不動産投資の経営記録

不動産投資の物件調査セミナーで経験値不足を痛感!

不動産投資のアパート物件探し 第1話

不動産投資と出会って約1ヵ月。
不動産投資への気持ちは日々高まってきている。

 

平日は、仕事後に喫茶店で不動産投資の本を熟読。
土日は、セミナーや無料相談会に参加して情報収集。

 

不動産投資を勉強すればするほど、
不動産への気持ちは日々高まってくる。

 

不動産投資は奥が深い。
勉強すればするほど疑問が沸いてくる。

 

同時に、物件を買いたいという想いも強くなってくる。
たくさんの家賃収入を得たいという夢も、段々大きくなっていく。

 

だが、不動産は大きな買い物だ。
必ず儲かるとは限らない。
リスクやデメリットもある。

 

失敗すれば取り返しがつかない。
事前にしっかり勉強しなければ。

 

勉強とセミナー参加を繰り返すうちに、不動産投資への理解が高まってくるのを感じていた。利回りや経費など、様々な専門用語も学んだ。

 

セミナー講師が話す内容は、だいたい理解できるようになっていた。

 

知識を吸収するのは卒業だ!
そろそろ、次の段階だ。

 

次の段階とは?
もちろん、物件の検討だ!

 

だが、どんな物件を買おうか?
初心者は、ワンルームマンション投資か戸建て投資か。
だが、中古アパート経営にも興味がある。

 

どんな物件を買うべきか悩む。
答えは人それぞれだろうが、悩むものは悩む。

 

一般的な投資用不動産を買うまで流れは、次の流れで進める。

不動産購入までの流れ

1、 投資対象の物件を探して、
2、 融資仮審査を通過して、
3、 契約、決済・引渡し

 

そう考えると、まだ物件を見に行ったことが無い。
そもそも『物件探し』では何をすれば良いのか。

 

うーん。
とりあえず、ネットで調べてみるか。

 


<C社主催>物件調査ツアー

 

ん?
これはなんだ?

Google検索結果

 

俺は、『物件探し方』を調べようとした。
だが、検索で出てきたのは『物件調査ツアー』。

 

検索目的とはちょっと違うモノが出てきたぞ。
全然つかえねーな、Googleちゃん。

 

けど、待てよ。
まさか、物件調査ツアーか…。

 

詳しく見てみよう。

 

不動産物件調査ツアー詳細

  • 投資家5人に営業マンが同行
  • 半日で3~4件の投資用不動産を見学
  • 物件調査のポイントなどを説明する
  • 物件を見ることで購入イメージが湧く

 

不動産投資家シンジ

 

おぉ!
俺の求めていたのは、まさにコレだ!

 

『百聞は一見に如かず』
机上で勉強するより、これに参加しよう!

 

物件調査ツアーは次の土曜日だ。
次の週末が楽しみだ。

 


 

物件調査ツアー当日。

 

今日の参加者は私を含めて4人。
若い女性の予約もあったそうが、急遽キャンセルになったらしい。

 

残念だ。
とても残念だ。

 

いや、待て待て。
冷静に考えろシンジ。
今日の目的は物件調査だ。

 

女性がいると、気が散ってしまう。
美人だったらなおさら。
男だけでよかった。ホントに。
全然悲しくありませんから。

 

出発前、自己紹介が始まった。

 

Mさん(60歳代の公務員)
不動産投資経験無し。
おっとりしていて常にニコニコ笑顔。

 

Sさん(40歳代の会社員)
不動産投資の知識は豊富。
目つきが鋭いインテリ系。

 

Nさん(30歳代の会社員)
先月、新築アパート購入を済み。
さわやか系。シンジと同世代。
シンジよりイケメン。

 

自己紹介が終わると、部屋が静まり返った。

 

狭い部屋に、むさ苦しい男が4人。
何を話せば良いのだ。
共通の話題なんて無いぞ。
なんとなく部屋が臭ってきたぞ。

 

その時、同年代のNさんが話しかけてきた。

 

Nさん(30歳代の会社員)
「シンジさんは、どんな仕事してるんですか?」

 

いきなり話しかけられて、少し驚いた。
だが、同年代ということもあり、少し話しただけで親近感が湧いた。

 

Nさんとはいくつか共通点があった。

 

年齢がほぼ同じ。
偶然にも本業が同じ業種。
お互い結婚もしている。

 

ただ、異なる点もあった。
Nさんは最近アパート経営を始めたそうだ。

 

私は具体的な物件の検討などしたことが無い。
今日が初めての不動産物件調査だ。

 

Nさんとの大きな距離を感じた。
明らかに後れを取っている。
少し焦りを感じる。

 

どんなアパートなのか聞いてみた。
とても気になる。
同世代が買ったのだから余計に。

 

Nさんは快く教えてくれた。
新築木造アパート。
JR八王子駅から徒歩で約10分。
表面利回りは7.3%という。

 

新築アパートで表面利回り7.3%か。
その利回りは、高いのか?低いのか?
新築アパートの利回りの相場など全く分からない。

 

Nさんは、2棟目のアパートも探しているそうだ。
今日も、物件探しのために来たと言う。
なんて積極的な野郎なんだ…。

 

その時、C社営業マンが部屋に入って来た。
出発の準備ができた様だ。

 

参加者は俺も含めて4人、C社営業マン2人、
計6人がハイエースに乗り込んだ。

 

車内で、1個目の物件資料が配られた。
場所は横浜市だという。

 

俺たちを乗せた車は、横浜に向かって走り出した。

 


 

ハイエースとは言え、狭い車内に中年の男が6人。
熱気で車内の温度がどんどん上がる。

 

少し香ばしい臭いもしてきた。
空気の入れ替えくらいはしてほしいものだ。

 

だが、物件の資料を見ていると気持ちが高まってくる。
色々な想像をしてしまう。

 

初めての物件調査だ。
いったい、どんな物件だろう。
ワクワクする。

 

①調査物件の販売条件

横浜市 バルク売り区分マンション

中古一棟アパート

所在地 横浜市神奈川区
駅徒歩 約18分
構造 RCマンション5部屋
築年数 20年
販売価格 6200万円
満室家賃 310万円
利回り 5.0%

 

1個目の物件は、全70戸のRCマンション。
ただし、一棟売りではない。

 

1人のオーナーが5部屋のワンルームマンションを保有していて、全てをまとめて売りたいらしい。
これを『バルク売り』と言うらしい。

 

5部屋合計で6.200万円。
利回りは5.0%。

 

この条件は良いのだろうか?
考えてもよくわからない。

 

分からなくて、当然だ。
他の物件を見たことが無いのだから。

 

車内では、物件についての議論が始まった。

 

議論が始まるやいなや、
俺は自分のレベルの低さを強烈に認識することになった。

 

Mさん(60歳代の公務員)
「表面利回りは5.0%だと、実質利回りは3%弱くらいか。相場はこんなもんか」

Sさん(40歳代の会社員)
「ローンを組むと返済比率は50%か。悪くはない数字です」

Nさん(30歳代の会社員)
「このタイプの区分マンションでは管理費・修繕積立金は安い方ですね」

 

うっ…。
会話に全くついていけない。

 

表面利回りの意味は分かる。
実質利回りの意味も分かる。
返済比率の意味も分かる。

 

だが、表面利回り5.0%が高いのか低いのか判断できない。
返済比率50%が良いのか悪いのか分からない。

 

知識はある。
投資用語もほとんど分かる。
日々の勉強で身についている。

 

だが、会話の内容に全くついていけない。

 

理由はすぐに分かった。

 

相場観が全く無いのだ。
経験値が圧倒的に足りない。
今までは不動産投資の勉強だけで、物件検討などの実践をしたことが無かったのだ。

 

机の上の勉強だけではダメなんだな。
私は、黙って聞いているしかなかった。

 

しばらくすると、車が止まった。
1個目の物件に到着したようだ。

 

車から降りると、目の前には立派なマンションが建っていた。

横浜バルク売りマンション

 

り、立派なマンションだ。
将来は、こんな一棟マンションの大家になりたい。

 

エントランスは、シンプルだがキレイだ。
皆ぞろぞろとエントランスから入っていく。

横浜マンションのエントランス

 

エントランスに入ったとこで、C社営業マンの説明が始まりました。

 

不動産会社_若手

 

ご提案の5部屋は、全て入居中のため室内は見れません。

 

不動産投資家シンジの考え

 

え!?
横浜まで連れてきておいて、部屋は見れないの!?

 

聞いた瞬間、一瞬意味が分かりませんでした。
せっかく横浜まで来たのに、物件の中が見れないとは。
それじゃあ、エントランスや廊下だけしか見れないよ。

横浜マンションの老化

 

不動産会社_若手

 

不動産投資家なら、部屋の間取り図だけで判断すべきです。
リフォームすれば見違えるほどキレイになります。

 

したがって、今の状態の部屋を見ても、あまり意味は無いと考えましょう。

 

不動産投資家シンジの考え

 

なるほど。
リフォームすることで、内部は後から何とでもなるってことか。

 

C社営業マンの説明は止まりません。
説明というより必死のセールストークになってきました。

 

不動産会社_若手

 

JR横浜駅から徒歩圏内で、この条件の物件は稀です。
ローンは、アパートローンと同じスキームで出ます。
最初の投資用不動産としては申し分ないです。

 

ふと、隣に年配の投資家Sさんが立っていた。
この物件をどう思うか聞いてみた。

Sさん(40歳代の会社員)
このワンルームマンション、立地は良いし外見は悪くない。
だが、利回り5.0%は相場的に特別高くはないと思う。

それに、銀行評価はどうなのだろうか。
そして何より・・・。

 

投資家Sさんは、いろんな見地から物件を論評する。
シンジの理解できない内容が続いていく。

 

この人は、とても経験値が高そうだ。
いったいどれだけの経験を積んできたのだろう。

 

私は、目の前のワンルームマンションが良いかどうか全く分からない。
自分の意見を言える程のレベルに達していない。

 

そもそも、利回り5%を見て、何とも思えてないのは俺だけだ。
皆、相場的に高い・低いなどと、意見を言えているのに。

 

自分がみじめだった。
レベルの低さを、イヤというほど実感させられた。

 

完全に、私の経験不足だ。
今のままではダメだ。
今のままでは。

 

マンションの外廊下から横浜の街が一望できた。
私は、横浜市の景色を眺めているしかなかった。

横浜マンションからの景色

 

不動産投資の教訓1

知識だけでなく相場観も身に付けるべし

不動産投資の勉強は大切だ。
だが、勉強だけでは、相場観などの経験値は得られない。

実際に不動産の物件探しをすることで、不動産投資家としての経験値は高まっていくのだ。

 

不動産投資の教訓2

室内が見れない時は想像してみよう

不動産投資家なら、室内が見なくても判断すべきだ。

築年数と間取りから部屋の状態を想像しよう。

内装はリフォームで何とでもなる。
退去後にリフォームした状態も想像してみよう。

 

しばらくすると出発の時間が来た。
さて、次は2棟目の物件だ。

 

2棟目の物件は、既に完成している新築アパートだ。
ただ、この物件は既に購入者は決まっているらしい。

 

では、何のために見るのか。
新築アパートの内装を覚えるためという。

 

不動産会社_若手

 

新築アパートを買う際は、更地の状態で契約することになります。
今から見ますが、新築の内装をしっかり覚えておいて下さい。

 

新築アパート入口

 

なるほど。
新築はどんな内装なのだろうか。
ワクワクする。

新築アパートのリビング

 

不動産投資家シンジの考え

 

おぉ!
キレイだ!
さすがに新築だけある。

 

壁も床も白色で、清潔感と開放感を感じる。
フロやキッチンはコンパクトだが、一人暮らしには十分。

 

そして何より、新築独特の木の匂いが良い。

 

ただ、気になる点もある。

 

リビングやキッチンスペースは狭い。
収納スペースも最低限しかない。

新築アパートのキッチン

 

風呂場も広くはない。
トイレは別だが、湯舟と洗面台が一緒のスペースにある。

新築アパートのフロ

 

ただ、一人暮らしならこれでも十分か。
私が学生時代に1人暮らしの時の部屋も、こんな造りだったな。

 

新築アパートの内装をしっかり記憶。
写真を何枚も撮影しておこう。

 

C社営業マンが説明を続けます。

 

不動産会社_若手

 

新築アパートは、多くの部屋を作った方が全体で家賃が多く得られます。
そのため、少し狭いと感じるかもしれません。

 

しかし心配ありません。
都内近郊では、多少狭く感じても比較的簡単に入居者が見つかるのです。

 

なるほど。
まぁ、納得だ。

 

誰しも、払える家賃の上限はある。
その場合、広さを諦めて、立地を取る人もいる。
ここのアパートは、大田区という立地の強みを存分に生かしているのだろう。

 

さて、次は新築アパートを建設中の現場らしい。
場所は、都内の中央線沿いの阿佐ヶ谷。

 

まさか阿佐ヶ谷なんていう好立地の物件を見に行くことになるとは。

 

不動産投資の教訓3

部屋を狭くすれば、アパート全体の家賃は多くなる

新築アパートは、多くの家賃収入を得られる様に設計されている。

1部屋当たりの面積が狭いほど家賃は低い。
ただ、部屋数が増えるので、全体で見れば家賃収入が高くなる。

例え部屋が狭くても、東京都内だったら入居者は見つかる。

(ただし、18m2以下の狭い部屋は、早期退去が多くなる)

 

3棟目の不動産に向かう時、
同年代のNさんと話をした。

 

Nさんが新築アパートを契約したのはつい先月。
年明け完成に向けて、現在は建築中らしい。

 

共働きの奥さんがローンの連帯保証人になったらしい。
おかげで、地銀で低い金利で借りれたそうだ。

 

不動産投資を始めたきっかけは、会社員で働き続ける人生に疑問を感じたからだと言う。
目指すはセミリタイヤという。

 

そのためにも、今後も物件を増やしていく予定だという。
できれば、一棟アパートや一棟マンションを買うらしい。

 

同年代で同じ目標。
ライバルだが仲間でもある。
考えが近いのでとても共感できる。

 

色々話すうちに私のモチベーションも高まってきた。

 

しばらくすると、車は阿佐ヶ谷に到着した。

 

建設予定のアパートということで、まだ建物は無い。
コンクリートの土台があるだけだ。

 

ここから半年かけて建築していくらしい。

 

不動産会社_若手

 

新築アパートを買う時は、この様にまだ建物が無い状態で契約します。
人気の場所だと、古い建物がある状態でも売り切れたりします。

 

なるほど。
プランができた段階で販売が始まるのか。
しかも、取り壊し予定の物件がまだある状態でも買いが入るのか。

 

不動産会社_若手

 

みなさん、先ほど見た新築アパートを思い出してください。
この場所に、先ほど見学した新築アパートが立つのです。
イメージができますでしょうか!?

 

不動産投資家シンジの考え

 

おぉ!
初心者の私でもイメージできる。

 

先ほど、完成後の新築アパートを見たおかげだ。
正直、土地だけを見せられたら全然分からなかった。

 

他の投資家3人は、作りかけの土台のコンクリートを見ながら議論を始めていた。

 

ここがトイレだ。
ここがリビングだ。キッチンだ。
1部屋あたりの床面積は狭そうだ。
いまの木造の建築単価は…。

 

C社営業マンが、『利回りは5.5%です』と言った。
みな、『阿佐ヶ谷の新築アパートだったら、相場的にもそんなもんか』と納得していた。

 

にしても、この人たちは不動産が大好きなんだな。
私も色々話したいが、今は議論に加われそうにない。
でも、いつかは私も不動産をいっぱい語れるようになりたい。

 

周囲を見まわしてみた。
ここは閑静な住宅地だ。
先ほどの大田区とは少し雰囲気が違う。

 

一軒一軒の家は小さい。
一軒当たりの土地が狭いからか。

 

日本の家はウサギ小屋というが、まさにその通りだ。
土地値が高くなると、1件当たりの面積が小さくなるから仕方ない。

 

C社営業マンは説明を続ける。

 

不動産会社_若手

 

この阿佐ヶ谷の新築アパートは販売中です。
ローンを返し終えたら、この阿佐ヶ谷の土地が自分の物になるのです。

 

確かに、立地は文句なしに良い。
中央線の快速停車駅。
天下の新宿駅まで電車で10分ほど。

 

私の頭の中では『阿佐ヶ谷の土地が自分の物になる』の言葉が繰り返し流れている。
一緒に来ている投資家も、目を輝かせて資料を見ている。

 

良い物件だと思う。
ただ、販売価格を聞いて驚いてしまった。

 

不動産会社_若手

 

この新築アパートは、1億円です。

 

不動産投資家シンジ

 

い、1億円!?
別世界の数字だ。

 

立地が良いとはいえ、さすがに足踏みする。

 

私はまだアパート経営の経験が無い。
その初心者が、1億円もの物件を買うのはどうなのか。

 

最初から1億円は重過ぎる。
5,000万円でも高いと感じるのに。

 

C社営業マンが1億円と言った瞬間、みなは静かになった。
他の投資家も高いと感じたのだろうか。

 

だが、1億円の物件であっても簡単に買う人もいるらしい。
この物件、この中の誰も買わなくてもそのうち売れてしまうのだろうな。

 

東京は、家賃も高くて土地値も高い。
日本中のお金が東京に集まって、価格をとてつもなく押し上げている。

 

この時、庶民が手を出せない価格にまで跳ね上がった土地が、目の前にあるのだった。

 

不動産投資の教訓4

新築アパートは、まだ更地の状態の時に契約する

新築アパートの契約時はまだ更地の状態だ。
もしかしたら、取り壊し前の建物があるかもしれない。

室内は、既に出来上がった新築アパートの内装を知っておけば良いのだ。

 

さて、次が最後の物件調査だ。
ラストは足立区の新築アパートだ。

 

阿佐ヶ谷から車で揺られること1時間。
足立区に着くと、あたりは薄暗くなっていた。

 

このあたりは道が広い。
一区画あたりの土地も広い。
先ほどの阿佐ヶ谷とは違う。
一戸の土地の広さは、2倍以上ある。

 

最後の物件も新築アパート。
だが、まだ古い建物が残ったままの様だ。

足立区のアパート

 

この足立区の新築アパートの価格は5,000万円台。
この価格なら、なんとか手が出せそうだ。

 

利回りは6.5%らしい。
この利回りは高いのかどうか分からない。
だが、投資家Nさんが買った新築アパートの利回り7.3%よりも低い。

 

どうせなら、私もNさんと同じ7.3%で買いたい。
新築アパートは、せめて7%くらいを目指そう。

 

この時、ふと思った。

 

今日の不動産物件調査セミナーに来る前は、新築アパートの利回りの相場は分からなかった。
しかし、Nさんと話したり物件を見たりして利回り7%という基準ができた。

 

不動産投資家シンジ

 

なるほど。
こうやって不動産を見比べることで、自分の相場観が養われていくのか。

 

不動産投資の教訓5

たくさんの不動産を見比べると相場観が養われていく

物件探しには、知識と同じくらい相場観も必要だ。
相場観が無ければ、買おうとする物件が高いのか安いのか分からない。

たくさんの不動産を見比べることで、自分の中で相場観が養われていくのだ。

 

C社に戻ると個別相談会が行われた。
C社営業マンから、今日見た不動産ではどれが一番良かったか尋ねられた。

 

拙い知識と経験で、精一杯考えてみた。
今日見た3つの不動産だったらどれが良いだろう。

 

横浜市バルク売りワンルームマンション(6,200万円)
阿佐ヶ谷の新築アパート(1億円)
足立区の新築アパート(5,000万円)
※大田区の新築アパートは、見学用のため除外

 

迷う。
悩む。
考えが堂々巡りする。

 

足立区の新築予定アパートは見送ろう。

 

足立区は、他の物件よりも立地で見劣りする。
最寄りの交通機関が舎人ライナーで、メジャー路線ではない。

 

阿佐ヶ谷の1億円の新築アパートも無理だ。
初心者で1億円もの物件は、何かあったときに対処しきれない。

 

そう考えると、残るは横浜のバルク売りのワンルームマンションか。

 

私は、『横浜市バルク売りワンルームマンションが良い』と答えた。

 

横浜駅から徒歩圏という立地の良さ。
価格は6,200万円。
相場的に、高いかどうか分からないが…。

 

C社営業マンから、より詳しい物件資料を渡された。

 

その日は、
夜遅くまで、
その物件資料を眺めていた…。

 


 

うーん。
どうしよう。

 

昨日からずっと気になっている。
横浜市バルク売りワンルームマンションだ。

 

6,200万円という手が出せる価格。
横浜駅から徒歩圏という立地の良さ。

 

買おうか。
止めとこうか。

 

買うなら早く結論を出さなければ。
早く決断しないと売り切れてしまうかもしれない。
ただ、もしかしたらより良い物件が出てくるかもしれない。

 

迷う。
ホント迷う。

 

こうなったら、もう一度あの物件を見に行こう。
実際に見ると、何かピンとくるものがあるかもしれない。

 

思い立ったらすぐに出発!

 

第2話へ>>



-不動産投資の経営記録

© 2020 サラリーマン卒業大作戦!