不動産投資の経営記録

青山学院大学相模原キャンパスの都内回帰で相模原は大量の空室発生&家賃相場が崩壊!

不動産投資のアパート物件探し 第5話

さて、今日も不動産投資用の中古アパートの調査に行こう!

 

前回は、横浜市のアパートの物件調査をした。
今回は、神奈川の別の地域に物件調査に行こう。

 

思えば、横浜市は坂だらけだった。
とにかく坂道が多くて、足がパンパンになった。

 

横浜があんなに坂だらけなんて知らなかった。
販売図面に注意書きくらいしておいて欲しいものだ。

 

だが、同じ神奈川でもまだまだ未開拓の場所は多い。
次は異なる地域の中古アパートを見に行こう。

 

できれば、平坦な道が多い地域が良い。
決して坂が嫌いになったわけではない。
他の地域を見たいだけだ。
ホントだ。信じてほしい。

 

川崎市はどうだろう。
だが、東京都に近いこともあり利回りが低い。
10%以上の物件はほぼ無い。

 

相模原市はどうだろう。
利回り・価格ともに適度なアパートがいくつか売りに出ている。

 

不動産投資家シンジ

 

よし!
次の目的地は決まった。
相模原市だ。

 

相模原市に行くのは初めてだ。
どんな街なんだろう。

 

相模原市から一番近いターミナル駅は、町田駅だ。
JR横浜線と小田急小田原線が交差している。

 

JR町田駅は、1日乗車人員が11万人ほど。
小田急町田駅は、1日乗車人員が14万人ほど。
文句なしで、大規模ターミナル駅だ。

 

駅前には大型デパートがある。
その他にも、たくさんの店がある。
人もとても多い。

 

町田まちだは、活気があるまちだ!

 

JRを使えば、30分ほどで横浜駅まで行ける。
小田急線を使えば、30分ほどで天下の新宿まで行ける。

 

町田まちだは、とても便利なまちだ!

 

楽待と健美家で見に行く物件をチョイス。
さっそく相模原の物件調査にGO!

 


 

不動産投資家シンジ

 

さて、今日も物件調査やる気満々だ。

 

いつも通り、気合いが入りまくっている。
本業の会社ではまず出てこない気合いだ。

 

土曜の昼前、JR古淵駅に到着。
町田駅の隣の駅だ。

 

古淵駅の1日乗車人員は約2万人。
中規模な駅で、駅前は活気がある。

 

乗車人員が2万人を超えてくると、人や店の数がまるで違う。
前回の横浜市の物件調査で行った地域は、どこも1日乗車人員1万人前後の駅だった

 

町田は、まさに横浜や東京のベッドタウンという位置づけだろう。
田畑などは見当たらず、住宅やマンションやアパートが立ち並んでいる。

 

また、古淵こぶち駅周辺は、横浜市と違って平坦な道が続く。坂は無い。

 

さて、今日も物件調査のやる気は満ちている。
いつも通り、気合いが入りまくっている。

 

①売りアパートの販売条件

JR横浜戦 古淵こぶち駅 中古一棟アパート

中古一棟アパート

所在地 相模原市南区
最寄り駅 JR横浜線古淵こぶち
1日乗車人員 20,000人
駅徒歩 10分
構造 木造アパ-ト
築年数 29年
販売価格 4980万円
満室家賃 510万円
利回り 10.2%
積算価格 2900万円

※積算は相続税路線価ベース

 

<物件選定理由>

立地 町田駅の隣駅
利回り 利回り10%台
担保力
その他

 

JR横浜線古淵こぶち駅から、歩いて物件に向かう。

 

先日、横浜市に物件調査に行った時は坂道ばかりだった。
それもあって、神奈川県全体に坂があると思い込んでいた。

 

だが、実際に相模原市を歩いてみて考えを改めた。
古淵こぶち駅からは、ずっと広くて平坦な道が続いている。

 

古淵こぶち駅から歩くこと13分。
アパートに到着。

古淵中古一棟アパート

 

外観は、正直ボロい。
築年数通りの古さが表れている。

 

共有部の老化も見ていた。

 

古淵中古一棟アパート

 

不動産投資家シンジ

 

郵便ポストと外階段の鉄部のサビが目立つためか。
特に、サビがボロさを際立たせている気がする。

 

だが、このくらいがちょうど良い。
キレイなアパートは、オーナーができるだけ高く売ろうとするに決まっている。
この様なメンテナンスが行き届いていないアパートこそ、安く買えるのだ。

 

販売図面で間取りと内装を確認。
間取りは典型的なバブル期のワンルーム。
一部屋20m2で、バス・トイレ一緒。

 

14部屋あるが、現在入居は10部屋。
入居率は、悪くない。

 

まわりのアパートの入居率は7割ほど。
賃貸需要は、低くはないがそこまで高いとは言えないか。

 

だが、駅から13分は少し遠く感じる。
特に単身者は、距離を重視する。
私が一人暮らしの時は、距離を最も重視したからだ。
せめて10分以内であれば。

 

入居者が部屋を選ぶとき、最も重視するのは家賃と駅からの距離だ。
これは、入居に関するアンケート結果から明白だ。

 

最寄り駅からの距離は、最重要視すべき項目だ。
特に、単身者は毎日の通勤・通学を考えると、徒歩時間は特に重視する。

 

急いで決める必要はない。
他の中古アパートも見てみよう。

 

さて、2棟目の最寄りはJR淵野辺ふちのべ駅。

 

②売りアパートの販売条件

JR横浜戦 淵野辺ふちのべ駅 中古一棟アパート

中古一棟アパート

所在地 相模原市中央区
最寄り駅 JR横浜戦 淵野辺ふちのべ
1日乗車人員 40,000人
駅徒歩 10分
構造 木造アパ-ト
築年数 26年
販売価格 2680万円
満室家賃 310万円
利回り 11.5%
積算価格 1800万円

※積算は相続税路線価ベース

 

<物件選定理由>

立地 最寄駅が1日乗車人員4万人
利回り 11%台の高い利回り
担保力
その他 適度な価格帯

 

淵野辺ふちのべ駅は、1棟目のあった古淵こぶち駅から2駅隣の駅だ。
街並みを見るために古淵こぶちの物件から歩いて移動。

 

歩いてまず感じたのは、坂が無い。
横浜市は坂道ばかりだったが、相模原周辺は平坦な道が続いている。

 

さらに、歩きながら感じたが、この街並みはとても良い。
決して高級というわけではない。
ただ、とてもキレイに整備されているのだ。

 

土地は四角の区画になっており、どの土地もきれいな形をしている。
道は縦と横で交わっており、狭い道やクネクネした道はほとんど無い。
旗竿地や細長い土地なども無い。

 

将来的に更地で売るとしても、土地はキレイな形の方が良い。
そして何より、住民にとって毎日通る道が広くてキレイというのはそれだけでプラスだ。

 

もちろん、その分アパートの利回りは低くなるかもしれない。
だが、他の地域と同じ利回りで売りに出ていたら、周囲が整備された環境の物件に軍配が上がる。

 

古淵の物件から歩くこと20分。
物件が目の前に現れた。

淵野辺中古一棟アパート

 

不動産投資家シンジ

 

おぉ!
外観はなかなか良い!

 

築26年で、年相応の外観だが、
白い壁なので建物が明るく見える。
ただし、近づいたら汚れが目立つ。

 

この中古アパートはワンルームが8部屋。
こういう普通のワンルームアパートは好みだ。

 

一部屋当たりの面積は20m2未満。
バストイレ一緒の典型的なワンルームだ。

 

中古アパートを探していると、20m2未満・バストイレ一緒というワンルームアパートをよく見かける。
ちょうど、20~30年前頃のバブル期に建てられた物件はこの造りが多い。

 

これらのアパートの部屋はとても狭い。
バス・トイレは一緒であることが多いが、人気は高いとは言えない。
こういったワンルームは、『空室が埋まらないのでは』という疑問がわくことがある。

 

だが、この手のワンルームでも適正な家賃なら需要はある。

 

私が学生時代や新入社員時代に住んでいたのは、まさにこのような部屋だ。
そして、私の周りの人もそうだった。
20代にとっては、こんな部屋でも住めば都なのだ。

 

実際に住んでいたから、住む人の感覚が分かる。
実体験から得た経験はだからこそ、強い確信も持って言える。
例え築古中古アパートのワンルームでも、問題は無い。

 

このアパートは、入居は8部屋中6部屋。
ここの周辺の入居率もだいたい6~7割ほどか。
高いとは言えないが、まあまあだ。

 

ただ、周りの賃貸需要が思ったより高くない。
この地域なら、8~9割あってもおかしくない立地だ。
大きな街がすぐ近くで、横浜も新宿も圏内なのに。

 

不動産投資家シンジ

 

まぁ、買っても大失敗はしないだろう。
ただ、急いで決める必要は無い。

 

他の物件を見てみよう。

 

不動産投資の教訓15

20 m2未満・バストイレ一緒のワンルームでも賃貸需要はある

駅からの距離(10分以内)や家賃を重視する人など、入居者はいる。
特に、都内だとこの様な狭い部屋でも全く問題ない。

ただし、狭すぎる部屋は早期に退去する。

 

3棟目も相模原市内だ。
ここから歩いていってみようか。

 

③売りアパートの販売条件

JR横浜線 相模原駅 中古一棟アパート

中古一棟アパート

所在地 相模原市中央区
最寄り駅 JR横浜線 相模原駅
1日乗車人員 30,000人
駅徒歩 10分
構造 木造アパ-ト
築年数 22年
販売価格 2900万円
満室家賃 306万円
利回り 10.5%
積算価格 1300万円

※積算は相続税路線価ベース

 

<物件選定理由>

立地 最寄駅1日乗車人員3万人
利回り 10%台の利回り
担保力
その他 適度な価格帯

 

古淵駅、淵野辺駅、矢部駅、相模原駅は歩ける距離にある。
直線距離で5キロほど。

 

整備された街並み。
そして、広くて平坦な道。
歩いていて気持ちが良い。

 

中古アパートを買うならこういう地域が理想だ。

 

神奈川県に対するイメージが変わった。
決して坂だらけの街ではないのだ。

 

淵野辺のアパートから歩いて約20分。
目的の中古アパートに到着。

淵野辺中古一棟アパート

 

淵野辺中古一棟アパート

 

不動産投資家シンジ

 

おぉ!
外観はオシャレだ。
イケメン物件だ。

 

ボロいがかっこよく感じる建物だ。
屋根の一部が赤色で、それが建物を明るく見せている。

 

賃貸募集サイトで検索し、間取りを見てみた。
間取りは、20m2未満のワンルーム。

 

2階の屋根には出窓がいくつも見える。
あれは、おそらくロフトの窓だな。
少なくとも、2階は全室ロフトが付いている様だ。

 

一棟アパート屋根の出窓

 

まさに学生が住みそうな中古アパート。
私自身が学生時代に住んでいた経験から、
こういう中古アパートの住み心地は感覚的に分かる。

 

中古アパート自体は、申し分ない。
あとは、担保力。

 

事前に調べていたが、この辺りは路線価が高い。
だいたい、13~15万円ほどあるのだ。
横浜の南区や金沢区は路線価10万円前後だったな。

 

横浜駅からは相模原の方が遠いのに、なぜ路線価は高いのだろう。
整備されていると地価が高くなるのか。謎だ。
やはり、都内が近づくと高いものなのか。

 

ただ、一区画あたりの土地は広くはない。
アパートだと100 m2ほどだ。

 

路線価が高くても面積が低いので、結果的に積算価格は高くなりづらい。
銀行融資を受ける上では重要なことだ。

 

家賃はいくらくらいなのか。
販売図面では1部屋3.0~3.3万円という設定。

 

この地域は横浜市よりも安いのか!?。
弘明寺の同じ様な中古アパートでは、4万円ほどだったが。

 

おっと。
きちんと実勢の家賃を調べよう。
販売図面の家賃設定が正しいとは限らないからな。

 

急いでいくつかの賃貸サイトを確認。
すると衝撃の事実が明らかになる。

 

なんと、2万円前後の部屋がたくさん出てくる。

 

不動産投資家シンジの考え

 

なんということだ!?
家賃2万円とか、安すぎないか!?

 

ここは相模原市だぞ。
横浜駅や新宿駅までも、40分以内の地域だぞ。

 

街は区画が整備されていてキレイだ。
路線価は10万円台半ばでなかなか高い。

 

だが、ワンルームの家賃は2万円台。
これは、さすがに安すぎる。

 

相模原のワンルームの家賃は値崩れを起こしているのか。
とてもじゃないが、販売図面の3万円想定では入居は決まらなさそう。

 

いったい何が起こっているんだ!?

 

グーグルで相模原市について検索。
すると、とんでもないニュースを発見。

 

青山学院大学相模原キャンパス移転の記事

 

不動産投資家シンジ

 

これか!?

 

ここ相模原では、とんでもないことが起こっていたのです。
青山学院大学の文系学部1.2年生が、東京青山のキャンパスに大学移転していたのです。

 

その数は、なんと7,000人!

 

すさまじい数の学生が、ここ相模原市から消えたのだ。
もちろん、全ての学生がここに住んでいたわけではないだろうが。

 

何人くらいがキャンパス移転に伴っていなくなったのか。
なんとか調べることはできないか。

 

青山学院大学のホームページを見てみよう。

 

青山学院大学の1学年の生徒数は4,500人。
うち、東京都と神奈川県出身者は2,500人。
東京都と神奈川県出身以外は2,000人。

 

つまり、1学年で4,500人のうち44%の2000人は、東京と神奈川以外の出身。
この44%の学生のほとんどは一人暮らしだろう。

 

その影響力は、
・相模原キャンパスから7,000人が都内へ移転
・7,000人のうち東京・神奈川以外は44%の3000人
・約3,000人が相模原に1人暮らしだった!?

 

青山学院大学の移転で約3,000人の学生が引っ越し済みなのだ。
1棟10部屋のアパートを想定すると、一気に300棟が満室から全空室になる計算だ。

 

大学のキャンパス移転。
なんと、おそろしい事なんだ。

 

残ったのは、大量の空室。
そして、レッドオーシャンと化した賃貸マーケット。

 

青山学院大学相模原キャンパスの地図

 

残されたアパートやマンションはどうなるか。
悩めるオーナー達による値下げ合戦が目に浮かぶ。

 

家賃相場の崩壊が起こっている。
まさに、地獄絵図。

 

ワンルームの家賃が2万円台は完全に崩壊している。
1回のリフォーム工事で1年分の家賃が吹き飛ぶ。

 

この家賃相場は、努力でなんとかなるものではない。
努力するべきは、『事前調査でそのような地域を避ける』ことだ。

 

相模原は・・・止めておこう。

 

不動産投資家シンジ

 

大学移転に気付いてよかった。
賃貸激戦区に足を突っ込むところだった。

 

不動産投資の教訓16

屋根に部屋数分の出窓があるのはロフト付きの部屋である

外から見て、屋根に出窓がある場合、ロフト付きのワンルームアパーアートだと判断できる。

一棟アパート屋根の出窓

一棟アパート屋根の出窓

 

不動産投資の教訓17

大きな施設が撤退したら、その地域の家賃相場が大崩れする

大きな施設が移転したが、千人単位で人がいなくなる。
そうなると、残されたアパート・マンションは空室が増え、家賃相場も暴落する。

青山学院大学が相模原から撤退した後、家賃2万円台のアパートが続出した。

 

前回は横浜市、そして今回は相模原市に物件調査で行った。

 

2つの街に行ってみて思った。
同じ県内でも、まったく違う。

 

横浜市は坂が多かった。
ただ、横浜駅から近いため強烈な賃貸需要の高さを感じた。

 

相模原市は、平坦な道で土地も区画整理されている。
だが、青山学院大学の相模原キャンパスの移転で、ワンルームの家賃相場が崩壊していた。

 

ワンルームの家賃が2万円前後。
この水準は、完全に賃貸マーケットが崩壊している。

 

相模原市からの帰りの電車の中で、先日P社から提案された浜松の中古アパートを思い出した。
あの中古アパートのあった地域は、ホンダの工場に大きく依存していた。

 

もし、あのホンダ工場が撤退・閉鎖してしまったら…。
俺は、大型施設撤退のリスクを懸念して、P社の提案は見送っていた。
そして今日、大型施設の撤退による恐ろしい現状を見た。

 

大学や工場の近くは、入居者に困らない場合もある。
しかし、その施設が撤退すると大家は瀕死の状態となる。
相模原では、ワンルームの賃貸経営は地獄絵図となっていた。

 

今日の物件調査で、特定の施設に依存していた賃貸経営の末路を見た。
特定の施設に認識した物件は、絶対に買ってはいけないと肌で感じた。

 

今回の物件調査では、買いたいと思う物件はなかった。
だが、実際に自分の目で物件を見なければ、良さも悪さも分からなかった。

 

実際に、その地に行ってみて分かることがあった。
実際に、その街を歩いて感じることがあった。

 

不動産投資は、販売図面だけでは知ることができないことが多い。
全てを知るには、物件調査が最も効果的な方法だ。
これからもどんどん物件調査に行こう。

 

神奈川県は広い。
物件調査した中古アパート以外にもたくさんある。
まだ足を踏み入れなかった地域もたくさんある。

 

だが、次は別の県に行ってみようか。

 

次の物件調査は、埼玉県だ!

 

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