不動産投資の経営記録

購入するか悩んだ投資用ワンルームマンションは崖の上にある物件だった

不動産投資のアパート物件探し 第2話

俺は電車に乗りながら悩んでいる。
昨日、提案された横浜のワンルームマンションだ。

 

どうしても気になったので、もう一度見に行くことにした。
そして、今電車で横浜に向かっている。

 

あのワンルームマンションを買えば、不動産投資がスタートする。
ついに家賃収入が入ってくる。

 

不動産投資家シンジの考え

 

買うべきか。
止めておくべきか。

 

どうしよう。
どうしましょう。

 

悩む悩む。
悩みまくる。

 

答えが出ないまま横浜駅に到着。
横浜駅前の人の多さにびっくりした。

 

横浜駅ってめちゃくちゃ人が多い!
美人な女性が多くて良い街ではないか!

 

気に入ったよ、横浜!

 

いやいや、違うだろシンジ。
そんなことを調査しに来たのではない。
俺は、物件調査しに来たのだ。

 

物件は、ここから歩いて約18分か。
1つ目の不動産で、こんなに好立地の物件を買えたら最高のスタートだな。

 

一気に気持ちが高まってきた。
ワクワクが止まらない。
まるで好きな人とのデートの直前の様な気分だ。

 

物件の近くまで来た時だった。
私は、目の前の光景を疑った。

 

まじかよ…。

横浜の崖階段

 

目の前には大きな崖。
そして、崖を上っていく階段。

 

ただの階段ではない。
50段以上もある。
しかも、かなり急だ。

 

道を間違えたのかな?
しかし、グーグルマップはこの階段を通る道を示している。

 

おいおい!
この階段を上るのか!?

 

目的のマンションは、この階段を上がったところにあるらしい。
この階段を通るコース以外では、大きく遠回りになってしまう。

 

階段を上り始めた。
崖に沿った急な階段だ。

 

今は真夏の昼過ぎ。
太陽が照り付ける。
汗が滝のように出た。
シャツもパンツも汗でびっしょりだ。

 

フラフラになりながら崖階段を上り切った
足が痙攣を起こしたので、その場に座り込んでしまった。

 

ふと、目の前の建物を見た。
昨日見たマンションだった。

 

昨日来た時は、この崖には気づかなかった。
車でマンション前まで来たからだ。

 

まさか、マンションの裏に崖があったなんて。
まさか、崖の上に建っていたなんて。

 

入居者は毎日あの崖階段を上っているのだろうか。
階段が辛くて退去につながるのでは。

 

それ以外にも不安が頭をよぎる。

 

もし地震などで崖が崩壊したらどうなるのか。
保険金で何とかなるものなのか。
入居者に対する対応などはどうなるのか。

 

この崖の上の物件、リスクが高い気がする。

 

正直、昨日まではマンションを買う気満々だった。
恋をしていた様な感じだった。

 

この物件を買えば、ついに不動産オーナーになれる。
この物件を買えば、家賃収入が入ってくる。
この物件を買えば、セミリタイヤに一歩近づける。

 

そう思い込んでいた。

 

だが、実際に見に行ってよかった。
駅から歩いてみてよかった。
崖の上にあるなんて知らなかった。

 

不動産投資家シンジ

 

ははは。
初めて提案された物件が完璧なんてことは、さすがに無いよな。

 

そんなに人生は楽ではない。
不動産投資は簡単ではない。

 

物件調査をして冷静になれた。
駅から歩いてみてよかったよ。

 

諦めはついた。
短い恋だった。

 

次行こう、次!

 

不動産投資の教訓6

駅から物件まで一度歩いてみるべき

駅から物件まで”普通の道”が続いているとは限らない。
狭い道、暗い道、急な崖、50段以上の階段などがあるかもしれない。

現地を実際に歩いてみて、販売図面には書いていない事実に気付ける。
駅から物件まで、一度は歩いてみるべきだ。

 

横浜のマンションを見に行った数日後。
C社営業マンから電話がかかってきた。

 

どうやら、横浜のマンションは売り切れたらしい。
俺の中で、残念という気持ちはもはや無かった。

 

新たに案内できる物件があるらしい。

 

大田区の京急電鉄の京急蒲田駅から徒歩18分の新築アパート。
資料は、メールで送られてきた。

 

価格は5,500万円。
なんとか手の届く価格だ。

 

だが、利回りは6.3%か。
Nさんの買った新築物件よりは低いな。
だが、横浜市バルク売りマンションよりは高い。

 

C社営業マンが連れて行ってくれるという。
しかし、自分一人で行くことにした。

 

物件調査ツアーに参加したことで、物件調査の心理的なハードルは無くなっていた。
これからは一人で物件調査に行ける。
それに、現地はまだ建物が無く更地の状態だ。

 

むしろ、一人で行く方が都合が良い。
駅から歩いたり周辺を見たりと、ゆっくり考えられる。

 

さっそく蒲田にGO!

 


 

京急蒲田は初めて行く駅だ。
都内に住んでるが、行ったことない。

 

今回の提案は、大田区なので道は平坦だった。
横浜マンションの様に、崖や階段などは無い。

 

ただ、土地が狭い。狭すぎる。
土地面積は50m2らしい。
こんな狭い場所にアパートは建設できるのか。

 

建築プランの図面を見る。
1フロアに2部屋があって、3階建て。
これで計6部屋となる。

 

かなり縦に細い建物になるのか。
少し無理して建築してないか。

 

確かに、大田区の蒲田という立地は素晴らしい。
今後、こんな良い場所に案件が出てこないかもしれない。

 

しかし、土地が狭すぎて建物が細いのが気になる。
それに、新築アパートで利回り6.3%はもう少し欲しい。

 

先日知り合った投資家Nさんの新築アパートは7.3%。
せめて7%が一つの基準だ。

 

ただ、色々見たが悩んでいるだけでは進まない。
ここで買わなかったら、まだスタートできない。
Nさんとますます差がついてしまう。

 

電話ではC社営業マンは強く進めてくる。
私の決断を迫ってきている。

 

たが、私は結論を出せないでいた。

 

そんな時、C社営業マンはある提案をしてきた。

 

不動産会社_若手

 

買える金額を事前に分かっておいた方が良いと思います。
事前に、銀行に新築アパートで融資可能か聞いておきませんか?
シンジ様の融資枠を確認しておくのです。

 

確かに。納得だ。
買いたいと思っても融資が出なければ意味がない。

 

融資のための個人情報をまとめる。
昨年度の私の年収は500万円弱。
現在の金融資産は約1,000万円。
妻の連帯保証は不可。

 

さて、融資額はどのくらいか。
結果が楽しみだ。

 


 

数日後、
C社営業マンから電話が来た。

 

提携している低金利の地方銀行にヒアリングしてくれた。
私が、いくらまでの新築アパートが買えるのか枠の確認だ。
期待に胸を膨らませてC社営業マンの話に聞き入った。

 

しかし、結果は残念なものだった。

 

C社の提携している金融機関では、
年収約500万円弱の私では新築アパート融資は厳しい様だ。
今年は700万円は越えそうだが、あくまで昨年の年収で判断するらしい。

 

妻が連帯保証人になるのなら妻の年収と合算できる。
そうすれば、世帯年収は900万以上だ。

 

再度、妻の説得を試みた。
不動産投資を、分かりやすく説明した。
うまくやれば儲かることも必死に説明した。
何度も何度も頭を下げた。

 

しかし、妻は頭を縦に振らなかった。
妻は、私が不動産投資をすることを許してくれている。
だが、妻自身は連帯保証人にはならないと言い切る。

 

妻には妻の考えがあってのことだ。
ここは、妻の考えを尊重せざるを得ない。

 

新築アパートで、低金利の地方銀行はダメか。
C社営業マンに、新築アパート以外の方法を相談してみた。

 

新築がダメなら中古アパートなどを買う方法があると言われた。
スルガ銀行や日本政策金融金庫なら貸してくれるかもしれない、と。

 

だが、先日と違って、C社担当者の声にやる気は感じられなかった。

 

融資が出ないとなるとC社からの連絡は来なくなった。

 

まぁ、当然だろう。
C社は新築アパート販売会社だ。
新築アパートを買えない客など、相手しても時間の無駄だ。

 

ただ、C社には感謝している。

 

C社の物件調査ツアーがきっかけで、私は物件探しデビューできたのだ。
それまでは物件探しについて、一人悶々としていただけだったのに。

 

それに、他の投資家と半日一緒に過ごして、
いかに自分に相場観が無いかも分かった。
俺自身のレベルの低さを認識することができた。

 

不動産投資の教訓7

事前に融資可能か把握しておこう

不動産を買いたくても、融資が下りなければ買えない。
融資を受けられるかを事前に融資可能額を把握しておこう。

※ただし、融資が引けない顧客だと分かると、不動産会社からの連絡は来なくなる。

 

ここ数日の物件調査を通して、ふと思うことがあった。

 

今までは、本やセミナーで不動産投資を勉強していた。
不動産投資の収支計算や専門用語などを、必死に理解していた。

 

だが、投資用不動産を買うためには、物件調査は避けては通れない道だ。

 

しかし、物件調査で何を見れば良いのか、最初はよく分からない。
本やセミナーでの勉強と違い、実際に物件を見ることは初心者にはハードルが高い。

 

だが、物件調査ツアーや再度横浜に行ったことで少しだけコツをつかんだ。

 

一例を挙げると、

  • 管理の状態
  • 目的物件と周辺物件の入居率
  • 周辺の環境の確認
  • 駅から歩いてみる

などだ。

 

実際に現地を見ると、何かしら感じることがある。
おかしなものには違和感を覚える。

 

横浜のワンルームマンションだと、崖の上に建っているのが気になった。
蒲田の新築アパートだと、土地の狭さと建物が縦に細長くなるのが気になった。

 

数棟見に行けば、比較ができるようになる。
利回りや立地について、自分の中で『良い』と言える基準が出来上がってくる。

 

物件調査の経験値は、回数をこなすことでしか得られない。
実戦を繰り返すことで、自然と身につけていくしかない。

 

最初から物件調査のプロなどいない。
足を運ぶことで、経験や勘が身についてくる。

 

物件調査で重要なのは、知識ではない。
人としての勘が必要なのだ。
そして回数が増えれば、その勘の精度は高まるのだ。

 

気になる物件があれば、どんどん物件調査に行こう。

 

不動産投資の教訓8

気になったらとりあえず物件調査に行ってみよう

物件調査は専門的な知識が無くても、得られるものは多い。
未経験者でも、注意して見るだけで色々と気付けるものだ。

物件調査の勘を磨くためにも、どんどん物件調査に行こう。

 

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