東武東上線沿い（和光市・朝霞市）の中古アパートは家賃も入居率も高かった

不動産投資のアパート物件探し 第7話

さて、今日も不動産投資用の中古アパートの調査に行こう！

 

前回は、川口、春日部、坂戸などを見て回った。

 

今回は埼玉県の中でも、都内から見て北西方向に行ってみよう。
電車でいうと、東武東上線が通っている地域だ。

 

東武東上線沿いで興味がある中古アパートは2棟。
時間の余裕はあるので、沿線の街並みをしっかりと観察しよう。

 

さっそく現地調査にＧＯ！

 

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池袋駅から東武東上線に乗り換えて約20分。
まずは、和光市駅で降り立った。

 

実は、最初の物件の最寄り駅は朝霞駅。
朝霞駅は和光市駅の1駅隣だ。

 

なぜ、隣の駅で降りたのか。
健康のために歩こうとしているのか。
降りる駅を間違えてしまったのか。
早くもボケてきたのか。

 

正解は、街の雰囲気を覚えるためだ。
決してボケてなどいない。

 

せっかく東武東上線沿いの街に来たのに、
目当ての物件だけ見て帰るのはもったいない。

 

今後もこの近くに良い物件を見つけるかもしれない。
その際、あらかじめ街並みを知っていれば判断しやすい。

 

和光市駅前は開放感があってとてもキレイだ。
駅前は飲食店なども多く、賑やかさを感じる。

 

 

東武東上線の他に東京メトロの副都心線と有楽町線も、この路線に乗り入れている。
都内のほぼどこにでも行けるくらい交通の便の良いので、栄えていて当然だ。

 

和光市駅前をひと通り見た後、徒歩で物件を目指す。
歩いている間、周囲の観察は怠らない。

 

人通りは多いか、少ないか。
車は多いか、少ないか。
高いビルやマンションはあるか。
高さはどのくらいか。

 

道は平坦か坂があるか。
道幅は広いか狭いか。
土地は区画整備されているか。
坂や崖はあるか。

 

中古アパートは多いかどうか。
実際の入居率はどうか。
どの様な外観や間取りのアパートが多いか。

 

五感を働かせながら歩く。
実際に歩くことで、その街を肌で覚えることができる。

 

すれ違った何人かに怪訝な目で見られた。
キョロキョロして歩いていたからだろう。

 

もしかしたら、怪しいと思われてしまっていたかもしれない。
全く怪しいことなどしていないのに。完全に誤解だ。

 

むしろ、私が怪しい場所などを探している側だ。

 

 

＜物件選定理由＞

立地	最寄駅が1日乗車人員3.5万人
利回り	10％台の利回り
担保力	積算価格が販売価格の63％
その他	適度な価格帯

 

和光市駅から歩くこと30分。
ついに物件に到着。

 

 

白色の外観。
どことなくヨーロッパ風の雰囲気。
超絶イケメン物件だ。

 

建物の造りも面白い。
建物の中央部が通路となっており、そこを抜けて2階に上がる。
1階にも各部屋に小さなバルコニーがある。

 

築20～30年ほどの中古アパートは、いくつも見てきた。
この中古アパートは、今まで物件調査した中で最もオシャレな外観だ。

 

物件の外観を見ただけで、こんなに気持ちが上がるなんて。
この年で、こんなに心躍るなんて。

 

だが、問題は入居者が部屋を決める時、建物の外観は重要視するだろうか？

 

間違いなく、重要視する。

 

立地や家賃の条件が満たされた物件を見に行っても、外観が微妙だったら申込を躊躇する。
特に女性は、男性よりも見た目のイメージを重要視する。

 

入居者が気にするのだから、不動産投資家としては入居者の身に立って気にすべきだ。

 

今までの中古アパートを見に行った際に、外観を見て気持ちが上がったりもすれば下がったりもした。

 

以前、不動産投資会社Ｐ社に『未公開物件』として提案された中古アパートは、物件を見た瞬間に気持ちが下がった。外観が地味で、ただの黄土色の箱にしか見えなかった。

 

一方で、その後に見た浜松のRCマンションは、外観を見て感動を覚えた。
周囲の広い道の雰囲気と、RCの立派さや立派さに良い印象を受けた。

 

俺が外観を気にするのと同様に、当然入居者も気にする。
誰もが、オシャレでキレイな家に住みたいと思うものだ。

 

だが、外観は後から変えることはできない。
せめて、清掃をして清潔感を出すだけでイメージは全然変わる。
ゴミや汚れがいっぱいだったら、せっかくのイケメン物件も台無しだからだ。

 

だが、やはり外観は大事だ。
男も女も不動産も、イケメンは得なのだ。

 

できれば、俺もイケメンに生まれたかった。
もし俺がイケメンに生まれていたら…、もっと人生楽しかったに違いない。

 

おっと、話が反れてしまった。

 

まずは、管理状態をチェックしなければ。

 

ゴミ無し。
サビ無し。
汚れ少々。
虫は住んでない。

 

コンクリートの土台にヒビ割れ無し。
建物自体にも問題無し。

 

素晴らしい。
これほど清潔なイケメン物件は珍しい。

 

ついに運命の中古アパートに出会えたかもしれない。
色々と中古アパート探しを続けていた甲斐があった。

 

ただ、気になる点が。
最寄駅からが遠いのだ。

 

朝霞駅の1日の乗車人員は3.4万人ほど。
駅の規模は申し分ない。

 

だが、この物件は駅から徒歩12分。
これは、単身者にとっては少し遠いのでは。
同じ家賃でもっと駅に近い物件は探せば有る。

 

しかも、この周辺は古い戸建てが立ち並んでいて、道も広くはない。
夜などは、静かで暗い道となるだろう。
単身者にとっては、長く住みたいと思える環境だろうか？

 

この建物は、かなり良いと思う。
だが、立地には少し疑問が付く。

 

立地は、買った後にどうにかできるものではない。
立地に問題があれば、買った後から改善しようが無い。

 

 

この中古アパートは、買って失敗することは無いと思う。
だが、いったん保留としよう。

 

 

本日2棟目は、同じ朝霞駅の物件だ。
ただ、駅を挟んで反対側にあるため、20分以上歩かなければ。

 

 

＜物件選定理由＞

立地	最寄駅が1日乗車人員3.4万人
利回り	―
担保力	―
その他	適度な価格帯

朝霞駅の両側にはいろんな店がある。
そして、人も多くて活気がある。
さすが、1日乗車人員3.4万人の駅だ。

 

駅前のR社という不動産屋が目に入った。
このR社、駅前の最も目立つ場所に店舗を構えている。
少し派手目な看板は、イヤでも目に入ってくる。

 

この時、あることを思い出した。

 

この不動産屋R社、和光市駅前にもあったぞ。
和光市駅でも朝霞駅でも、駅前の最も目立つ場所に店舗がある。

 

正直、大手のエイブルなどよりも目立っていた。
部屋探しをしている人は、この不動産屋に吸い込まれていくだろう。

 

街を歩いていても、多くのマンションやアパートにR社の看板が掲げられていた。
エイブルやアパマンショップなどの大手よりも多い印象だ。

 

調べてみると、東武東上線沿線中心に約10店舗展開している不動産屋だ。
エリアは限られているが、この地域では大手に負けないくらい目立っている。

 

ある特定の地域に特化した不動産屋なのだろう。
R社は、東武東上線沿いで、他を寄せ付けない存在となのか！？

 

駅を越えて、目的の中古アパートを目指して歩く。
引き続き、周囲を見渡しながら歩く。
駅周辺の環境もしっかり把握しよう。

 

途中にいくつもの中古アパートを見かける。
その中で、築20～30年の物件があれば立ち止まる。
そして、アパートの入居状況などをチェックする。

 

駅から10分ほど歩いた。
そろそろ足が疲れてきた。

 

今日は和光市駅から歩きっぱなしだ。
足のしびれを感じ始めた頃、ついに物件に到着。

 

 

だが、1棟目に見たアパートに比べると見劣りする。
1棟目のアパートがイケメンすぎるのだ。

 

また、1棟目よりも利回りは1％ほど低い9.6％。
この１%の差は、とてつもなく大きい。

 

外観と利回りで1棟目よりも劣っている。

 

迷うことはない。
見送り一択。

 

次行こう、次！

 

 

2棟目の物件を見た後、朝霞台駅に行くことにした。

 

朝霞台駅では、東武東上線とJR武蔵野線が交差している。
交通の便が良い場所だ。

 

さぞかし、人も多いだろう。
不動産投資家として、一度は朝霞台駅の周辺環境を見ておきたい。

 

時間は十分あるので、徒歩で目指す。
少しでも朝霞市の街を覚えるために。

 

直線距離は3キロだが、色々回り道もした。
実際には5キロくらい歩いただろう。

 

最後の方は、休憩とストレッチを何度も繰り返していた。
杖をついたおじいさんより、歩くのが遅かった。

 

朝霞駅を出発して約1時間。
足がパンパンになりながらも朝霞台駅に到着。

 

ここが朝霞台駅か。
さすがに人が多い。
東武東上線は大きな駅が多いんだな。

 

朝霞台駅は、池袋まで電車で20分以内。
有楽町線や副都心線への直通電車に乗れば、銀座や新宿も30～40分ほどで行ける。
今まで知らなかったが、とても便利な駅なのだ。

 

東武東上線の朝霞台駅の改札近で、立ち止まる。
人の流れを観察するためだ。
その時、電車が到着する音がした。

 

次の瞬間、大量の人が改札から出てきた。
優に100人以上。とにかく大量のヒトヒトヒト。
改札を出た大量の人は、みな一斉に同じ方向を目指す。

 

 

人の群れに紛れて歩く。
みな、よそ見することなくまっすぐ歩く。

 

すると、ほとんどの人はJRの改札に吸い込まれていった。

 

 

東武東上線の朝霞台駅は、JR武蔵野線との乗換駅でもある。
しかも乗り換えはいったん改札を出る必要がある。

 

東武線の改札から出てきた人の群れは、
乗り換えのためにJRの改札に吸い込まれていったのだ。

 

多くの人が乗換だけのために改札から出てくる。
だが、それだけ便利な駅であることは間違いない。

 

実際、駅前には様々な店がある。
10階建て以上のマンションもいくつかある。
住居やアパートも密集している。
田畑など入る余地もない。

 

この日、
和光市駅から朝霞台駅に至るまで、
東武東上線沿いの発展具合を見せつけられた。

 

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埼玉から東京都内に行くには、大きく分けて3つの路線がある。

 

1つ目は、JRだ。
大宮や浦和や川口などからは、JRで都内に来ることが多いだろう。

 

この路線は埼玉だけでなく、茨城、栃木、群馬からも人を運んでくる。
埼玉を含めた広範囲の人が、このJRの路線を通って都内に来る。

 

大宮を始め、浦和や川口、蕨など、どの駅も栄えている。
JRの3つの路線は、埼玉―東京間のメインストリートと言っていいだろう。

 

2つ目は、東武伊勢崎線だ。
春日部や越谷や草加などから、北千住駅や日比谷線に出ることができる。

 

東武線もかなりの範囲から人を運んでくる。
直通で日比谷線に繋がっているので便利ではある。

 

3つ目は、東武東上線だ。
川越や朝霞や和光などから、池袋など都内各所に出ることができる。

 

2回に分けて埼玉の物件調査に行ったが、共に都内を目指す路線沿いの物件を見に行った。

 

当初の予想では、JR沿線が最も栄えていると考えていた。
確かに、西川口の物件周辺は住宅とアパートが密集しており、人口密度が高かった。

 

だが、予想外だったのは東武東上線だ。

 

和光市駅前や朝霞駅前はとてもキレイに整備されている。
北朝霞駅と朝霞台駅の改札は、乗換客で混雑するほどにぎわっている。
そして、地域全体にわたって、住宅・アパートが密集している。

 

私鉄だが、JRに負けない規模の街を形成していた。

 

それにしても、朝霞の1棟目の中古アパートはかなり良かった。
めちゃくちゃイケメン物件だった。

 

だが、駅から12分という距離が気になって見送った。
見送っても、数日は忘れられない物件だ。

 

今回の物件調査も、とても有意義な1日となった。

 

その街を知るには実際に行くのが一番だ。
一度行けば、永く記憶に残る。

 

緊急時や忙しい時は、グーグルマップやストリートビューで見るのも悪くはない。
だが、実際に街へ行くと、ネットで見るのとは比べ物にならないくらい理解が深まる。

 

物件を買おうとしている地域が決まっているなら、まずは現地に行ってみよう！

 

これで、2度続けて埼玉県の中古アパートの物件調査に行った。
今まで、神奈川、埼玉と見に行ったことになる。

 

一都三県で残すはひとつ。
次の物件調査は、千葉県だ！

 

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