイア直前の同僚が最初に買った物件は中古ワンルームマンションだった!

不動産投資で人生大逆転 第3話

翌日、俺は仕事を早めに切り上げて喫茶店に向かった。
喫茶店に入ると、既に伊藤は座って待っていた。

 

伊藤は、いつもの陽気な笑顔で手を振っている。
だが、この男、本性は年間2500万円もの家賃収入を得ている。

 

伊藤の不動産の手取りは年間900万円になるらしい。
会社員との給料手取り600万円を合わせると、年間1500万円も得ているのだ。

 

伊藤の陽気な雰囲気に騙されそうだが、
真の顔はとんでもないバケモノなのだ。

 

俺は、おそるおそる伊藤の前に座った。

 

伊藤との会話内容

 

 

伊藤先生。
よろしくお願いいたします。

 

 

 

田中には、俺の知っている知識と経験は全て教えよう。

ただし、俺は具体的な物件の提案はしない。
もしその物件で何かあったとしても、田中と田中の家族の責任までは持てないからだ。

俺の話を聞いて、『やっぱり不動産投資をしない』という結論になっても、それは仕方ないと思っている。

不動産投資をする・しないを判断するのは、俺ではなくて田中自身だ。いいな?

 

 

 

もちろんだ。
俺ももう40歳の大人だ。

失敗したり何があっても、伊藤のせいにはしない。

 

 

 

分かった。

 

伊藤は、深呼吸してゆっくりと話し始めた。
そこには、今までの陽気な伊藤の雰囲気は無かった。

 

 

 

田中は、不動産投資と聞いて何を思い浮かぶ?
不動産投資について、どこまで知っている?

 

 

 

う~ん。
昨日も話したけど、富裕層の資産運用かな?

都内の新築ワンルームマンションを買って家賃収入を稼ぐ事だろ?

 

 

 

正解。
それも立派な不動産投資だ。

では、その新築ワンルームマンション投資は儲かるかな?
セミリタイアできるほど、稼げるだろうか?

 

 

 

う~ん、物件に拠るんじゃないの?
都内の新築物件なら家賃収入も高いし、常に入居者もいるだろうし。

 

 

 

正解は、『新築ワンルームマンションでセミリタイアは不可能』だ。

まぁ、富裕層はそれでいいかもしれないよ。
爆発的な利益は無くとも、資産維持や相続対策が目的なんだから。

けど、セミリタイアを目指すサラリーマンは、新築ワンルームマンションには手を出してはいけないんだ。

 

 

 

え、そうなの?

ということは、伊藤は新築ワンルームマンションは買ってないの?
新築ワンルームマンションの営業電話とか広告とか、めちゃくちゃ見かけるじゃん!

 

 

 

俺は、新築ワンルームマンションは見送った。
色々考えて、儲からないからという結論に至った。

 

 

 

なぜ儲からないんだ?
新築マンションの方が、住みたい人多いんじゃないの?

 

 

 

確かに、住みたい人は多いだろう。
ただ、大家に残る利益はとても少ないんだ。

 

 

 

どのくらいしか残らないの?

 

 

 

都内の新築マンションは、利回り4%ほど。
価格2,400万円の物件だと、家賃は年96万円・月8万円ほどなんだ。

このワンルームマンションを買うのに、
・融資金額2400万円
・期間35年
・金利2%
というの条件で全額ローンを組むする。

すると、毎月のローン返済は7.7万円。
その他に、管理費も月1万円くらい。

 

 

 

なるほど。
それじゃあ、手残りはマイナスじゃない?

 

 

 

そうだ!
毎月の手取りはマイナス0.7万円。
1年入居が続いても、貯金が減るだけ。

さらに、固定資産税は年5万円くらいかかる。

何より、やることが無いので経験値が得られない。
これが最も痛い。

こう考えると、新築ワンルームマンションは、足を引っ張るだけだ。

 

 

 

そうか。

なら、伊藤は最初はどんな不動産を買ったんだ?
いきなり、一棟マンションとか?

 

 

 

最初から一棟マンションや一棟アパートはさすがに怖かった。
賃貸経営の経験がないのに手を出すと、やけどじゃ済まない。

俺は、最初は不動産投資の経験値を高めるために、都内で中古のワンルームマンションを買ったんだ。

 

 

 

中古のワンルームマンション!?
新築は儲からないが、中古だと儲かるの?

 

 

 

ワンルームマンション投資は、中古の方が儲かる。
新築と中古を比べたら、一目瞭然だよ。

都内の新築マンションは、利回り4%ほど。
価格2,400万円の物件だと、年間家賃は96万円なんだ。

 

一方、中古だと利回り5~8%くらい。
価格も、500~2,000万円くらいと手が出しやすい。

価格800万円の物件だと、年間家賃は月5万円・年60万円で利回り7.5%ほど。
仮に3部屋計2,400万円分買うと、年間で計月15万円・年180万円もの家賃が得られるんだ。

新築との手残りの家賃収入の差は歴然だろ?

 

 

 

おぉ!
中古ワンルームマンションすげえ!

ワンルームマンション投資は、中古の方が儲かるのか。

 

 

 

新築ワンルームマンションの方が、確かに見た目はキレイだ。

しかし、不動産投資をする目的は、キレイな物件を買うことではない。
利益の残る物件を買うことが重要だ。

 

 

 

けど、中古だとボロいから入居者大丈夫?
それに、リフォームとか大変なんじゃない?

 

 

 

確かに、中古マンションの方がボロいよ。
けど、都内でリフォームもきちんとすれば、入居者はずっといた!

都内だと、きちんとリフォームさえすれば、入居者に困ることは無いよ。

 

 

 

なるほど。

けど、中古ワンルームマンション買うのにも、金もかかるんじゃないの?
1部屋買うだけで、貯金がだいぶ減るなぁ。てか、足りないかも。

 

 

 

物件を買う時は、ほとんど銀行からのローンだよ。
販売価格800万円だとしたら、700万円ほどはローン組める。

ローン組んで買うとしても、
頭金100万円と諸費用で70万円くらいかかるんだ。

3部屋買って、500万円ほどつぎ込んだ。

 

 

 

銀行にローン借りて買ったんだ。
結構大きな決断だったんだな。

 

 

 

まぁ、一気に3部屋買ったわけじゃないけどな。
1部屋ずつ時期を分けて買っていった。

1部屋目を買ったのは、当時33歳だった。

22歳での入社以来貯金してたし、会社の持ち株会もあった。
30歳過ぎでそこそこ貯金あったからね。

 

 

 

俺は、30歳前後から貯金が溜まり始めたな。
お前、浪費とかしないから、結構貯まってそうだな。

 

 

伊藤は昔から、節約家だった。

 

俺などは独身時代は、週末ごとに飲みに行ったりしていたが、
伊藤は資格や英語の勉強などには使っていたが、遊びで浪費はしていなかった。

 

それに、あまり高価な服やバッグも欲しがらない。
元々、普段の生活にお金を掛けないタイプだった。

 

その代わり、不動産投資では大きなお金を投資していたのだ。
普段節約家の方が、いざという時に大きなお金を動かすのかもしれない。

 

伊藤との会話内容

 

 

ところで、伊藤ってアパートとかマンションを土地ごと持っているんでしょ?
中古ワンルームマンションは今でも持っているの?

 

 

 

いいや、中古ワンルームマンションは3部屋持ってたけど、もう全て売った。
今はワンルームマンションは1部屋も持ってない。

 

 

 

え!
中古ワンルームマンションは3部屋も買ってたの?
で、全て売ったって?

せっかく買ったワンルームマンションはなんで売ったんだよ?

 

 

 

ワンルームマンショは、元々ずっと持つ予定は無かったんだ。
あくまで、賃貸経営の経験を積むためだ。

3部屋のワンルームマンションを持っていたのは3年くらいだった。
けど、その間ほぼずっと満室だった。

特に、2,3戸目は、かなり利回りが良かったし、頭金も多く入れてローン少なめだった。
そのおかげで、3部屋で毎月10万円以上の手残りがあった。

 

 

 

毎月10万円以上の手残り!?
会社の給料+家賃手残り10万円って段階で、かなりすごいぞ!

 

 

 

けど、最も得られたものは経験値だ。
保有していた3年間で、不動産投資の経験値が飛躍的に高まった。

そして、十分な経験値と中古ワンルームマンションからのキャッシュフローができたところで、一棟アパートや一棟マンションを買えたんだ。

 

 

 

なるほど。
中古ワンルームマンションは、お金のためだけでなく、経験を得るためだったのか。

 

 

 

そして、一棟アパートと一棟マンションが軌道に乗ってから、ワンルームマンションは全て売った。

3部屋を売却してローンを返すと、手残りは1000万円ほどだった。
500万円の頭金でマンション買って、数宇年後に1000万円が手元にできたんだ。

安く買っていたから利益が出たのと、3年間でローン残高が減っていたことが大きかったね。

 

 

 

すげぇ!
売却益が500万円なんて、かなり儲かったな!

けど、なんで最初から一棟マンションとか買わなかったの?
最初に一棟マンション買っていたら、もっと早くから稼げたしセミリタイアが近づいたんじゃない?

 

 

 

確かに、セミリタイアするほど稼ぐには、一棟マンションや一棟アパートを買って多くの家賃収入を稼ぐ必要がある。

だが、十分な知識や経験が初心者が一棟マンションや一棟アパートを買うって、とてもリスクが高いんだ。

 

 

 

確かにそれは分かるけど、よほど変な物件買わなければいいだけじゃない?
しっかり考えて買ったら、問題無さそうだけどね。

俺もできるだけ早く家賃収入1000万円とかになりたいんだよな。
そう考えると、やっぱいきなり一棟アパートとか買いたいな。

 

 

 

田中よ、その考えは甘すぎる。
初心者が思うほど『一棟モノの不動産投資』は簡単ではない。

物件選びや普段の賃貸経営は、かなりの上級者じゃないと失敗する。
そもそも、初心者がどうやって良い物件かどうかを判断できるんだよ?

 

 

 

まぁ、実際に物件選びは難しいかもしれない。
だが、まずは一棟買って、試行錯誤しながら進めていけば良いんじゃない?

 

 

 

一棟を買った後で『失敗した』と思っても、軌道修正はまず無理だ。
簡単には売れないし、無理やり売ったら1000万円以上の借金だけが残る。

そうなってしまったら、不動産投資の舞台から退場せざるを得ない。

いきなり一棟マンション買って、上手く経営できずにローン返済でヒイヒイ言っている人は世間でいっぱいいるよ。

 

 

 

けど、うまくいっている人もいるんだよね?
俺も成功するかもしれないよ。

 

 

 

田中が年収2,000万円&貯金5,0000万円とかあれば、考えてもいいとおもうよ。
毎月20万円とか持ち出しが発生しても、本業から穴埋めできるからね。

けど、年収1000万円程度だと、いきなり一棟は無謀だ。
微妙な物件を買うと、自己破産まっしぐらだよ。

 

 

 

実際に一棟マンション買って失敗した人って知り合いにいるの?
一棟マンションで失敗した人の話でも聞いたら、納得できるんだけどなぁ。

 

 

 

俺の知り合いで、一棟マンションで失敗した人がいる。

その人は、不動産投資を志した時に1億円以上の一棟マンションを買った。
だが、賃貸経営に失敗して大変なことになってしまった。

もしよかったら、その人と会って話聞いてみる?

 

 

 

え、その人に会えるのか?
できれば、会って話したい。

なぜいきなり一棟マンションを買ったのか?
そして、なぜ失敗したのかとか色々聞いてみたい。

 

 

 

あぁ、一度会って話を聞いてみるか。
そのおじさんは不動産投資で波乱万丈の人生になっちゃったし、良い反面教師になると思う。

まぁ、一棟マンションに失敗した話はリアルすぎて、聞いているだけで怖いけどな。

 

 

 

あぁ、分かった。
そういったリアルの声とか、ぜひ聞いてみたい。

 

 

 

分かった。
じゃあ、今週末にでもさっそく会いに行こうか!

 

 

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