不動産投資の経営記録

数ヶ月間もの物件探しの末にやっと理想的な中古一棟アパートに出会えた!

第1号アパート購入秘話 第1話

2013年夏。

 

私の名はシンジ。
東京都在住、30代のサラリーマン。
平凡だが幸せな毎日を過ごしていた。

 

だが、普段は会社と家を往復するだけだった。
心のどこかで、同じような日々に飽きていた。

 

だが、不動産投資と出会って毎日が変わった。

 

不動産投資は、人生を変えることができると知った。
30歳を越えて、本気になるべきものに出会えた。

 

それからというもの、
不動産投資の事を考え続ける日々が始まった。

 

最初の1ヵ月間は、本やセミナーで知識を習得。

 

本屋で不動産投資関連の本を10冊以上買って、寝る間も惜しんで勉強した。

 

ワンルームマンションから一棟マンションの投資法など、幅広く読み漁った。
賃貸経営の管理、税金や法律についても調べた。

 

不動産投資のセミナーにも、毎週末参加した。
不動産会社主催や個人主催など、幅広く色んなセミナーに参加した。
販売図面の見方や賃貸経営の実例など、不動産投資のリアルを学んだ。

 

いろんな投資法があることも知った。
いろんな不動産業者あることも知った。

 

結果、一つの投資法にたどり着いた。

 

中古一棟アパート投資だ。
収益性と価格帯の点から、私にはこの投資法が一番合うだろう。

 

不動産投資の勉強を始めてから約1ヶ月後、
この頃から、物件探しと物件調査の日々が始まった。

 

暇さえあれば不動産投資のサイトで中古アパートを物色。
健美家や楽待はもちろん、ホームズhome’s、アットホームと色んなサイトがある。
大手不動産会社のホームページなども閲覧してまわった。

 

たくさんの販売図面を見て、気になった物件はチェック。

 

毎日販売図面を見ていると、良い物件の基準が段々分かってくる。
3秒も見れば、良い物件かどうかも分かるようになった。

 

世の中には、たくさんの中古アパートが売られている。
ただ、100点満点の物件などまず無い。

 

60~70点くらいの『なかなか良い』と思える物件を見比べる日々が続く。
その中で70点以上の物件をピックアップして、週末に現地調査にGO!

 

ある時は電車に乗って。
ある時はレンタカーを借りて。

 

現地調査では、1日に5件ほど見てまわる。

 

たくさん歩くので足が痛くなる。
夏なので、歩いているだけで汗がたくさん出てくる。

 

最初の頃はどれも同じボロアパートに見えた。
だが、現地調査を繰り返すことで、“良い物件”か”悪い物件”かが分かってきた。

 

だいたい20棟ほど見ると、自分でもびっくりするくらい目利き力が高まった。
いろんな物件を比べて、立地、管理状態、周辺状況などから、良い物件かどうかを判断できるようになっていた。

 

50棟ほど見ると、自分の中で確固たる見方が出来てきた。
物件調査もスムーズに行えて、日々の物件探しも飛躍的に効率がアップした。

 

毎日、中古アパートをネットで探し続けていた。
気付いたら夜中2時なんてこともあった。

 

物件を探して、気になる物件があれば週末に物件調査。
何度繰り返しても飽きてこない。
30歳を超えて、こんなに熱中するものに出会えるなんて。

 

とはいえ、『最高だ』と思える物件は見つからない。
80点クラスはいくつかある。
しかし、それ以上の物件はまず見つからない。

 

満足する物件に巡り合わない日が続く。
たまに良い物件だと思ったら、再建築不可とか、借地権とか、築50年とか…。

 

物件を探しながら、
だんだんと焦りや悩みが出てきた。

 

そして、悩みはどんどん大きくなってきた。

 

このままずっと、良い物件に出会えないかもしれない。
出会えなければ不動産投資がスタートできない。

 

不動産投資の本質は、『時間をお金に変えていくこと』。
家賃収入を得て、ゆっくりだが確実に資産を増やすことだ。

 

早くから始めた方が良いに決まっている。
このまま何もしない(できない)のは一番損だ。

 

不動産を買いたい。
しかし、買いたい不動産が無い。
あぁ、もどかしい。

 

他の不動産投資家も、おそらく同じ悩みを持っているだろう。
探すのを諦めてしまう人もいるだろう。
妥協して微妙な物件を買ってしまう人もいるだろう。

 

しかし、不動産投資は最初が一番肝心だ。
セミナーの講師も、『物件選びで賃貸経営の80%が決まる』と言っていた。

 

悩みながらも毎日物件を探し続けた。
毎日毎日、楽待や健美家で繰り返し検索。

 

次の日も、そして次の日も。
諦めずに、朝昼晩と探し続けていた。

 

物件探しを始めて2ヶ月。
そんな私を神様は見捨てなかった。

 


 

ある平日の昼間、いつもの様に不動産投資のサイトを見ていると、ある中古アパートが目に入った。

 

売りアパートの販売条件

一棟中古アパート

第1号アパート

所在地 千葉県
駅徒歩 大きな駅から10分以内
構造 木造アパ-ト
築年数 23年
販売価格 約3,100万円
年間家賃収入 450万円
利回り 14.5%
積算価格 2,000万円

※積算は相続税路線価ベース

 

不動産投資家シンジ

 

こ、これは!

 

販売図面を見た瞬間、飛び上がった。

 

大きな駅から徒歩10分以内の好立地!
15%近い高利回り!

 

それに、注目すべきは土地価格。

 

路線価ベースだと2,000万円前後。
だが、実勢価格は販売価格とほぼ同じ3000万円ほど期待できる。

 

不動産投資家シンジ

 

うおおおぉー!
ほぼ土地値やー!

 

つい、立ち上がってしまいました。
アソコも勃ち上がっていました。(髪の毛です)

 

世の中、更地の価格と同じ価格で売られている中古アパートがあることは知っていた。
それを、世間では土地値物件と言うらしい。

 

今私の目の前にある物件は、噂の土地値物件。
銀行の評価は、申し分ないでしょう。
かなりの担保力が期待できます!

 

素晴らしい条件です。
私の重視する『立地』『利回り』『担保力』を完璧に満たします。

 

なんという条件だ。
文句なしに素晴らしい物件。

 

考えれば考えるほど、興奮してきました。

 

手が震えました。
唇も震えました。
アソコも大きくなりました。 (瞳孔です)

 

周辺環境を確認してみよう。
グーグルマップとグーグルストリートビューを起動。

 

周りは普通の住宅地。
工場や田んぼも無い。
よし、問題なさそうだ。

 

さっそく、不動産会社に問合せ。
ドキドキしながら質問する。

 

まだ売れてないことを確認。
よかったよかった。

 

さっそく、仕事後に物件調査に行こう!

 


 

駅から物件までは、広くて平坦な道が続く。
途中にスーパーやコンビニもある。

 

アパートの周りは、マンションやアパートも多い。
どれも、入居率は9割以上。
大きな駅が近いので、賃貸需要は高いのは納得だ。

 

駅から歩いて約10分経過。
ついに物件に到着。

 

おぉ!
建物はキレイだ!
とても築23年とは思えない。

 

だが、敷地に足を踏み入れると私は少し驚いてしまった。

 

不動産投資家シンジ

 

この物件…、
管理状態が悪すぎる。

 

俺は、今まで50棟以上の中古アパートを物件調査した。
その中でも、管理状態は悪い方だ。

 

敷地内には、草がたくさん生えている。
ゴミが散乱している。
小さい虫がたくさんいる。
定期清掃は行われていなさそうだ。

 

壁を触ると、指に白い粉が付いた。
外壁塗装は10年以上行われていない様だ。
(↑セミナーで得た知識)

 

管理状態はかなり悪い。
物件のメンテナンスも行われていない。

 

ただ、外観は悪くない。
白色の外壁は、築古なのに安っぽさは全く感じさせない。
清掃するだけで、キレイに蘇りそうだ。

 

物件の塀に入居者の募集図面が貼ってある。
相場より5千円ほども安い家賃。
さらに、『2人入居可』『水商売の方可』『ペット可』。
ここの立地からすると、入居者を選べる立場であるはずなのに…。

 

そもそも、募集図面が古くて色あせている。
もう何ヶ月も替えてないのだろう。

 

こんなボロボロの販売図面を見て、果たして問い合わせをする人がいるだろうか。
募集する気が全く感じられない。

 

管理会社について調べてみると、なんと都内江戸川区の不動産屋。
ここから1時間ほどかかる。

 

なるほどな。
アパートまでこんなに離れていては、管理が行き届くはずがない。

 

暗い中、アパートを眺めながら考えた。

 

築23年にしては、かなり汚れている。
足を踏み入れるのを躊躇してしまう、アパートは管理が悪い。

 

だが、このアパート自体は、めちゃくちゃ良い物件だ。

 

私は、今までに1,000枚以上の販売図面を見てきた。
50棟以上の中古一棟アパートを物件調査してきた。
その中でも、このアパートは飛び抜けて条件が良い。

 

実際に見て来ても、この物件のポテンシャルの高さは間違いない。
管理が不十分なせいで良さが全然発揮できていないが、定期清掃で十分キレイんなるレベルだ。

 

23年前に建てられた時はとても立派だっただろう。
私の手で、このアパートの輝きを取り戻せないだろうか。

 

しかし、素人の私がこのアパートを再生できるのか。
入居者が満足できるように、キレイに維持できるのか。
この築古のアパートを何年にも渡って満室経営できるのか。
約3,000万円ものローンを無事返済できるのか。

 

急に不安が現れてきた。

 

しかし、このアパートを超える物件など、もう今後出てこないだろう。
これを逃すと、もう不動産投資を始められないような気がする。

 

よし!
覚悟を決めよう!

 

不安はあるが、きっと上手くいくはず!
というか、この物件で上手くいかなかったら、
中古アパート投資は成り立たないだろう!

 

帰りの電車に乗りながら決意を固めた。
この物件は絶対うまくいく。
俺が、うまく経営させてみせる。

 

この物件に出会えたことを神様に感謝。
もちろん、不動産投資のサイトにも感謝。

 

さぁ、次は銀行融資の手配だ!

 


 

家に帰るなり、セミナーのメモ帳を取り出した。

 

物件を買いたい場合、不動産会社に買付証明書を送る。
しかし、資金の宛てが無いと、まともに相手をしてもらえないらしい。

 

現金があれば良い。
しかし、普通のサラリーマンのシンジは3,000万円なんて大金は持ってない。

 

お金を貸してくれる金融機関を探さなければ。
そもそも、不動産投資では融資を受けるのが基本だ。

 

買おうとしているのは築23年の築古木造アパートだ。
木造の法定耐用年数は22年だが、それを超えてしまっている。

 

普通の銀行は、法定耐用年数越えの木造アパートには融資しない。
そんな物件に融資してくれる金融機関は一部に限られている。

 

だが、私は候補となる金融機関を知っている。
なぜなら、私は多くのセミナーや個別相談会に参加し、各金融機関の融資方針を知っていたからだ。

 

セミナーでは、講師が具体的な金融機関名を挙げて話すことが多い。
もちろん、築古木造アパートに融資をしてくれる金融機関についてもだ。

 

この築古アパートに融資する金融機関は、
三井住友トラストローン&ファイナンス、
セゾンファンデックス
が候補になるだろう。

 

他にも、いくつかの地方銀行や信用金庫も融資はしている。
ただ、審査期間が1ヶ月以上かかる。

 

この中古アパートの融資審査で1ヶ月もかかったら、絶対誰かに先を越されてしまう。
良い物件を買うのに時間をかけている余裕は無いのです。

 

時間優先で仮審査を取りに行こう。
金利の低い金融機関へは、将来仮換えれば良い。

 


 

翌日、
仕事の昼休みに金融機関に電話。
どのくらいの条件になりそうか、軽くヒアリング。

 

※物件購入当時での融資状況
時期・属性によって異なる可能性もあります。

 

<三井住友トラストローン&ファイナンス>
・融資金額は販売価格の8割ほど。
・共同担保があればそれ以上も可能。
・融資期間は20~30年で。金利は約7.8%ほど。
・連帯保証人不要。

ホームページには『金利3.9%~』とあるが、なぜ金利7.8%!?
不動産投資が未経験だから、高い金利を提示されたのか?

 

こんな高い金利なら、キャッシュフローはほとんど残らない。
他をあたってみよう。

 

<セゾンファンデックス>
・融資は2,000万円までは可能。
・それ以上の金額は属性等に拠る。
・期間は25年で、金利は4.8%ほど。
・連帯保証人不要。

 

セゾンファンデックスの方が条件良い。
さっそく仮審査を獲りに行こう。

 

すぐに書類を送付。

 

3日後に電話がかかってきた。

 

ドキドキしながら電話を取った。
無事に仮審査通過した!やった!

 

セゾンファンデックスの融資条件

・融資金額2,000万円
・期間25年
・金利4.8%

 

よかった。
ヒアリングと同じ内容で仮審査通った。

 

しかし、驚きだ。
不動産投資の初心者に2,000万円も融資をしてくれるなんて。
しかも、3日という短時間での判断。

 

金融機関は不動産の担保があれば、こんなすぐに大金を貸すのか。
日本では、まだまだ土地神話は健在なのか。

 

すぐ不動産会社に買付証明書を送ろう。
しかし、念のためもう一度現地を見に行こう。
もちろん、カバンの中には価格欄が空白の買付証明書を入れておこう。

 


 

翌日は土曜日。
昼前には現地に着いて、物件を眺めていた。

 

約3,000万円。
とんでもなく大きな買い物だ。

 

今ならまだ引き返すことはできる。
しかし、ここまで来て引き返すなんて選択肢は無い!

 

もう前に進むしかない。
これが、私の不動産投資の第一歩だ!

 

頑張ってみようどころではない!
死ぬ気でやってみよう!

 

覚悟を決めて、不動産会社に電話した。

不動産会社との電話

不動産投資家シンジ

 

先日、第1号アパートの問合せをしたシンジです。
物件はまだ残っているでしょうか?

 

不動産会社_若手

 

はい、まだ残っていますよ

 

不動産投資家シンジ

 

いくつか質問があります。

売主がこのアパートの売る理由は何ですか?
現在、入居者と揉め事や滞納はありますか?
告知事項はありますか?

 

不動産会社_若手

 

(いろいろ回答)

 

不動産投資家シンジ

 

なるほど。ありがとうございます。

では、買付証明書を出します。
セゾンファンデックスで融資の仮審査が通ってます。

価格ですが、指値して2,900万円が希望です。
この価格は通りそうでしょうか?

 

不動産会社_若手

 

う~ん。前に買付証明書を出した人はもう少し上だったんですよね。
結局その人は融資審査が降りなくて買えなかったんですが。

 

不動産投資家シンジ

 

では、3,000万円!
これなら、どうですか?

 

不動産会社_若手

 

分かりました。
売主も多分OK出しますよ。
売主に話しましたらまた連絡します。

 

 

その後、近くのコンビニからFAX。
再度、不動産会社に電話してFAXが届いたことを確認。
もちろん買付は一番手。

 

やるべきことはした!
後は、売主からの返事を待つだけだ!

 


 

翌日仕事中、
不動産会社から電話があった。

 

電話を取る瞬間、いろんな考えが頭に浮かんだ。

 

売主の返事はOKか?
それともNOか?

 

この値段ではダメと言われたらどうしよう。
もっと高く買うという人が現れてしまっていたらどうしよう。

 

この中古アパートで買えなかったら、また物件探しからやり直しか。
こんな良い条件の中古アパートには、もう巡り合えないかもしれない。

 

買いたい。
あぁ、この中古アパートを買いたい。

 

ドキドキしながら電話に出た。

 

不動産会社との電話

不動産会社_若手

 

シンジさん。
第1号アパートの件でお電話しました。

 

不動産投資家シンジ

 

お待ちしておりました。
売主さんはどう言ってましたか?

 

不動産会社_若手

 

売主さんに確認したところ、
3,000万円で売るとのことです!

 

不動産投資家シンジ

 

あ、ありがとうございますっ!

 

不動産会社_若手

 

融資の本審査をお願いしますね。
あと、契約日はいつにしましょうか?

 

不動産投資家シンジの考え

 

売主の気が変わったり邪魔が入らないように早めにしよう。
あと、早めに契約書の草案をもらって内容を確認しておこう
(↑セミナーでの知識)

 

不動産投資家シンジ

 

契約日は、今週末の土曜でお願いいたします。
あと、早めに契約書の草案をメールで送って下さい。

 

 

やった!
やったぞー!
買主が合意してくれた!
これで不動産投資がスタートできる!

 

こんな気持ちは久しぶりです!
うれしさで体が熱くなりました。
我慢していた尿が少し漏れました。少しだけ。

 

気が付いたら思いっきりガッツポーズをしていた。
電話していたのは、会社の廊下だ。
もしかしたら誰かにガッツポーズを見られていたかもしれない。

 

そんな時、知らない番号から電話がかかってきた。
恐る恐る出てみると、スルガ銀行からだった。

 

不動産投資業界では、スルガ銀行を知らない人はいない。
泣く子も黙る4.5%という超高金利で有名な銀行だった。

 

当時、スルガ銀行と言えば、融資の対象は高積算の地方RC物件が中心。
一棟1億円前後の一棟マンションをいくつか買って、一気にセミリタイヤ!

 

しかし、現実は必ずしも甘くはない。

 

失敗すれば奈落の底へドボン。
数千万円もの借金を背負って、一瞬で自己破産。

 

破壊的投資法の裏には、スルガ銀行があった。

 

一方、スルガ銀行は築古木造アパートへの融資は行っていないと聞いていた。
そのため、仮審査の段階でも問い合わせていなかった。

 

スルガ銀行と電話

銀行員

 

シンジさんですか?
私は、かの有名なスルガ銀行です。

以前セミナーで名刺交換させていただきましたが、その後不動産投資は順調ですか?

 

不動産投資家シンジ

 

ス、ス、スルガ銀行様ですか!?

実は、私もやっと不動産投資を始められそうです。
もうすぐ利回り15%の中古の木造アパートを買う予定です。

 

銀行員

 

ほう。
なかなかの高利回り物件を見つけましたね。

 

不動産投資家シンジ

 

ただ、一棟RCマンションではないのでスルガ銀行様の融資対象外ですよね?

 

銀行員

 

確かに、基本的に当行は一棟RCマンションへの融資が多いですね。

ちなみに、立地や築年数はどのような条件ですか?
また、購入資金の御予定は、どのようになってますか?

 

不動産投資家シンジ

 

場所は千葉の〇〇駅から徒歩で約10分。
築23年ほどの築古木造アパートです。

頭金950万円を用意して2,000万円を4.8%で、セゾンファンデックスから借ります。

 

銀行員

 

失礼ですが、シンジ様の御年収はおいくらですか?

 

不動産投資家シンジ

 

昨年度は500万円ほどですが、今年は700万円以上になりそうです。

 

銀行員

 

もしかしたら、当行も融資できるかもしれません。
つい最近からですが、ひっそりと築古木造アパートにも融資を行うようになりました。

当行での融資可能額は9割の2,700万円ほどです。
期間は20~25年で、金利は4.5%。

もちろん、審査には時間をかけませんがいかがでしょうか?

 

不動産投資家シンジ

 

ホ、ホントですか!?
その条件ならセゾンファンデックスより良いですね。

審査を受けるにはどうすればいいですか?

 

銀行員

 

ホームページから仮審査書をダウンロードしてメールで送ってください。
あと、物件の現在事項証明書、レントロール、源泉徴収表3年分、保有資産一覧を添付してください。

 

不動産投資家シンジ

 

わ、分かりました。
今夜、家に帰ったら送ります!

 

 

まさか、スルガ銀行が築古木造にも融資するようになっていたなんて。
しかも、これ以上ないタイミングで電話がかかってきた。

 

セミナーなどで各銀行の融資方針を把握していたつもりだった。
しかし、状況は刻一刻と変化するものなのか。

 

不動産投資セミナーに参加して、スルガ銀行の担当者と接点ができていてよかった。
これからも、常にアンテナを張り続けていなければいけないな。

 

スルガ銀行からの融資提案は、運が良いとしか言えない。
いや、『運』とは頑張ってたら必然的に現れるモノなのかもしれない。

 

その夜、仮審査書類と必要資料をメール送付。
2日後、無事にスルガ銀行の仮審査が通過。

 

スルガ銀行の融資条件

・融資金額2,700万円
・期間25年
・金利4.5%
・定期預金100万円(期間1年)
・積立定期預金 毎月10万円

 

定期預金と積立定期預金は、関係部署を説得するためらしい。
(ホントか!?担当者の成績のためじゃないのか?)

 

資金の柔軟性を奪ってしまうが、融資のためなら仕方がない。

 

セゾンファンデックスより初期費用が700万円も節約できる。
これは、時間をおかずに次の物件が購入できるので、規模拡大する上ではとても重要だ。

 

スルガ銀行から電話がなければ融資を依頼していなかった。
思いもよらないところにチャンスが転がっているものだ。

 

さて、スルガ銀行の仮審査も通った。
次は、いよいよ売買契約だ!

 

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