不動産投資の経営記録

中古一棟アパートを買った後も、リフォーム工事や管理会社変更で忙しい!

第1号アパート購入秘話 第4話

第1号アパート購入は、試行錯誤の繰り返しだった。

 

俺は、不動産投資を志してから、本を10冊以上読んでいた。
不動産投資のセミナーには、10社以上参加していた。

 

しっかり勉強したので、知識はついたつもりだった。
だが、実際に購入を体験してみると分からないことばかりだった。

 

そのため、ほぼ全ての手続きを慎重に勧めていた。
3,000万円もの大金がかかっているのだから、慎重になるのは当然だ。

 

だが、今振り返れば、さすがに反省すべき点が多い。

 

反省点

・好条件の物件は、もっと早く買う意思を見せるべき。
・売買契約直後に、リフォーム工事の見積もりを取るべき。
・担当者が美人という理由で、管理会社を決めるべきでない。
・管理会社の引継ぎがスムーズでなかった。

 

全体を通して、もっと段取りよく動けばよかったと思うことはある。

 

特に、購入を決めてからは後手後手の印象だ。
リフォーム見積もりのタイミングや、管理会社引継ぎについては、もっと上手く対応できただろう。

 

まぁでも、初めての中古アパート購入だ。
仕方ないと言えば仕方ないが。

 

一方で、良かった点もある。

 

良かった点

・事前に本やセミナーで勉強してて、知識はついていた。
・諦めずに物件探しを続けていたので、良い物件に出会えた。
・セミナー参加のおかげで、中古アパートの融資先を知っていた
・自分でDIYをして、リフォームの基礎を理解できた。

 

この物件の条件は、申し分無い。
千葉の大きな駅から徒歩10分で利回り15%だ。
しかも、土地値物件。

 

1000件に1件どころの条件ではない。
中古アパート業界では、完全に21世紀のMVP候補だ。

 

だが、この物件は決して非公開物件などではない。
普通に不動産投資のサイトに掲載されていた。

 

毎日物件探しを続けていたから、この中古アパートに出会えた。
色々な物件を調査しに行っていたから、見た瞬間に買おうという決断をできた。

 

運は、頑張っている人にしか会いに来ないものなんだ。

 

メモ代わりに、物件発見からリフォーム完了までの時系列を記録しておこう。

第1号アパート購入の流れ
不動産会社 金融機関 管理・維持
0日目 物件発見・問合せ
4日目 セゾンファンデックス仮審査申込み
6日目 セゾンファンデックスの仮審査通過
7日目 買付証明書送付
8日目 売主の承諾 スルガ銀行から電話・仮審査申込み
9日目 契約書の内容確認
11日目 手付金準備 スルガ銀行の仮審査通過
16日目 売買契約締結
17日目 本審査用の書類の確認
公的書類を役所へ請求
管理会社選定開始
18日目 火災保険の申込み
25日目 スルガ銀行の本審査通過
33日目 融資契約
火災保険料支払い
37日目 決済・引渡 決済・引渡
38日目 新管理会社と契約
入居者へ通知
39日目 リフォーム見積もり
46日目 見積書比較・工事発注
DIY工事
61日目 リフォーム完了
募集開始

 

振り合えると、物件を見つけてからリフォーム完了までは約2ヶ月かかった。
慣れれば、1ヶ月~1ヶ月半に短縮できるだろう。

 

物件購入のそれぞれのポイントで感じたことがある。

 

初期の段階で、セゾンファンデックスとスルガ銀行の仮審査の速さは素晴らしい。
2,000万円台の融資を、わずか2,3日で仮審査を終えていた。
現金を持たない投資家としては、非常にありがたい存在だ。

 

もちろん、金利に関してはより低い条件を出す金融機関もあるだろう。
信用金庫や信用組合などが候補になる。

 

だが、信金・信組は審査の期間が長い。
政策金融公庫も審査期間は長い。
どこも、3週間から1ヶ月半ほどかかってしまうという。

 

その間に、良い物件は売り切れてしまう。
たとえ信金・信組で良い条件で審査が通っても、物件が売り切れていたら意味がない。

 

そう考えると、さっさと仮審査を通して買ってしまうべきだ。

 

もともと富を持たないサラリーマンは、
良い物件を見つけたらスルガ銀行でも何でも使って買ってしまおう。

 

高い金利は、買った後で交渉するなり仮換えるなりすればよい。
そうやって、高利回り・低金利の仕組みを作り上げるのだ。

 

スルガ銀行は使い方次第で、
毒薬変じて薬になるのです。

 

また、中期の物件の決済・引渡を終えると、それまでの考えとはガラっと変わるのを意識した。

 

復権の決済・引渡までは、『投資家』や『社長』の考え方がメインとなる。

 

その物件を賃貸経営することで、どのくらいの利益が得られるのか計算した、
立地などの条件から、きちんと賃貸需要があるかを確認していた。

 

つまり、パソコンやノートで数字を計算するという『経営者』の脳だった。

 

だが、物件の決済・引渡が終えれば、一気に頭は切り替わった。

 

決済を終えるとすぐに日曜大工店にいって、DIY工具などを買いそろえた。

 

自らクッションフロアやペンキ塗りをして、低コスト運営を試みた。
汗をかきながら、ほこりまみれでクッションフロア張りをしていたのだから。

 

汗かきながら日曜大工をする姿は、『大工』そのものだった。

 

だが、両方を会わせて不動産投資家なのだ。
富を持たないサラリーマン投資家だから、全てのスッテプにおいて全力を出さなければならないのだ。

 

『経営者』であり『大工』であるのが、サラリーマン大家なのだ。

 

1棟目の物件購入を終えて

サラリーマンが不動産投資を始めることは、簡単なことではありません。

 

本やセミナーで、不動産投資の勉強をしなければなりません。
不動産会社とのやり取りなど、情報収集は欠かせません。

 

不動産投資のサイトは毎日見て、物件探しをしなければなりません。
例え良い物件が無くても、毎日検索し続けなければなりません。

 

良いと思う物件が見つかっても、売り切れていることなど多々あります。
もし、売り切れてなければ、すぐにでも物件調査をしなければなりません。

 

購入を決断すると、速やかなやり取りが求められます。

 

不動産会社とは、契約書・重説の手続きなども進める必要があります。
銀行との融資契約の手続きも、進めなければなりません。

 

購入後も、やることがたくさんあります。

 

管理会社選定やリフォーム工事を行わなければなりません。
特に、築古中古アパートの場合は、購入当初のリフォームは必須です。

 

賃貸経営が始まってからも、退去等がある度にリフォーム工事・空室募集を行っていくことになります。

 

アパートを1棟買って確信したことがあります。

 

不動産投資は、決して不労所得ではありません。
事前の勉強も物件探しも、本気でする必要があります。
それに、大きい金銭的リスクを負っており、賃貸経営の手間もかかります。

 

ただ、入居が決まると次の退去まで、ほとんどすることはありません。
一旦仕組みさえ作ってしまえば、安定的に資産が増えていきます。
普段忙しいサラリーマンの資産運用としては最適です。

 

なにより不動産投資は、自分の努力次第でいくらでも規模拡大が可能です。
家賃収入1,000万円でも、5,000万円でも可能です。
しかも、ある程度の方法が確立されており、再現性は高いです。

 

不動産投資で人生は変えられます!
サラリーマンが現状を変えるのに、不動産投資より良い方法があるでしょうか!?
今の仕事を頑張っていても、5年後10年後に大きく変わるでしょうか!?

 

多くのサラリーマンは、不動産投資とは無縁の生活を送っています。
たとえ不動産投資の効果を知っていても、ほとんどの人は始めません。

 

しかし、
今何もしないで5年10年と過ごすことと、
今から準備して不動産投資を始めるのとでは、将来大きな差となります。

 

その差は、100万円とか1,000万円どころではありません。
不動産投資をすることの将来への影響は、そんな小さなモノではありません。

 

不動産投資は、人生が変わるほどの資産が変わるのです。

 

当然、セミリタイアやアーリーリタイアも可能です。
時間はかかりますが、自由な人生をつかみ取ることも可能です。

 

しかも、きちんとしたステップさえ踏めば、誰でも順調に資産を増やしていくことができるのです。

 

不動産投資で、
人の人生はガラッと変わるのです。

 

この購入秘話には、私が経験した全てを書きました。

 

これから不動産投資を目指す人、
すでに不動産投資をやっている人、
不動産投資を止めようとしている人など、
不動産投資に関わる全ての人の参考になれば幸いです。

 

不動産投資。
ぜひ頑張ってみてください。

 

不動産投資で、将来はきっと変わります!

 

人の行く 裏に道あり 花の山
(千利休)

 


 

第1号アパートの決済後、
私はある考えに取りつかれていた。

 

まだ手元資金が数珀万円ほど残っている。
不動産投資に対する気持ちも高まっている。
実際に不動産を購入したことで、物件を買うことへの不安も無くなっている。

 

もう一棟アパートが欲しい。
次の物件を探し始めよう。

 

完全に『物件欲しい欲しい病』にかかっていた。
次の中古アパートが欲しくて、たまらなかった。

 

第1号アパートの決裁後も、
不動産投資のサイトを検索し続ける日が続いていた。

 

そんなある日、
とある中古アパートを見つけたのでした。

 

(第1号アパート購入秘話 完)

 

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