不動産投資の経営記録

横浜市の中古一棟アパートの調査に行くと市内は崖と坂ばかりだった

不動産投資のアパート物件探し 第4話

物件調査で浜松に行った翌日。
自宅で今後の方針について考えていた。

 

利回りと価格帯で考えると、中古アパートが魅力的だ。
ミドルリスク・ミドルリターンと言ったところか。

 

もちろん、中古ワンルームマンションも候補にできる。
どちらも、良いものがあれば都度検討しよう。

 

では、対象の地域はどうしようか?

 

正直、地方の高利回りは魅力的だ。
利回り10%越えが多くある。
モノによっては利回り15%とかも。

 

地方物件は不透明要素が多すぎる。
上手く経営できるかどうか分からない。
それに、何かあった時にすぐに駆け付けることができない。

 

だが、今の俺は賃貸経営の経験が全くない。
今の俺が地方物件を買うのはリスクが高い。
ヘタな物件買ってしまったら、失敗するのは目に見えている。

 

最初の物件は、すぐに行ける範囲で買おう。
物件所在地は、一都三県にしよう。
東京、神奈川、埼玉、千葉だ。

 

だが、一都三県に絞っても、何千棟ものアパートが売りに出ている。
さすがに全部見ていてはキリがない。

 

見終わるころには、おじいさんになっているだろう。
見た目は既におっさんだと言うのに。

 

では、どんな基準で絞ろうか。
やはり、利回りを無視して選ぶことはできない。

 

中古でも、築浅の方が建物はキレイだ。
だが、築浅だと利回りは5%~8%と低い。
正直、利回り5~8%程度だと、ローン返済と修繕費で手元にキャッシュがほとんど残らない。

 

そもそも、俺はただのサラリーマンだ。
そして、目標はセミリタイヤだ。

 

資産も年収も500以下なら中古ワンルームマンションから始めるべきだ。
ただ、今までの貯金で1,000万円ほどある。
であれば、高利回りの中古アパートを買っていこう。

 

中古アパートのビジネスモデルは、
『高い家賃収入を得て、高い修繕費に耐えながら利益を残す』
と言えるだろう。

 

利回りは、せめて10%程度以上を目指そう。
だが、同時に築20年~30年くらいの築古アパートが候補になる。

 

検索条件では、9%以上としよう。
指値をして10%にすることも可能だ。

 

築古アパートは土地値で売りに出されている場合もある。
これは、銀行評価上かなりプラスだ。

 

2棟目、3棟目と買い進める上で非常に重要となる。
それに、何かあった時も土地値という下支えがあれば安全だ。

 

物件価格はどうしよう。
価格が高すぎるのは、心理的に怖い。
逆に、安すぎるのも手間だ。
2,000万円から5,000万円くらいとしようか。

 

入居者はどういう人がターゲットとなりそうか?

 

そもそもアパートは単身者用がほとんどだ。
大学生から単身の社会人となる。
外国人からの申込もあるかもしれない。
単身世帯は増えているので、年齢層は幅広くなりそうだ。

 

都会の単身者は、駅までの距離を重要視する。
駅から10分以内が基準となりそうだ。

 

だが、念のため検索での設定は徒歩15分以内としておこう。
ターミナル駅から徒歩15分であれば、立地が良いと言える。

 

あと、旧耐震基準の物件は避けよう。
万が一、地震で倒壊したら大変だ。
新耐震基準を満たしている物件にしなければ。
となると、1982年以降に建てられた物件だ。

 

さて、条件が決まった。

 

中古アパート検索条件

  • 一都三県
  • 中古アパート
  • 利回り9%以上
  • 2,000万円~7,000万円
  • 駅から徒歩15分以内
  • 築1982年以降

 

検索すると、たくさん出てくる。
出てくる、出てくる、築古中古アパートたち♪

 

たくさんの物件を比較する。

 

場所や最寄り駅などの立地。
販売価格だけでなく、積算価格も調べよう。
もちろん、利回りも見比べよう。

 

毎日物件を見ていると、良いか悪いかが分かってくる。
比較しながら見ているので、相場観が自然と身についてくる。
最初はどれも同じに見えたのだが。

 

東京都内の物件は難しそうだ。
都内では、築古中古アパートでも利回りは5~8%しかない。
10%以上の利回りを求めると、神長川、埼玉、千葉の三県になりそうだ。

 

さて、この三県のうち、どこから攻めようか。

 

不動産投資家シンジ

 

まずは神奈川県を攻めてみよう。
三県の中では一番都会だ。

 

ただ、神奈川県といっても広い。
どのあたりまでを対象としようか。

 

さすがに、小田原や箱根は遠いな。
都心まで1時間以内としようか。
横浜市や相模原市あたりまでだ。

 

いくつか気になる物件が見つかった。

 

さっそく物件調査に行ってみよう。
販売図面、ペン、ノートを持ってGO!

 


 

①売りアパートの販売条件

京急 屛風ヶ浦びょうぶがうら駅 中古一棟アパート

中古一棟アパート

所在地 横浜市港南区
最寄り駅 京急屛風ヶ浦びょうぶがうら
1日乗車人員 9000人
駅徒歩 10分以内
構造 木造アパ-ト
築年数 6年
販売価格 5800万円
満室家賃 526万円
利回り 9.0%
積算価格 3400万円

※積算は相続税路線価ベース

 

<物件選定理由>

立地
利回り 築6年で9%台
担保力 積算が販売価格の60%
その他 築浅アパート

京急の屛風ヶ浦びょうぶがうら駅に行くのは初めてだ。

 

1日の乗車人員は9,000人ほど。
駅としては大きくはない。

屛風ヶ浦駅前

 

駅前は栄えているとは言えない。
この地域のターミナル駅は横浜駅で超都会だ。
横浜駅から電車で20分ほどなのだが、都会の感じは全くない。

 

駅を出て、物件を目指す。
さっそく坂道が始まった。

 

駅からは徒歩13分ほど。
だが、ずっと上り坂が続く。

屛風ヶ浦駅からの坂

 

今は真夏だ。
暑い中この坂は厳しすぎる。
汗が噴き出していた。
尿も漏れそうになっていた。

 

このあたり、住宅が密集している。
だが、アパートはほとんどない。
田畑こそ無いものの、賃貸ニーズがあるかは微妙だ。

 

あたりを見渡しながらも物件を目指す。
グーグルマップによると、物件まであともう少しだ。

 

その時だった。
衝撃の光景を目にした。

屛風ヶ浦の獣道

 

目の前には木々に囲まれた道がある。
完全にけもの道なのだ。
しかも、ところどころ崖もある。

 

不動産投資家シンジ

 

ここを通るのか!?
この先にアパートがあるのか!?

 

戸惑うシンジ。
だが、グーグルマップは間違いなくこの道を指している。

 

私は物件調査に来たのだ。
冒険に来たのではない。

 

だが、少しワクワクする気持ちもある♪
私の体には、冒険者の血が流れているのかも。
セミリタイヤできたら、冒険家にでもなろうか。

 

ただ、けもの道を前にして動けないでいた。
バッタやカマキリなどの虫がたくさんいるのだ。

 

だが、ここで立ち止まっているわけにはいかない。
未来の冒険家として、虫なんかに怖がっていてはいけない。

 

意を決して進もう。
もしちびってしまったら、仕方ない。

 

けもの道を進むこと30m。
木々に囲まれた道を抜けると、建物にたどり着いた。

屛風ヶ浦の中古一棟アパート

 

不動産投資家シンジ

 

おぉ!
建物はとてもキレイだ。
写真で見たとおりだ。

 

いやいや。
この際、アパートの状態などどうでもいい。

 

なんなんだこの場所は!?
オーナーは、よくここにアパートを建てたな!?

 

隠れ家でも作ろうとしたのか!?
トトロでも住んでいるのか!?

 

けもの道の先にアパートを建てるという発想が謎すぎる。
私の理解を完全に超えている。

 

私は賃貸需要の高いアパートを求めている。
トトロが住むアパートは求めていない。

 

なかなか面白いアパートだとは思う。
このアパートオーナーとは、友達にはなれるかもしれない。

 

だが、投資物件としては余裕で見送りだ。

 

次行こう、次!

 

不動産投資の教訓13

掲載写真は良いところしか載せていない

築6年のキレイな築浅アパートが利回り9%。
誰もが飛びつきたくなる中古アパートだ。

だが、アパートまでの最後の道がけもの道だった。
物件は、自分の目で見るまで分からないものだ。

 

物件を後にして、駅に向かう。
このアパートのことは忘れて、次に期待しよう。

 

さて、次は2棟目だ!

 

②売りアパートの販売条件

京急 六浦むつうら駅 中古一棟アパート

中古一棟アパート

所在地 横浜市金沢区
最寄り駅 京急 六浦むつうら
1日乗車人員 8000人
駅徒歩 13分
構造 木造アパ-ト
築年数 16年
販売価格 3680万円
満室家賃 367万円
利回り 10.0%
積算価格 2000万円

※積算は相続税路線価ベース

 

<物件選定理由>

立地
利回り 築16年で利回り約10%
担保力
その他 適度な価格帯

次は、京急六浦むつうら駅。

六浦駅

 

屛風ヶ浦びょうぶがうら駅からは6駅で到着。
横浜駅からは、快速乗り継ぎで約30分か。

 

六浦むつうら駅駅の1日乗車人員は8,000人ほど。
屛風ヶ浦びょうぶがうら駅とほぼ同じで、駅としては小ぶりだ。

 

駅に降り立って周囲を見渡す。
駅前にはコンビニと個人商店しかない。
静かな住宅街が広がっている。

六浦駅前の街並み

 

不動産投資家シンジ

 

うーん。
人が少ないな。
活気が全く感じられない。

 

もう少し乗車人員が多い駅の方がいいかもしれない。
まあでも、せっかく六浦まで来たのだから物件を見に行こう。

 

中古アパートまでの道をグーグルマップで検索。
マップによると、物件はこの坂の上か。

 

どんどん坂を上っていく。
目の前の道は、まだまだ坂が続きそうだ。

 

駅からはずっと坂が続いている。
この傾斜、車やバイクでは問題ないだろう。
だが、自転車だと上れない。

 

今日は坂を上り続けている。
段々と呼吸が荒くなってきた。

 

坂を上り過ぎて、空気が薄くなってきたのか。
いや、違う。私が疲れただけだ。

 

脇道に細くて急な階段が見えた。
ここを通れば近道できるのかな。
だが、なかなか険しい崖の階段を上っていく。

 

グーグルマップを見てみる。
この階段の先を調べるためだ。
確かに、目的のアパートへの近道だ。

 

だが、同時に驚いてしまった。
グーグルマップはデフォルトでこの階段を通る道を示しているのだ。
徒歩13分は、この階段の近道を使う前提での時間の様だ。

 

おいおい。
この崖の階段を通っての13分かい。
なんか騙された気がする。

 

階段を上り切ったが、物件はまだ先だ。
ふと時計を見た。
既に駅から15分ほど歩いている。

 

おかしい。
駅から13分で着くはずだ。
グーグルアップの示す通りの近道も使った。

 

立ち止まったりしていない。
なぜまだ着かないのだ。
道を間違えてしまったのか。

 

理由はすぐに分かった。
駅から徒歩13分との記載だが、ずっと坂道が続いていて歩くスピードが遅いのだ。
そのため、13分では到底間に合わないのだ。

 

駅からの徒歩での時間は、距離から計算されている。
1分は80mだ。10分だと、800mだ。

 

確かに、六浦むつうら駅からは1000mほどだ。(80m×13分)
だがずっと坂になっているから、13分では到底たどり着けない。

 

実際には20分以上かかる。
完全に地図のマジックだ。

 

それに、これが毎日続くと大変キツイだろう。
こんな坂の上から通うなんて、修行だろう。

 

そもそも、屛風ヶ浦びょうぶがうら六浦むつうら駅も、なぜこんなに坂が多い!?
至るところ、坂と崖ばかりだ。
物件調査が、いかに大事かが思い知らされるよ。

 

ブツブツ文句を言いながらも中古アパートに到着。

六浦の高台の中古アパート

 

不動産投資家シンジ

 

おぉ!
キレイな外観。

 

なかなかのイケメン物件だ。
築古だが、地味さは無い。

 

6部屋あるが満室だ。入居率は100%。
周辺のいくつかのアパートの入居率はだいたい8割以上。
賃貸需要は高いようだ。

 

しかし、ここまでの坂が気になる。
かなり高くまで坂を上って来た。
まわりの景色が見渡せるほどだ。

六浦の高台からの景色

 

しかし、気になることがある

 

なぜこんなに高台なのに入居率が高いのだ。
ここに住んでる人は、坂道は気にしないのか。
夏にあの坂は地獄の暑さだろうに。

 

ただ、このアパートが満室であるように、実際には賃貸需要は高いのだろう。
横浜の人は、坂に慣れてしまっているのかもしれないな。

 

だが、私の感覚では坂が続くのは微妙だ。
しんどいとすぐに退去したくなるだろう。

 

この物件、やめておこう。
ここまでの坂が厳しすぎる。
あの坂を毎日上り降りするのは大変だ。

 

次行こう、次!

 

戻りは、六浦むつうら駅ではなく、少し遠いが追浜おっぱま駅に向かった。
当然、追浜駅への道も坂道だった。

※地図

追浜おっぱま駅は1日乗車人員が20,000人。六浦駅の2.5倍。
駅前は人も店も多く、とても活気にあふれていた。

追浜の街並み

 

不動産投資の教訓14

駅からの時間は実際に歩いてみないと分からない

駅からの徒歩時間は、距離から計算されている。
しかし、駅からの道が平坦とは限らない。

実際に駅から歩いてみることで、本当の時間が分かるのだ。

 

さて、次が本日最後の物件だ。

 

今日は歩きすぎて足がパンパンだ。
たくさん歩いたが、そのほとんどは坂道だ。

 

横浜市はなんて坂が多いのだ。
久々に良い運動をしたよ。
おかげで、明日は筋肉痛確定だ。

 

③売りアパートの販売条件

京急 弘明寺ぐみょうじ駅 中古一棟アパート

中古一棟アパート

所在地 横浜市南区
最寄り駅 京急 弘明寺ぐみょうじ
1日乗車人員 15,000人
駅徒歩 12分
構造 木造アパ-ト
築年数 7年
販売価格 4980万円
満室家賃 468万円
利回り 9.3%
積算価格 2500万円

※積算は相続税路線価ベース

 

<物件選定理由>

立地 横浜駅から急行で4駅隣
利回り 築7年で9%台
担保力
その他

次の物件は、今日の中で最も立地が良い。
京急電鉄 弘明寺ぐみょうじ駅は横浜駅から急行で4駅。乗車時間は9分。
横浜駅まではすぐに行ける距離だ。

 

この弘明寺ぐみょうじ駅をなめてはいけない。
1日乗車人員は15,000人ほど。

 

駅前にはスーパーなどの店も充実している。
夕方の帰宅時間ということもあってか、かなり人は多い。

 

物件は弘明寺ぐみょうじ駅の西側だ。
駅の西口は弘明寺公園に直結している。

多くの人が公園内の通路を生活道路として使っている。
公園内は明るく人も多いので、怖さや寂しさは感じない。

 

公園を抜けると、住宅地やアパートが所狭しと建ち並んでいる。
アパート入居率は8~9割ほど。
さすが、横浜駅から快速電車で10分の地域だ。
実際に歩いて感じたが、賃貸需要は高そうだ。

 

まあ、それでも坂と崖は多い。
これは、横浜市の宿命なのかもしれない。

 

駅から歩いて約10分ほど歩いてきた。
そろそろ物件が見えてきてもいい頃だ

 

しかし、目的の物件は見つからない。

 

おかしい。
このあたりにあるはずなのだが、見当たらないぞ。

 

周囲を見渡す。
同じ場所を、何度も行ったり来たりします。

 

中年の大人が、キョロキョロとあたりを見渡しています。
周りの人に怪しいと思われているのでは?
でも、物件が見つからずに俺も必死なんです。

 

物件を探すこと約5分。
ついに物件を発見!

 

ただ、見つけた瞬間、呆れてしまった。

 

弘明寺の一棟アパートの入り口

 

不動産投資家シンジ

 

え!?
まさか階段の先にある建物!?

 

目的のアパートは道路に接していません。
なんと、崖の下に建っていたのです。
しかも、そこへは隣のアパートの敷地内を通る必要があるのだ。

 

なぜ隣のアパートの敷地を通る様になっているのでしょうか。
そもそも、どうやって建てたのでしょうか。
『常識を越える』とはこのことです。

 

弘明寺の一棟アパート

 

アパート自体は、築7年ということもありキレイだ。
入居状況は、8部屋全て入居中だ。

 

だが、そもそも道路に接していない土地は再建築不可だろう。
そんな土地は、担保評価も小さい。

 

そして、より致命的なリスクを抱えている。

 

道路に出るためには隣のアパートの敷地を通る必要がある事だ。
もし隣の物件が建て替え工事などで敷地が通れなくなったらどうなる。

 

立て直して戸建てにでもなったら、
このアパートの住民はどこにも行けなくなってしまう。

 

この物件は、隣の土地オーナーに運命を握られてしまっている。

 

次行こう、次!

 


 

不動産投資のサイトには、多くの中古アパートが掲載されている。

 

その中から買いたい物件を探す時、いくつもの条件で検索する。
そうやって選び抜かれた物件は、すぐにでも買うべきか。

 

答えは、否だ。

 

今回物件調査に行った物件は、横浜市の中古アパートの中でも良いと思った物件だった。
正直、どれを買ってもハズレではないだろうと思っていた。

 

しかし、期待は簡単に裏切られた。

 

1棟目は、けもの道を通らないと物件にたどり着かない。
2棟目は、近道の階段を通っても駅から20分ほどかかる。
3棟目は、物件から道路へは他のアパートの敷地内を通る。

 

どれも期待を込めて見に行った。
しかし、どれもがクセのある物件だった。
しかも、そのことは販売図面には書かれていない。

 

物件を条件で選ぶのは当然。
しかし、それだけでは不十分だ。

 

駅から物件まで歩いて、
自分の目で物件を見て、
周辺も歩いて確かめる。

 

物件調査に行って初めて気が付くことがある。
その時、販売図面だけの判断だけでは不十分ということを強く認識させられる。

 

今回の物件調査は非常に有意義だった。
多くの発見、気づき、そして、反省があった。

 

横浜市は、とにかく坂道が非常に多い。
距離から徒歩13分と記載していても、実際に歩くと20分かかる場合もある。

 

急な階段や坂を上ってたどり着くことも多い。
家の裏側が崖なんていう場所はたくさんある。

 

しかし、それでも入居率は非常に高い。
横浜という巨大都市の影響力だろう。
高い入居率を目の当たりにして、強烈な賃貸需要を感じた。

 

実際に物件調査をすることで、
横浜市の坂事情や賃貸事情をこの目で理解できたのだ。

 

<<戻る   第5話へ>>



-不動産投資の経営記録

© 2020 サラリーマン卒業大作戦!