不動産投資の経営記録

サラリーマン大家にとって管理会社は重要なパートナーだ!

第1号アパート購入秘話 第3話

無事に物件の引渡しは終わった。
ついに中古一棟アパートのオーナーになったのだ。

 

だが、これで終わりではない。
賃貸経営はこれからが始まりなのだ。

 

中古アパートを買ったものの、やることはたくさんある。
まずは、管理会社を決めなければならない。

 

私の本業はサラリーマン。
平日昼間に入居者のトラブル対応などとてもできない。
会社を抜け出すなんて絶対できない。

 

それに、俺は都内在住だが、このアパートは千葉にある。
常にキレイな状態を保つことは不可能だ。

 

日々の管理は、管理会社に依頼しなければ。
だが、今の管理会社は都内江戸川区にある。

 

千葉の物件から遠いからか、まともに管理できていない。

 

草は生え放題。
ゴミは転がり放題。
サビは広がり放題。
虫は住み放題。(←家賃払え)

 

物件から1時間も離れている都内にあり、全く管理が行き届いていないのだ。

 

こんな状態で放っておくなんて。
やる気が無いにもほどがある。

 

これではダメだ。
一刻も早く、管理会社を変更しなければ。

 

管理は、物件近くの不動産屋に依頼しよう。
オーナーになってからの初仕事は、管理会社探しだ。

 

管理会社は、物件管理や入居者募集など大家にとって重要なパートナーだ。
どこに不動産屋に管理を依頼するかによって、その後の賃貸経営は大きく左右されてしまう。

 

では、どんな管理会社に委託しようか。

 

まず第1に、この千葉の中古アパートから近い場所にあるべきだ。

 

物件の最寄駅の駅前には、駅周辺だけで5社以上ある。
パッと見た感じでは、どれが良いか分からない。

 

しかし、悩んでいても答えは出ない。
一件ずつ突撃訪問しよう。

 

大家になりたての私にとってはドキドキです。
だが、ドキドキしているヒマなどありません。

 

不動産屋に入ると、店員はみな笑顔で出迎えてくれた。
管理会社を探していると伝えると、どの不動産屋でも店長自ら丁重に対応してもらえた。

 

物件の間取り図とレントロールを見せて説明。
同時に、管理手数料などの条件などもヒアリング。

 

この時も、セミナーの知識が多いに役に立った。
オーナーが管理会社に聞く内容なども、セミナーでは学んでいたからだ。

 

とりあえず、不動産屋を5社ほど訪問。
どの不動産屋も、条件も方針も違うことが判明。

 

管理手数料は、家賃の3~10%と幅がある。
リフォームは、私手配の業者で行える不動産屋もあれば、不動産屋が行う決まりのとこも。
年中無休のとこもあれば、週2回休みのところも。

 

駅前の人通りが多い場所の不動産屋もあれば、古いビルの5階などの不動産屋も。
若くて元気な営業マンが多い不動産屋もあれば、おじいさん&おばあさんで経営している不動産屋も。

 

正直、どこも一長一短だ。
だが、大家になったばかりの俺は迷うばかりだ。
疲れと迷いで、どれが良いかますます分からない。

 

考えれば考える程、迷ってくる。
考えすぎて、頭がフラフラしてきた。

 

そして、6社目の訪問。
とある大手の不動産屋。

 

疲れ切った顔で店舗に入っていく。
もはや、足取りもおぼつかない。

 

広くて明るい店内。
全員が「いらしゃいませ」と声をかけてきた。
しかし、疲れているので耳には入らない。

 

1人の女性店員が、「こちらへどうぞ」と言ってきた。
フラフラと歩いて席に着き、その女性店員の顔を見た。

 

その瞬間、
俺はびっくりしてしまった。

 

その女性店員は、
めちゃくちゃ美人だったのだ!
学年で一番、いや、街で一番ほどの美人だった。

 

俺はその女性店員と目が合うと、
つい笑顔になってしまった。

 

疲れが一気に吹き飛んだ。
世界がパーっと明るくなった。
私の中で、赤い実がはじけた。

 

だが、美人だからと言って管理を任せるわけにはいかない。
3000万円ものローンを背負っているのだから、『客付け』が強い不動産屋を選ばなければ。

 

心をしっかり持とう!
誘惑になんか負けるな。
(別に誘惑された訳では無いが…)

 

次に女性店員と目が合った瞬間、
女性店員はゆっくりと話し始めた。

 

不動産会社_女性1

 

シンジ様、
ぜひ当社に管理委託しませんか?

 

もはや断る理由など無い。
俺の中で管理会社が決まった瞬間だった。

 


 

翌週、この大手の不動産会社と管理委託契約を結んだ。

 

さっそく旧管理会社から、新管理会社に切り替えの手続きをしなければ。
旧管理会社から、賃貸契約書や部屋の鍵を受け取る必要もある。

 

入居者へオーナー変更の通知も送らなければならない。
家賃の振込口座の変更も、きちんと伝えなければ。

 

なかなか手間がかかりそうです。

 

しかし、さすがは大手の不動産屋。
こういう手続きも慣れているのでしょう。
不動産会社同士で引き継ぎ作業をしてくれる、とのこと。

 

旧管理会社に、管理の変更を伝えると残念がっていた。
だが、情けは禁物だ。

 

管理に適していないと感じたら、迷わず変更しなければ。
こちらは大金を投じて大きなリスクを取って経営しているから。

 

それに、購入直後に変えないと、後からでは変更しにくくなりそうだ。

 

結局、旧管理会社は変更を了承しました。
あとは、新旧の管理会社でやり取りをしてくれるはずだ。

 

だが、この後が大変だった。

 

旧管理会社は、なかなか変更の手続きの対応をしてくれない。
電話の折り返しもせず、メールの返信も無視。

 

その間、何人かの入居者は、旧管理会社へ家賃を支払った。
何人かの入居者は、旧管理会社と賃貸契約の更新をしていた。
だが、旧管理会社は、新管理会社や私へ全く知らせて来ない。

 

完全な嫌がらせだ。

 

結局、旧管理会社に家賃を振り込んだかどうかを入居者一人一人に確認し、旧管理会社に請求した。

 

だが、旧管理会社は、この時もひどい対応だった。

 

入居者が誤って振り込んだ家賃を、私に振り込むように請求しても入金してこない。
電話で催促すると、その場では元気よく「分かりました」と言うものの、決して入金してこない。

 

何度か催促を繰り返すと、1ヶ月ほど経ってやっと振り込んでくれた。
だが、更新した賃貸契約書などは、全然送ってくれない。

 

旧管理会社の気持ちも分からなくはない。
しかし、返事が遅いなどは、会社としてどうかと思う。

 

それからというもの、
私と新管理会社は何度も何度も旧管理会社に連絡した。

 

結局、旧管理会社と完全に決別できたのは、
管理会社変更を決めてから3ヶ月も経った頃だった。

 


 

管理会社変更と同時に、空室募集も始めていた。
購入直後、2部屋が空いているからだ。

 

募集にあたり、募集条件を決めなければ。
家賃。管理費。敷金。礼金。フリーレント。
そして、管理会社への広告料(仲介手数料)。

 

この中で一番重要なのは、家賃+管理費。

 

募集条件を設定する際、管理会社も家賃などの条件の案をアドバイスしてくれた。
だが、その家賃は相場よりも3,000円ほど安い気がした。

 

この時、セミナーでの講義の内容を思い出した。

 

<セミナーでの講義の内容> 

一方、大家はできるだけ高めに貸したい。
したがって、無意識に適切な値段からやや高めの家賃を設定しようとする。
(↑セミナーで得た知識)

 

高すぎる家賃では、入居者は集まらない。
低すぎる家賃では、利益は少なくなってしまう。

 

適切な家賃を設定する良い方法はないか。
こうなったら、『部屋を探している人』に成りきって考えてみよう。

 

管理会社目線でもなく、
オーナー目線でもなく、
入居者目線で家賃を設定するのだ。

 

スーモSUUMOやホームズHome’sなどの賃貸不動産サイトで、募集予定の部屋に近い条件で検索。
いくつか見比べながら、自分だったらどの条件の物件を選ぶかを考えてみました。

 

この中古アパートなら、敷金礼金は無し。
周りの物件で、築20年を超えている物件はほとんどが無し。
その代わり、入居時にクリーニング代をいただくようにしよう。

 

広告料(仲介手数料)は、大家と管理会社で利益相反する部分でもある。
多め設定した方が不動産会社の営業員は積極的に案内してくれる。
しかし、大家の利益は大きくなってしまう。

 

ただ、これは悩む必要が無かった。
管理を依頼した大手不動産会社は、広告料は1ヶ月で統一されていた。

 

決めた募集条件をメールで管理会社に送付。

 

募集条件

・家賃:35,000円+管理費:2,000円
・敷金・礼金:0円
・契約時にクリーニング代30,000円支払い
・フリーレント:最大1ヶ月まで可能
・保証会社or保証人必須
・入居可能時期:11月上旬頃予定
※添付の写真を掲載ください。

 

同時に行っていたリフォーム後の内装写真も添付。(後述)
サイトに掲載されると、しっかりと内容を確認。

 

キレイな写真を掲載することは重要だ。
自分で写真を撮って、パソコンで微調整して、指定した順番で掲載してもらった。

 

うんうん、他の物件と比べても負けてない。
というか、自分で済みたいくらいキレイだ。

 

同じ家賃帯の部屋では、私の部屋が最もキレイだ。
多分、部屋探ししている人からモテモテだろうな♪

 


 

空室募集と同時に、リフォームを行っていた。

 

このアパートは、オーナーになった時は空室が2部屋。
2部屋ともリフォームはしていない状態らしかった。

 

このままでは空室募集できない。
リフォームをして部屋をキレイにしなければ。

 

内装業者にリフォームを依頼しよう。
だが、どのリフォーム業者が良いのだろうか。

 

家のリフォームなど初めてだ。
とりあえずネットで調べてみよう。

 

「内装業者」
「ワンルームのリフォーム」
「千葉県〇〇市」
などで検索。

 

料金を掲載している業者は信頼できる。
とりあえず3社くらいに来てもらって見積もりを取ろう。

 

で、部屋のどこをリフォームはすれば良いだろうか。

 

床はクッションフロア、壁紙は安いモノで十分だ。
明るめの部屋にするため、床材の色は白っぽい色にしよう。
(↑セミナーで得た知識)

 

ただ、詳しくは全然わからない。
現場で業者に色々聞きながら決めれば良いか。

 

週末、物件前でリフォーム業者と待ち合わせる。
とりあえず、最初は2階の角部屋の状態を見てみよう。

(写真)

おや!
なかなか良い部屋です。
1K+ロフトで18平方m程。
20平方m以下ですが、天井が高いこととロフトがあることから広く感じる。

 

めちゃくちゃ良い部屋だ!
もし会社を辞めたら、私がここに住もうかな。

 

次に1階の部屋へ。
こっちの部屋もキレイなのかな?

 

しかし、その期待は見事に裏切られた。
ドアを開けた瞬間、目を見疑った。

 

うわぁ…。
なんだこれは!
めちゃくちゃ汚い…。

写真

玄関の床のフローリングがはがれています。
しかも、白くなって少し腐っています。
何か事件でもあったのだろうか。

 

見た瞬間、急に不安になってきた。

 

これが中古アパートというものか。
はたして、リフォームしてなんとかできるのか。

 

しかし、世の中には廃墟不動産投資という分野もあるらしい。
築古を超えた築50年などの廃墟を再生させるらしい。

 

そんな廃墟ですらリフォームでとてもキレイになるという。
それに比べると、こんな築23年の中古アパートなんか全然マシだ。

 

部屋を見ながらどんなリフォームをしようかと業者と相談。
内装業者に間取り図を見ながら渡して提案してもらう。

 

リフォーム内容は、業者の提案も聞きながら下記に決定。

 

リフォーム工事の依頼内容

・壁紙の張替え
・白色クッションフロア張り
・巾木の取替え
・洗濯板の設置
・ルームクリーニング
・クローゼット扉の取替え

 

数日後、リフォーム工事の見積書が届いた。
3社の見積書を比べると、とても大きな差があった。

 

K社目・・・25万!
L社目・・・35万!
M社目・・・50万!

 

おいおい。
3社とも金額が全然違う。
離れすぎだろ。

 

M社はどれだけ高いんだよ。
有名カリスマ床職人が工事してくれるのか?
俺のボロアパートに、そんな職人技は必要ないんだが。

 

見積書を眺めてると、金額の差の原因が分かった。

 

壁紙などの単価は1~2割ほどの差だ。ほとんどみな同じ価格だ。
だが、M社は「養生費」「廃材処理・運搬費」などで金額がかさ上げされていたので高くなっていたのだ。

 

結局、一番安いK社にお願いすることにした。
担当者が積極的に提案してくれたことも決め手だ。
※K社にはこれ以降、継続的に依頼しています。

 


 

大枠の工事はリフォーム業者に依頼した。
だが、自分でできそうなところは、自分でやってみよう。

 

DIYだ!

 

正直、自分でDIYするのが楽しみで仕方がない。
だが、大家として内装業者がどのような作業をしているか知る機会なので、とても重要だ。

 

どんな作業ならできそうだろうか。
こんな本格的に日曜大工するのは、高校の図工の授業以来だな。

 

DIYの内容

・ロフトのカーペットをクッションフロアへの変更
・ユニットキッチン扉のペンキ塗り
・ユニットバスのクリーニング
・カーテンレール&カーテン
・高圧洗浄機による建物共有部の清掃

 

少し欲張りだが、このくらいか。
事前にDIYのサイトなどで予習しなければ。

 

材料や工具はどこで買おうか?
ドライバーも何も家には無いぞ。

 

豊洲のスーパービバホームに行こう。
クッションフロアや証明は、物件近くの日曜大工店で買おう。

 


 

週末。
さて、初めてのDIYです。

 

ロフトをカーペットからクッションフロアへ変更
築23年のボロカーペットをはがして、クッションフロアを敷き詰める。

 

カーペットを剥がした時、ほこりが舞った。
20年溜めてたほこりが、思いっきり顔にかかってきたのだ。

 

カーペットをはがすと、固まった接着剤が床にこびりついている。
やすりで除去したが、それも宙に舞い上がった。

 

顔中が、さらにほこりまみれに。

 

床面に接着テープを貼って、クッションフロアを敷き詰める。
だが、ロフトのサイズに合うようにクッションフロアをはさみで切らなければ。

 

なかなか上手く切れない。
クッションフロアをまっすぐ切るって、とても難しい。

 

クッションフロアを張るってなんて大変なんだ。
自分では、もう二度としません!笑

 

この時点で、『DIYは大変だ』と悟った。

 

キッチン扉のペンキ塗り
キッチン扉を外して、新聞紙の上でペンキで塗り。
時間を置いてキレイに二度塗り。
(↑セミナーでの知識)

 

キッチン扉やドアの木部の塗装も白に塗り塗り。
ビニル手袋をしていたが、手が美白になりましたとさ。

 

ユニットバスのクリーニング
床や湯舟は、バスマジックリンで洗う。
ガラスの汚れは専用の洗剤でキレイになります。

 

洗剤の匂いと夏の暑さで、頭が痛くなる。

 

カーテンレール&カーテン
カーテンレールを新品に取替える。
ネジを何か所にさしていかければならない。

 

これが、かなりの力が必要だ。
ドライバーで、グリグリとネジを押し込んでいく。

 

久々に手にマメができた。

 

高圧洗浄機による建物共有部の清掃
豊洲のスーパービバホームで高圧洗浄機を購入。

 

ライフルみたいな形の銃口から、一気に水が噴き出します。
汚れはもちろん、こびりついたコケなども吹き飛ばします。

 

これは楽しい♪
汚れが見る見る流れていく♪

 

ただ、本体やホースなども含むと10kg近くある。
都内から物件まで運ぶのは、とても大変だ。

 

その他。
電気のコンセマトのカバーの交換。(業者に依頼)
取り換えるだけで、とてもキレイになる。

 

実際に一度自分でDIY工事をして、リフォームの知識はとても高まった。
今後、業者と話をする際にとても高い次元での打ち合わせができる気がする。

 


 

K社に工事を発注して2週間後。
ついに、リフォーム工事が完了。

 

さて、部屋はどうなったでしょうか!?

※2階の角部屋写真 比較

※1階の部屋写真 比較

部屋に入った瞬間、驚きです。
とても同じ部屋とは思えません。

 

自分で言うのもなんですが、センスがあるのかもしれません。
サラリーマンなど辞めてリフォーム屋をした方が儲かる気もします。

 

キレイに仕上げるコツ

・部屋は床もクロスも全体的に白色に
・クローゼット扉は新品に交換
・照明やカーテンは自分で買って設置。

 

以前、投資用不動産の営業マンが言っていた言葉を思い出した。

 

営業マンは物件を案内しながた、
「内装はリフォームでなんとでもなります!」
と豪語していた。

 

購入前に部屋の中を見れなくても問題ありません。
リフォームで何とでもなる。

 

今になって、その意味が分かったよ。

 

DIYを行った時のこと…

今回のDIYでは、クッションフロア(床材)などは物件の近くの日曜大工店で買った。
買い物後は、両手で重い買い物袋を持って歩いていた。

 

とても重かったため、何度も立ち止まって休憩を取った。
汗もたくさんかいていた。

 

歩いていると、もう周りが薄暗くなっていた。
そして、小雨がパラパラと降ってきた。

 

両手で買い物を持っているので、雨を避けることができない。
せっかく買ったクッションフロアが濡れてしまう。

 

その時、後方から空車のタクシーが近づいて来ました。

 

私はとっさに手を上げました!
これで物件まで濡れずに帰れる…。

 

しかし、世の中は無情だった。

 

運転手とは目が合ったが、そのタクシーは止まることはなかった。

 

俺がたくさんの荷物を持っていて雨にも濡れていたので、乗せたくなかったのだろう。
結局、アパートまで歩くしかなかった。

 

雨に濡れながら考えた。

 

自分の人生を変えたくて始めた不動産投資。
不動産投資を始めれば、何もせずとも順調に資産が増えていく、と思っていた。
大家は、家賃が振り込まれるのも見ているだけでいい、と思っていた。

 

しかし、現実はどうだろう。

 

今、両手で重い荷物を抱えて、雨の中を歩いている。
タクシーの運ちゃんにも無視されて・・・。

 

私がこんなことをしている時、
会社のみなは、友人や彼女や家族と過ごしたりしているんだろうな。
楽しいや休日を満喫しているんだろうな。

 

一方、俺は雨に濡れながらもクッションフロアを運んでいる。
私は、いったい何をしているんだろう・・・。

 

しかし、ふと思った。

 

これは、試練なんだ。
上手くいっている大家さんも、みなどこかで苦労したはずだ。

 

皆いろいろと悩んだり辛いことを経験したはずだ。
辛いことがあっても自信を無くしかけても、それでも自分を信じて一歩一歩進んで来たはずだ。

 

俺は、まだ大家になったばかりだ。

 

まだまだこれからも辛いことがあるはず。
こんなことで凹んでなんていられない。

 

今日の私の出来事は、確かに辛かった。
不労所得とは真逆の体験をした。

 

だが、順調に賃貸経営できればもうかるはず。
将来になれば、笑って思い出せる過去になっているはず。

 

俺は、雨が降ってくる夜空を見上げて、強く叫んだ。

 

不動産投資家シンジ

 

神様。
しっかり見ていて下さいね。

 

俺、不動産投資、頑張りますから!

 

 


後日談。

 

元々セミナーでも聞いて知ってはいたが、
不動産会社の社員は入れ替わりが激しい。

 

私を誘惑した超絶美人の女性社員は、管理を委託してから半年も経たずに辞めてしまいました(泣)

 

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