不動産投資の経営記録

船橋と習志野で物件調査した中古一棟アパートは問題児だった(土台ヒビ割れ、売却に必死)

不動産投資のアパート物件探し 第9話

今日は、船橋・習志野の不動産投資用の中古アパートの物件調査に行こう!

 

前回の物件調査は、千葉市内の中古アパートだった。
今回は船橋市や習志野市の中古アパートだ!

 

この日もレンタカーでGO!
物件調査に車で行くのはとても便利だ。

 

お金かかるが、必要経費と割り切ろう。
車種はもちろん商用車だ。

 

不動産投資をするにも、手持ち資金がある方が強い。
レンタカーを借りると、物件調査がはかどるのだ。

 

①売りアパートの販売条件

新京成 高根公団駅 中古一棟アパート

中古一棟アパート

所在地 千葉県船橋市新高根
最寄り駅 新京成 高根公団駅
1日乗車人員 7000人
駅徒歩 10分
構造 木造アパ-ト
築年数 20年
販売価格 2480万円
満室家賃 260万円
利回り 10.4%
積算価格 1900万円

※積算は相続税路線価ベース

 

<物件選定理由>

立地
利回り 10%台の利回り
担保力 積算が販売価格の77%
その他 適度な価格帯

 

最寄駅は新京成線の高根公団駅。
一日の乗車人員は7,000人。
利用者数は多くはない。

 

駅前に人はあまりいない。
店もコンビニなど数件しかない。
活気は感じられない。

 

この時点で、期待が下がってしまっていた。
前回見に行った稲毛駅と、どうしても比べてしまう。

 

稲毛駅はよかったなぁ。
やっぱり、私鉄よりもJR沿線の方が活気がある。
いつか稲毛とかの大きな駅近くに中古アパートを持ちたい。

 

そんなことを考えながらも物件まで移動。

 

中古アパート周辺は、古い戸建てが立ち並んでいて道が狭い。
他人の家の壁をこすらないように運転しないとね。

 

住宅街の間を進んでいくと、目的の中古アパートを発見。

 

高根公団アパート

 

不動産投資家シンジ

 

おぉ!
思ったより物件自体はキレイだ。

 

町並みからそこまで期待してなかったので、少し新しさの残る外観は好印象だ。

 

計4部屋と小ぶりなアパート。
初めて買うアパートとしては、2,480万円と程よい価格だ。
積算価格も1,900万円と販売価格の77%もあるので、銀行評価も良いだろう。

 

だが、アパートの周辺は、完全に昔の戸建ての街並み。
この雰囲気は、単身者に合うだろうか。

 

高根公団の中古アパート

 

古い戸建てが中心で道が狭い。
道は、車一台が通るのがぎりぎりなくらい狭い。

 

駅からこの中古アパートまでは、お店は何もない。
夜はとても暗い道になりそうだ。

 

単身者が長く住みたいと思う雰囲気ではないな。

 

次行こう、次!

 

2棟目は、新京成線の北習志野駅の近くだ。

 

②売りアパートの販売条件

新京成線 北習志野駅 中古一棟アパート

中古一棟アパート

所在地 千葉県船橋市西習志野
最寄り駅 新京成線 北習志野駅
東葉高速鉄道 北習志野駅
1日乗車人員 41,000人(2線合計)
駅徒歩 5分
構造 木造アパ-ト
築年数 22年
販売価格 2400万円
満室家賃 310万円
利回り 12.9%
積算価格 2000万円

※積算は相続税路線価ベース

 

<物件選定理由>

立地 2線利用可能
利回り 13%台の高利回り
担保力 積算が販売価格の83%
その他 適度な価格帯

 

北習志野駅は、新京成と東洋高速鉄道の2線の交わる駅。

 

2線合わせての1日乗車人員は約4.1万人。
当初、両方の路線はJRなど大手の電鉄ではないので、駅前は栄えてないと思っていた。

 

ただそれでも2線が交わると栄えていた。
駅前は人が多く、飲食店や薬局なども多数のお店が営業している。

 

そして、意外にも路線価も高い。
マイナー私鉄の駅から徒歩10分ほどの地点でも、なんと10万円前半ほどある。
そのため、積算価格も高くなる。

 

特に、この物件の積算価格は2,000万円。
販売価格とほとんど変わらないとても優秀だ。
こんな中古アパートはなかなか無い。

 

そして利回りは文句なしの13%!

 

私は10%以上を求めている。
だが、一都三県内の駅から徒歩10分程度の中古アパートで、13%もの利回りはほとんど無い。

 

一瞬見たときは、どこかの地方築古問題児物件かと思った。
しかし、問題児どころか優等生の数字だ。
北習志野駅から徒歩5分でこの数字はとても優秀!

 

中古アパート周辺は、狭い道もあれば広い道もある。
華麗な運転テクニックで無事に中古アパートに到着。

 

北習志野の中古一棟アパート

 

物件を見た瞬間、何も言葉が出なかった。

 

不動産投資家シンジ

 

うーん。
外観は地味だな。
どちらかと言うとブサメン物件だ。

 

築22年の割に古く見える。
他に見てきた同年代の中古アパートよりも劣る。

 

理由は明白だ。
外壁の色が濃い緑色で明るく見えないのだ。
これでは地味に見えてしまう。

 

さらに、汚れが目立っている。
まぁ、汚れは洗浄で落とせるが。

 

期待が高かった分、外観で少し残念な気持ちになっている。

 

中古アパートをじろじろ見ながら、建物の敷地を一周。
他人に見られたら不審者と思われるかもしれない。
通報されてもおかしくないだろう。

 

だが、私は物件調査しているだけだ。
悪いことはしていないので堂々としていれば良い。

 

建物の裏側にまで来た時だ。
そこは、建物の裏側が3mほどの崖になっていた。

 

北習志野の中古一棟アパートの擁壁

 

崖の高さは約3メートル。
隣の住居の2階は、この物件の地面と同じ高さ。

 

正直、この様な崖はどこにでもある。
それに、キチンとコンクリートで擁壁されている。
このことは気にする必要はない。

 

その時、ふと建物の土台が目に入った。
建物の土台を見て、私のこの物件への考えはガラっと変わった。

 

建物の土台のコンクリートに小さな亀裂が入っていたのだ。

 

北習志野の中古一棟アパート

 

大変なものを見てしまった気がする。

 

土台の薄いコンクリートの化粧板が割れて剥がれている。
だが、化粧板が剥がれていることはよくあるし、致命的ではない。
(↑セミナーの知識)

 

だが、もし土台のコンクリートにまでヒビが入っていたら問題だ。

 

これは建物としては軽症なのか?重症なのか?
しかし、どれだけ見たところで素人には分かるはずがない。

 

平坦な土地であれば問題ないかもしれない。
だが、擁壁のすぐ上の部分なので、この崖との関連性が気になる。

 

私なりに、勝手に想像してみた。

 

地震や経年劣化で、擁壁が少しずつ形を変えた。
土台の擁壁の歪みに建物の重さがかかって、コンクリートの土台が歪んだのかもしれない。

 

将来、建物の傾きや倒壊に繋がったら、修復には大金がかかる。
建物の基礎に関する懸念は、できるだけ避けるべきだ。

 

この中古アパートの条件は、総じてとても良いと思う。
買っても失敗はしないだろう。

 

ただ、どうしても建物のコンクリートの土台の亀裂が頭から離れない。
万が一の場合のリスクが大きすぎる。

 

ここは撤退だ。

 

不動産投資の教訓26

コンクリートの土台に亀裂がある場合は要注意

将来、建物の傾きや倒壊に繋がったら、修復には大金がかかる。

建物の基礎に関する懸念は、慎重に考えよう。
場合に拠っては、撤退も必要だ。

 

3棟目は薬円台駅。
北習志野から近い。

 

③売りアパートの販売条件

新京成線 薬園台駅 中古一棟アパート

中古一棟アパート

所在地 千葉県船橋市田喜野井
最寄り駅 新京成線 薬園台駅
1日乗車人員 7,000人
駅徒歩 10分
構造 木造アパ-ト
築年数 23年
販売価格 2680万円
満室家賃 285万円
利回り 10.6%
積算価格 1000万円

※積算は相続税路線価ベース

 

<物件選定理由>

立地 津田沼から2駅
利回り 11%台の利回り
担保力
その他 適度な価格帯

 

この中古アパートは、見つけた時点で警戒感していた。
多くの不動産業者が楽待や健美家に掲載していたのだ。

 

健美家、楽待、アットホームなど大手サイトには全て登場。
しかも、それぞれのサイトで複数業者がこの物件を掲載していた。

 

そのため、サイトを見ていると、この物件が何回も何回も目に飛び込んでくる。

 

売れ残り感が半端ない。

 

不動産投資家シンジ

 

さすがにこれは印象が悪すぎる。
よっぽど売れないのか。
必死に売ろうとしている。

 

どうしてもネガティブな印象を受けてしまう。
よっぽど売れない理由があるのかと思ってしまう。

 

だが、物件調査の結果はそこまで悪くはない。

 

この駅は、繁華街である津田沼から2駅。
津田沼を拠点とする人にとっては、非常に近い。
2,680万円のお手頃価格。
利回りも10%超と悪くはない。

 

本当は良い中古アパートかもしれない。
実際に物件調査して、この目で見ないと分からない。

 

最寄り駅の薬園台に到着。

 

この駅は、繁華街である津田沼から2駅。
津田沼を拠点とする人にとっては、非常に近い。
2,680万円のお手頃価格。
利回りも10%超と悪くはない。

 

周辺は、住居はもちろんアパートやマンションも多い。
物件近くの道は狭いのが少し気になったが、問題ない範囲だ。

 

薬園台の中古一棟アパート

 

不動産投資家シンジ

 

外観は普通だ。
見た目で悪い印象は受けない。
いたってフツメン物件だ。

 

この物件、一部屋だけ2LDKだ。
そのため、7部屋という中途半端な間取りだ。
できれば同じ間取りの方が良いのだが。

 

担保力も微妙。
販売価格2,680万円に対して、積算は1,000万円ほど。

 

何より、サイトの売れ残りのイメージが定着してしまった。
必死に売ろうとしているのが見えると、印象が悪すぎる。

 

中古アパートも男も、必死すぎるのは見ていて痛々しいものだ。

 

次行こう、次!

 

不動産投資の教訓27

売却時、サイトに掲載されすぎには注意する

複数の不動産業者に売却依頼すると、各社が健美家、楽待、アットホームなどに掲載される。
すると、各サイトで当該物件が何回も目に入り、印象が悪すぎる。

売却時のサイト掲載には、掲載数に気を配ること。

 

④売りアパートの販売条件

京成本線 八千代台駅 中古一棟アパート

中古一棟アパート

所在地 千葉県習志野市
最寄り駅 京成本線 八千代台駅
1日乗車人員 23,000人
駅徒歩 15分
構造 木造アパ-ト
築年数 22年
販売価格 2280万円
満室家賃 290万円
利回り 12.6%
積算価格 1300万円

※積算は相続税路線価ベース

 

<物件選定理由>

立地 最寄駅が1日乗車人員2万人台
利回り 12%台の高い利回り
担保力
その他 適度な価格帯

 

ひどい渋滞に巻き込まれながら無事物件に到着。
ネットの口コミによると、船橋市・習志野市の一帯は渋滞が日常茶飯事らしい。

 

八千代台周辺は、発展している途中でもある。

 

内陸にもかかわらず大手企業の工業がいくつもある。
数年前にはユトリシアというマンション群(総戸数1,453戸)ができた。
イオンモールなどのお店も充実しており、生活環境は整っている。

 

交通手段は、街中の移動手段は、車かバイク。もしくは、バス。
道は混んでいるが、街は区画整理されていて開放感がある。
京成線や東洋高速線に乗れば、都内まで乗り換えなしで行ける。

 

ファミリー層には、とても住みやすい街であると考えられる。
出口戦略としては、戸建て用の土地として販売する方法もある。

 

目的の中古アパートは駅からは離れている。
最寄り駅の京成八千代台駅から徒歩で15分ほどかかる。
駅を使っている単身者にとって、この距離は遠いと感じるだろう。

 

ただ、利回り12%越え。
価格は2,000万円前半。
非常に取り組みやすい条件だ。

 

だが、家賃はなんと3万円。
利回りは高くても家賃が安いと、退去時の修繕費が家賃数か月分にもなり利益が残らない。

 

そんなことを考えていると物件に到着。

 

八千代台の中古一棟アパート

 

なかなかのイケメンだ。
白い壁のせいで汚れが目立つが、まだまだ現役だ。

 

その時だった。
ふと、建物の方から視線を感じた。

 

恐る恐る、その視線を感じる方に目を向けると…。

 

なんと、窓からネコがこちらを見ているのです。

 

中古一棟アパートの窓から猫

 

不動産投資家シンジの考え

 

か、かわいい!

 

ずっとこちらを見つめています。
私と仲良くなりたいのでしょうか?
それとも、物件を見ている私がとても怪しかったのでしょうか?

 

猫ちゃんを見ながら考えた。
連れて帰ろうか…という事ではない。
この中古アパートのことだ。

 

ペットを飼っていた部屋は、人が住んでいたとは思えない程汚れる。

 

部屋中に匂いがこびり付いている。
基本的には、全面リフォームが必要だ。
退去時のリフォーム代は膨大になる。

 

かといって、元々ペット可の物件を、途中からペット不可にすることは難しい。

 

以前から買っている入居者はペットを勝っているが、新しい入居者はペット不可。
そうすると、他の部屋からフンや鳴き声に関してクレームが発生する。共存は、なかなか難しい。

 

また、販売図面にはペットについて記載されていない場合もある。

 

この時は、窓の中からペットが見えたので分かった。

 

その他には、共有部や共同ゴミ箱にペット用品が置いてある場合もある。
ペットの毛やフンなどの痕跡がある場合もある。

 

現地をしっかりと観察することで、ペットの存在に気付けるのだ。

 

少なくとも、ペット可は退去後の修繕費が大変だ。

 

次行こう、次!

 

不動産投資の教訓28

ペット可の物件は修繕費が高くなる

ペットを飼っていた部屋は、人が住んでいたとは思えない程汚れます。
部屋中に匂いがこびり付いており、全面リフォームが必要。

当然、リフォーム代は高くなるので覚悟が必要だ。

 

次が、今日最後の物件だ。

 

⑤売りアパートの販売条件

京成本線 ユーカリが丘駅 中古一棟アパート

中古一棟アパート

所在地 千葉県佐倉市
最寄り駅 京成本線 ユーカリが丘駅
1日乗車人員 11,000人
駅徒歩 10分以内
構造 木造アパ-ト
築年数 25年
販売価格 2990万円
満室家賃 367万円
利回り 12.3%
積算価格 1000万円

※積算は相続税路線価ベース

 

<物件選定理由>

立地
利回り 12%台の高利回り
担保力
その他 適度な価格帯

 

ユーカリが丘は、1970年代に開発が始まった地域だ。
駅前には高層マンションがあり、その周辺は区画整理されている。

 

ただ、この中古アパート周辺は、昔ながらの戸建て中心の地域で道は狭い。
住宅地を歩いていると、目的の中古アパートはすぐに見つかった。

 

ユーカリが丘の中古一棟アパート

 

不動産投資家シンジ

 

見た目は悪くはない。
ただ、木と草が多いので、買ったら裁定が必要だな。

 

ふと、貯水槽が目に入った。

 

中古一棟アパートの貯水槽

 

不動産投資家シンジ

 

貯水槽は定期検査が必要だ。
お金かかるし、マイナスポイントだ。

 

築古物件だと、貯水槽のあるアパートも多い。
だがこの貯水槽、大家にとってはとてもやっかいなのだ。

 

法律で、年一回以上の点検・清掃が義務付けられている。
定期点検費用は、1回あたり5万円ほど。
点検等不備で入居者に被害が出ると、大家の責任問題になる。

 

固定で費用が掛かってしまうのはマイナスだ。
貯水槽のある物件は避けるのが賢明だ。

 

また、このユーカリが丘駅の周辺は主に住宅地が広がっている。
東京のベッドタウンという位置づけで戸建ては多い。

 

だが、アパートはあまり見当たらない。
賃貸需要が少ないのかと疑ってしまう。

 

それに、このユーカリが丘駅の先には、延々と田畑が広がっている。
これは大きなマイナス要素だ。

 

また、この中古アパートは家賃3.4万円という。
この3.4万円の家賃ははたして相場どおりか?

 

3.4万円の家賃であれば、津田沼や船橋など数駅ほどの街に住める。
わざわざ7駅も離れたユーカリが丘を選ぶ必要はない。

 

ターミナル駅から離れると、賃貸需要が弱そうだ。
もう少しターミナル駅に近い地域で探そう。

 

次行こう、次!

 

 

最後の中古アパートから駅に向かう道中のこと。

 

この日、物件調査した千葉の物件は5棟。
どれも期待を込めて物件調査に行った。
だが、結果的に買いたいと思える中古アパートは無かった。

 

最近は、週末毎に物件調査に行っている。
だが、運命と思える中古アパートには未だに出会えていない。

 

物件探しは大変だ。

 

サイトなどで、何百もの物件から良い中古アパートを厳選する。
そして、一日費やして物件調査を行う。
気力も体力も使う作業だ。

 

しかし、なかなか良い中古アパートは見つからない。
かといって、妥協はしたくない。
妥協すると、後から苦労するのが目に見えている。

 

私の精神は強い方だ。
根性もある方だと思っている。

 

だが、
この日の帰り道では、
少し心が折れかけていた。

 

最近、築古中古アパートをたくさん見ている。
どれも、『買っていいかもしれない』と思って見に来ている。

 

だが、物件を見るたびに、『なんか違う』と思う。
そのたび、『また1から出直しか』と思う。

 

俺は、一棟アパートを買えるのか。

 


 

2ヶ月かけて、神奈川、埼玉、千葉の中古アパートを見てまわった。
各県の条件的に良いと思える中古アパートを選出し、そして物件調査に行った。

 

物件調査に行った際は、目的の物件以外でも気になる中古アパートは目に入ってくる。

 

歩いていて目に入った築古アパートたち。
不動産屋の壁に貼り付けてある売り物件たち。

 

せっかくその街まで行ったのだ。
気になる中古アパートは、寄り道してまで見に行ったりした。

 

どの物件にも歴史がある。
どの大家にも、想いがある。
もちろん、入居にも当然。

 

色々なアパートを見ていると、物件に情が出てくる。
特に、良いと思った物件などは一生忘れることはできないだろう。
ただのボロアパートだが、強烈な印象を残すアパートもあった。

 

もちろん、見て満足ではない。
買うために見ているのだ。

 

だが、たくさん見ることは良いことだ。

 

中古アパートの比較をすることで、相場観が身についてきた。
中古アパートを見れば見るほど、目利き力は確実に高まってくる。

 

さらに物件調査に行くことで、良い物件・悪い物件の特徴が分かってきた。
また、自分だったらどんな改善をするかを考えるようにもなった。

 

この2ヶ月は、一都三県の中古アパートについて考え抜いた。

 

その結果、埼玉県と千葉県はかなり気に入った。
10%越えの利回りがいくつかある。
2,000万円~4,000万円ほどの適度な価格のアパートが多い。

 

よし、埼玉県と千葉県のアパートを重点的に見て行こう。

 


 

それからというもの、埼玉県と千葉県のアパートを重点的に探し続けた。

 

毎日、朝昼夜。
いろんな不動産サイトを徘徊・検索。

 

毎日見ていても物件情報はほとんど変わらない。
見慣れた中古アパートが何度も出てくる。

 

それでも見続けた。
探し続けた。
毎日毎日、同じ条件で。

 

ここまで来たら、もはやテクニックなど不要。
どれだけ続けるかという忍耐力の勝負。

 

そんなある日、いつもの様に不動産を検索していた。
すると、千葉のある中古一棟アパートが目に入った。

 

それは、
シンジにとって、
運命の出会いだった。

 

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数ヶ月間もの物件探しの末にやっと理想的な中古一棟アパートに出会えた!

第1号アパート購入秘話 第1話 2013年夏。   私の名はシンジ。 東京都在住、30代のサラリーマン。 平凡だが幸せな毎日を過ごしていた。   だが、普段は会社と家を往復するだけ ...

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