不動産投資の経営記録

千葉市の中古アパートはクセの有る物件が多かった(全空室、想定家賃水増し)

不動産投資のアパート物件探し 第8話

さて、次の中古アパートの調査は千葉県だ。
千葉県に、不動産投資用の中古アパートの調査に行こう!

 

千葉は、東京や神奈川よりも土地の力は劣るイメージがある。
土地の力とは、地価や家賃だ。

 

全般的に、
東京>神奈川>埼玉≧千葉
のイメージだ。

 

だが、安いことは悪いことではない。
一都三県の中では、埼玉と並んで価格がお手頃で高利回りのアパートが多い。
初心者には取り組みやすいのでは、と思う。

 

ちなみに、千葉と言っても広い。
めちゃくちゃ広い。
実際、地図を見てびっくりした。

※地図

船橋や市川も千葉県だ。
だが、木更津や九十九里や旭市も千葉県だ。

 

さすがに木更津や九十九里は遠い。
そこまで行くと、地方物件と言った方が良いだろう。

 

千葉県の中でも、東京に近い地域に絞ろう。
遠くとも、千葉市くらいまでにしよう。

 

まずは、千葉市の中央区と稲毛区だ。

 

今回も商用車を予約済み。
商用車は、土日でもだいたい予約可能だ。

 

千葉市に行くのは初めてだ。
公私ともに、今まで行く機会が無かった。

 

千葉県の県庁所在地は千葉市だ。
近くにはターミナル駅の千葉駅がある。
そもそも、千葉駅は人が多いのか?

 

ウィキペディアで『千葉駅』を調べる。
JRの複数の路線が乗り入れている。
JR千葉駅だけで、1日乗車人員10万人。
その他に、京成線や千葉都市モノレールなども。

 

これだけ見れば、かなりの都会だ。
だが、実際にこの目で見てみたい。
中古アパートに向かう前に、千葉駅前に寄ってみよう。

 

この目で、千葉駅を見てみよう。
レンタカーで千葉駅に向かった。

千葉駅前

千葉駅前

 

千葉駅前には、人がとても多く活気がある。
デパートや大手企業のオフィスなどもある。
千葉駅はとても都会だ。

 

不動産投資家シンジ

 

さすがに一都三県と言うだけあって都会だ。
疑ってすいませんでした。
この場を借りて謝ります。ゴメンナサイ。

 

1棟目の中古アパートは、ここから2駅隣の千葉寺駅。
レンタカーでは千葉駅から15分くらい。

 

①売りアパートの販売条件

JR内房線 千葉寺駅 中古一棟アパート

中古一棟アパート

所在地 千葉県
最寄り駅 JR内房線 千葉寺駅
1日乗車人員 2000人
駅徒歩 12 分
構造 木造アパ-ト
築年数 25年
販売価格 2480万円
満室家賃 252万円
利回り 10.1%
積算価格 900万円

※積算は相続税路線価ベース

 

<物件選定理由>

立地 千葉駅から2駅
利回り 11%台の高い利回り
担保力
その他 適度な価格帯

 

千葉寺駅の周辺は、高層ビルなどは無い。
住宅とアパートが建ち並んでいる。

千葉寺駅前

 

京成線とはいえ、千葉駅から2駅しか離れていないのにこの田舎っぷり。
1日乗車人員もたった2,000人。

 

あの千葉駅前の人の多さは何だったんだろう。

 

だが、土地は区画整備されていて道は広い。
こういうキレイな街並みはポイント高い。

 

のどかな街並みだが、田畑は無い。
千葉駅から2駅なので、賃貸や戸建ての需要は有るのだろう。

 

街並みを観察しながら、中古アパートに向かう。

 

中古アパートまでもう少しの場所に来た時だった。
びっくりする光景を目の当たりにした。

千葉寺の中古一棟アパート

 

中古アパートは見えている。
ほら、あそこだ。

 

だが、その中古アパートまでは30mほどの坂がある。
しかもかなり急だ。

 

不動産投資家シンジ

 

こんな落ちがあるとは。
完全にマンガの世界だな。

 

ここまで来たからには、坂を上るしかありません。
真夏の暑さの中、気合を入れて、坂を駆け上がっていきます。

 

30mの坂はきつい。
だが、ようやく中古アパートに到着。

 

なんとか上り切りました!
とっても頑張りました!
まぁ頑張ったのは、私ではなくレンタカーのエンジンとタイヤですが。

 

中古アパートに到着した瞬間、ある違和感を覚えた。

 

不動産投資家シンジ

 

このアパート、
人の気配がしない。

 

千葉寺の全空の中古一棟アパート

 

通常、人が住んでいれば生活使うモノが目にあるはず。

 

自転車だったり、洗濯物だったり。
もしくは、玄関前の傘、ポストの郵便物、通路のゴミなど。
何かしらのモノが目に入るものです。

 

しかし、この中古アパートにはそれらが全く無いのです。
小さいゴミですら無いのです。

 

千葉寺の中古一棟アパート

 

そうです。
まさかの全空室!
この中古アパート、時が止まっているのです。

 

全空室の中古アパートを目の前にすると、色んな考えが頭の中を巡りました。

 

大家は、なぜこうなるまで手を打たなかったのか。

 

手を尽くしたが、賃貸需要が無いのか。
入居者や近隣住民が原因で、全員退去してしまったのか。
それとも、恐ろしいお化けでも出るのか。

 

いろんな想像を膨らませた。
だが、答えは分からない。
ただ、目の前にあるのは全空室のアパート。

 

全空室の中古アパートを見ながら、ふと考えてみた。
この様な物件は、実はチャンスなのでは!?

 

全空室物件は、当然ながら買ってもすぐに家賃は入ってこない。
むしろ、その前にリフォームが必要となるかもしれない。

 

リフォームしても入居が決まるまで時間がかかる。
当然、その間も銀行への支払いは続く。

 

全空室の物件など、ほとんどの投資家は買わないだろう。

 

だがもし、この中古アパートに満室経営できそうだったら?
誰も買わないアパートほど指値ができる。
しかも、思い切った指値が通る可能性もある。

 

もちろん、初心者が全空室の中古アパートを買うのは現実的ではない。
満室にできるかの判断などできない。ノウハウもない。
そもそも融資の審査が通らない。

 

ただ、もし経験者だったらどうだろうか。
空室を埋めるためのノウハウ・経験を持っている。
他の物件のキャッシュフローで、リフォーム中や募集中の支出を補える。

 

つまり、
安く指値で買って、
他の物件で収支を補っている間に、
物件を再生させれば良いのだ。0

 

経験者にとって再生可能な問題物件は、より高みに行くチャンスだ。

 

だが、私はまだ物件を持たない初心者だ。

 

初めての物件で全空室は無理だ。
キャッシュフローがマイナスでのスタートになってしまう。

 

毎月10万以上持ち出しなんて、精神的に耐えられない。

 

次行こう、次!

 

不動産投資の教訓23

全空室の物件はチャンスだ

全空室のアパートなど、ほとんどの投資家は買わない。
だが、誰も買わないアパートほど思い切った指値が通る。

満室にできる経験値・ノウハウがあるなら、問題物件はより高みに行くチャンスだ。

※初心者が全空室物件を買うのは現実的ではない。
満室にできるか判断できないし、ノウハウもない。

 

次の物件の最寄り駅は大森台駅。
この千葉寺駅の隣駅だ。

 

②売りアパートの販売条件

京成千原線 大森台駅 中古一棟アパート

大森台中古一棟アパート

所在地 千葉県千葉市中央区
最寄り駅 京成千原線 大森台駅
1日乗車人員 1300人
駅徒歩 2分
構造 木造アパ-ト
築年数 16年
販売価格 2800万円
満室家賃 320万円
利回り 10.8%
積算価格 1600万円

※積算は相続税路線価ベース

 

<物件選定理由>

立地 最寄駅から徒歩2分
利回り 10%台の利回り
担保力
その他 適度な価格帯

 

大森台駅はとても小さい駅だ。
1日乗車人員はたった1,300人。

 

少ないなんてもんじゃない。
見る意味はないかもしれない。
まあでも、勉強も兼ねて駅と物件を見に行こう。

 

大森台駅に到着。
予想通り人は少ない。
というか、見当たらない。
ここまで人の気配がしない。

 

だが、駅から2分というのはすごい。
考え方によってはとても強みである。

 

駅から物件まではとても近くだった。

千葉大森台の一棟中古アパート

 

不動産投資家シンジ

 

おぉ!
建物はキレイだ。
文句なしでイケメン物件。

 

築16年だがキレイな建物だ。
最近よく見ていた築20年以上の物件よりも、当然だが新しさを感じる。

 

敷地内の地面全部にわたって、コンクリート舗装されていて、とてもキレイだ。

 

もちろん、コンクリート舗装のデメリットもある。
地下で問題があった場合、掘り起こしに費用が掛かるのだ。

 

管理状態も文句無し。
草や汚れやゴミなどは見当たらない。
ここまで徹底してキレイなアパートも珍しい。
そして、満室。

 

周辺のアパートの入居率を調べた。
入居率は約8割ほど。
賃貸需要は高い。
さすが、千葉駅から3駅だ。

 

だが、最寄り駅が大森台駅というのが気になる。
1日乗車人員は1,300人は、少なすぎる。

 

その時、ふとある考えが頭に浮かんだ。

 

不動産投資家シンジの考え

 

千葉駅からこの物件までは、
トータルで何分かかるだろうか?

 

大森台駅は小さい駅だ。
だが、ターミナル駅である千葉駅まで3駅。
時間にすると約7分。

 

そして、この中古アパートは大森台駅から徒歩2分。

 

つまり、このアパートから千葉駅まで、計9分で行ける。
『駅まで徒歩2分+乗車時間約7分』だ。

 

部屋探しの優先事項として、『駅から10分以内』というものがある。
だが、この物件は、最寄り駅まで10分どころか、『千葉駅まで10分以内』で着くのだ。

 

そう考えると、大森台駅と言えども徒歩2分というのは悪くない。
実際、住んで初めて千葉駅までの近さを実感した人も多いだろう。

 

ただ、どうしても乗車人員の少なさが頭から離れない。
乗車人員が少ないと、そもそも検索さえされない可能性がある。

 

せめて、乗車人員1日1万人は欲しい。

 

次行こう、次!

 

不動産投資の教訓24

ターミナル駅までの時間で考えてみよう

多くの人は、ターミナル駅近くで働いていることが多い。
そして、小さな駅でもターミナル駅まで数分ということもある。

徒歩+乗車時間で15分以内なら、通勤にとても便利なはずだ。
同時に、ターミナル駅から徒歩15分以内も通勤に便利なはずだ。

 

次の物件は、西千葉だ。

 

③売りアパートの販売条件

JR総武線 西千葉駅 中古一棟アパート

中古一棟アパート

所在地 千葉県
最寄り駅 JR総武線 西千葉駅
1日乗車人員 22,000人
駅徒歩 15分
構造 木造アパ-ト
築年数 25年
販売価格 4600万円
満室家賃 504万円
利回り 11.0%
積算価格 1600万円

※積算は相続税路線価ベース

 

<物件選定理由>

立地 最寄駅1日乗車人員2万人
利回り 11%の高利回り
担保力
その他

 

西千葉駅は千葉駅の隣だ。

 

千葉市街を抜けて、中古アパート
を目指す。
途中、千葉都市モノレールが頭上を走っていた。

 

しばらくすると、目的の中古アパートに到着。

 

千葉作草部の一棟中古アパート

 

不動産投資家シンジ

 

おぉ!
第一印象はなかなか良い。
正統派イケメンと言ったところか。

 

まぁ少し汚れが目立つ。
だが、キレイにすればまだまだ現役だ。

 

このアパートは、10部屋中入居は8部屋。
周囲のアパートの入居率は7~8割といったところ。悪くはない。

 

この時、販売図面を見返していた。
その時、ふと違和感を覚えた。

 

販売図面では利回り10.96%となっている。
家賃収入は、10部屋12ヵ月分で504万円との表記だ。
単純に計算すると、一部屋あたり1ヶ月4.2万円。

 

んんん!?
この物件、家賃4.2万円も無理だろ!?

 

西千葉駅から徒歩10分程の築古木造ワンルームは、家賃3万円台前半だ。

 

仮に一部屋3.2万円としよう。
そうすると、年間家賃は384万円。
販売図面よりも100万円以上少ない。
その場合の利回りは8.3%になる。

 

想定家賃がかなり水増しされている。
この手のテクニックはよく見かける。
だが、少しやりすぎでは。

 

事前にこの地域の家賃を調べておいたので気付けた。
もし販売図面の数字を信じて買っていたら、大変な目にあっていた。

 

また、よく考えると立地も微妙だ

 

この中古アパート、西千葉駅から徒歩15分とある
だが、実際はもう少し時間がかかる様な気がする。

 

なぜなら、駅や大学に行くには片側二車線の国道126号線を渡る必要がある。
この道は幹線道路で、歩道が青色になるまでは数分かかる。

 

販売図面は、1分80mで計算されている。
途中に、坂があったり横断歩道があったりしても一切考慮されていない。
この物件だと、信号待ちの分だけ、時間的距離は遠くなる。

 

西千葉駅や千葉大学のすぐ近くには、同様の中古アパートがいくつもある。
わざわざ少し離れたこのアパートを選ぶのか。

 

また、土地値の低さも気になる。

 

不動産投資家シンジ

 

販売価格4,600万円に対して、積算は1,600万円。
この築25年の建物に3,000万円もの価値は無いだろう。

 

次行こう、次!

 

不動産投資の教訓25

対象エリアの家賃相場は把握しておくべき

売りアパートの中には、空室の想定家賃が高く設定されていることがある。
想定家賃が高ければ、物件価格が高く見えるし、実際の収支も絵に描いた餅。

検討している対象エリアの家賃相場は、事前にしっかり把握しておこう。

 

次は、本日の物件調査で一番期待の物件だ。
最寄駅が総武線快速停車駅の稲毛駅なのだ。

 

④売りアパートの販売条件

JR総武本線 稲毛駅 中古一棟アパート

千葉の稲毛の中古一棟アパート

所在地 千葉市稲毛区黒砂台
最寄り駅 JR総武本線 稲毛駅
1日乗車人員 50,000人
駅徒歩 10分
構造 木造アパ-ト
築年数 19年
販売価格 5660万円
満室家賃 504万円
利回り 8.9%
積算価格 2200万円

※積算は相続税路線価ベース

 

<物件選定理由>

立地 1日乗車人員5万人
利回り
担保力
その他

 

最寄駅の稲毛駅は、大きな駅だと言える。

 

一日の乗車人員5万人。
千葉県内でベスト10に入る。

 

JR総武本線の快速停車駅。
日本の経済の中心である東京駅まで、乗り換えなしで40分。

 

駅のすぐ近くに大型イオンモール。
近くには、千葉大学などの学校がある。
複数の大型施設があるのは強みだ。

 

もちろん、駅前にはいろんな店がある。
人も多く、活気がある。

 

不動産投資家シンジ

 

さすが、JR稲毛駅。
駅の規模と街の規模が、お互い高めあっている。
こういう場所に物件が買えたら、空室とは無縁だろうな。

 

ひと通り稲毛駅周辺を見てから、目的の中古アパートに向かう。

 

この物件の周辺はキレイに区画整理されている。
道路は車がすれ違えるくらい広い。

 

広い道路に面していると、開放感を感じる。

 

もし、狭い道路に接していたら窮屈でしかない。
まぁ、築古アパートは狭い道路沿いにあることが常ではあるが。

 

この開放感は、大きなメリットだ。
周囲の雰囲気も含めて物件のイメージを作っているのだから。

 

千葉稲毛の一棟中古アパート

 

外観はとてもキレイ。
築19年でまだ古さは感じない。
万人受けするイケメン物件だ。

 

部屋は広めのワンルーム中心。
入居者は千葉大生が想定される。
もちろん、東京への通勤者もターゲットになる。

 

さて、千葉大学に依存することはリスクだろうか。

 

大学のリスクは、キャンパスの移転だ。
だが、千葉大学が移転する可能性は十分低いだろう。

 

千葉大学のキャンパスは千葉市のど真ん中に位置する。
ほぼ全学部が西千葉キャンパスにある。

 

千葉大学がこの千葉市の中心部から、いったいどこに移転を考えるだろうか。

 

ここ数年の大学の移転は、郊外から東京都心部への移転が多かった。
だが、それは私立の郊外にある大学のキャンパスなどだ。

 

千葉大学が東京に移転させることなど考えられない。

 

千葉県を代表する千葉大学は、すでに千葉市のど真ん中に位置している。
既に千葉の中心地に位置しており、他に移転する可能性は限りなく低いはず。

 

そう考えると、千葉大学の移転リスクは限りなくゼロだろう。

 

また、立地以外の条件も総合的に良い。

 

中古アパートだが、バブル後期に建てられたため他より新しさはある。
広い道に接しており、開放感も申し分ない。

 

ただ、肝心の利回りは10%を切っている。
中古アパートだと、せめて10%を目指したい。
しかも、実勢の家賃で計算しての10%だ。

 

利回りで10%にするためには、1,000万円以上の指値が必要だ。さすがに遠い。

 

物件選びでは、利回りだけを見ている訳ではない。
しかし、中古アパートは10%にこだわらないとキャッシュフローが残らない。
立地が良くて利回り10%以上のアパートは探せば他にもある。

 

それに、販売価格と積算価格もかい離も大きい。
販売価格は5,660万円に対して積算2,200万円。
築19年の建物価格として、3,400万円は高すぎだ。

 

このアパート、買っても入居に苦労はしないだろう。
だが、利回りと担保力が足りない。

 

この中古アパート、
失敗はしないだろうが、成功とは言えないな。

 

他の物件を見に行こう。

 


 

今回、千葉県の物件調査に行った。
これで、神奈川、埼玉、千葉の物件を見たことになる。

 

3つの県でそれぞれ最も良いと思える物件を選んだことで、その県や地域の特徴を肌で感じることができた。また、それぞれの県の土地勘や相場も、調べてみる良い機会になった。

 

安定経営を心掛けるなら、東京や神奈川だ。
高い家賃は、賃貸需要の高さを表している。
都心から同じ距離でも、埼玉や千葉よりも、東京や神奈川の方が家賃帯は高い。

 

埼玉や千葉の中古アパートにも良いところがある。
高利回りでお手頃価格の物件が多い。

 

もちろん、利回りが高いということは、何かしらのリスクがあるということだ。

 

賃貸需要が高くないから、利回りが高くなっているのが一般的だ。
もし利回りに釣られて、買った後に苦労すると失敗となる。

 

また、利回りが高くても家賃が低いと、年間家賃に占める修繕費の割合が大きくなる。
その結果、修繕費が多くかかってしまい全然儲かってない、という状況になり得る。

 

どんな中古アパートにも、良い点と悪い点がある。
しっかり目利きをして、総合点が高いアパートを見つけたい。

 

とは言え、なかなか90点以上の物件は見つからない。

 

ここで妥協して微妙な物件を買ってしま人もいるだろう。
もしくは、アパート経営を諦めてしまう人も多いに違いない。

 

だが、継続して探していたら、いつかはお得な物件が見つかるはずだ。

 

引き続き、物件探しを続けよう。
運命の物件に出会うまで。

 

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