不動産投資の経営記録

一棟アパートの融資金額が本審査で減額となり資金繰りギリギリの生活が始まる

第3号アパート購入秘話 第2話

アパートの買付証明を出した翌日、
不動産屋から連絡があった。

 

不動産会社_ベテラン

 

シンジさん。
売主は、300万円の指値でOKとのことです。
3,300万円でOKです!

 

不動産投資家シンジ

 

あ、ありがとうございます!

 

電話をしながら瞬間、大きなガッツポーズ!

 

会社の廊下だったので、誰かに見られたかもしれない。
だが、この喜びは止められなかった

 

良い売りアパートが出てきても、自分が買えるとは限らない。
他の人も買いたいと思っているので、どうしても競争となる。

 

買えるかどうかは運の要素が高い。
しかし、運に頼っていてはいけない。
努力と熱意で、運を手繰り寄せるのだ。

 

さて、あとは売買契約をするのみ。
2棟のアパートを購入した経験から、準備はもう慣れている。

 

事前に契約書のひな型を確認しておいて、週末には売買契約を締結。
もちろん、融資特約も設定済みだ。

 

俺にできる限り最短で契約を進めている。
途中で何か起こるうちに、さっさと引渡まで終わらせるべき。

 

ただ、売主の法人の決算期の都合で、決済・引渡は2ヵ月半後を希望という。

 

さすがに、2ヵ月半もの間、
何もせずに過ごすのはもったいない。

 

融資の本審査や火災保険の申し込みなど、
テキパキ動けば5~7日で終わらせることができる。

 

他にすることは無いだろうか。
さすがに、2ヶ月半も待つだけなんてもったいない。

 

そういえば、このアパートは3室空室がある。
2ヶ月半の間に、見積もりと工事自体も終わらせようか。

 

だが、万が一に買えなかったらトラブルになる。
引渡前から、リフォーム工事を始めてしまおう。

 

だが、工事スタートは、融資本審査が終わってからだ。
そして、売主に『私の費用負担+買えなくても請求しない』という条件で、本審査終了後からリフォーム工事開始の許可を得た。

 

売買契約が終わった翌日、不動産屋から電話がかかってきた。
不動産屋は、『今後のアパートの管理』について相談だった。

 

おそらく『引き続き管理をしたい』と言うのだろう。
1棟目も2棟目もそうだった。

 

だが、この不動産屋は、物件の最寄り駅から5駅も離れている。
出来れば、物件近くの客付け力のある管理会社は変えたい。

 

だが、まだ決済前の段階で管理会社を変更するなど言いにくい。
せっかく俺のためにグリップしてくれていたが申し訳ない。

 

だが、賃貸経営は情ではやっていけない。
どうやったら、スムーズに管理会社の変更を許してくれるだろう。

 

だが、管理について話し始めた不動産屋は、少し様子が異なっていた。

 

不動産会社_ベテラン

 

シンジさん、このアパートの引渡が終わったら、当社は管理から外れたいのですが?

物件の最寄り駅の駅前にたくさん不動産屋があるので、そちらに依頼されてはどうですかね?

 

不動産投資家シンジの考え

 

ええぇっ!??
管理会社を止めたい?

 

俺は、自分の耳を疑った。
だが、不動産屋の社長は、間違いなく『管理を外れたい』と言った。

 

それ、ホント願ってもないことです。

 

俺は、できるだけ波風立てずに管理を変えたいと思ってた。
だが、まさか現管理会社から『管理を外れたい』と言うなんて。

 

理由を聞くと、電車で5駅も離れているので、何かあった時に駆け付けるのが面倒らしい。
物件に何か問題があるわけでもなく、ただ面倒なだけらしい。

 

管理会社の変更に、全く異存はない。
新しい管理会社の候補も、ある程度考えてたところだ。

 

だが、むしろまさか管理会社から変更を申し出てくるとは。
とにかく、お互いWIN-WINだ。

 

さっそく、新しい管理会社の候補にヒアリングしに行こう。

 


 

管理会社の変更は第1号アパートの時に経験している。

 

ただ、あの時は大変だった。

 

あの時の旧管理会社の嫌がらせには参った。
謝って振り込まれた家賃は送金してこない。

 

管理契約を終えているのに勝手に賃貸契約更新もしていた。
そして、それらを全く報告してこなかった。

 

管理の引継ぎのやり取りに全く応じてくれなかった。
トラウマになるくらい、イヤな思い出が残ってる。

 

ただ今回は、現管理会社が変更を申し出てきている。
管理会社の引継ぎは、スムーズにできそうだ。

 

駅前には5社以上の不動産屋がある。
これらのどこかの店舗に、超美人な店員がいるかもしれません。

 

心がウキウキします。
早く管理会社巡りをしたいものです。

 

いや、シンジよ、落ち着け。
いったん冷静になれ。冷静に。

 

賃貸経営に、私情を持ち込んではいけない。
あくまで、客付力がある不動産屋を選ぶべきだ。

 

せっかく良い物件を買えたというのに、
その様な邪な気持ちが身を亡ぼすのだ。

 

深呼吸をして、
必死に邪念を振り払い、
不動産会社を一軒一軒見てまわろう。

 

さて、どの不動産屋からヒアリングしようか?

 

候補の中で、ある不動産屋が目につきました。
その不動産屋は、駅前の1階に店を構えているのです。
1階なので、部屋探ししている人はフラッと入りやすい。

 

2階以上に店を構える他の不動産屋に比べて、
訪問する心のハードルは格段に低くなります。

 

駅近の1階に店を構えているので、店内を覗き見ることができた。
店内はキレイで明るく、若い営業マンが多くて活気がある。
そして、部屋探しで訪問してきている人もいる。

 

1階であること、店内がキレイで明るい。
営業マンが多くて活気がある。
明らかに、他の店よりも候補となる不動産屋だ。

 

訪問すると、店長さんに対応してもらった。

 

店長さんはとても気さくで話しやすい。
この人柄が、店舗の雰囲気も明るくしているのだろう。

 

第3号アパートの間取りを見せながら、
管理会社を探していることを伝えた。

 

その時、店長は思い出したかの様言いました。

 

その店長は、以前、この部屋の入居者を決めました様だ。
管理会社が5駅ほど先の不動産屋ということも知っていた。

 

不動産投資家シンジの考え

 

この店長さん、
このアパートに客付けしたことがあるのか!?

 

しかも、普通は自社の管理物件に優先して客付けするはず。
自社の管理物件ではないのに客付け実績があるなんて、
それだけ部屋探しの人の方がたくさん来ているということか。

 

この不動産屋が管理してくれるなら、
空室に困ることは無さそうだな。

 

それに、店長さんはとても話しやすい雰囲気はすばらしい。
賃貸営業一筋らしく、とても人当たりが良い。

 

もはや、迷う必要はない。
この不動産屋に管理を任せることにしよう。

 

俺は店長に、『物件購入後に管理をお願いしたい』と伝えた。
すると、とても笑顔で応じてくれた。

 

駅から10分以内なので客付けは自信があるとのこと。
リフォームさえ完璧なら、内見の筆頭候補になるとまで言われた。

 

そこまで言われるなんて、非常に心強い。

 

管理会社は無事に決まった。
実際に管理契約をするのは、決済・引渡が終わってからだ。

 

さて、そろそろ本審査の結果が出る頃だ。
本審査が終わると、リフォームに取り掛かろう。

 


 

本審査の資料を提出して1週間後、
スルガ銀行から電話があった。

 

そろそろ電話が来るのは予想していた。
今回も、まず大丈夫だろう。

 

スルガ銀行と電話

銀行員

 

シンジさん。
本審査の結果が出ました。

 

不動産投資家シンジ

 

お待ちしておりました。
本審査の結果は、いかがでしたでしょうか。

 

銀行員

 

実はですね・・・。

 

不動産投資家シンジの考え

 

何か様子が変だ。
審査で何かあったのか!?

 

銀行員

 

実はですね、
審査部門から融資金額を少し下げられてしまいました。

過去1年以内に、2棟もアパート買っているのを指摘されました。

 

不動産投資家シンジの考え

 

なんだ、融資額の減額か。
融資却下じゃなくて良かった。
心臓が止まるかと思った。

だが、どのくらいの減額だろうか。
こっちもギリギリで買おうとしているんだから困る。

融資金額が減ると、お金の持ち出しが増えてしまう。
結局、いくら貸してくれるのだろう?

 

不動産投資家シンジ

 

そうですか。
で、融資金額はいくらなら可能ですか?

 

銀行員

 

ギリギリで2,700万円です。
頭金が追加で300万円必要となります。

 

不動産投資家シンジの考え

 

つ、追加で300万円だと!?
初期費用で800万円ほど必要になる。

仮審査では融資額3,000万円。
頭金300万円と諸経費200万円で、
合計500万円ほどで済む予定だったのに…。

 

銀行員

 

期間25年、金利4.5%は変わりないです。
それでもよろしければ話を進めますがどうしますか?

 

不動産投資家シンジの考え

 

800万円はギリギリだ。
貯金がほぼ尽きてしまう。

だが、今さら引き下がるわけには行かない。

 

不動産投資家シンジ

 

分かりました。
では、融資金額2,700万円で進めて下さい。

 

銀行員

 

分かりました。

仮審査と融資額が変わったので、資金が大丈夫か資料で教えてください。

 

まさか、本審査で融資金額が引き下げられるなんて。
今の私にとって追加での300万円はとても大きい。

 

想定外だ。
まったく予想していなかった。

 

手元資金で800万円は足りるだろう。
だが、もし手元資金が足りなかったらどうなってたのか?

 

融資特約で、融資金額3,000万円以上という設定を設けておいた。
したがって、費用ゼロで売買契約は解除できる。

 

だが、できるならこの物件は買いたい。
これを逃したら、次いつこんな良い物件が出てくるか分からない。

 

まずは、決済・引渡までのキャッシュの流れを確認しよう。
決済日までのお金の流れを確認だ。

 

エクセルで、今後のお金の出入りを入力。

 

キャッシュインは、
・会社からの給料
・会社からのボーナス
・アパート2棟の家賃収入
の3種類だ。

 

給料とアパートの家賃収入は予測可能だ。
だが、ボーナスの正確な額は分からない。
一応、保守的な金額を予想しておこう。

 

キャッシュアウトは、
・アパート2棟のローン返済
・自分の生活費(食費、光熱費、雑費)
・3部屋のリフォーム代
の3種類だ。

 

ローン返済額と生活費は、だいたい分かる。
ほぼ決まった値で、減らす余地はあまりない。

 

リフォーム代は未定だが、予測可能だ。
1棟目のリフォーム時に、ワンルームのリフォーム費用の相場を把握できた。

 

3部屋のリフォームで50万円くらいかかる。
だが、リフォームを止めるなどできない、

 

3室も空室だと、3棟目アパート単独でのキャッシュフローはほぼゼロ。
多少手元資金が厳しくても、早くリフォームして空室募集しよう。

 

キャッシュインとキャッシュアウトを時系列で把握しよう。
決済までのお金の出入りを、もれなく把握しなければ。

 

重要なのは、ただ一つ。
手元資金がマイナスにはならないことの確認だ。

 

細かいお金の流れの確認が始まった。

 

財布の中のお金さえもエクセルに入力。
普段の生活費や食費なども再度確認。

 

キャッシュフロー予測を始めて2時間後。
微かな光が見えてきた。

 

※キャッシュフロー図

うーーーん。
なんとか資金は大丈そうだ。

 

一番資金タイトになるのは、決済直後だ。
大金を支払った後、手元資金は一気に減少する。

 

決済直後は、定期預金150万円と普通預金20万円。

 

定期預金があるとは言え、
普通預金が20万円しかないのは危険水域だ。

 

これから2ヵ月半、出費は極力節約しよう。
遊びや飲みも、できる限り控えよう。
1000円単位で節約しよう。

 

すぐに、スルガ銀行に資金的に余裕があることを伝えた。
決済・引渡までのキャッシュフロー予測を送付し、底を尽きない事を説明した。

 

担当者は、俺のギリギリの資金計画を聞いて、少し言葉を失っていた。
だが、ここまで来たら、俺も担当者も進むしかない。

 


 

3日後、本審査の結果を伝えられた。
結局、仮審査よりも300万円減額となったものの本審査が通った。

 

お金を貸してくれるだけでありがたい。
融資をしてくれるから、私は中古アパートを買えるのだ。

 

本審査の融資条件

・金額:約2700万円
・期間:25年
・金利:4.5%

 

さっさと融資契約を結んでしまおう。
これ以上、スルガ銀行の気持ちが変わらないうちに。

 


 

資金繰りの目途が着いた。
次は、リフォーム工事に取り掛かろう。

 

購入予定のアパートは、今は3部屋が空室だ。
さっそくリフォーム見積もりをしよう。

 

1部屋目は、退去後もキレイな状態だ。
証明設置やルームクリーニングで済みそう。
若い女性が退去した部屋は、キレイな状態なんだな。

 

2部屋目は、なかなか汚れてる。
クロスも床もボロボロなので、全面リフォームだ。
独身男性の退去後らしいが、汚いのは何となく理解できる。

 

3部屋目は、ドアを開けた瞬間ビックリした。
玄関から中を見ると、めちゃくちゃ汚れている。

 

それに、変な匂いがした。
鼻につくツーンとした匂い。
明らかに空気はどんよりしている。

 

リビングへの扉を開けると、さらに驚いた。
部屋全体が汚れすぎている。

 

天井の角には蜘蛛の巣が張ってある。
床や壁にはひっかいた跡が多数ある。
床のいたるところには、1センチ程度のフンが落ちている。

 

それに、すっぱい匂いが漂ってくる。
この匂いの原因は、いったい何だろう。

 

もしかして、私のシャツからか!?
加齢臭が出始めているのか!?

 

いや、今日はそれほど汗をかいていない。
多分、私ではない。多分な。

 

おそらくペットを飼ってたのだろう。
確かに、この部屋の汚れと匂いは、人の生活での汚れを遥かに超えている。

 

この部屋も全面リフォーム確定。
ルームクリーニングは念入りにしてもらおう。

 

床はCFを張って、壁と天井はクロス張り替えよう。
もちろん、広く見える様に白色を基調としよう。

 

これで見違えるように変わるだろう。

 

他に、リフォームすべき箇所はあるだろうか?
キッチン下のミニ冷蔵庫がある。

 

この冷蔵庫は、いつ頃の製造されたのだろうか。
10年以内なら、クリーニングで大丈夫だろうが。

 

冷蔵庫の扉の内側に何か書いてある。

『三菱電機 AAAA 90 1-6』

アルファベットのAAAAは型番だろう。
その後ろにある、90や1-6は何だろう。

 

ネットで調べてみよう。

 

なるほど!
90とは、19[90]年製造ってことか。
1-6とは、[1-6]月に製造されたってことか。
今から20年以上前に製造されたものなのか。

 

この冷蔵庫は、同じタイプの新品に交換だ。
まぁでも、3万円くらいで新品は買えそうだな。

 

3部屋の床や壁工事を合わせると、
なかなか大規模なリフォームになりそうだ。

 

リフォームのために、近隣の内装工事業者を探そう。
第3号アパートは他の2つのアパートから遠いので、
また別のリフォーム業者を見つけなければ。

 

まず、GoogleやYahooで検索。

「△△市 原状回復」
「△△市 原状回復 安い」
「△△市 原状回復 工事」
「△△市 リフォーム工事」

 

一件ずつ電話して、基本リフォームの単価をヒアリング。

リフォーム単価の目安
『クッショフロア張替え単価は』
⇒目標2500円以下

『壁紙の張替え単価は?』
⇒目標850円以下

 

基準に合う3社に見積もりに来てもらおう。
あとは、実際の見積書や担当者との相性を比較して業者を決定しよう。

 

見積もり当日。
どんな業者が来るでしょうか。

 

一番最初に訪れたV社Hさん(男)。
若い。おそらく20台半ばくらいか。

 

若くて大丈夫かなこの人。
頼りなさそう。心配だ。
他人のこと言えないが。

 

それに、笑顔がニヤニヤしすぎだ。
爽やかな笑顔…ではない。残念だ。

 

ただ、実際にし見積もりの話になると、目つきが変わった。
テキパキと俺の言うことをメモ取っている。

 

しかも、私が悩んでいる箇所について解決案を出してくれる。
初心者の私にも分かりやすく説明してくれる。

 

こやつ、私より仕事できるな…。
非常に頼りがいがある。

 

3社から見積もりを取った者の、結局V社Hさんからの見積金額が最も安かった。
Hさんとのやり取りに信頼を感じてたので、迷わず発注することにした。

 

3週間後、リフォームは無事完了。

※写真

白色を基調とした部屋だと、とても明るく見える。
ボロさなどは全く感じません。

 

3部屋目のペットを飼っていたであろう部屋も、
とってもキレイな部屋に生まれ変わりました。
当然、すっぱい匂いは完全に消えていました。

 

リフォームは全てを変える力を持っています。
築20年越えのアパートは、リフォームで完全に生まれ変わりました。

 


 

融資契約も終わっている。
リフォームも終わっている。

 

後は決済・引渡を待つだけだ。
俺にできることは、時間が経つのをおとなしく待つだけだ。

 

だが、不動産の売買は簡単には終わらなかった…。

 

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