不動産投資の経営記録

不動産投資で『未公開物件=良い物件』ではないことを実感!

不動産投資のアパート物件探し 第3話

この日は不動産投資業者P社の個別相談会だ。

 

不動産投資業者P社は、全国の中古一棟マンションや中古一棟アパートをバンバン販売している。
私みたいな不動産投資に興味があるサラリーマンを、主なカモ顧客としている。

 

平日夜、仕事を早めに終わらせて恵比寿の不動産投資業者P社に到着。
事務所に入って担当者を待つ間、周りを見渡す。

 

部屋はキラキラしている。
営業マンはみなギラギラしている。
各ブースは熱気に包まれている。

 

怪しい。怪しすぎる。
変なとこに足を踏み入れてしまった。

 

社長だという人は、ひと際目立っている。
サッカーの本田圭佑選手に似ている。
肌は真っ黒。ギラギラしたスーツ。
サラリーマンとは真逆をいくスタイル。

 

不動産投資家シンジの考え

 

あぁ、もう早く帰りたい。
せめて、担当者は美人な女性でありますように。

 

私は、周り警戒しながら担当者を待っていた。

 

しばらくすると、私の担当という男性営業マンが現れた。
見た目は普通の人だ。
美人な女性ではない。
だが、この際普通が一番だ。

 

ひと通り雑談した後、ある中古アパートを提案された。

 

一棟アパートの販売条件

静岡県浜松市 中古アパート

中古一棟アパート

所在地 静岡県浜松市
駅徒歩 最寄り駅無し
構造 重量鉄骨造アパート
築年数 25年
販売価格 6000万円
満室家賃 720万円
利回り 12.0%
積算価格 5500万円

※積算は相続税路線価ベース

 

販売図面を見た瞬間、目を疑った。

 

不動産投資家シンジの考え

 

利回り12%だと!?

 

この世にこんな高利回りの物件があるなんて!

 

他のセミナーで紹介されていた物件は、どれも利回り5%~7%とかだった。
C社の新築アパートとかでも利回り7%台だぞ。

 

不動産投資家シンジの考え

 

すごい!
すごいよ!
利回り12%!

 

この中古アパート、ぜひ買いたい!

 

一気に気持ちが高まった。
体中が熱くなる。
鼻息も荒くなる。

 

ただ、冷静に考えてみろ。
この中古アパート、浜松市だぞ。
JR山手線の浜松町ではないぞ。

 

地方物件だからかもしれない。
例え高利回りでも、満室にできなければ12%も絵に描いた餅。

 

しかも、地方の中古アパートなのに駐車場が無い。
書籍やセミナーでは、『地方物件に世帯数分の駐車場は必須』だと学んだが。
これは致命的ではないのか。

 

考えながら資料を凝視していた。
初心者なりに必死に考えていた。

 

だが、初心者がいくら考えても答えなど出ない。
この中古アパートが、良いのか悪いのか分からない。

 

その時、担当者がある言葉をささやいた。

 

私の注意を十分に引き付けて、
とても落ち着いた小さな声で。

 

不動産会社_若手

 

シンジさん。
この物件、実は今日入ってきたばかりの未公開物件なんですよ。

 

不動産投資家シンジの考え

 

み、未公開物件だと!?

 

噂で聞いたことがある。

 

まだ世間に知られる前に、水面下で流通している未公開な物件情報があると。
良い物件ほど未公開の段階で売れてしまうと。

 

これが、未公開物件か!?

 

目の前には、未公開物件なのか…。
まだ世に出ていない未公開物件なのか…。

 

『未公開物件』と聞いた瞬間、目の前の物件が光輝いて見えた。
もはや、完全に心を奪われてしまった。

 

この中古アパート、とてつもなく欲しい。

 

この不動産を買ったら、一気にキャッシュフローが増える。
この不動産を買ったら、一気にセミリタイヤに近づける。

 

毎朝早起きして会社に行かなくて済む。
満員電車からも解放される。

 

利回り12%もの中古アパート。
これは逃してはいけない物件だ。
絶対成功できる物件だろう。
俺の本能がそう言っている。

 

さっそく、週末に物件調査に行こう。

 

場所は、静岡県浜松市。
中部地方の政令指定都市。
東京から新幹線で2時間ほど。

 

せっかく浜松まで行くのだから、他の不動産も見てみようか。

 

健美家と楽待で、浜松市内の中古アパート・中古マンションを検索。
良いなと思う物件をいくつか選ぶ。
まぁ、浜松市の物件が少なく選ぶ余裕もないが。

 

結局、3棟の物件を物件調査することに。

 

週末、物件調査にGO!

 

浜松駅

 

土曜日の昼前に浜松駅に到着。
駅前で浜松名物のうなぎ定食を食べた。
元気もついたので、さっそく物件調査だ。

 

浜松市内の移動はレンタカーだ。
さて、安全運転で走るぞ。

 

まずは、一棟目の中古アパートを目指そう。
一棟目は楽待で見つけた物件だ。

 

①中古アパート販売条件

浜松駅徒歩圏の中古一棟アパート

中古一棟アパート

所在地 浜松市中央区
駅徒歩 浜松駅 徒歩20分
構造 重量鉄骨アパート
築年数 13年
販売価格 1億1000万円
満室家賃 1160万円
利回り 10.5%
積算価格 1億600万円

※積算は相続税路線価ベース

 

<物件選定理由>

立地 浜松駅からぎりぎり徒歩圏内
利回り 10%台の高い利回り
担保力 積算が販売価格とほぼ同じ%
その他 築13年と古すぎない

 

価格は高いが、各種条件は悪くはない。
特に、積算価格と販売価格がほぼ同額なのは優秀。

 

浜松駅から車を走らせること10分で物件に到着。

浜松鉄骨アパート

 

物件に着いて最初に目を引いたのは、アパートの敷地の広さだ。

 

不動産投資家シンジ

 

広い!
さすが700m2越えは広い。
都内のアパートとは規模が違う。

 

先日見た大田区蒲田のアパートなど50m2
この中古アパートの敷地面積は、それの14倍だ。

 

駐車場は10台分か。
ただし、入居者用の自転車の駐輪スペースは十分だ。

 

築13年なので、まだ新しさが残っている。
所々サビや汚れがあるが、全く問題ない。

錆びた階段

 

周辺は、住居やアパートが多くキレイな街並みだ。
道も平坦で、怪しい建物は無い。

 

何よりも、こういう広い土地は資産価値が高い。
土地面積が広いと、積算価格が高くなりやすいのだ。
銀行の評価は、高いに越したことは無い。

 

ただし、問題点もある。
販売価格は1億1,000万円なのだ。
さすがに初心者の時点で1億越えは、心理的にハードルが高い。

 

そして、空室が多い。
24戸中8戸しか入居していない。
まさかの入居率30%。
入居率30%はひどすぎる…。

 

周辺のアパートの入居率を調べてみた。
どのアパートも8割ほど埋まっている。

 

なぜこの物件だけ、半分以上も空室なのだろう。

 

募集に力を入れていないのか。
リフォームをしてないだけなのか。
他に何か問題でもあるのだろうか。
お化けでも出るのだろうか。

 

考えたが分からない。
俺は、まだ賃貸経営の経験も無ければ土地勘も無い。
したがって、問題点が全く想像つかない。

 

だが、せっかくの機会だし、考えてみよう。

 

もし入居率70%とかなら、賃貸需要はあると思う。
たまたま空室が増えているのかと、納得できる。

 

だが、さすがに入居率33%だと賃貸需要を疑わざるを得ない。
もし買った後に入居が決まらなかったら危険だ。
それこそ、地獄へ一直線だ。

 

不動産投資家シンジの考え

 

なかなか良い中古アパートに見えるが、なぜ入居率が低いのか。
都会住みの俺には分からないが、”何か”が欠けているのか。

 

私の様に都会に住んでいると、住居選びは都会での感覚になる。
一方で、地方物件の場合だと、都会とは違ったニーズや感覚があるはずだ。

 

都会と地方では、賃貸ニーズの感覚が異なって当然だろう。

 

駐車場や駐輪場の有無。
幹線道路から近いかどうか。
周りに便利な施設があるかどうか。
建物の設備は、この地域にニーズを満たしているか。

 

都会と地方では、部屋探しの基準が違う。
しかも、地方と言ってもそれぞれの地域の特徴がある。

 

どこに人が集まりやすいか。
どの場所が生活するには便利か。
どの場所が、人が増えてきているか。減ってきているか。

 

この1棟目の中古アパートを見ながら色々と考えてみた。

 

この場所に、賃貸ニーズはあるのか。
浜松駅から徒歩20分というのは、プラスになる要素か。
この地域で1部屋20m2以下の中古アパートはニーズがあるのか。
どんな管理会社に依頼するのが効果的か。

 

色々分からないことが多すぎる。
その地域に住んだことがないので、その地域独特の特徴は分からない。

 

賃貸需要が無いのに買ってしまったら、その時点で大失敗だ。
あとからどれだけ頑張っても挽回は無理だろう。

 

浜松市まで来て思ったが、地方物件を買うには地方の感覚が必要かもしれない。

 

不動産投資の教訓9

都会と地方では賃貸物件へのニーズが異なる

都会に住んでいると、住居選びは都会での感覚になる。
しかし、地方物件の場合だと、都会とは違ったニーズや感覚がある。

地方物件は、都会とは違ったニーズや感覚で賃貸需要を調べよう。

 

さて、次は本日の本命物件だ。

 

②売りアパートの販売条件

P社提案の未公開一棟中古アパート

中古一棟アパート

所在地 静岡県浜松市
駅徒歩 最寄り駅無し
構造 重量鉄骨造アパート
築年数 25年
販売価格 6000万円
満室家賃 720万円
利回り 12.0%
積算価格 5500万円

※積算は相続税路線価ベース

 

<物件選定理由>

立地
利回り 12%の高利回り
担保力 積算が販売価格の83%
その他 P社未公開物件

 

今日は朝から気持ちが高ぶっていた。
デートの前のドキドキに似ている。
これほど心が躍るのは久しぶりだ。

 

運命のアパートかもしれない。
長い付き合いになるかもしれない。
早く見たくて仕方ない。

 

なぜこれ程までに気持ちが高まっているか!?
それは、この中古アパートが未公開物件だからだ!

 

正直なところ、部屋数分の駐車場が無いのは気になっている。
だが、近くで借りてもらえばいいのでは。

 

多少問題があっても前向きに考えよう。
利回り12%もあるから大丈夫だろう。
それに、未公開物件なんだから!

 

現地に到着。
レンタカーから降りて、物件を見上げる。

 

その瞬間だった。
何とも言えない気分に襲われた。

浜松の未公開中古一棟アパート

 

不動産投資家シンジ

 

微妙だ。
微妙すぎる。

 

建物がとてつもなく地味だ。
クリーム色で、ただの四角の箱にしか見えない。
カッコ良さが微塵にも感じない。

 

ふと隣のアパートが目に入った。

浜松の中古アパート

 

隣のアパートは、洋風でとてもオシャレだ。
P社提案の未公開物件よりイケメン物件だ。

 

スマホで調べると、同じ築年数で同じ間取り。
完全にライバル物件だ。

 

しかも、隣のライバル物件は、世帯数分の駐車場が完備されている。

 

不動産投資家シンジ

 

おいおい。
隣の物件に、全く勝てる気が全くしないぞ。

 

他にも気になる点がいくつかある。

 

1つ目は、1階のオフィススペースが空室だったのだ。

浜松未公開アパートの空室事務所スペース

 

この中古アパート、1階はオフィスで、2階と3階が住居だ。
資料では1階オフィスは入居中とあったの。
だが、実際は人の気配も無いし、荷物すら無い。

 

そもそも、オフィススペースって、なかなか埋まりにくいのでは?

 

これが都内の駅前だったら問題ないだろう。
だが、ここは浜松市の駅から遠く離れた住宅地のど真ん中だ。

 

どんな法人が入居の候補になるのだろうか。
想像もつかない。

 

2つ目に気になる点は、この街の成り立ちだ。

 

ここは浜松駅からかなり離れている。
車で30分以上走ってきた。

 

運転しながら気になったことがある。

 

この物件の近くには大きな工場がある。
自動車会社ホンダの工場だ。

 

この地域一帯は、そのホンダ工場を取り囲むように街ができている。
そして、街の周りは広大な田畑が広がっているのだ。

※地図

あたりを見ながら、ある想像をした。

 

人が住むには理由がある。

 

海や川があって生活するに便利だから。
高台で周りを見渡せる場所だから。
電車の駅があるから。
工場や大学があるから。

 

この中古アパートの地域が街になった理由は明確だ。
ホンダ工場ができたからだ。

 

この一帯、昔は田畑だったのでは。
だが、数十年前に大手自動車会社ホンダの工場ができた。
その影響で、工場周辺に下請け企業や住居ができて街を形成していった。

 

この街は、巨大なホンダの工場が核となっていたのだ。

 

さすが天下のホンダだ!
ホンダ様ともなると、工場を作るとその周辺には街ができるのだ。

 

浜松市は、東京と名古屋の中間に位置する。
東名高速道路を使えば、どちらの大都市にもすぐ行ける。

 

大企業が浜松市に目を付けるのは当然だ。
実際、ヤマハなどの企業も浜松に大型工場がある。

 

大企業の影響力を初めて目の当たりにした。
私はトヨタ派だが、ここはホンダの力を素直に認めよう。

 

だが、この世は盛者必衰。
ホンダとは言え、未来永劫安泰とは限らない。

 

もしホンダが経営危機になって、この工場の雇用を減らすとどうなる?
もし、工場の海外移転などで、浜松工場が閉鎖してしまったらどうなる?

 

このあたりの下請け業者はどうなるのか?
このあたりに住んでいる人たちはどうなるのか?

 

その答えは、この街の周辺部にある。

 

この住宅街を取り囲むように、田畑や荒れ地が広がっている。
ホンダの工場ができる前は、元々はこの様な土地だったはずだ。

 

ホンダ工場が撤退なんてしたら、どうなるかは火を見るよりも明らかだ。
工場の閉鎖とともに、人はいなくなる。
残された大家が悲惨な目に合うのは目に見えている。

 

不動産投資家シンジ

 

この地域はホンダの工場に依存しすぎている。

 

もしホンダの工場が撤退などしてしまったら、この地域でアパート経営している大家は大変な被害に遭うだろう。

 

想像すると恐ろしすぎて、考えるのを止めた。

 

俺にできることは、『一つの施設に大きく依存する地域は避けること』だけだ。

 

不動産投資の教訓10

一つ施設に依存している地域はリスクが高い

地方でも、近くに工場や大学があると賃貸需要は高まる。
だが、もし閉鎖や移転してしまったらその町から人は出ていくだろう。

不動産投資家として、一つの施設に大きく依存する地域は避けよう。

 

ホンダは大企業であることは認める。
だが、さすがに未来永劫この工場が存在し続けるかは分からない。

 

そして、この周辺の賃貸需要は、このホンダ工場に依存しすぎている気がする。
将来何が起こるか分からない。

 

不動産投資家シンジ

 

この中古アパートは見送ろう。
せっかくの未公開物件だが、見送ろう。

 

最初、『未公開物件』だと提案されたとき、私の心は大きくときめいた。

 

一気に心拍数が上がった。
体が熱くなるのを感じた。

 

浜松まで来るのが楽しみだった。

 

元々、『物件調査をしたらすぐに買付証明書を出そう』と思っていた。
この中古アパートを買う気満々だった。

 

だが、実際に見たら気持ちが下がってしまった。

 

外観の地味さ。
1階のオフィススペースが空室。
街自体が、ホンダの工場に大きく依存しすぎている。

 

考えれば考えるほど、懸念が膨らんでいく。
同時に私の熱も覚めていく。
とても、買付証明を出そうという気持ちが起こらない。

 

中古アパートを見て10分後には、買う気は全く無くなっていた。

 

未公開物件を提案されて浜松まで来た。
浜松まで来るほど、私は期待していた。
だが、実際に見てみると想像と違った。

 

同時に、悟るものがあった。

 

未公開物件だからと言って、必ずしも良い物件ではないのだ!

 

確かに、この中古アパートを紹介されたときはうれしかった。
『未公開物件』と聞いて浮足立ってしまった。

 

だが、未公開物件という言葉で舞い上がってしまってはいけない。
重要なのは、自分の頭で考えること。
余計な情報に惑わされない様に、冷静に判断する力をつけよう。

 

2棟目の物件調査を見終えてレンタカーに乗り込んだ時。
バックミラーに2棟目の中古アパートが写っていた。

 

俺の心に、もはや未練はなかった。

 

不動産投資の教訓11

未公開物件=良い物件、とは限らない

未公開物件と聞くと、気持ちは舞い上がってしまう。
きっと良い物件に違いないと思ってしまう。

だが、未公開物件だからと言って、必ず良いとは限らない。
良いかどうかは、自分の頭で判断しよう。

 

私は、早く帰りたいという気持ちでいっぱいだ。
不動産投資会社P社が提案した中古アパートが、微妙だったからだ。

 

期待が高かった分、今は残念な気持ちが大きい。

 

気合を込めてデートに行ったが、盛り上がらなかった時の様だ。
俺の場合は、盛り上がらないデートに慣れてしまっているが。

 

とにかく、今はテンションは下がってしまっている。

 

せっかく浜松市まで来たのに。
今日の物件調査がとても楽しみだったのに。
買付証明書を出そうと思っていたのに。

 

『未公開物件』という言葉に期待しすぎていた。

 

ちなみに、このあと1棟の物件調査を予定している。
3棟目の物件は健美家サイトで見つけた。
P社提案物件から近かったので、見に来ることにしていた。

 

こんな心境で次の物件を見る気なんかになれない。
もうさっさと帰ってお風呂に入りたい。

 

だが、せっかく浜松市まで来ている。
元気を振り絞って、ちょっとだけ見てみよう。

 

③売り一棟マンションの販売条件

浜松市内 高級住宅街 一棟RCマンション

中古一棟アパート

所在地 浜松市中央区
駅徒歩 最寄り駅無し
構造 3階建てRCマンション
築年数 20年
販売価格 5500万円
満室家賃 468万円
利回り 8.5%
積算価格 5900万円

※積算は相続税路線価ベース

 

<物件選定理由>

立地 -
利回り -
担保力 積算が販売価格の110%
その他 お手頃価格のRCマンション

 

物件の近くまで来た。
このあたりのはずだ。

 

まわりをキョロキョロしながら運転する。
その時、私はあることに気が付いた。

 

車がすれ違えるほどに広い道路。
個々の住宅にはキレイで立派な壁。
全戸に日が当たるように、程良いひな段の土地。

 

浜松の高級住宅街

 

この辺りは、高級住宅街だ。
家は高い壁で囲まれている。
目に入る車はどれも高級車。

 

街の雰囲気は、とっても良い♪

 

物件が見えてきた。
見た瞬間、心が躍った。

浜松の高級住宅街の一棟RCマンション

 

物件を一目見て、一気にテンションが上がった!

 

不動産投資家シンジ

 

とてもキレイな外観。
かなりのイケメン物件だ。

 

さすがRCマンション。
木造や鉄骨造にはない丈夫さがある。
外観がしっかりしていると、立派に見える。

 

このRCマンションは全6部屋。
駐車場は部屋数分ある。完璧だ。
大型イオンも近く、その他周辺施設も充実。
完璧だ。

 

販売価格は5,500万円。
積算価格は5,900万円。
積算オーバーだ。
素晴らしすぎる。

 

完全に惚れてしまった。
このRCマンションに恋をした。
(さっきまでは、P社提案の物件に恋していたのだが)

 

少なくとも、3棟目を見に来た甲斐はあった。

 

何より、周辺環境が大事だということを学んだ。

 

物件を選ぶ際、『立地』『利回り』『担保力』から判断する。
だが、実際には周辺の環境も大事だ。

 

物件周辺が、古い街並みで道がとても狭い場合もある。
一方で、区画整理されていて道路が広い場合もある。
当然、後者の方が良いに決まっている。

 

3棟目の物件は、区画整理されている場所に建っていた。
そのためか、建物がより立派に見えた。

 

また、周辺の環境も、物件の魅力をより高めていると感じた。
広い道路でキレイな街であることに越したことはない。
このイケメン物件のまわりの物件も、みなイケメンだった。

 

周辺環境は販売図面からは分からない。
実際に現地に足を運んで、初めて分かるのだ。

 

不動産投資の教訓12

周囲環境が良ければ、物件がより良く見える

物件の周辺環境によって、建物のイメージは変わってくる。

区画整理された広い道が通っているキレイな住宅街だと、物件はキレイに見える。
狭い道しかない古い町並みの中にあると、物件も相応だと感じる。

 

帰りの新幹線で、この日の物件調査を振り返った。

 

この日は3棟の物件を見た。

 

一番魅力を感じなかった物件はどれか。
間違いなくP社に紹介された未公開物件だ。

 

当初、P社営業マンに提案されたときは舞い上がった。
未公開物件という言葉を聞いて、完全に思考停止状態に陥った。

 

今日実際に物件を見るまでは、恋に落ちた様な感覚だった。
欲しくて仕方がなかった。

 

だが、物件調査に行って目が覚めた。
建物は微妙だし、完全にひとつの施設に依存した場所だった。
俺の恋は、あっけなく散ってしまった。

 

『未公開物件=全てお宝物件』は完全に間違っていた。
未公開物件だろうと公開物件だろうと、関係ない。
大事なのは、自分の目で見て良いと思えるかどうかだ。

 

実際に自分の目で見て、頭で考えて、良いか悪いかを判断すべきだ。

 

もう『未公開物件』という言葉には惑わされないぞ。

 

一方、最後に見たRCマンションは良かった。
間違いなく、今日では一番印象に残った。

 

5,000万円で程よい価格のRC。
販売価格は、積算の110%もある。

 

周辺環境も素晴らしい。
広い道が通っており、高級住宅街の中に建っている。

 

買おうか。
止めとこうか。

 

どうしよう。

 

ただ、今回の浜松の物件調査で、地方物件のデメリットを感じた。

 

土地勘が全く分からないのだ。
その地域に感覚が分からないので、賃貸需要が高いのかどうかが全く分からないのだ。

 

そして何より、物件までが遠すぎる。
新幹線とレンタカーで2時間ほどかかる。
手間も時間もかかる。

 

普段の管理は管理会社に任せるとはいえ、私が来なければならないこともあるだろう。
特に、大きなトラブルが発生したら、すぐに来なければならないだろう。

 

少なくとも、初心者の私が、こんなに遠い物件をコントロールできるわけがない。

 

このRCマンションはとても良いと思う。

 

しかし、賃貸経営を全く知らない状態で遠隔地に買うことはリスクだ。
買うなら、ある程度の賃貸経験がたまってから買うべきだ。

 

不動産投資家シンジ

 

まだ経験が浅いうちは地方物件はやめておこう。
最初の物件は、一都三県で探すことにしよう。

 

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